個人自有房產(chǎn)有關稅收問題的辦稅指引

1、個人自有房產(chǎn)有關稅收問題的辦稅指引出租人取得房屋出租收入（包括貨幣收入及相關經(jīng)濟收益），應依法申報繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅（外籍個人不征）、教育費附加（外籍個人不征）、房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外籍個人不征）、個人所得稅和印花稅（住宅用房租賃合同免征）。為簡便操作，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民共和國個人所得稅法、中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例、中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例、中華人民共和國印花稅暫行條例、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例、中華人民共和國城鎮(zhèn)使用稅暫行條例及其實施細則、城市房地產(chǎn)稅暫行條例和征收教育費附加的暫行規(guī)定中華人民共和國稅收征收管理法第三十

2、五條核定征收的規(guī)定，對其中應征收的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）和個人所得稅合并按綜合征收率進行計征，計稅公式為：個人出租房屋應納稅額（未含城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅）租金收入綜合征收率一、個人房產(chǎn)的納稅人（一） 房屋產(chǎn)權屬個人的，由房屋產(chǎn)權人納稅；（二） 產(chǎn)權出典的，由承典人納稅；（三） 產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，以及產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的由房產(chǎn)代管人或使用人納稅；（四） 產(chǎn)權共有的，以共有各方或確定的代表為納稅人；（五） 房屋是轉(zhuǎn)租的，則由房屋產(chǎn)權人和轉(zhuǎn)租人各自承擔相應的納稅義務。二、個人出租自有房產(chǎn)稅收規(guī)定（從2006年6月1日起執(zhí)行）（一） 計

3、稅依據(jù)個人出租房屋稅收的計稅依據(jù)為出租房屋取得的租金收入，出租人應據(jù)實申報出租房屋的租金收入。出租人不申報或者不如實申報租金收入的，稅務機關按照中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則的有關規(guī)定，核定其計稅租金收入。核定計稅租金收入的計算公式為：計稅租金收入=出租房屋的建筑面積核定的單位面積計稅租金收入標準單位面積計稅租金收入標準，參照廣州市國土資源和房屋管理局最新公布“廣州市房屋租金參考價”執(zhí)行，單位面積計稅租金收入標準的調(diào)整由廣州市地方稅務局公布實施。（二） 稅種、稅率納稅人出租房屋用途計 稅 依 據(jù) （月租金收入，如果有多套出租房屋，按合并租金收入計算）綜合征收率 （未含城鎮(zhèn)土地使用稅和

4、印花稅）國內(nèi)居民出租住宅未達1000元4%1000以上（含1000元）2000元以下8%2000元以上（含2000元）10%非住宅未達1000元10.7%1000元以上（含1000元）14%轉(zhuǎn)租住宅未達1000元0%1000元以上（含1000元）3.3%非住宅未達1000元0%1000元以上（含1000元）5.5%(備注二、三)外籍個人出租住宅未達1000元4%未達1000元的免稅房屋0%1000以上（含1000元），2000元以下7.7%1000以上（含1000元）2000元以下的免稅房屋3.7%2000元以上（含2000元）9.7%2000元以上（含2000元）的免稅房屋5.7%非住宅未達

5、1000元10.7%未達1000元的免稅房屋2.7%1000元以上（含1000元）14%1000元以上（含1000元）的免稅房屋6%轉(zhuǎn)租住宅未達1000元0%1000元以上（含1000元）3%非住宅未達1000元0%1000元以上（含1000元）5%（備注二、三）備注：（一）外籍個人（包括華僑、港澳臺同胞），新建的房產(chǎn)從落成之月份起免征三年的城市房地產(chǎn)稅。（二）非住宅部份轉(zhuǎn)租月轉(zhuǎn)租收入金額1000元以下應繳稅費（只繳納個人所得稅）：應納稅所得額=月轉(zhuǎn)租收入金額承租租金支出修繕費（按實際支出扣除，超過800元，只能扣除800元，余額準予下次繼續(xù)扣除直至扣完為止）應納個人所得稅=（應納稅所得額80

6、0元）20%（三）非住宅部分轉(zhuǎn)租月轉(zhuǎn)租收金額1000（含1000元）以上應繳稅費：1.營業(yè)稅額=月轉(zhuǎn)租收入金額5%2.城市維護建設稅=營業(yè)稅額7%（外籍個人不征）3.教育費附加=營業(yè)稅額3%（外籍個人不征）4.個人所得稅應納稅所得額=月轉(zhuǎn)租收入金額承租租金支出營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加修繕費（按實際支出扣除，超過800元，只能扣除800元，余額準予下次繼續(xù)扣除直至扣完為止）（1）應納稅所得額4000元以下應納個人所得稅=（應納稅所得額800元）20%（2）應納稅所得額4000（含4000元）以上應納個人所得稅=應納稅所得額（120%）20%（四）印花稅（只限于非住宅出租，出租人和承租人均需

7、）1.出租人應納稅額=租賃合同總金額0.1%2.承租人應納稅額=租賃合同總金額0.1%（五）城鎮(zhèn)土地使用稅（只對用于自營、出租用途的國內(nèi)業(yè)主征收，外籍個人業(yè)主暫不征收）應納稅額=出租房屋實際占有土地面積地段適用單位年稅額（六）對華僑、僑眷用僑匯購買或建造的住宅免征城市房地產(chǎn)稅5年。（三）納稅期限個人出租房屋的稅收按月繳納，納稅期限為經(jīng)稅務機關核定的每月終了后15天內(nèi)。如1月份收取的租金收入，在2月15日前申報納稅，如此類推。納稅人一次取得數(shù)月租金收入的，按實際取得租金收入申報納稅。三、個人的自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的稅收規(guī)定按照房產(chǎn)原值減除30%的余值計算，亦稱為從值計征，年稅率為1.2%。四、稅收優(yōu)惠政策對以房租收入維持生計、照章納稅確有困難的孤寡老人、殘疾人、烈屬等私房業(yè)主需要減免稅的，應持居委會開具的有效證明，報經(jīng)主管地方稅務機關核準后，可給予減征稅款的照顧。五、納稅注意事項（一）納稅人必須按照稅法的有關規(guī)定如實辦理納稅