新員工入職培訓(xùn)-物業(yè)管理基礎(chǔ)知識與職業(yè)前景

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識（二）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識（二） 與職業(yè)前景與職業(yè)前景 一、物業(yè)與物業(yè)管理 二、物業(yè)管理的起源與發(fā)展 三、物業(yè)管理的類別、性質(zhì)與原則 四、物業(yè)管理的內(nèi)容和基本環(huán)節(jié) 五、發(fā)展物業(yè)管理的意義與作用 （一）物業(yè)的含義 （二）物業(yè)的性質(zhì) （三）物業(yè)管理的概念 （四）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別 1、“物業(yè)”指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的 建筑物），確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施 、設(shè)備和相關(guān)場地。 2、物業(yè)有大小之別，它可以是一個完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇 、一個單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓 館、工業(yè)

2、廠房、加油站、影院、體育館、會展中心、綜合大廈等。個人、 家庭、企業(yè)或企業(yè)集團擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。 1、物業(yè)的二元性 2、位置固定性（不可移動性、地區(qū)性） 3、形式上的多樣性 4、使用上的長期性 5、價格高位性 6、保值、增值性 1、廣義上：物業(yè)管理既包括政府部門的行政管理和行業(yè)管理，又包括企業(yè)化專業(yè)化 的管理，也包括個人的、分散的、自發(fā)性的房屋管理。 狹義上：物業(yè)管理僅指企業(yè)主要針對物業(yè)的消費環(huán)節(jié)對物業(yè)所做的維修、養(yǎng)護、管 理。 2、國務(wù)院2007年10月1日頒發(fā)的物業(yè)管理條例修訂版第二條對這種狹義的物業(yè) 管理作了清晰的界定，該條規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)

3、主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動 。 類 別 比較內(nèi)容 物業(yè)管理 傳統(tǒng)房產(chǎn)管理 物業(yè)權(quán)屬 管理模式 管理手段 管理實體 管理性質(zhì) 管理行為 管理關(guān)系 管理形式 管理方針 管理內(nèi)容 管理費用 管理觀念 管理期限 多元產(chǎn)權(quán)（個人產(chǎn)權(quán)為主） 市場經(jīng)濟管理模式 經(jīng)濟、法律手段 物業(yè)管理專業(yè)企業(yè) 有償服務(wù) 企業(yè)行為 契約關(guān)系、服務(wù)被服務(wù)的關(guān)系 社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 多功能全方位 管理服務(wù)費為主 為業(yè)主、使用人服務(wù) 合同期 單一產(chǎn)權(quán)（國家產(chǎn)權(quán)） 計劃經(jīng)濟管理模式 行政手段 政府房產(chǎn)管理部門

4、 無償服務(wù) 政府行為 隸屬關(guān)系、管理被管理的關(guān)系 分散的部門管理 以租養(yǎng)房 管房修房，內(nèi)容單一 低租金和大量財政補貼 管理住、用戶 終身 （一）物業(yè)管理的起源與發(fā)展 （二）我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1、傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國。 奧克維婭-希爾女士 2、真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。 1908年，世界上第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization，CBMO ）成立。 在CBMO推動下，美國第一個全國性的業(yè)主組織建筑物業(yè)主組織（ Building Owners

5、 Organization ，BOO ）也宣告成立。 1、萌芽時期（19世紀(jì)中葉1949年） 2、休眠時期（1949年改革開放） 3、復(fù)蘇時期（改革開放初期） 4、蓬勃發(fā)展時期（改革開放后） （一）物業(yè)管理的類別 （二）物業(yè)管理的性質(zhì) （三）物業(yè)管理的原則 1、聘用服務(wù)型物業(yè)管理 聘用服務(wù)型物業(yè)管理是指房屋所有權(quán)人聘用專業(yè)管理公司管理自己的物業(yè)，通過簽 訂合同，支付費用，享受物業(yè)管理服務(wù)的管理模式。 2、自主經(jīng)營型物業(yè)管理 自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成房屋后并不出售，而是交由屬下的物業(yè) 管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，將其分層、分單元出租，通過租金收回投資，取得利潤。 1、服務(wù)性 2、經(jīng)營性

6、3、專業(yè)性 4、社會性 5、受聘、受托性 6、統(tǒng)一性和綜合性 7、規(guī)范性 8、中介性 1、以人為本、服務(wù)第一的原則 2、依法守約原則 3、所有權(quán)與管理權(quán)分離的原則 4、專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合的原則 5、統(tǒng)一和綜合管理原則 6、綜合效益最大化原則 7、有償服務(wù)、經(jīng)濟合理的原則 8、競爭擇優(yōu)的原則 （一）物業(yè)管理的內(nèi)容 （二）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 1、常規(guī)性的公共服務(wù) 2、針對性的專項服務(wù) 3、委托性的特約服務(wù) 4、經(jīng)營性服務(wù) 5、社會性管理與服務(wù) 房屋管理服務(wù) 房屋裝修管理服務(wù) 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) 綠化管理服務(wù) 安全管理服務(wù) 文化、娛樂服務(wù) 其他同時惠及全體業(yè)主、使用

7、人的服務(wù) 代辦類服務(wù)，如代繳水電費、煤氣費、電話費等； 高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等； 一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)； 其他一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。 代訂代送牛奶、書報； 送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護； 代請鐘點工、保姆、家教、家庭護理員，代做家政服務(wù)； 代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等； 代購、代送車、船、機票與物品； 代洗車輛； 代住戶設(shè)計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等； 代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項目。這類服務(wù)項目一般是協(xié) 商定價，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費。 開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店； 辦收費農(nóng)貿(mào)市場； 養(yǎng)花種苗出售； 利用區(qū)內(nèi)空

8、地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和 相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ； 開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù) 公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲 業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動； 從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等； 其他多種經(jīng)營服務(wù)項目。 就具體工作而言，物業(yè)管理公司必然要和各級政府、政法、公安、民政、醫(yī) 療等部門發(fā)生聯(lián)系，協(xié)助開展工作，傳達(dá)新的政策和法令，接受有關(guān)方面的 指導(dǎo)與監(jiān)督。譬如協(xié)助做好治安防范、協(xié)助做好社區(qū)突發(fā)事件的防范與應(yīng)急 處理（如協(xié)助控制SARS之類的傳染病等），協(xié)助有關(guān)部門開展預(yù)防接種、

9、全民選舉、人口普查、常住人口統(tǒng)計、計劃生育等。 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 日常物業(yè)管理 常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 業(yè)主 業(yè)主大會業(yè)主委員會 街道 居委會 派出 所 供水電氣 城管 環(huán)衛(wèi) 工商 通訊 1、物業(yè)管理的早期介人 2、前期物業(yè)管理準(zhǔn)備 3、驗收接管 4、入住期管理服務(wù) 5、檔案資料的建立 6、正常期管理服務(wù) 7、后期管理 早期介入的原因 一開始許多項目都是在建成以后才引入物業(yè)管理，但這往往會導(dǎo)致一系列問題，如房型不 佳，缺管理用房，泊車位不足，電梯容量不夠，空調(diào)、排油煙機位置未考慮或預(yù)留位置不 適用，管線布局不合理，安全防范技術(shù)設(shè)備缺少等。歸結(jié)起來可以說沒有早期介入難免會

10、 產(chǎn)生物業(yè)配套不完善、布局設(shè)計不合理、質(zhì)量不過關(guān)、資料欠缺等問題。所以，人們越來 越清晰的認(rèn)識到物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就要參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)， 充分利用自己的專業(yè)經(jīng)驗，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，把好物業(yè) 規(guī)劃設(shè)計、質(zhì)量關(guān)，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的要求，方便物業(yè)管理。 物業(yè)管理早期介入的具體工作在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的不同階段內(nèi)容不同，具體為： 立項決策階段 主要是在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日 后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少物業(yè)開 發(fā)決策的盲目性和主觀隨意性。 規(guī)劃設(shè)計階段 物業(yè)管理

11、企業(yè)人員在此方面長處主要體現(xiàn)在：對細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的 敏感性和應(yīng)變力；改進(jìn)意見或建議更易貼近業(yè)主們的實際需求；更能直接地把以往 物業(yè)開發(fā)的“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。 施工安裝階段 該階段的主要工作內(nèi)容是監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的 敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況， 提出整改意見，督促落實。 注：這種早期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而是指物業(yè)管理人 員為發(fā)展商提供各方面的咨詢意見和代為監(jiān)督，目的是確保物業(yè)的設(shè)計方案合 理、施工質(zhì)量可靠，以使后期使用管理有良好的基礎(chǔ)。 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管

12、理服務(wù)事項，制定接管方案 管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 制定系列管理制度 完善管理及辦公條件 驗收內(nèi)容 物業(yè)公司要依照國家建設(shè)部制訂的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng) 地的有關(guān)接管驗收規(guī)定，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)是否安全，是否滿足使用 功能要求等進(jìn)行再檢驗，對公共配套設(shè)備與設(shè)施的配備、安裝、運 行狀況進(jìn)行驗收交接。 移交內(nèi)容 物業(yè)公司要在查明物業(yè)的全面狀況的基礎(chǔ)上辦理書面移交手續(xù) ，明確交接日期，對物業(yè)及配套管理辦公用房、經(jīng)營用房、各種產(chǎn) 權(quán)和技術(shù)資料進(jìn)行全面移交，移交的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖 ，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖 及合格證或保修書等。 做好物業(yè)的清潔“開荒”等準(zhǔn)備工作 為

13、業(yè)主辦理入住手續(xù) 裝修搬遷管理 物業(yè)資料 主要包括物業(yè)的各種設(shè)計和竣工圖紙。 業(yè)主和租戶的資料 主要包括業(yè)主使用人姓名、入戶人員情況、聯(lián)系電話 或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 正常期管理服務(wù)，指依據(jù)管理職責(zé)和管理標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化、全方位的優(yōu) 質(zhì)管理與服務(wù)，使物業(yè)管理納入科學(xué)化、規(guī)范化、制度化的軌道。 后期管理，指全程物業(yè)管理的最后階段，針對生命周期已結(jié)束的物業(yè)所 進(jìn)行的拆遷代理與環(huán)境保護方面的管理工作。 一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于潛力巨大的“朝陽行業(yè)” 二、城建物業(yè)在越秀地產(chǎn)事業(yè)中的重要位置 四、城建物業(yè)快速發(fā)展對人才的需求 發(fā)展物業(yè)管理能促進(jìn)經(jīng)濟增長，產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益 發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾生活、工作質(zhì)量 發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 促進(jìn)城市管理和環(huán)境的完善 一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于潛力巨大的一、物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于潛力巨大的“朝陽行業(yè)朝陽行業(yè)” 房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生影響。 內(nèi)地物業(yè)服務(wù)正在起步，潛力巨大（兩個推銷員的故