城市房地產(chǎn)市場報告模板及案例

1、附件一：城市房地產(chǎn)市場分析報告模板市年度房地產(chǎn)市場分析報告一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）、宏觀市場層面1、經(jīng)濟投資發(fā)展狀況根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年市社會固定資產(chǎn)投資達*億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資*億元，同比增長*%。其中主城區(qū)固定資產(chǎn)投資*億元，其中房地產(chǎn)投資*億元，同比增長*%。注：數(shù)據(jù)來源渠道統(tǒng)計局、建設局、房管局或其他政府部門。2、房地產(chǎn)開發(fā)2007年市房地產(chǎn)開發(fā)投資*億元，其中商品住宅完成開發(fā)投資*億元，商業(yè)用房投資*億元。其中主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資*億元，其中商品住宅投資*億元，商業(yè)用房開發(fā)投資*億元。2007年市及主城區(qū)房地產(chǎn)投資一覽表（單位：億元）總投資商品住宅投資商業(yè)用房投資1、市2

2、、主城區(qū)注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局、建設局或其他政府部門。2007年市房地產(chǎn)新開工面積*萬，同比增長*%，其中商品住宅新開面積*萬，同比增長*%；主城區(qū)新開工面積*萬，同比增長*%，其中商品住宅新開*萬，同比增長*%。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積*萬，增長*%，其中商品住宅竣工面積*萬，增長*%；主城區(qū)竣工面積*萬，增長*%，其中住宅竣工面積*萬，同比增長*%。2007年市及主城區(qū)房地產(chǎn)開竣工面積一覽表（單位：萬）新開面積竣工面積商品房其中：商品住宅商品房其中：商品住宅1、市增長率2、主城區(qū)增長率注：數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等。3、土地市場概況2007年市全年成交土地*萬，合約*畝（其中熟地*畝）。成交

3、土地（熟地）總體單價合*萬元/畝，土地單價同比上年度增長*%。注：成交單價按熟地計算，有些城市目前也出讓生地。數(shù)據(jù)來源渠道土地交易部門。4、市場供需分析2007年主城區(qū)年批準預售面積*萬，同比增長*%，其中普通商品住宅*萬，商業(yè)用房*萬。全年主城區(qū)新建商品房銷售面積*萬，同比增長*%。其中普通商品住宅銷售面積*萬，同比增長*%，商業(yè)用房銷售面積*萬。2007年主城區(qū)商品房供需總體情況一覽表（單位：萬）市場供給市場需求市場供需比1、總量 普通商品住宅 商業(yè)用房注：數(shù)據(jù)來源渠道房管局。（二）、市場版塊分析1、區(qū)域版塊劃分根據(jù)主城區(qū)布局結(jié)構(gòu)，以及各區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型、價格和目標客戶群等特性，一般將主城區(qū)

4、房地產(chǎn)市場劃分為*大版塊，即是區(qū)版塊、版塊。其中區(qū)版塊是目前重點開發(fā)建設的新城區(qū)板塊。城市主城區(qū)區(qū)域版塊劃分如下：區(qū)版塊：區(qū)版塊：注：各公司根據(jù)城市房地產(chǎn)特征，劃分區(qū)域版塊。2、區(qū)域版塊市場供給分析文字性描述區(qū)域版塊市場供給情況，要求闡述主城區(qū)市場供給總量，以及提供2007年度主城區(qū)版塊市場供給量及份額示意圖（例圖如下）。注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府部門，各公司按照版塊劃分統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)。3、區(qū)域版塊市場需求分析文字性描述區(qū)域版塊市場需求情況，要求闡述主城區(qū)市場需求量及變化情況，以及提供2007年度主城區(qū)版塊市場供給量及份額示意圖（例圖如下）。注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府

5、部門，各公司按照版塊劃分統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)。（三）、產(chǎn)品特征分析1、從市場供需角度分析文字性描述主城區(qū)產(chǎn)品供需特征和各類產(chǎn)品市場份額，以及各類產(chǎn)品市場供需比情況。詳細例表如下：2007年度主城區(qū)商品住宅產(chǎn)品類型市場供需結(jié)構(gòu)示意表（單位：萬）市場供給市場需求供需比批準預售面積市場份額成交面積市場份額多層住宅小高層住宅高層住宅合計注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府部門，各公司按照版塊劃分統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)。2、從產(chǎn)品面積區(qū)間分析文字性描述主城區(qū)產(chǎn)品面積區(qū)間情況，以及各區(qū)間段產(chǎn)品供需情況。詳細例表如下：面積區(qū)間（）市場供給市場需求市場供需比套數(shù)（或面積）百分百套數(shù)（或面積）百分百80以下809090100

6、100110110120120144144以上合計通過圖標數(shù)據(jù)分析，總結(jié)市場產(chǎn)品供給和需求特征。注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府部門，各公司按照版塊劃分統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)。（四）、區(qū)域版塊分析1、老城區(qū)版塊重點分析區(qū)域版塊市場價格、產(chǎn)品、目標客戶群等特征，重點分析各區(qū)域版塊代表性樓盤（原則上要求規(guī)模10萬以上），尤其是公司項目區(qū)域版塊競爭性樓盤（如蚌埠的紫金名流）和城市具有影響性大盤（如徐州綠地世紀城）。2、東區(qū)版塊：（五）、區(qū)域版塊樓盤一覽表區(qū)域版塊項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品類型價格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注老城區(qū)西區(qū)區(qū)區(qū)二、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（一）、中長期發(fā)展規(guī)劃文字性概述城市“十一五”或近五年度

7、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。并提供下列表格數(shù)據(jù)。市“十一五”房地產(chǎn)投資目標一覽表（單位：億元）年份20062007200820092010合計全市其中：市區(qū)市“十一五”房地產(chǎn)開發(fā)目標一覽表（單位：萬）年份20062007200820092010合計新開工面積 其中：市區(qū)市“十一五”商品房竣工面積目標一覽表（單位：萬）年份20062007200820092010合計商品房竣工面積 其中市區(qū)商品住宅竣工面積 其中市區(qū)注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府部門。2、2008年住房建設計劃根據(jù)市房管局（或其它政府部門）下發(fā)2008年市住房建設計劃，2008年市區(qū)住房建設計劃目標是：新開工住房面積*萬，其中低價位

8、、中小套型普通商品住宅*萬，經(jīng)濟適用房（限價商品房）*、拆遷安置房*萬，解危安置房*萬，廉租房*萬；注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道建設局、房管局等政府部門。目前國家要求各級政府出具詳細年度住房建設計劃。三、土地供給計劃原則上要求提供當年度土地供給計劃，各公司根據(jù)土地供給計劃（居住類土地），甄選意向土地，并在表格中加以注釋。土地按城市房地產(chǎn)市場區(qū)域版塊分類。例表如下：2008年度擬上市居住類土地一覽表序號區(qū)域位置規(guī)模規(guī)劃用途備注1老城區(qū)234新城區(qū)56789合計注：基礎數(shù)據(jù)來源渠道國土資源局（用地處、土地交易、整理中心）。附件二：揚州市2007年度房地產(chǎn)市場分析報告一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）、宏觀市場層

9、面1、經(jīng)濟投資發(fā)展狀況根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和收集相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年揚州市社會固定資產(chǎn)投資達717.9億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資106.48億元，同比增長27.63%（2006年增幅為14.07%）。揚州市主城區(qū)固定資產(chǎn)投資277.3億元，其中房地產(chǎn)投資56.56億元，同比增長29.37%。2、房地產(chǎn)開發(fā)2007年揚州市房地產(chǎn)開發(fā)投資106.48億元，其中商品住宅完成開發(fā)投資80.15億元，商業(yè)用房投資13.92億元。揚州主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資56.56億元，其中商品住宅投資38.23億元，商業(yè)用房開發(fā)投資7.35億元。2007年揚州市及主城區(qū)房地產(chǎn)投資一覽表（單位：億元）總投資商品住宅投資商業(yè)用房投資1

10、、揚州市106.4880.1513.922、揚州主城區(qū)56.5638.237.352007年揚州市房地產(chǎn)新開工面積457.63萬，同比增長4.15%，其中商品住宅新開面積379.06萬，同比增長6.94%；主城區(qū)新開工面積210.41萬，同比下降4.58%，其中商品住宅新開164.39萬，同比下降4.2%。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積323.5萬，增長8.52%，其中商品住宅竣工面積256.87萬，增長11.99%；主城區(qū)竣工面積161.33萬，增長1.36%，其中住宅竣工面積113.2萬，同比下降13.39%。2007年揚州市及主城區(qū)房地產(chǎn)開竣工面積一覽表（單位：萬）新開面積竣工面積商品房其中：商

11、品住宅商品房其中：商品住宅1、揚州市457.63379.06323.5256.87增長率4.15%69.74%8.5211.99%2、揚州主城區(qū)210.41164.39161.33113.2增長率-4.58%-4.2%1.36-13.39%3、土地市場概況2007年揚州市全年成交土地166.47萬，合約2497畝（其中熟地1323畝。成交土地（熟地）總體單價合132萬元/畝，土地單價同比2006年上漲42.99%。4、市場供需分析通過房管局了解相關(guān)數(shù)據(jù)，2007年揚州主城區(qū)年批準預售面積213.04萬，同比下降3.80%，其中普通商品住宅158.06萬，商業(yè)用房23.75萬（據(jù)說別墅近20萬）

12、。全年主城區(qū)新建商品房銷售面積248.39萬，同比增長33.87%。其中普通商品住宅銷售面積190.87萬，同比增長52.98%，商業(yè)用房銷售面積24.86萬。2007年揚州主城區(qū)商品房供需總體情況一覽表（單位：萬）市場供給市場需求市場供需比1、總量213.04248.390.86 普通商品住宅158.06190.870.83 商業(yè)用房23.7524.860.96 受節(jié)前低溫大雪天氣，春節(jié)因素以及金融緊縮等新政影響，2008年1月份，揚州主城區(qū)商品住宅新增供給量10.70萬，成交量12.85萬，環(huán)比雙雙下降，分別為54.25%和8.39%。（二）、市場版塊供需分析1、區(qū)域版塊劃分根據(jù)揚州主城區(qū)

13、布局結(jié)構(gòu)，以及各區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型、價格和目標客戶群等特性，業(yè)內(nèi)人士一般將揚州主城區(qū)房地產(chǎn)市場劃分為四大版塊，即是老城區(qū)版塊、東區(qū)版塊、西區(qū)版塊和北區(qū)版塊。其中西區(qū)版塊是目前揚州市重點開發(fā)建設的新城區(qū)板塊，也是揚州商品房開發(fā)主流區(qū)域。揚州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對區(qū)域版塊主流劃分如下：老城區(qū)版塊：東至古運河，西至二道河，北至北護城河，南至古運河一線。東區(qū)版塊：東至廖家溝，北至茱蓃灣，西至古運河，南至大眾港、大運河和儀揚河一線。西區(qū)版塊：東至二道河和古運河一線，南至儀揚河，西至潤揚大橋北接線，北至沿山河。北城區(qū)板塊：東至古運河，南至北護河、沿山河和揚冶路一線，西至西北繞城公路和寧啟鐵路一線。2、區(qū)域版塊市場供

14、給分析2007年揚州主城區(qū)西區(qū)版塊保持全市供給量的主導地位，該區(qū)域內(nèi)除原有的京華城中城、奧都、名興花園等項目外，美第、尚城、中信泰富錦苑等眾多大盤相繼推出，推高西區(qū)版塊市場份額，據(jù)房管局信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)2007年西區(qū)版塊普通商品住宅新增供給量達92.41萬，占全市供給量的58.5%，詳細見各版塊市場供給量和市場份額見下圖所示：3、區(qū)域版塊市場需求分析據(jù)房管局信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年西區(qū)版塊普通商品住宅成交量146.72萬，占市區(qū)總量的59.07%，東區(qū)成交面積42.90萬，占17.27%，北區(qū)成交面積51.47萬，占市區(qū)總量的20.72%，老城區(qū)僅成交6.20萬，占2.50%。2008年1

15、月份，受東區(qū)版塊銀泰雅苑、潤源庭等項目新入市拉動，東部版塊成交量環(huán)比增長81.57%，到達2.60萬的普通商品住宅成交，市場需求份額上升到20.24%。作為揚州價格風向標的西區(qū)版塊受到新政影響，月份成交量8.49萬，環(huán)比下降17.41%，區(qū)域版塊占總成交量的66.03%，西區(qū)版塊仍是主城區(qū)商品住宅市場的主導。（三）、產(chǎn)品特征分析1、從市場供需角度分析2007年普通商品住宅市場產(chǎn)品供需的主體是多層住宅，但市場供需比0.92，基本持平。小高層和高層住宅市場供需比分別為0.74和0.68，市場供給供不應求的局面。2007年度主城區(qū)商品住宅產(chǎn)品類型市場供需結(jié)構(gòu)示意表（單位：萬）市場供給市場需求供需比批

16、準預售面積市場份額成交面積市場份額多層住宅96.5061.05%105.0855.11%0.92小高層住宅42.7727.06%58.0030.42%0.74高層住宅18.7918.89%27.5814.47%0.68合計158.06100%190.87100%0.832、從產(chǎn)品面積區(qū)間分析2007年揚州主城區(qū)總計批準預售商品住宅套數(shù)14519套，全年商品住宅銷售17911套，從產(chǎn)品面積區(qū)間按套型劃分，市場供需比為0.81，說明整體市場呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。詳細各面積區(qū)間市場供需情況如下表所示：面積區(qū)間（）市場供給市場需求市場供需比套數(shù)百分百套數(shù)百分百60以下6444.44%8354.66%0.

17、77 60806554.51%10685.96%0.61 80909416.48%11066.17%0.85 90100177412.22%234613.10%0.76 100120378826.09%440924.62%0.86 120144424129.21%545930.48%0.78 144以上247617.05%268815.01%0.92 合計14519100%17911100%0.816080面積區(qū)間產(chǎn)品供需比遠低于市場整體水平，充分說明該面積區(qū)間套型產(chǎn)品市場需求最為旺盛。60以下、90100和120144套型產(chǎn)品市場供需比略低于0.81，也說明這些類型產(chǎn)品市場需求相對旺盛。（四

18、）、區(qū)域版塊樓盤一覽表區(qū)域版塊項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品類型價格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注老城區(qū)萊茵苑占地10.7萬建筑17萬多層小高層58502居室78、943居室120、130約95%萊茵置業(yè)西區(qū)西郡188占地13.3萬建筑21萬多層小高層高層5200安廈正太房地產(chǎn)小高層計劃4月份推出，高層年底推出尚座占地15.4萬建筑20萬多層小高層560090左右2居室，1403居室2期預計4月份開宙輝置業(yè)1期基本銷磬錦悅花苑占地2萬建筑規(guī)模3.9小高層銷磬錦悅房地產(chǎn)京華城中城居住130萬高層小高層68005200和美第占地13萬建筑20萬多層小高層6000500090左右2居室和1203居室為主新能源房屋

19、開發(fā)1、2期銷磬，3期銷售中西花苑占地17.62萬建筑26.4萬多層小高層5000120左右3居室，73942居室萬豪地產(chǎn)錦苑占地32.9萬建筑43.7萬多層小高層58005600中信泰富東區(qū)駿和天城占地14萬建筑20萬多層洋房500080左右2居室，3居室以110左右為主多層基本銷磬駿和置業(yè)2期主推洋房銀泰雅苑占地4.2萬建筑4.6萬多層48003居室，88120銀泰房地產(chǎn)2期銷售凱運天地占地21.6萬建筑30萬多層小高層4800601居室，902居室和120左右3居室凱運建設北區(qū)揚州天下占地60萬建筑65萬多層小高層63006500多層全部3居室戶型為主，110、120和130左右多層居住

20、基本銷磬，尾盤北辰置業(yè)小高層計劃下半年推出碧水棲庭占地18.15萬建筑21.77萬多層小高層預計5000以上預計4月底開盤美特房地產(chǎn)養(yǎng)怡花園占地4.4萬建筑5.72萬多層洋房預計5500以上802居室，95和1103居室旺角置業(yè)計劃4月份開盤銷售唐郡占地14.33萬建筑5.42萬別墅柳馨花園占地4.7萬建筑3.6萬多層別墅（為主）銷磬以別墅為主三、揚州市發(fā)展規(guī)劃（一）、經(jīng)濟總體發(fā)展規(guī)劃指標1、中期經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%左右，財政總收入年均增長16%，固定資產(chǎn)投資年均增長20%，城市居民人均可支配收入年均增長10%。到2012年地區(qū)生產(chǎn)總值在2007年現(xiàn)有基礎

21、上實現(xiàn)翻番，達到2600億元，城市居民人均可支配收入達到24000元。2、2008年經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃地區(qū)生產(chǎn)總值增長14%，其中一產(chǎn)增長5%，二產(chǎn)增長16%，三產(chǎn)增長15%；財政總收入增長18%，其中一般預算收入增長20%；全社會固定資產(chǎn)投資增長25%；社會消費品零售總額增長16%；城市居民人均可支配收入增長12%，（二）、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃1、“十一五”發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)投資總量“十一五”比“十五”期間翻一番；城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平均每年增加1。目標分解如下：、開發(fā)投資、開發(fā)規(guī)模年均增長15%；、城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積到2010年達到33，住宅成套率達90%；、基本解決人均住房面積以下住房困難家庭的居

22、住問題；揚州市“十一五”房地產(chǎn)投資目標一覽表（單位：億元）年份20062007200820092010合計全市708092106122470其中：市區(qū)4046536170270揚州市“十一五”房地產(chǎn)開發(fā)目標一覽表（單位：萬）年份20062007200820092010合計新開工面積3504024655356152372 其中：市區(qū)2112432793213691423揚州市“十一五”商品房竣工面積目標一覽表（單位：萬）年份20062007200820092010合計商品房新開工面積2753163634174801851 其中：市區(qū)1541772042352701040商品住宅新開工面積2202

23、532903343841481 其中：市區(qū)1231421631882168322、2008年住房建設計劃根據(jù)揚州市房管局下發(fā)2008年揚州市住房建設計劃，2008年揚州市區(qū)住房建設計劃目標是：新開工住房面積200萬，其中低價位、中小套型普通商品住宅120萬，經(jīng)濟適用房（限價商品房）10、拆遷安置房15萬，解危安置房4.5萬，廉租房0.5萬；城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平均增加1；四、投資機會初步分析（一）、市場發(fā)展機遇初步分析“十一五”期間，揚州市經(jīng)濟增長將保持平均13%以上的速度，并加快推進主城區(qū)建設，這將為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的發(fā)展空間。另一方面，市政府將進一步加快富民步伐，多渠道增加居民收入，并實行積極的政策，促進居民消費，居民潛在的住房改善型需求會進一步釋放。初步估算揚州市主城區(qū)年商品住宅需求量在216萬以上。、根據(jù)揚州市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積平均增加1，按市區(qū)現(xiàn)有人口預測，“改善型”住房需求80萬左右；、揚州進入城市化高速發(fā)展時期，大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，市區(qū)城市人口按目前每年增加2萬人，按人均30計算，每年“新增型”住房需求60。、按目前揚州主城區(qū)年拆遷40萬，危舊住房年2%自然淘汰20萬，年“被動型”住房需求約60萬；、隨著揚州交通優(yōu)勢和人居環(huán)境品牌效應的凸現(xiàn)，將會集聚更多外來人員來揚打工創(chuàng)業(yè)，吸引更多的客商在揚州購房置業(yè)，目前揚州“外