銀行網(wǎng)點(diǎn)選址之商圈分析的內(nèi)容和步驟

1、銀行網(wǎng)點(diǎn)選址之商圈分析的內(nèi)容和步驟銀行網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃的主要影響因素一般認(rèn)為，銀行網(wǎng)點(diǎn)布局主要衡量要素為：空間布局要素、有人口分布、商業(yè)集聚效應(yīng)、交通條件、購(gòu)買(mǎi)行為與態(tài)度研究等等。 1. 空間布局與人口統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)因素：應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，考慮人口的分布狀況和人口質(zhì)量狀況（即金融消費(fèi)能力指標(biāo)的考量等），按照人口數(shù)量與商業(yè)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)點(diǎn)配置的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)的布局。 2. 商業(yè)聚集效應(yīng)：集聚效應(yīng)，就是各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在空間的集中往往帶來(lái)聚集經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，也就是說(shuō)“扎堆效應(yīng)”。但是如果舊的集聚區(qū)飽和，勢(shì)必促進(jìn)新的網(wǎng)點(diǎn)聚集區(qū)的產(chǎn)生，因此新的聚集區(qū)將會(huì)吸引更多的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)入。 3. 地

2、理交通條件：大型金融零售網(wǎng)點(diǎn)由于規(guī)模大、人流多，特別需要良好交通條件支持，包括暢通的道路、快速的公共交通工具、足夠的停車(chē)場(chǎng)等。主要考慮和評(píng)價(jià)內(nèi)容有： 1) 客流狀況：主要指人流量測(cè)定，人流量測(cè)定有很多技巧，這里不在贅述。 2) 位置選擇：一般選址時(shí)認(rèn)為三叉路口、拐角的位置一般是好位置，坡路、偏僻角落、或樓屋高的地方，位置較次，南向街面的店鋪顯然優(yōu)于北向街面，十字路口要優(yōu)于直行路段。 3) 行人道、街道是否有區(qū)分： 4) 過(guò)往車(chē)輛的數(shù)量及類(lèi)型： 5) 道路寬窄：典型街道有二種，一種是只有車(chē)道和人行道，車(chē)輛行駛時(shí)視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也很自然地進(jìn)入銀行店鋪。但如果街道過(guò)寬

3、有時(shí)反而聚不起人氣。據(jù)富晨理財(cái)實(shí)際調(diào)查研究，當(dāng)街道寬度為 25米左右，則最易形成人氣。國(guó)外的調(diào)研資料也應(yīng)該是在這個(gè)范圍；另一種典型街道是車(chē)道、自行車(chē)和人行道分別被隔開(kāi)，這種位置形成一種封閉交通，對(duì)開(kāi)設(shè)店面是不太有利的。我們?cè)谶M(jìn)行實(shí)地調(diào)研時(shí)往往會(huì)扣分。 6) 必要的停車(chē)條件、顧客停車(chē)場(chǎng)地：這個(gè)條件太重要了，尤其是在北京、上海，停車(chē)是一個(gè)大問(wèn)題。例如，北京招商局大廈一層的招商銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，雖然沒(méi)有地面停車(chē)場(chǎng)，但如果在大廈的地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，招行可以免費(fèi)提供一個(gè)小時(shí)的停車(chē)券，倒是很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。在北京，反正我是喜歡去這個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，雖然那里老是排隊(duì)，因?yàn)樵蛑挥幸粋€(gè)：停車(chē)方便，北京人都知道！ 4.

4、 購(gòu)買(mǎi)行為與態(tài)度研究 1) 城市整體消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)習(xí)慣直接影響大型銀行零售網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平提高居民的金融消費(fèi)能力，起到支撐大型銀行零售網(wǎng)點(diǎn)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。 2) 消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響著網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)定位和品種的選擇。根據(jù)居民購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)習(xí)慣，建立網(wǎng)點(diǎn)和消費(fèi)者的對(duì)應(yīng)關(guān)系。明確和修正客戶(hù)定位。 3) 合理布局滿足不同消費(fèi)層次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 5. 物業(yè)成本： 1) 地價(jià) 2) 租金 3) 配套成本 4) 競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)等等 以上都是我們需要考慮的網(wǎng)點(diǎn)因素，有時(shí)候銀行網(wǎng)點(diǎn)往往占地面積大，功能定位齊全，影響面廣，因此必須充分考慮當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平和發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境和現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)布

5、局交通條件等因素，統(tǒng)籌布局大型網(wǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，以上因素會(huì)隨著不同發(fā)展區(qū)域和不同銀行的內(nèi)外因條件，所選用的考量因素可能有很大的不同，在進(jìn)行銀行網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，你永遠(yuǎn)不要忘記：因地制宜是我們的布局基礎(chǔ)和原則，因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作也和您投資房產(chǎn)是所需要的研究和規(guī)劃一樣。 一.商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少須有 1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有

6、大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?；旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。二.商圈的確定 對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢(xún)、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。 但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了

7、。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。三商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： (1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；

8、平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買(mǎi)商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 (2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 (3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 (4)促銷(xiāo)：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。 (5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。 (6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)

9、分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。 (7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類(lèi)型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車(chē)站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車(chē)旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。 (8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 o (9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車(chē)條件等。下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析：人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買(mǎi)收入、總的零售額等資料。

10、競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷(xiāo)售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 irscrerf 式中 irs商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； c商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；re商圈內(nèi)消費(fèi)者

11、人均零售支出；rf商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。 假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有 10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 irs10000025 144000￥1736 這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商