北京市通縣東北部項(xiàng)目分析

1、通縣東北部項(xiàng)目分析一、 區(qū)域概況 近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、cbd商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。 通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為：北起叢林莊地區(qū)；東至潞邑地區(qū)，。此區(qū)域以前是北京的農(nóng)村，人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入偏低；商業(yè)、交通很不發(fā)達(dá)，但受通縣整體發(fā)展的影響，近年來有了一定的改觀，區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市區(qū)，如846、924、388、930，人們出行比較便利，但道路情況較差，大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當(dāng)；在居住方面，此區(qū)域的房地產(chǎn)啟動(dòng)較早，在1995年，華龍小區(qū)、富河園就開始銷售，有部分市區(qū)

2、人口在此落戶，使此地區(qū)的整體人口素質(zhì)有所提高；但由于此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢，所以有一定規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目到目前仍然比較少。二、 區(qū)域市場分析此區(qū)域內(nèi)大小十余個(gè)項(xiàng)目，有普通住宅，也有高檔別墅；此次調(diào)研了其中9個(gè)有頗具代表性的項(xiàng)目。因?yàn)榇藚^(qū)域的項(xiàng)目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項(xiàng)目按地域劃分（項(xiàng)目聚集地），可分成三個(gè)部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)。1、北部地區(qū)北區(qū)屬于區(qū)域內(nèi)較偏僻的地帶，道路狹窄、坎坷不平，只有一條公交線，無任何市政配套設(shè)施，常住人口較少，屬待開發(fā)地段。在此的項(xiàng)目有天潤別墅與和林莊小區(qū)。兩項(xiàng)目的開發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司（鑫華房地產(chǎn)），建筑規(guī)模比較大，一個(gè)是別墅、

3、一個(gè)是多層住宅，價(jià)格在通縣來講是最低的，天潤別墅的起價(jià)為3000元/平方米、叢林莊小區(qū)的起價(jià)為1380元/平方米。兩項(xiàng)目的戶型種類比較單一，叢林莊小區(qū)在售的僅一種戶型，格局的設(shè)計(jì)陳舊，而且樓的密度較大，尤其是天潤別墅，每棟別墅的間距很??；兩項(xiàng)目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂條件較差，今年年底會(huì)建成文化公園與文化廣場，可以使兩項(xiàng)目增加一些配套設(shè)施。兩項(xiàng)目僅僅能夠滿足購房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢是價(jià)格低。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱叢林莊小區(qū)天潤別墅發(fā)展商北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司北京鑫華房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無無地理位置通洲縣城東北8公里通洲縣城東北8公里建筑規(guī)模81棟樓40萬10萬

4、規(guī)劃類型多層別墅配套情況文化公園花園、網(wǎng)球場、文化廣場價(jià)格（元/平方米）起價(jià)1380均價(jià)1600獨(dú)棟4200總價(jià)69萬聯(lián)排3000總價(jià)52萬優(yōu)惠比例一次性99折無工期情況現(xiàn)房一期現(xiàn)房二期50%余下50%年底交房開盤日期19961999銷售進(jìn)度95%獨(dú)棟80%聯(lián)排35%潛在供應(yīng)量20004萬戶型配比（平方米）三居106（唯一的戶型）獨(dú)棟339-800聯(lián)排180-246主力戶型（平方米）三居106獨(dú)棟339聯(lián)排186園林綠化30%40%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯媒體選擇小塊廣告路牌、北青客群分析拆遷戶、單位集團(tuán)購買市區(qū)內(nèi)人群、追求生活品質(zhì)銷售熱線89599809895910412、南部地區(qū) 南區(qū)是最靠近縣城

5、的地區(qū)，建設(shè)發(fā)展的速度比北區(qū)要快，道路平整、路面比北區(qū)要寬闊一些，有幾條公交線路可直達(dá)市區(qū)與縣城，市政配套較完善，人們出行、購物、娛樂較方便，近年來有一些城市居民落戶在此。由于此地區(qū)建設(shè)開發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待于改觀。 在南區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，在南區(qū)南部的華龍小區(qū)為此區(qū)域內(nèi)的代表項(xiàng)目，該小區(qū)的總建筑面積32萬平方米，共53棟樓，皆為多層建筑，樓體設(shè)計(jì)風(fēng)格比較時(shí)尚，尤其二期采用的是德式風(fēng)格，外墻是鮮艷的涂料，戶型種類多，大多為南北朝向，戶型格局也比較合理，但房屋的使用率比較低。小區(qū)的配套完善，有學(xué)校、超市、醫(yī)院、公交車站，均價(jià)為2100元/平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。新潮

6、嘉園雖然總建筑規(guī)模要大于華龍小區(qū)，但目前僅開發(fā)了10萬平米，大部分尚未開發(fā)（包括其社區(qū)配套），且一期開發(fā)的幾棟樓無特色，在售的二期共四棟樓，推出了精裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，均價(jià)才2160元/平方米，有一定的價(jià)格優(yōu)勢，隨著開發(fā)面積的增加，社區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，社區(qū)配套的逐步完善，此項(xiàng)目發(fā)展前景比較樂觀。與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部，所以與北區(qū)項(xiàng)目比較相近，價(jià)格低（起價(jià)1530元/平方米），總建筑規(guī)模30萬平方米，戶型種類較少，格局陳舊，社區(qū)無配套，居住人口素質(zhì)較低。 可以看出南北兩區(qū)域的發(fā)展走勢是由南向北的。 隨著其南部新華大街的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江集團(tuán)在此大片征地

7、，要在通縣建成“城中之城”，勢必會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱華龍小區(qū)上潞園新潮嘉園發(fā)展商北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司北京海濤房地產(chǎn)開發(fā)公司北京鵬程房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商華龍實(shí)業(yè)個(gè)人無地理位置北關(guān)環(huán)島向東北關(guān)環(huán)島向東潞邑地區(qū)，北關(guān)環(huán)島向東建筑規(guī)模53棟樓32萬9棟樓8萬47萬規(guī)劃類型多層多層多層配套情況小學(xué)、7萬平米綠地、醫(yī)院、超市無超市、銀行、郵局、幼兒園、翔程公園（30000）價(jià)格（元/平方米）起價(jià)1850最高價(jià)2200起價(jià)1530最高價(jià)1950起價(jià)1740均價(jià)2160優(yōu)惠比例一次性98折無一次性98折工期情況現(xiàn)房一期現(xiàn)房、二期有一棟未完工一期現(xiàn)房、二期10月入住開盤日期1995年

8、2000年2000年銷售進(jìn)度90%一期80%二期30%一期90%二期50%潛在供應(yīng)量40005萬30萬戶型配比（平方米）一居57-60二居60-90三居96-122一居54二居73-93三居81一居59二居88-89三居129四居167主力戶型（平方米）二居80二居73二居88園林綠化30%30%40%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房精裝媒體選擇北青、晚報(bào)（分欄廣告）小宣傳單分欄廣告客群分析拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民生活水平較低的人拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民銷售熱線8959021689593383895962223、西部地區(qū) 西部地區(qū)顯然已經(jīng)與通縣的發(fā)展速度同步，寬闊的道路、多條可直達(dá)市區(qū)的公交線路，完善的市政配套設(shè)

9、施，整潔的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流其間更是一種說不出的美妙感覺。 西潞苑、富河園、楓露花園、楓露皇苑屬于西區(qū)，都屬于有一定知名度的項(xiàng)目，住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬平方米，但社區(qū)配套不夠完善，只有一個(gè)超市，此項(xiàng)目建筑形式為多層，戶型種類齊全，格局新穎，格較低，均價(jià)2200元/平方米，屬于大型居住區(qū)。楓露花園與西潞苑比較相似，只不過社區(qū)偏小，總建筑面積10萬平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計(jì)新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會(huì)所，多種戶型可供選擇，均價(jià)2800/平方米

10、的價(jià)格偏高，期房是其弊端。 此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無論從位置、交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱楓露花園楓露皇苑西潞苑富河園發(fā)展商民望房地產(chǎn)開發(fā)公司北京五龍新村開發(fā)公司北京正圓房地產(chǎn)開發(fā)公司北京開原房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無3、4期信達(dá)行代理個(gè)人無地理位置北關(guān)環(huán)島東北（東潞苑地區(qū)）東潞苑西側(cè)、北關(guān)環(huán)島正北2公里北關(guān)環(huán)島西北角建筑規(guī)模7棟樓10萬一、二期158東三、四期97棟10萬共32萬、一期20萬、二期8萬17萬規(guī)劃類型多層別墅多層多層配套情況超市、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院運(yùn)河文化廣場、網(wǎng)球、足球場、泳池超市四期有會(huì)所價(jià)格（元/平方米）起價(jià)1780最高2150

11、精裝8500毛坯6000-7000均價(jià)2200二期2650-2980三期均價(jià)3000優(yōu)惠比例無未定95折98折工期情況現(xiàn)房一、二期現(xiàn)房三期在建、四期未建一期現(xiàn)房、二期2003年1月入住一期現(xiàn)房二期年底三、四期在建開盤日期2000199519981995銷售進(jìn)度90%一、二期80%三、四期未開盤一期100%二期40%一期100%二期95%三、四期未開盤潛在供應(yīng)量3000280棟10萬6萬戶型配比（平方米）二居88-89三居125173.16-541.88三居92-129二居85-114三居114五居180主力戶型（平方米）三居125250二居73-79二居103園林綠化30%40%30%30%裝

12、修標(biāo)準(zhǔn)初裝毛坯毛坯毛坯媒體選擇小塊廣告北青小塊廣告北青通欄客群分析市區(qū)內(nèi)人群市區(qū)內(nèi)的成功人士市區(qū)內(nèi)年輕人、打工族市區(qū)內(nèi)百領(lǐng)銷售熱線65811127895987516952209565680596三、項(xiàng)目分析 從調(diào)研表可以看出，西潞苑、叢林莊小區(qū)、新潮嘉園和華龍小區(qū)總建筑面積都超過了30萬平方米，但三項(xiàng)目是在1998年以前就開始銷售了，到目前至少分為三期開發(fā)的，每一期平均只開發(fā)10萬平方米左右，其他項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模每一期大概也是10萬平方米左右，這與開發(fā)商的實(shí)力有一定的關(guān)系，說明了這些項(xiàng)目的開發(fā)商具有一定的實(shí)力，并且對(duì)此區(qū)域的發(fā)展前景看好。1、 配套設(shè)施 由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模較大，并因

13、其所處的地理位置，周邊生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)有超市、菜市場，還有的項(xiàng)目有學(xué)校、幼兒園，華龍小區(qū)修建了7萬平方米的社區(qū)公園。2、 建筑形式分析 此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯。 別墅項(xiàng)目則分為獨(dú)棟和聯(lián)排兩種，整體規(guī)劃得不好，外觀參差不齊，密度較大。3、 戶型及面積分析 此區(qū)域住宅的戶型種類比較齊全，大多項(xiàng)目都具有一居到三居的多種戶型。一居的面積主要集中在5060；二居的面積主要集中在7090；三居的面積主要集中在90110?？梢钥闯龃藚^(qū)域的戶型以小面積為主，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。戶內(nèi)的布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北都有陽臺(tái)，

14、與在此區(qū)域購房群體的消費(fèi)觀念、經(jīng)濟(jì)收入相吻合。而且由于是多層，所以房屋的使用率較高，房屋的使用面積都超過了75%，住宅的戶室比例為：一居占戶型總量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。 區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目雖然很少，但戶型種類及戶型面積卻非常齊全。天潤別墅的獨(dú)棟建筑與聯(lián)排建筑共有七、八種戶型，從180800的戶型一應(yīng)俱全。楓露皇苑四期工程，建造別墅255棟，從173550（一、二期）300以上（三、四期）共十余種戶型，并配有400以上的私家花園，可滿足滿足消費(fèi)者的不同品位。 4、 價(jià)格分析 經(jīng)過調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價(jià)在2000/，大多是以位置定價(jià)的，最北邊的叢林莊小區(qū)均價(jià)僅1600/，最南邊

15、的富河園小區(qū)均價(jià)2800/。由于房屋的總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為98折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到95折。房價(jià)低、總價(jià)低并且都可以做貸款（七成二十年，二居的月供大約1000元/月），對(duì)一般平民百姓來說是比較容易接受的。 別墅的價(jià)格也是因位置而定的，天潤別墅的位置較偏僻，均價(jià)僅3500/；楓露皇苑的位置及交通條件比較好，均價(jià)6500/。5、 市場供應(yīng)量分析此區(qū)域目前在建的新項(xiàng)目不多，但在售的項(xiàng)目基本上都有后期建設(shè)，僅這次調(diào)查項(xiàng)目的后期供應(yīng)量就有26萬。6、 銷售周期及銷售率分析根據(jù)調(diào)查可以看出，此區(qū)域項(xiàng)目的銷售周期最短的是楓露花園（銷售率90%）和上潞園（80%），二項(xiàng)目都是從2000年開始銷

16、售的，楓露花園銷售了9萬，上潞園銷售了7萬，平均每年銷售4萬或5萬平方米，華龍小區(qū)（90%）是最早銷售的（1995年），目前共銷售了30萬，平均年銷售4萬，其它的項(xiàng)目雖然銷售周期不同，但平均年銷售面積與前兩項(xiàng)目基本相同，叢林莊小區(qū)（90%）稍好一點(diǎn)，大概每年能夠銷售7萬。由于此區(qū)域的項(xiàng)目面對(duì)的消費(fèi)群體是大眾百姓，所以房屋銷售非常有市場，開發(fā)面積如果不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣掉，所以大多現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售率很高。7、 廣告宣傳分析此區(qū)域項(xiàng)目的宣傳方式比較一致，每個(gè)項(xiàng)目都有路牌（從縣城一直指到項(xiàng)目所在地）；由于房價(jià)低，廣告投入也不大，一般只在報(bào)紙上打很小一塊廣告（分欄廣告），還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。四、 地區(qū)優(yōu)勢分析此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢可以總結(jié)出以下結(jié)論：價(jià)格低、戶型面積設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，社區(qū)規(guī)模較大，社區(qū)配套較完善，生活設(shè)施齊全（暖氣、有線電視管道天然氣、24小時(shí)熱水、寬帶），物業(yè)管理費(fèi)比較