北京望京地塊分析及政策市場研究報告30頁(青蘋果)

1、 長河置地顧問有限公司工作提報望京地塊分析及政策市場研究報告時 間：2007.7客 戶： 華瀚集團項目名稱：望京項目（暫定）date of report : july, 2007-07prepared of : beijing modern relocation consulting co., ltd beijing eonian river real estate consulting co., ltdreport no. : huahan corportatio前 言本報告旨在通過地塊研究、政策分析和市場分析，預判該地塊的投資價值和開發(fā)風險，為客戶提供購置土地和前期定位的判斷依據(jù)，并對項目

2、地塊地價作出預估，為客戶談判提供數(shù)據(jù)參考。第一部分 項目地塊分析1.1項目概況1.1.1地塊基本信息地塊范圍：項目地塊北側(cè)為屏翠西路，西側(cè)為利澤一路，南側(cè)與眾運科技樓相接，東側(cè)與中辰大廈、洛娃大廈毗鄰土地性質(zhì)：工業(yè)用地前期手續(xù)：已獲得建筑工程規(guī)劃許可證并取得土地使用權(quán)證占地面積：15699.44平方米建筑面積：50441平方米地塊形狀及表面情況：地塊形狀基本規(guī)整，南側(cè)基坑已經(jīng)開挖，北側(cè)堆土，地塊東南側(cè)3058平方米辦公樓主體結(jié)構(gòu)已完工。地塊內(nèi)雜草叢生，荒廢時間在2年以上。地塊基本信息分析：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃，工業(yè)用房設計、銷售（轉(zhuǎn)讓）的相關(guān)政策法規(guī)會直接影響項目收益，加大項目風險；項目已完成規(guī)

3、劃設計，取得相關(guān)手續(xù)，修改規(guī)劃是本項目另外一個政策風險。1.1.2 項目地塊交通狀況1.1.2.1 項目環(huán)臨交通項目北側(cè)為寬度在10米左右的屏翠路，西側(cè)為城市支路利澤一路，東南部與現(xiàn)狀房屋的圍墻相接，因此，項目環(huán)臨道路中沒有主干道，且距主干道還有一定步程。屏翠西路利澤一路項目西側(cè)圍墻項目南側(cè)圍墻1.1.3.2 項目區(qū)域主要道路項目北臨五環(huán)入口，可以直通機場高速路，南側(cè)有交通主干道望京北路，西側(cè)為廣順北大街，附近有十多路公交車通過。由于接近五環(huán)，交通流量不大，行車較為順暢。利澤二路屏翠西路上的五環(huán)入口廣順北大街望京北路1.1.4 項目地塊周邊環(huán)境1.1.4.1 項目區(qū)域特性項目所在區(qū)域為望京產(chǎn)業(yè)

4、園區(qū)，科研、辦公氛圍較為濃郁，該園區(qū)集中了望京科技創(chuàng)業(yè)園（留學歸國人員創(chuàng)業(yè)園）和電子城科技園西區(qū)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。其中望京科技創(chuàng)業(yè)園就在項目西側(cè)，該園區(qū)總建筑面積70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地和留學人員回國創(chuàng)業(yè)基地。園區(qū)重點發(fā)展電子通訊、生物工程、新材料和環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前區(qū)內(nèi)已入駐摩托羅拉、北電網(wǎng)絡、愛立信、安捷倫軟件、三星數(shù)據(jù)、索尼愛立信、朗訊科技、寶馬汽車電子等跨國公司地區(qū)總部及研發(fā)中心。望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū))電子城科技園西區(qū)望京科技創(chuàng)業(yè)園電子城科技園東區(qū)1.1.4.2 項目周邊環(huán)境地塊東側(cè)為中辰大廈、洛娃

5、大廈、望京科技園，西側(cè)為博雅國際中心、葉青大廈、愛慕大廈，南側(cè)為眾運科技大廈、嘉樂麗賓館、曉星電腦技術(shù)公司。北京市求實職業(yè)學校、老年活動中心、北京惠蘭醫(yī)院等單位與項目隔望京北路相望。項目五分鐘步程范圍內(nèi)休閑娛樂和餐飲配套資源較少，但十五分鐘車程內(nèi)各種配套設施都較為齊備。本案望京交通環(huán)境分析：望京區(qū)域交通路網(wǎng)完整，交通便捷，但距離cbd、金融街、燕莎、中關(guān)村等主要商務區(qū)都有較遠距離，因此吸引這些區(qū)域商務人群入住的可能性不大，由于望京產(chǎn)業(yè)園的性質(zhì)，該區(qū)域集合了一批以電子通訊、生物工程、新材料和環(huán)保等為主力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成了有自己特色的生產(chǎn)、科研、商務相結(jié)合的綜合性辦公區(qū)域?？偨Y(jié)：l 土地的

6、工業(yè)性質(zhì)決定了該地塊在規(guī)劃、設計、銷售方面將受到重重限制，該地塊的開發(fā)與工業(yè)用地出讓、規(guī)劃和轉(zhuǎn)讓政策息息相關(guān)；l 望京區(qū)域為大型居住區(qū)，項目所在區(qū)域為小型的科技園區(qū)，商務客戶群范圍較窄，市場的規(guī)模是其另一個限制因素。第二部分 工業(yè)地產(chǎn)政策分析2.1 土地供給政策2.1.1 工業(yè)土地供給政策在近兩年風起云涌的房地產(chǎn)調(diào)控中，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并沒有得到幸免。2006年，國土資源部制定全國工業(yè)用地出讓最低價標準。北京市朝陽區(qū)工業(yè)用地被劃為二等用地，最低出讓價格720元/平方米。隨著望京產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展和摻雜其中的商品房開發(fā)，該區(qū)域價格遠高于該價格。2007年，國土資源部又發(fā)布了國土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實工業(yè)用地

7、招標拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知，通知明確了工業(yè)用地取得途徑，并在10月底前完成工業(yè)用地的逐宗檢查。2.1.2 望京地塊分析望京地塊土地取得時間在2001年底，國務院2001年5月30日發(fā)出關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知，2002年國土資源部發(fā)布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，因此，原土地方取得地塊的方式是協(xié)議出讓。8.31大限主要針對經(jīng)營性用地，工業(yè)用地落實招拍掛制度的規(guī)定今年剛剛出臺執(zhí)行，因此，該地塊躲過了8.31大限原因可能是由于其工業(yè)用地的性質(zhì)。像對經(jīng)營性土地的監(jiān)查一樣，從普通通知到直接要求，再到限定日期檢查，不合乎規(guī)定的土地收回，政策總會在實施中不斷補充，細化。2007年出臺的

8、關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的政策也將走過這樣的過程。由此可知，該地塊在未來土地權(quán)屬變更和規(guī)劃變更中將面臨很大的政策風險。2.2 土地規(guī)劃控制土地規(guī)劃控制政策主要依據(jù)2004年出臺的工業(yè)項目建設用地控制指標，該指標主要從投資強度、容積率、建筑系數(shù)（建筑密度）、行政辦公及生活服務設施用地所占比重四個指標來控制工業(yè)用房建設。對于二類用地（望京屬于二類用地），最小投資額為1350元/平方米，容積率大于0.4，這兩個指標對項目沒有太大限制。該指標規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)（建筑密度）應不得低于30%，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓

9、、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。工業(yè)用地性質(zhì)，已經(jīng)將住宅、酒店排出在允許的建筑范圍之外。即使建辦公樓（寫字樓），根據(jù)“工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%”的規(guī)定，比例也不能超過7%。在實際操作中，要突破這個規(guī)定，就應該將寫字樓以科研樓立項。而根據(jù)“工業(yè)項目的建筑系數(shù)（建筑密度）應不得低于30%”的規(guī)定，如果全部以科研樓名義建造寫字樓，寫字樓必須保持30%以上的建筑系數(shù)（建筑密度），這就對于營造普通的寫字樓有力，但會影響高級花園寫字樓的營建。另外，7%的比例，也限制了大面積商業(yè)設施的營建。因此，從政策角度講，該地塊只能用于營造建筑密度高于30%

10、的寫字樓產(chǎn)品。 2.3 工業(yè)用房銷售政策2.3.1 工業(yè)用房銷售政策對于商品房而言，分割成戶銷售是很常見的銷售方法。在法規(guī)上，有北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定，有相關(guān)的稅收政策作為支撐。商品房的銷售是一個政策法規(guī)的系統(tǒng)保證完成的。對于工業(yè)用房而言，只能作為資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓，評估中會引入資產(chǎn)評估公司，按照和房地產(chǎn)評估不同的系統(tǒng)進行估價，其銷售價格不是同類業(yè)態(tài)的市場價格，而是資產(chǎn)評估價格。由于缺乏工業(yè)用房分割銷售的系統(tǒng)法規(guī)，因此，對于工業(yè)用房，房屋權(quán)屬管理部門和房地產(chǎn)交易部門不允許分割銷售，甚至是分層銷售。2.3.1 “工業(yè)商品房”常見操作方法將工業(yè)用房建成普通寫字樓或酒店，然后出

11、售或經(jīng)營，是工業(yè)地產(chǎn)商品化的過程，營造出的產(chǎn)品可以稱為“工業(yè)商品房”。2.3.1.1 作為酒店經(jīng)營由于政策中有明確規(guī)定，不允許建酒店。因此，酒店不能夠銷售，只能夠用作經(jīng)營。操作之前，首先要找到一家有實力的酒店管理公司，需要與工商注冊部門有良好的關(guān)系，只要完成工商登記，酒店繼續(xù)經(jīng)營就順理成章了。但這種操作方法與相關(guān)政策完全悖逆，風險較大。2.3.1.2 作為寫字樓銷售或經(jīng)營項目建設完成后，作為寫字樓銷售，需避開“工業(yè)寫字樓”的種種操作限制，整棟出售。因此，建設中每一棟面積不應太大，按照“總部基地”模式，銷售給中大型企業(yè)作為總部行政辦公樓。這種模式需要固定的銷售渠道，與普通分割銷售有很大區(qū)別。面對

12、總部基地，望京高新技術(shù)園區(qū)競爭，以及電子城依然可以出讓的大量土地供給，項目市場風險較大。作為寫字樓經(jīng)營，成本回收速度較慢，同樣面臨著長期持有所帶來的政策風險。第三部分 望京寫字樓市場狀況3.1 望京寫字樓銷售市場3.1.1 在售寫字樓列表名稱位置總面積（平方米）均價（元/平方米）銷售進度備注悠樂匯朝陽區(qū)廣順南大街和阜通東大街交界處33500 平方米13000200平方米/天25層，80-120平方米面積為主方恒大廈朝陽區(qū)望京阜通東大街與阜榮街交匯處東側(cè)250000平方米134001000平方米/天寫字樓只有20000平米博雅國際中心望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路一號27000平方米1200030

13、00平方米/天21層已售完，200平方米以下，300-500銷售良好3.1.2 項目個案分析l 悠樂匯項目名稱：悠樂匯項目位置：朝陽區(qū)廣順南大街和阜通東大街交界處開 發(fā) 商：北京圣鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 第一太平戴維斯建筑面積22萬平米占地面積35000平米容 積 率4.59綠 化 率30%主力面積80-120平方米開盤時間2006.11均價13000元/平米建筑形式25層雙塔建筑，部分為寫字樓銷售狀況每天銷售面積在200平方米左右暢銷戶型100平方米左右面積付款方式一次性、5成10年按揭 商務配套商業(yè)、商務中心、多功能會議室項目點評：l 悠樂匯的總體定位為時尚創(chuàng)意生活域。無論生活、辦

14、公還是消費，都堅持自己獨特的格調(diào)；l 項目純寫字樓面積不大，商業(yè)以生活配套為主，無形降低了寫字樓的品質(zhì)；l 項目位于高科技園區(qū)以外，不能享受三減三免的優(yōu)惠政策，對中大型客戶吸引力較弱。l 方恒大廈項目名稱：方恒大廈項目位置：朝陽區(qū)望京阜通東大街與阜榮街交匯處東側(cè)開 發(fā) 商：北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 第一太平戴維斯建筑面積25萬平米占地面積46211平米容 積 率4.05綠 化 率30%整層面積1350平方米開盤時間2007.1均價13400元/平米建筑形式16層地標性建筑銷售狀況平均每天銷售面積在1000平方米左右暢銷戶型96，196平方米左右面積付款方式一次性、5成10年按揭 商

15、務配套酒店、會所項目點評：l 項目為望京最高檔的寫字樓之一，建筑形式高聳挺拔，力求打造城市地標建筑，寫字樓面積2萬平方米；l 項目靠近大山子，臨近機場高速，是國外企業(yè)比較集中的區(qū)域，項目定位迎合了區(qū)域消費者的需要；l 中恒大廈有商務酒店做為其配套，商務酒店與寫字樓能互為客戶源，共同提升了整個項目的品質(zhì)。l 博雅國際中心項目名稱：博雅國際中心項目位置：朝陽區(qū)望京利澤中園二區(qū)218號開 發(fā) 商：北京世紀恒成建設開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 博雅世紀物業(yè)管理公司建筑面積27萬平米占地面積54000平米容 積 率5綠 化 率30%主力面積90，120，300平方米開盤時間2005.4均價12000元/平米建

16、筑形式21、26層雙塔建筑，寫字樓21層銷售狀況平均每天銷售面積在12000平方米左右付款方式一次性、5成10年按揭 商務配套商務中心、酒店式公寓、國際商務沙龍等l 542套高檔酒店式公寓與30000多平米甲級寫字樓以及8000平米國際商務沙龍組成；l 項目整體定位為“全球化商務綜合體”。提供商務、居住、會議、展覽展示、休閑健身中心等系列服務，從而形成一個多功能、高效率的綜合商務建筑體。3.1.1寫字樓銷售市場分析由于望京定位為大型居住區(qū)，在區(qū)域內(nèi)可開發(fā)寫字樓的區(qū)域較少，在售純寫字樓較為稀缺。經(jīng)研究，寫字樓市場呈現(xiàn)以下特點:l 在售寫字樓皆為5a級高檔寫字樓；l 寫字樓銷售速度普遍較快；l 銷

17、售較好的多為1000平方米以下的面積，其中200以下面積最為熱銷；l 寫字樓大都有齊全的配套，包括商業(yè)、酒店或酒店式公寓；l 寫字樓客戶以自住為主，投資客戶很少。3.2 望京寫字樓租賃市場情況3.2.1 租賃寫字樓列表名稱級別位置租金水平（元/天.平方米）博雅國際中心甲級望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤一路一號4.5 （小業(yè)主出租）葉青大廈乙級望京北路9號4-4.5愛慕大廈乙級望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)218-220號2.8洛娃科技大廈乙級望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)203號3.2-3.9中辰大廈乙級望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路3.5望京科技園乙級望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路4-4.5正匯科技大廈乙級

18、望京利澤中園3.5望京大廈次甲望京中環(huán)南路3.83.2.1 項目個案l 葉青大廈項目名稱：葉青大廈項目位置：望京北路9號開 發(fā) 商：北京葉氏企業(yè)集團有限公司建筑面積5萬平米物業(yè)類型純寫字樓電梯三菱電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.6租金4-4.5元/天.平米(含物業(yè)費)租賃狀況出租率在90%以上，剩余可足面積有100、300、1000平方米付款方式押三付一知名租戶鼎橋、lg、柯達、美國吉斯達l 一年來價格漲幅在0.5元/天.平方米以上，一直保持較高的出租率l 西門子層在該大廈承租5000平方米l 愛慕大廈項目名稱：愛慕大廈項目位置：望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)218-220號開 發(fā) 商：北京愛慕公司建

19、筑面積7萬平米物業(yè)類型純寫字樓電梯東芝電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.7租金2.8元/天.平米(含物業(yè)費)租賃狀況基本滿租付款方式押三付一知名租戶西門子，松下電子l 本企業(yè)自用面積在80%左右，由于租金較低，剩余面積在租售中挑選客戶l 洛娃科技大廈項目名稱：洛娃科技大廈項目位置：望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)203號開 發(fā) 商：洛娃集團建筑面積15464.8平米物業(yè)類型純寫字樓電梯東芝電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.7租金3.2元/天.平米(含物業(yè)費，舊樓)、3.9元/天.平米(含物業(yè)費，新樓)租賃狀況80%以上出租率，未租出面積包括1235平方米、265平方米開間付款方式押三付一知名租戶lg，索安，埃易l

20、lg占用的獨樓面積在4000平方米左右l 中辰大廈項目名稱：中辰大廈項目位置：望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路開 發(fā) 商：北京泰富德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積17386平米物業(yè)類型純寫字樓電梯富士達電梯空調(diào)美國約克中央空調(diào)層高2.6租金3.5元/天.平米(含物業(yè)費)、4.5元/天.平米(含物業(yè)費，底商)租賃狀況90%以上出租率，未租出面積僅底商1000平方米左右付款方式押三付一知名租戶暫時沒有l(wèi) 望京大廈項目名稱：望京大廈項目位置：望京中環(huán)南路開 發(fā) 商：北京國際技術(shù)合作中心建筑面積43552平米物業(yè)類型純寫字樓電梯otis電梯空調(diào)遠大中央空調(diào)層高2.5租金3.8元/天.平米(含物業(yè)費)租賃狀況90

21、%以上出租率，未租出面積僅178.5平方米付款方式押三付一知名租戶西門子，jvc，美國風河l 有西門子，jvc兩個大客戶3.2.2 租賃寫字樓分析望京用于租賃的寫字樓較多，但高檔寫字樓較少，乙級以上寫字樓列表如上，我司認為，寫字樓租賃市場呈現(xiàn)以下特點:l 寫字樓大都分布在望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，由于工業(yè)用地性質(zhì)對用途的限制，該區(qū)域很多寫字樓多為租賃形式；l 相對于其他商務區(qū)域，望京寫字樓租賃價格水平較低；l 寫字樓出租率大都在80%以上，出租市場較為景氣；l 據(jù)寫字樓租賃人員透漏100平方米以下，200-300平方米的面積較為熱租；l 大客戶租賃面積大都分布在3000-5000平方米的范圍內(nèi)；l 寫字

22、樓租用企業(yè)以電子、科貿(mào)等行業(yè)中小私企為主?？偨Y(jié)：市場較為景氣，但銷售和租賃市場市場客戶都以中小客戶居多，很少有整體購買項目（3000平方米以上）的機構(gòu)客戶。租賃市場較為景氣，近一年來租金漲幅較大，在0.5元-1元左右。第四部分 基本結(jié)論及項目定位4.1 基本結(jié)論4.1.1 地塊分析結(jié)論l 地塊交通便利，區(qū)域環(huán)境適合開發(fā)商務和商業(yè)物業(yè)；l 項目地塊的工業(yè)性質(zhì)是項目成功的關(guān)鍵政策制約因素；l 項目涉及規(guī)劃手續(xù)變更問題；l 項目地塊較小，營銷和渠道費用較少。4.1.2 政策分析結(jié)論l 2006年底到以來，針對工業(yè)用地國家連發(fā)兩個文件，與經(jīng)營性用地調(diào)控相似，工業(yè)地產(chǎn)將迎來逐漸嚴厲的調(diào)控形勢，這將逐漸累

23、及成項目開發(fā)的巨大風險；l 工業(yè)用地僅能用于純寫字樓的開發(fā)，開發(fā)后只能整棟銷售，不能進行產(chǎn)權(quán)分割，這給項目帶來一定的市場和渠道風險；4.1.3 市場分析結(jié)論l 在售純寫字樓僅三個，租賃寫字樓檔次大都不高；l 區(qū)域內(nèi)寫字樓大多以中小企業(yè)客戶為主，大面積或整棟購買的機構(gòu)客戶較少?；窘Y(jié)論：受土地性質(zhì)，政策影響，該地塊有局限性，因此，我司不建議貴司介入該塊土地開發(fā)。如土地購置價格合理，目前本地塊可能的開發(fā)策略為：1、工業(yè)用途的寫字樓，只能整棟銷售，不能進行產(chǎn)權(quán)分割。2、長期持有，對外租賃。4.2 項目定位4.2.1 產(chǎn)品定位4.2.1.1 產(chǎn)品定位推導l 政策限制土地性質(zhì)限制純寫字樓2006年底到以

24、來，針對工業(yè)用地國家連發(fā)兩個文件，與經(jīng)營性用地調(diào)控相似，工業(yè)地產(chǎn)將迎來逐漸嚴厲的調(diào)控形勢，這將逐漸累及成項目開發(fā)的巨大風險。在政策調(diào)控不斷加強的風口浪尖，我們要選擇該地塊，必須在政策范圍內(nèi)進行操作。工業(yè)用地性質(zhì)不能夠進行住宅、酒店的建設，但可以在營建科研樓的名義下，進行純寫字樓的開發(fā)因此，政策限制使我們項目只能做純寫字樓。l 市場結(jié)構(gòu)分析高端寫字樓較少營建中型甲級寫字樓項目 望京區(qū)域除了在售的方恒大廈和剛剛完成銷售的博雅國際中心為甲級寫字樓以外，大部分項目為乙級及乙級以下項目，市場上缺乏高檔寫字樓。剛剛建成的博雅國際中心，租金水平已經(jīng)達到4.5元/天.平方米。市場上乙級及以上檔次的寫字樓出租率

25、都在80%以上，高檔寫字樓租賃市場被廣泛看好，需求旺盛。因此，我司建議：項目檔次定位為甲級寫字樓。4.2.1.2 產(chǎn)品特性本案產(chǎn)品為框架結(jié)構(gòu)，我們可以根據(jù)市場需要和客戶需求進行自由分割組合。4.2.2 功能定位 4.2.2.1 配套功能甲級寫字樓應該有齊全的商務配套、生活設施。我們建議，寫字樓應該有以下功能配備：l 職工餐廳,同時配置適當規(guī)模的高檔餐廳l 有能夠提供多項服務的商務中心l 多功能廳/會議室l 郵局、銀行、票務中心、小型商場、快遞服務 4.2.2.2 配套服務服務體現(xiàn)在兩個方面：一方面是高效全面的物業(yè)管理；另一方面體現(xiàn)在增值服務部分。下列能增加亮點的增值服務可選擇配備：代辦月票、電

26、話/衛(wèi)星會議、商務活動策劃、會議/會展服務、貴賓接送服務等。4.2.2.3 硬件要求甲級寫字樓需滿足以下基本的硬件要求：建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間； 標準層高：室內(nèi)凈高2.6m以上； 標準承重：樓板承重在2.5kn/m2以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80w/m2以上； 供水系統(tǒng)：24冷熱水供應，并有中水處理系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。 電 梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸臺

27、,候梯時間不超過30秒鐘。 停 車 位：每60-90平方米出租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。 4.2.3 市場出路4.2.3.1 整體持有，長線出租l 租賃價格項目區(qū)域可比寫字樓有以下六個，由于愛慕大廈價格定制較為特殊，因此不參與平均價格計算。名稱租金水平（元/天.平方米）博雅國際中心4.5 （小業(yè)主出租）葉青大廈4-4.5愛慕大廈2.8洛娃科技大廈3.2-3.9中辰大廈3.5平均價格3.95本項目入市時間晚于博雅國際中心，項目檔次與博雅國際中心相當，因此本項目入市時租金應高于博雅國際中心?？紤]博雅國際中心已經(jīng)有一定的客戶累計，建議項目入市時采用博雅國際中心現(xiàn)在的租賃價格。因此本

28、項目價格在4.5元/天/平方米的水平。4.2.3.1 整棟銷售l 銷售價格目前，望京甲級寫字樓的銷售價格為12000元/平米左右但如果要實現(xiàn)整棟出售，那么銷售價格必然會比市場價格低，而且作為資產(chǎn)出售，其資產(chǎn)評估價格也必然會低于市場銷售價格，根據(jù)我司經(jīng)驗，評估價格應為市場價格的70-85%左右，因此本案整棟銷售可實現(xiàn)的價格為8400-9300元/平米。4.2 地價估算4.1.1 估算依據(jù)一：2006年望京宗地出讓價格受讓方土地性質(zhì)位置宗地面積（平方米）合同價款（萬元）每畝價格（萬元）北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司商業(yè)朝陽區(qū)望京花園望京花園214號樓1663.75147.973159北京城市開發(fā)集團綜合

29、（體育看臺）朝陽區(qū)望京湖光中街2號1536.97132.238657北京市東湖房地產(chǎn)公司商業(yè)朝陽區(qū)望京利澤西園11745.891009.596857北京雙鶴藥業(yè)股份有限公司工業(yè)朝陽區(qū)電子科技園望京開發(fā)區(qū)8號22321.87300.400094.1.2 估算依據(jù)二：北京市科技園建設費用區(qū)域位置均價（萬/畝）備注望京五環(huán)以外100土地一級開發(fā)建設費用亦莊靠近六環(huán)33土地一級開發(fā)建設費用+土地出讓金永豐科技園靠近六環(huán)160土地一級開發(fā)建設費用 4.1.3 估算依據(jù)三：北京基準地價表北京市工業(yè)用地基準地價土地級別一級二級三級四級五級六級七級八級九級基準地價（樓面熟地價）1200-18001000-12

30、20850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170樓面毛地價420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60根據(jù)土地分級標準，目前本地塊的土地級別屬于四級，因此按樓面熟地價的土地價格應該為600-900元/建筑平米根據(jù)望京地區(qū)的情況，我司認為本案的基準地價為700元/建筑平米本案建筑面積為：50441平方米總地價款為：50441*700=35308700（元）本案占地面積為：15699.44平方米因此分攤到占地面積的地價為：3530870015699.44=2249（元

31、/平米）核算到每畝地價為：2249667=150（萬/畝）4.1.4 估算依據(jù)四：類比法l 類比對象：以工業(yè)用地立項葉青大廈l 租金水平：4.5元/平米/天l 根據(jù)租租金與價格的換算公式：p=1-1/(1+r)na/r p:銷售價格r:回報率（按10%計算）n:回報年限（按15年計算）a:每平米年租金計算得銷售價格p=12318(元/平米)根據(jù)我司經(jīng)驗，該項目的地價應該為銷售價格的1/4，因此推算葉青大廈的在目前市場水平下的地價為205萬/畝。4.1.5 項目地價預估結(jié)論項目總地價為工業(yè)園區(qū)一級開發(fā)的建設費用加上土地出讓金的總和，我司參考北京三處工業(yè)園區(qū)土地價格、目前北京市工業(yè)用地的基準地價以

32、及相關(guān)類比項目的地價，并考慮到土地空置期中轉(zhuǎn)讓方在地塊上投入的資金成本、建筑成本、市政成本和人力成本，預估：本案地塊價格應在150萬元-205萬/畝；總地價為3531-4766萬元；4.2 投資回報率估算4.2.1 按整棟出售進行估算l 項目經(jīng)濟技術(shù)指標測算項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目指標計算說明占地面積（m2）15699 暫按目前土地證上的指標總建筑面積（m2）地上面積45891 50441 按土地征和圖紙上的數(shù)值預估地下面積4550 土地成本（萬元）4237 按180萬/畝計算銷售收入（萬元）41302 按整棟出售計算，平均價格9000元/平米l 項目投資估算序號項目總投資（萬元）估算說明1土地費

33、用4237 按每畝180萬計算2前期工程費175 2.1可行性研究及顧問費65 建安費用的0.3%2.2規(guī)劃設計費195 建安費用的1%3建筑建工程安裝費21820 3.1地上部分20651 建安造價4500元/平米3.2地下工程1138 建安造價2500元/平米3.3園林工程31 綠化率為10%，每平米100元計算4基礎設施建設費1009 大小市政，綜合按200元/計算5開發(fā)間接費200 主要為工程進行期間辦公費、水電費等6開發(fā)期間稅費413 按銷售收入的1%計算7其他費用100 臨時建設、工程管理、公證、工程保險等費用8不可預見費559 上述17項的2%9管理費285 上述18項的1%10營銷費用413 銷售收入的1%11財務費用500 一般為利息的10%總成本(萬元）29710 銷售收入(萬元）41302 所得稅前利潤額(萬元）11592 稅前成本利潤率39%稅前