建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題初探

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題初探 “a房地產(chǎn)開發(fā)公司向b信用社貸款1500萬元啟動某地塊上的商品房開發(fā)項目，抵押物為該地塊使用權(quán)（性質(zhì)為國有出讓用地，用途為綜合用地，評估價值為4000萬元）。貸款一次性到位后，由于資金不足，項目建設(shè)期間a公司一面高息向社會融資一面拖欠承建單位c工程隊進度款。主體完工后交付使用前，a公司已無力償還欠款。c工程隊向法院起訴a公司追討工程款，b信用社聞訊后起訴a公司，以該項目土地使用權(quán)已抵押為由要求優(yōu)先受償。法院以建筑工程承包款優(yōu)先于抵押權(quán)受償為由對b信用社訴求不予支持。試分析法院判決是否正確？理由為何？b信用社在整個貸款過程中有何失誤？” 從閱卷的情況來看，70%的

2、應試者認為信用社有抵押在先，法院判決不正確。其實，這大多數(shù)同志都犯了實踐中常見的“唯抵押論”和“迷信抵押萬能”等錯誤。就我國法學實踐中，對抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)已作了明確司法解釋。 一、擔保法與合同法在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題上的沖突 在工程建設(shè)中，建設(shè)單位為籌措資金向銀行申請貸款并將擬建的建設(shè)工程（主要是商品房）作為抵押擔保。根據(jù)中華人民共和國擔保法第53條之規(guī)定：“債務履行期屆滿抵押人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部份歸抵押人所有，不足部分

3、由債務人清償?！边@就是說，如果建設(shè)單位在應該償還貸款期限屆滿而沒有清償貸款本息的話，銀行就可以將建成的工程項目（商品房）折價、拍賣或變賣，然后將所得收入占有。但是根據(jù)中華人民共和國合同法286條之規(guī)定：“發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或拍賣價款優(yōu)先受償?！边@意味著如果建設(shè)單位不及時支付工程款，則施工單位可以將建成的建設(shè)項目折價、拍賣并將所得占有。這樣就出現(xiàn)了一個問題，在上述兩個條件都存在的情況下，銀行和施

4、工單位都可以將建成的工程項目拍賣并將所得款項占有。那么到底優(yōu)先將這筆款項支付給誰呢？ 二、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的司法解釋 針對上述問題，2002年6月11日，最高人民法院審判委員會第1225次會議通過了最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復，作出了如下司法解釋： （一）人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當按照中華人民共和國合同法第286條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)。 （二）消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 （三）建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應當支付的工作人員報酬、

5、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 （四）建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。 三、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)在信貸實踐中的運用 筆者認為在建工程（商品房）抵押貸款中的風險點及防范措施主要有以下兩方面： 1、抵押權(quán)不能對抗工程欠款。房地產(chǎn)項目啟動時開發(fā)商通常采取土地使用權(quán)抵押的方式從銀行取得貸款，即使在建設(shè)過程中視情形將在建工程一并納入抵押，同樣也不能對抗承包人（建筑商）因發(fā)包人（開發(fā)商）工程欠款的債權(quán)主張。建議嚴格執(zhí)行銀監(jiān)三個辦法一個指引中有關(guān)“實貸實付”“受托支付”之規(guī)定，確保貸款資金用途真實、去向明確并按進度

6、履約付款，在貸后管理過程中全程監(jiān)控開發(fā)商資金動向尤其關(guān)注工程款項的給付情況，必要的時候可以采取在貸款合同中注明承包商定期向銀行提供書面簽證和保證等承諾，如有異常及時發(fā)出預警并著手干預，采取包括但不限于停止繼續(xù)發(fā)放貸款、提前收回貸款和訴訟在內(nèi)等手段，與承包商共同構(gòu)筑防范項目風險的防線。 2、抵押權(quán)不得對抗善意第三人。當消費者交付全部或大部分購房款項后，抵押權(quán)和承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人（即善意第三人）?，F(xiàn)行模式下，只要消費者和開發(fā)商簽訂了商品房購銷合同（書面簽約和網(wǎng)上簽約相結(jié)合）并基本上或大體上履行了付款義務，那么債權(quán)方（包括銀行和承包商）既不能撤銷其合同也不能將該套

7、住房折價、拍賣或變賣受償。銀信部門作為債權(quán)方宜在項目貸款前將房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)及通過規(guī)劃、報建等環(huán)節(jié)后取得的國有出讓土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證（即常稱的“五證”）資質(zhì)一并納入貸款抵押簡而言之就是不光抵押土地而且抵押“樓花”。開盤后，購房者一旦與開發(fā)商達成購買房產(chǎn)協(xié)議，開發(fā)商則必然償還該處物業(yè)貸款份額，不然無法網(wǎng)簽電子合同。如此一來，既能防控開發(fā)商一房多賣、逃避監(jiān)管轉(zhuǎn)移資金用途又能防止債權(quán)方與善意第三人的權(quán)益沖突，實現(xiàn)了資金有序回籠，有效規(guī)避了貸款風險。 上述案例中，b信用社還有諸如貸前調(diào)查不實（對a公司資信能力了解不夠、資金需求量匡算不準）、貸款資金支付程序失范（未以“委托支付、實貸實付”的原則按貸款用途按工程進度支付相