【商業(yè)地產(chǎn)DOC】中國高爾夫球會(huì)及高爾夫地產(chǎn)研究報(bào)告40DOC

1、中國高爾夫球會(huì)及高爾夫地產(chǎn)研究報(bào)告湖北中原地產(chǎn)2008年1月目 錄第一部分 全國重點(diǎn)高爾夫項(xiàng)目運(yùn)營及其地產(chǎn)情況概覽3一、上海佘山高爾夫3二、南京鐘山國際高爾夫4三、春城湖畔高爾夫6四、湖南梓山湖高爾夫7五、麗江古城高爾夫11六、黃山高爾夫12七、北京華彬莊園14八、紹興鑒湖高爾夫16第二部分 高爾夫球會(huì)運(yùn)營分析20一、中國高爾夫球會(huì)投資市場(chǎng)整體情況分析20二、重點(diǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析241、精神領(lǐng)袖私密型：242、圈層文化集散型：253、綜合娛樂功能型：26三、高爾夫球會(huì)營銷推廣模式分析271、營銷模式的現(xiàn)狀及分析272、推廣模式現(xiàn)狀及分析28第三部分 高爾夫地產(chǎn)市場(chǎng)分析31一、高爾夫地產(chǎn)整體市

2、場(chǎng)概況311、中國高爾夫地產(chǎn)歷史發(fā)展回顧312、中國高爾夫地產(chǎn)現(xiàn)狀32二、中國高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目走勢(shì)331、價(jià)格走勢(shì)332、開發(fā)走勢(shì)333、市場(chǎng)走勢(shì)34第四部分 梁子湖高爾夫運(yùn)營模戰(zhàn)略建議35一、項(xiàng)目運(yùn)營模式原則：351、品牌先導(dǎo)原則352、適度開發(fā)原則353、市場(chǎng)化原則35二、項(xiàng)目運(yùn)營模式甄選及盈利模式分析：351、運(yùn)營模式甄選標(biāo)準(zhǔn)352、梁子湖高爾夫運(yùn)營模式研判：37第一部分 全國重點(diǎn)高爾夫項(xiàng)目運(yùn)營及其地產(chǎn)情況概覽一、上海佘山高爾夫項(xiàng)目概況：佘山國際高爾夫俱樂部位于松江區(qū)佘山國家旅游度假區(qū)核心區(qū)域林蔭道，占地面積2200畝。 它擁有上海惟一的森林丘陵型純會(huì)員制高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)意大利托斯坎納風(fēng)格

3、的高尚別墅區(qū)，是上海頂級(jí)的高爾夫生活社區(qū)。 1700余畝符合國際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)的18洞佘山高爾夫球場(chǎng)由世界著名的高爾夫設(shè)計(jì)公nelson&haworth設(shè)計(jì)規(guī)劃，總標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，總長(zhǎng)6605m/yd。球場(chǎng)設(shè)計(jì)不僅以茂密的森林為主題，更為突出的是地勢(shì)的起伏使整個(gè)球場(chǎng)成為山體的延伸。 在竭力保護(hù)原生植被的基礎(chǔ)上，精心營造上海惟一森林丘陵型高爾夫球場(chǎng)，體現(xiàn)山脈延續(xù)，自然融入國家森林公園。其間百米深潭悄然深藏，更有兩棵聚天地精華之千年銀杏勃然矗立。其中第16洞和第17洞為上海地區(qū)獨(dú)有的設(shè)計(jì)師標(biāo)志性簽名球洞。這些不僅使球場(chǎng)保留了原有的自然風(fēng)景，更增添了整個(gè)球場(chǎng)的趣味性和歷史文化的內(nèi)涵。 佘山高爾夫別墅社區(qū)占

4、地500畝，總建筑面積88620平方米。別墅以意大利tuscan風(fēng)格為藍(lán)本，擁有100幢左右的獨(dú)立別墅，與1700余畝的高爾夫大球場(chǎng)交融一體，如同球場(chǎng)的脈絡(luò)一般和諧伸展在起伏的球道之間，并與周邊水系渾然一體，組成了一座極富意大利田園山居風(fēng)格的高尚社區(qū)。 經(jīng)設(shè)計(jì)師妙手細(xì)心營造的托斯卡納神韻，將在上海重現(xiàn)意大利文藝復(fù)興之榮光。每幢別墅還根據(jù)不同地塊擁有3-10畝的獨(dú)立私家花園。 此外，社區(qū)還規(guī)劃有直升機(jī)停機(jī)坪、游艇碼頭、高爾夫?qū)W校等設(shè)施，切實(shí)營造國際化的生活、社交平臺(tái)。會(huì)籍情況會(huì)籍種類入會(huì)金額年費(fèi)個(gè)人會(huì)籍記名會(huì)員rmb 1，450，000rmb 900元/月公司會(huì)籍一記名會(huì)員rmb 1，620，0

5、00rmb 900元/月二記名會(huì)員rmb 3，120，000rmb 1800元/月備注：1、家庭會(huì)籍、公司家庭會(huì)籍（已停止招募）2、會(huì)籍轉(zhuǎn)讓收取對(duì)外現(xiàn)時(shí)入會(huì)費(fèi)5%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和轉(zhuǎn)讓人當(dāng)時(shí)入會(huì)費(fèi)2%的更名費(fèi)用3、自俱樂部正式營業(yè)起三年內(nèi)為“會(huì)籍靜止期”，在此期間會(huì)籍不可轉(zhuǎn)讓。4、個(gè)人會(huì)籍轉(zhuǎn)讓給個(gè)人記名者，公司會(huì)籍2記名須同時(shí)轉(zhuǎn)讓2人，不可分開轉(zhuǎn)讓。物業(yè)類型100套左右獨(dú)立別墅項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)地處佘山度假區(qū)內(nèi)，全部由獨(dú)棟別墅組成。整個(gè)小區(qū)是一個(gè)典型的森林式別墅區(qū)，綠化、高爾夫球場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)全天然的居住環(huán)境。區(qū)內(nèi)建有5000平米的會(huì)所。采用意大利托斯卡納風(fēng)格，使別墅看上去華麗，高貴。內(nèi)部配套會(huì)所、高爾夫俱

6、樂部,中小學(xué):高爾夫?qū)W校,幼兒園:附近有地段幼兒園,綜合商場(chǎng):180萬國家森林公園旅游區(qū)，高爾夫球場(chǎng)，度假酒店，社區(qū)雙會(huì)所,郵局,銀行, 酒店式管理醫(yī)院。物業(yè)銷售情況05年10月入市，一期銷售結(jié)束。新推600-700平米的別墅房型，總價(jià)在2000萬元左右，現(xiàn)有房源30套在售。目前該項(xiàng)目2手別墅價(jià)格在32000元/平米。二、南京鐘山國際高爾夫項(xiàng)目概況：鐘山國際項(xiàng)目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目，占地面積達(dá)3671畝。鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，及與之配套的綜合娛樂項(xiàng)目。其中一個(gè)球場(chǎng)作為十運(yùn)會(huì)的高爾夫運(yùn)動(dòng)配套場(chǎng)地。俱樂部會(huì)所將包含有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

7、的運(yùn)動(dòng)員及裁判用房、標(biāo)準(zhǔn)客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。整個(gè)球場(chǎng)及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。該項(xiàng)目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約1037畝，將圍繞或穿插在2300畝球場(chǎng)周圍，別墅開發(fā)總建筑面積約8萬10萬平方米。會(huì)籍情況：會(huì)籍種類入會(huì)金額個(gè)人會(huì)籍記名會(huì)員rmb 780，000公司會(huì)籍一記名會(huì)員rmb 780，000一記名會(huì)員+一提名會(huì)員rmb 1，560，000一記名會(huì)員+二提名會(huì)員rmb 2，340，000一記名會(huì)員+三提名會(huì)員rmb 3，120，000備注：個(gè)人會(huì)籍贈(zèng)相應(yīng)附屬卡，即眷屬卡和子女卡（18周歲以下），附屬卡免交年費(fèi)。除附屬卡外，其余卡種均須繳年費(fèi)40

8、00元/人。物業(yè)類型南京鐘山國際高爾夫別墅 一期紫檀園共有18棟純獨(dú)棟別墅，錯(cuò)落分布于球場(chǎng)的中段，8號(hào)球道與9號(hào)球道旁側(cè)；鄰近酒店和會(huì)所，更方便休閑娛樂；靠近環(huán)陵路景觀大道，交通方便，生態(tài)宜人。內(nèi)部配套索菲特酒店、18洞國際高爾夫球場(chǎng)、9洞市區(qū)燈光球場(chǎng)、練習(xí)場(chǎng)等物業(yè)銷售情況2007年11月入市，目前在售的一期紫檀園18棟別墅，面積從335平米650平米不等。起售價(jià)格1200萬/棟，主力銷售價(jià)格為2000萬/棟。三、春城湖畔高爾夫春城湖畔度假村座落在綿延的山脈和美麗的湖泊之間，擁有豪華的會(huì)所，同時(shí)提供舒適的房間、精美的食品和多種娛樂設(shè)施。 它擁有兩個(gè)錦標(biāo)賽高爾夫球場(chǎng)，分別由 jack nickl

9、aus 和 robert trent jones jr. 設(shè)計(jì)。另外，度假村還有高雅的度假之家住宅區(qū)。山景球場(chǎng)：由陽宗海構(gòu)成的絕美背景。寬敞的球道使球員輕松揮桿，而山脈的海拔高度給球員的擊球增加了額外的距離。沙坑的隨意噴灑和草洞需要準(zhǔn)確的近距離擊球，而高大、精心修剪的“常綠草”草地都使擊球入洞很具有挑戰(zhàn)性?？墒?，這仍然是一個(gè)所有水平的球員都能享用的球場(chǎng)。設(shè)計(jì)了五套球座供球員選擇最適合自己水平的距離和難度。湖景球場(chǎng)：由robert trent jones jr.設(shè)計(jì)，保留了天然的美景、突兀的巖石和起伏的山脈。位于海拔2100米的高地，稀薄的空氣能使每次正確的擊球增加額外的距離。在大多數(shù)下午，陣陣

10、西風(fēng)直接吹至急劇傾斜的湖景球場(chǎng)。從俱樂部會(huì)所到湖邊低地有150碼的落差，從而營造了梯田式的效果。從 18個(gè)球洞都能看到迷人的湖光山色，特別是從8號(hào)洞至11號(hào)洞。從錦標(biāo)賽開球從錦標(biāo)賽開球處測(cè)量共7204碼，湖景球場(chǎng)是links-style高爾夫最后的挑戰(zhàn)，其強(qiáng)調(diào)的是精確性。每個(gè)球洞都被塑造得能提供多種位置打至果嶺。在典型的trent jones模式中，球場(chǎng)的設(shè)計(jì)要求球員認(rèn)真地考慮每次擊球和定位。兩個(gè)國際級(jí)的經(jīng)典球場(chǎng)，36洞洞洞精彩。jack nicklaus 設(shè)計(jì)的山地球場(chǎng)穿插在海拔1900米的群山中，鐘靈秀，匯壯闊；而robert trent jones jr. 設(shè)計(jì)的湖畔球場(chǎng)則洞洞依山而建，

11、驚為天人，球道狹窄，湖面強(qiáng)風(fēng)陣陣，令多少高球名家黯然失色后又豪情倍生，立誓不下此城，決不罷休。 春城湖畔渡假村更為奮戰(zhàn)后的各位球友提供了五星級(jí)的酒店住宿，各類設(shè)施一應(yīng)既全，其中包括匯萃中西名菜的鷹巢餐廳及19洞快餐廳，讓您暢飲美酒，盡享佳肴；高爾夫?qū)Ｙu店，云集各大高爾夫時(shí)尚品牌，是您選購高爾夫用品的最佳場(chǎng)所；澳洲高爾夫球?qū)I(yè)學(xué)院及練習(xí)場(chǎng)，讓各位球友進(jìn)一步提高球技；桑拿按摩，香熏水療，讓疲憊一天的您得到徹底放松；日本專業(yè)美容美發(fā)，讓您青春常駐，光彩照人；陽宗海水上活動(dòng)中心，各種專業(yè)水上運(yùn)動(dòng)設(shè)備，讓您盡情享受夏日水上休閑的樂趣；環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)清澈的迷你游泳池，是您游泳健身，享受陽光的好去處；國際標(biāo)

12、準(zhǔn)的燈光網(wǎng)球場(chǎng)，是網(wǎng)球愛好者的首選；設(shè)備一流的健身房和環(huán)境舒適的棋牌娛樂室，讓您休閑生活備添樂趣；品種豐富的迷你超市，為您提供云南土特產(chǎn)及各類生活用品。是您選購禮品，饋贈(zèng)親朋的上選?？傊?，度假村愿以齊全的設(shè)施配備及完善的服務(wù)令您的春城之行愉快而難忘。度假村別墅依山傍水，采用法國地中海式建筑風(fēng)格，精美窗體頂端裝修外帶全套家電，并附贈(zèng)終生會(huì)員卡，是置業(yè)投資不容錯(cuò)過的最佳選擇。四、湖南梓山湖高爾夫項(xiàng)目概況湖南梓山湖高爾夫俱樂部 位于益陽市中心梓山湖生態(tài)公園內(nèi)、占地2400畝的湖南梓山湖高爾夫俱樂部，是國內(nèi)罕有的城市型高爾夫球場(chǎng)。由香港天英國際(集團(tuán))有限公司和湖南廣播電視產(chǎn)業(yè)中心合作投資興建，是湖南

13、省獨(dú)家經(jīng)國家國土資源部、湖南省計(jì)委批準(zhǔn)成立。 首期18洞，用地1000畝，標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，總長(zhǎng)7200碼，由國際知名設(shè)計(jì)師cj tan(馬來西亞)傾心勾勒打造，中信國華國際工程承包公司施工。第二期用地1400畝，為9洞燈光球場(chǎng)、園林式五星級(jí)酒店及純高爾夫別墅開發(fā)。 從長(zhǎng)沙市、黃花機(jī)場(chǎng)驅(qū)車前往，僅需40-60分鐘。靜謐優(yōu)雅的梓山湖公園，植被繁茂，竹林、楠木、古樟、紅楓、銀杏遍布，更有水面達(dá)2000畝的梓山湖如翡翠般鑲嵌其間，含蓄典雅的球道景觀和跌起伏的球道走勢(shì)，將濱湖型球場(chǎng)與低丘森林型球場(chǎng)兩種風(fēng)格完美地結(jié)合在一起，為球手提供各種不同樂趣和充滿挑戰(zhàn)性的打球環(huán)境。會(huì)籍情況2008年會(huì)籍種類數(shù)量年限價(jià)格

14、權(quán)益年度會(huì)籍501年rmb 15，800年度會(huì)員可攜帶3位嘉賓，享受嘉賓價(jià)，僅限記名人使用，免年費(fèi)，不可轉(zhuǎn)讓，不附帶附屬卡。平日年度會(huì)籍1001年rmb 4800只可預(yù)定平日打球，不接受假日打球，同時(shí)可攜帶2名嘉賓享受嘉賓價(jià)，僅限記名人使用，免年費(fèi)，不可轉(zhuǎn)讓，不帶附屬卡。物類類型1、會(huì)員公寓 會(huì)員公寓為酒店式公寓，每層共有12套。每套朝南最佳景觀處布置為起居室及臥室，開間達(dá)7.3米。衛(wèi)生間為開放式設(shè)計(jì)，布置了豪華按摩浴缸、淋浴房、洗臉盆、坐便器。還考慮了小型開敞式廚房，該戶型建筑面積68-87平方米不等。 2、聯(lián)排別墅 該戶型為面臨球場(chǎng)的第一排建筑，景觀極佳，共有10戶，每套面積為191平方米

15、，面寬為6.2米，底層布置有客廳，挑高的餐廳及廚房，二層有兩間臥室，朝南的主臥室及衛(wèi)生間景觀都很好，三層為多功能房間，屋頂花園是戶外休閑的好去處。 3、b型別墅 b型別墅為雙拼別墅，面向高爾夫球場(chǎng)，共分四層。每戶面積為368平方米，底層為客廳、餐廳、二層為主臥室及室外為溫泉池，三層為二間次臥室，四層為第二主臥室、主衛(wèi)。整座建筑舒展大方，并設(shè)有多個(gè)室外觀光平臺(tái)。 4、企業(yè)會(huì)所 企業(yè)會(huì)所，是為企業(yè)量身打造的獨(dú)棟別墅，每套面積大約800平方米，節(jié)能環(huán)保型結(jié)構(gòu)（中空玻璃、隔熱屋頂、鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)），戶內(nèi)有露天溫池一個(gè)，每戶擁有面積942平方米的巨大私人花園，超大型停車庫可同時(shí)泊車四臺(tái)。別墅依山而建

16、，東面是正式會(huì)所，南臨1號(hào)球道，推開窗戶，住戶就能一覽球場(chǎng)勝景，為不可多得的絕版的高爾夫景觀別墅。 5、“梓山湖高爾夫莊園”酒店(一期)06年開業(yè) 第四期產(chǎn)權(quán)式酒店投資計(jì)劃正式推出 物業(yè)銷售情況“梓山湖高爾夫莊園”第三期產(chǎn)品已于2006年春節(jié)前銷售完畢。梓山湖高爾夫會(huì)員公寓、聯(lián)排別墅、b型別墅于06年6月份完工。目前，湖南梓山湖國際高爾夫俱樂部有限公司已成立專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)推出第四期房屋銷售產(chǎn)品完全回租的產(chǎn)權(quán)式酒店投資計(jì)劃。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資產(chǎn)品基本情況 會(huì)員公寓聯(lián)排別墅 戶型編號(hào)g1g2g3llg 建筑面積（）68.0573.0787.1119147.75 價(jià)格（萬元）32.534.54

17、0.515238數(shù)量（第四期）88828（1/4共有產(chǎn)權(quán)） 酒店物業(yè)情況說明 “梓山湖高爾夫莊園”酒店分二期建設(shè)，一期工程包括梓山湖高爾夫俱樂部永久會(huì)所、會(huì)員公寓、聯(lián)排別墅、b型別墅與企業(yè)會(huì)所。 高爾夫永久會(huì)所內(nèi)設(shè)酒店大堂、西餐廳、多功能宴會(huì)廳、紅酒屋與雪茄吧。會(huì)員公寓為酒店標(biāo)準(zhǔn)套房與商務(wù)套房。聯(lián)排別墅包括兩個(gè)球道景觀標(biāo)準(zhǔn)間、兩個(gè)普通標(biāo)準(zhǔn)間與多功能娛樂室及餐廳，滿足四人一組的高球愛好者休閑娛樂需求。b型別墅包括一個(gè)球道景觀溫泉豪華間與三個(gè)球道景觀豪華間以及一個(gè)多功能會(huì)議室和餐廳，能滿足小型商務(wù)聚會(huì)及高爾夫休閑度假組合多種需求。企業(yè)會(huì)所包括能同時(shí)滿足150人就餐帶9個(gè)包房的中餐廳、兩個(gè)會(huì)議室、5

18、個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間及一個(gè)總統(tǒng)套間。 二期工程內(nèi)容包括酒店大堂、國際會(huì)議中心、健身休閑中心、美食街及150間標(biāo)準(zhǔn)客房，將于明年底正式動(dòng)工，總建筑面積約30000，預(yù)計(jì)將于2008年建成。 關(guān)于使用權(quán) 業(yè)主投資產(chǎn)權(quán)式酒店購買酒店物業(yè)后，必須同時(shí)簽訂委托酒店統(tǒng)一管理協(xié)議，所購物業(yè)交梓山湖高爾夫俱樂部統(tǒng)一按五星級(jí)酒店經(jīng)營管理。梓山湖高爾夫俱樂部每季度公布經(jīng)營收益情況，并按雙方約定將經(jīng)營利潤分配給業(yè)主 業(yè)主投資回報(bào)說明 1擁有所購買的高爾夫球場(chǎng)內(nèi)酒店物業(yè)50年完全產(chǎn)權(quán)。 2業(yè)主每年享有所購物業(yè)48天的自住期（聯(lián)排別墅1/4共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主享有12天聯(lián)排別墅的自住期）。注：業(yè)主自住需事先按業(yè)主與酒店管理者約定的自住管

19、理辦法，辦理相應(yīng)手續(xù)。 3每季度獲得平均出租回報(bào) 季度經(jīng)營回報(bào)=（季度酒店經(jīng)營利潤/總酒店物業(yè)銷售價(jià)） 業(yè)主投資額 季度酒店經(jīng)營利潤=季度酒店經(jīng)營收入經(jīng)營成本稅費(fèi) 經(jīng)營成本包括：人工工資、水電費(fèi)、房屋設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)費(fèi)、環(huán)境綠化維護(hù)費(fèi)、酒店大堂、設(shè)備用房等未攤?cè)脘N售面積但是酒店經(jīng)營必需的公用用房的經(jīng)營維護(hù)成本、酒店精裝修折舊等費(fèi)用。 4按合同約定獲贈(zèng)梓山湖國際高爾夫俱樂部個(gè)人永久記名會(huì)籍、每張個(gè)人記名會(huì)員證現(xiàn)市值16.8萬元。 付款方式與優(yōu)惠政策 1一次性付款9.7折。 2原梓山湖高爾夫莊園業(yè)主推薦的購房者可給予一次性一萬元折扣，原業(yè)主只能推薦一次，且推薦折扣不累計(jì)疊加在一套房?jī)?nèi)。 3分期付款

20、 合同簽訂后首付40%。 三個(gè)月內(nèi)支付30%。 酒店開業(yè)或半年內(nèi)支付30%（開業(yè)或半年內(nèi)以先到時(shí)間為準(zhǔn)）。 退房 自梓山湖高爾夫酒店正式開業(yè)5年后，業(yè)主有權(quán)無條件退房。只要由業(yè)主提出書面申請(qǐng)，既可來公司按原投資金額加銀行同期存款利率返還給業(yè)主，同時(shí)隨房屋贈(zèng)送的記名高爾夫會(huì)員卡自動(dòng)作廢。 五、麗江古城高爾夫項(xiàng)目概況坐落于文筆鋒下文筆海畔的麗江古城高爾夫，用地4000余畝，水域面積2600余畝，由美國著名設(shè)計(jì)師joeobringer主持設(shè)計(jì)，是集度假別墅、酒店、餐飲、會(huì)議，高爾夫球會(huì)等多項(xiàng)功能為一體的高爾夫度假區(qū)。雪山水城半山生態(tài)住宅小區(qū)（古城高爾夫別墅度假區(qū)）作為古城高爾夫不可或缺的重要組成部分

21、，為1200畝的翠綠果嶺增添了一絲歸屬的親切。這里的98幢獨(dú)棟小戶型別墅，國內(nèi)首創(chuàng)設(shè)計(jì)，依據(jù)山體變化靈活分布于半山之上，掩映于草木之間，其南倚玉峰山北環(huán)碧水的位置特點(diǎn)構(gòu)成了典型的背山面水格局，暗合中國傳統(tǒng)文化中的吉地祥宅會(huì)籍情況物業(yè)類型純別墅，為滿足所有度假生活者的需要，雪山水城半山生態(tài)住宅小區(qū)規(guī)劃了豐富合理的戶型結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計(jì)，為不同入住者提供恰當(dāng)適宜的空間選擇。1、120平方米浪漫情侶別墅，獨(dú)棟雙層設(shè)計(jì)，風(fēng)格簡(jiǎn)潔流暢，保持并延續(xù)了麗江建筑古樸的風(fēng)格特點(diǎn)，大玻璃窗及木隔扇的巧妙結(jié)合，充分體現(xiàn)了產(chǎn)品的時(shí)尚感、文化感。豪華景觀臥室，面向文筆海及玉龍雪山，窗前特設(shè)的spa泡池，與美景之中享受養(yǎng)生之

22、樂。2、家庭型別墅，經(jīng)典小戶型獨(dú)立景觀別墅，面積增加了空間變化組合使得功能更豐富。除配有獨(dú)立化妝間及spa空間外，還有一個(gè)特大的室外景觀平臺(tái)，形成了一個(gè)小型空中花園。在星空樹影下遠(yuǎn)瞻雪山進(jìn)觀碧水，十分寫意。3、家庭型別墅，雙建筑體拼聯(lián)式設(shè)計(jì)，戶型面積進(jìn)一步增加，景觀面更加擴(kuò)大，保證每一個(gè)房間都能享有最好的景觀視野。雙主臥空間，在同樣擁有景觀spa、按摩床、豪華大床的條件下，為好友同游的度假生活提供了一個(gè)既獨(dú)立又結(jié)合的家的感覺，附設(shè)室外花園，別有一番情趣。物業(yè)銷售情況：在售為高爾夫雅園別墅，為整體項(xiàng)目的第二期，于2007年9月底入市，起價(jià)16000元/平米，同時(shí)購998元風(fēng)情卡，免費(fèi)享受2萬別墅

23、酒店度假住宿，2次早餐、一場(chǎng)古城高爾夫。六、黃山高爾夫項(xiàng)目概況“三區(qū)、兩帶一軸、兩中心” “三區(qū)”為：一是旅游區(qū)，包括五星級(jí)度假酒店、商業(yè)街、休閑中心、馬術(shù)場(chǎng)及2個(gè)高爾夫球場(chǎng)等。二是度假區(qū)，包括白金五星酒店、企業(yè)會(huì)所、徽州文化藝術(shù)中心及一個(gè)高爾夫球場(chǎng)等。三是商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目包括國際會(huì)展中心及一個(gè)高爾夫球場(chǎng)等設(shè)施。 “兩帶一軸”是指將“三區(qū)”分割開的兩條南北干道及將“三區(qū)”聯(lián)系在一起的東西次干道?！皟芍行摹狈謩e是指以度假為主體的旅游度假休閑中心和以商務(wù)活動(dòng)為主體的大型商務(wù)會(huì)展中心。18洞球道共建造有18個(gè)果嶺，72個(gè)發(fā)球臺(tái)，40個(gè)砂池，11個(gè)人造湖，球道總長(zhǎng)度7032碼。由于是在樹木繁茂的林地中建造

24、球場(chǎng)，設(shè)計(jì)師巧妙地在樹木與山崗中設(shè)計(jì)球道，使球場(chǎng)保留了各種松樹、 水杉、柏樹26000多棵，球道中留植的景觀樹有445棵，另外還有山茶園約90畝。會(huì)籍情況內(nèi)容產(chǎn)品說明會(huì)籍種類創(chuàng)始金芙蓉白金（個(gè)人）會(huì)籍招募數(shù)量限量100名開業(yè)時(shí)間a場(chǎng)：18洞彩虹谷球場(chǎng)（營業(yè)中）b場(chǎng)：18洞翡翠谷球場(chǎng)（2007年開業(yè)）c場(chǎng)：18洞芙蓉谷球場(chǎng)（2008年開業(yè)）會(huì)籍主卡記名個(gè)人卡一張會(huì)籍眷屬卡贈(zèng)送記名眷屬卡一張轉(zhuǎn)讓權(quán)二年后可獨(dú)立轉(zhuǎn)讓入會(huì)價(jià)格rmb:280，000元金芙蓉白金（個(gè)人）會(huì)籍的主要權(quán)益：1、專享私人會(huì)員制球會(huì)（芙蓉谷球場(chǎng)）18洞球場(chǎng)會(huì)員權(quán)益。不分平假日均享有免果嶺費(fèi)待遇。2、贈(zèng)送彩虹谷球場(chǎng)、翡翠谷球場(chǎng)36洞

25、會(huì)員權(quán)益。不分平假日均享有免果嶺費(fèi)待遇。3、入會(huì)前5年，每年贈(zèng)送12天果嶺壹號(hào)免費(fèi)住宿（標(biāo)準(zhǔn)間）權(quán)益，國定7天長(zhǎng)假（春節(jié)、五一、十一）使用，一天按兩天計(jì)算。4、會(huì)員享有白金會(huì)籍專屬會(huì)所的權(quán)益，同時(shí)享有使用本俱樂部休閑設(shè)施的會(huì)員權(quán)益。5、會(huì)員享有本俱樂部翡翠山莊之一切設(shè)施的會(huì)員權(quán)益。6、優(yōu)先參加本俱樂部舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，并可享有黃山高爾夫酒店消費(fèi)的會(huì)員折扣優(yōu)惠。7、會(huì)員每次可攜同3名嘉賓，其消費(fèi)按會(huì)員嘉賓價(jià)優(yōu)惠。8、贈(zèng)送一張記名眷屬卡（限本人配偶或十八周歲以下子女）9、免首次轉(zhuǎn)讓費(fèi)，免交消費(fèi)保證金。10、會(huì)員可享有黃山高爾夫聯(lián)誼球場(chǎng)會(huì)員待遇的互動(dòng)權(quán)益。11、會(huì)員享有生日當(dāng)天，擊球消費(fèi)全免，俱樂部餐

26、飲消費(fèi)rmb100.00元以內(nèi)免費(fèi)招待。12、芙蓉谷球場(chǎng)開業(yè)后半年（180天）內(nèi)，會(huì)員若不滿意，可提出本會(huì)籍原價(jià)退會(huì)的權(quán)益。13、該會(huì)籍為終身會(huì)籍，使用年限與球會(huì)同期。物業(yè)類型黃山高爾夫會(huì)員度假公寓總建筑面積約27000平方米(其中地上23000平方米)， 樓層共8層?？头?61間，每間客房的建筑面積為70 110平方米不等。會(huì)員度假公寓建于彩虹谷球場(chǎng)前9洞與后9洞的中間位置，具有極佳的景觀效果。黃山高爾夫會(huì)員度假公寓按五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，功能齊全完善。大堂面積約900平方米, 客用電梯6部(其中觀光電梯3部),全中央空調(diào)，中央熱水到戶。內(nèi)設(shè)宴會(huì)廳1個(gè)，中西特色餐廳3個(gè)，酒吧、咖啡廳、健身房

27、、游泳池及空中花園等休閑設(shè)施完善，乃一兼具休閑與娛樂、知性與感性的全方位休閑度假酒店。 物業(yè)銷售情況贈(zèng)送黃山高爾夫白金（家庭）會(huì)籍一套，全家共享54洞會(huì)員待遇；每年贈(zèng)送22天免費(fèi)住宿權(quán)益；5年贈(zèng)送15萬或18萬（根據(jù)房?jī)r(jià)）黃山高爾夫免費(fèi)現(xiàn)金禮券（包含住宿、餐飲、揮桿、會(huì)議、旅游）；5年后本俱樂部承諾可原價(jià)收購業(yè)主所擁有的房產(chǎn)；5年后如業(yè)主想繼續(xù)委托租賃，本俱樂部承諾其租賃回報(bào)不低于前5年的標(biāo)準(zhǔn)。網(wǎng)上銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)已備案套數(shù)已銷售面積住宅成交均價(jià)住宅擬售均價(jià)252套21套225套17634.69m27,971元/m27,500元/m2七、北京華彬莊園項(xiàng)目概況華彬莊園位于北京市昌平區(qū)，占地6

28、400畝，踞長(zhǎng)城、臨燕山，為京城上風(fēng)上水之貴地，是現(xiàn)今中國最具規(guī)模的純會(huì)員制俱樂部. 華彬莊園作為中國首屈一指的集體育、旅游、休閑、度假為一體的大型莊園式項(xiàng)目，擁有45洞由“高爾夫球王”杰克尼克勞斯規(guī)劃設(shè)計(jì)的高爾夫球場(chǎng)、亞洲最大的會(huì)所、五星級(jí)豪華酒店、馬術(shù)俱樂部、綠色生態(tài)基地、生命科學(xué)健康中心和世界產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖會(huì)邸以及北京cbd城市會(huì)所等，是世界成功人士休閑度假、溝通交流和進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的最理想場(chǎng)所。華彬高爾夫俱樂部會(huì)所由世界馳名的英國g.a.design設(shè)計(jì)事務(wù)所規(guī)劃，會(huì)所建筑面積達(dá)13000平方米，其風(fēng)格考究，設(shè)施齊全，私密性強(qiáng)，譽(yù)稱京城第一會(huì)所。會(huì)所設(shè)有中餐廳、韓餐廳、咖啡廳、英式酒廊、露臺(tái)茶

29、座、花園酒吧、董事會(huì)議廳以及會(huì)員交誼廳。寬敞明亮的更衣洗浴區(qū)內(nèi)設(shè)私人密碼儲(chǔ)物柜、獨(dú)立淋浴間、冷熱水力按摩池、芬蘭浴及蒸氣浴、純氧睡眠室、美容美發(fā)室、并提供中式、泰式古法按摩、瑜伽體驗(yàn)以及足療服務(wù)。特設(shè)的貴賓以及家庭專區(qū)為您提供了消除疲勞，美化身心的私密去處。會(huì)籍情況會(huì)員類別入會(huì)費(fèi)（創(chuàng)始）個(gè)人會(huì)籍us$ 90000 公司兩提名會(huì)籍 us$ 120000個(gè)人會(huì)籍從2002年的9萬美金至2005年增值至15萬美金，公司會(huì)籍從2002年的12萬美金增值至25萬美金，并于2004年底取消了創(chuàng)始會(huì)籍。至2007年10月，個(gè)人會(huì)籍費(fèi)用升至35萬美金，12月31日前再次升至40萬美金?，F(xiàn)有會(huì)員中，世界500強(qiáng)

30、企業(yè)已占到了47%, 國內(nèi)大型知名企業(yè)占到了43%，各界社會(huì)名流占10%配套設(shè)施：華彬高爾夫莊園占地6400余畝；擁有兩個(gè)18洞國際專業(yè)高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)9洞燈光球場(chǎng)；超豪華會(huì)員專用白宮酒店；50套世界冠軍公寓和138棟豪華別墅；一個(gè)世界級(jí)生命科學(xué)健康中心和兩萬平方米的高科技綠色生態(tài)基地；其城市會(huì)所則設(shè)于建國門cbd商圈的華彬大廈一層至四層。華彬高爾夫練習(xí)場(chǎng)共有18個(gè)打位，縱深長(zhǎng)達(dá)270碼，設(shè)有兩個(gè)練習(xí)果嶺，兩個(gè)練習(xí)沙坑，還配備有夜間燈光照明設(shè)備，專業(yè)教練現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)球技，使您充分享受打球的樂趣。物業(yè)類型高爾夫球場(chǎng)內(nèi)豪宅別墅，占地面積6400余畝，總套數(shù)138棟。物業(yè)銷售情況2006年9月，均價(jià)30

31、00美元/平米 3200萬-5000萬/套，目前均價(jià)達(dá)到4500美金/平米。八、紹興鑒湖高爾夫項(xiàng)目概況鑒湖高爾夫球會(huì)位于紹興柯巖風(fēng)景區(qū)的鑒湖南側(cè)，上海杭州寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三角區(qū)域的中心，與滬杭甬高速公路相接，104國道及南復(fù)線橫亙南北兩側(cè)， 球道全長(zhǎng)7435碼，標(biāo)準(zhǔn)桿72桿，十八洞國際錦標(biāo)級(jí)景觀型球場(chǎng)。由美國jmp高爾夫設(shè)計(jì)公司mark e扁ollinger先生設(shè)計(jì)。球會(huì)為會(huì)員提供全長(zhǎng)350碼的雙向?qū)Υ虻臒艄饩毩?xí)場(chǎng)，駐場(chǎng)職業(yè)教練、推桿及切桿練習(xí)果嶺一應(yīng)俱全。寬敞舒適的會(huì)員專用真草打區(qū), 30個(gè)半封閉打席,會(huì)員休息區(qū)及餐飲設(shè)施 ，將為您提供最好的會(huì)員服務(wù)。 球會(huì)會(huì)所位于球場(chǎng)中心的扇墩山頂，四周為大小

32、湖南山、群山、型塘江、鑒湖所圍繞。室內(nèi)亦非中西的超凡空間設(shè)計(jì)，會(huì)員休息區(qū)、會(huì)員用餐區(qū)、咖啡廳、專賣店、足浴區(qū)、貴賓廳及寬敞舒適的更衣間。項(xiàng)目毗鄰鑒湖，總用地1800畝，其中鑒湖高爾夫體育公園占地1200畝，為國際標(biāo)準(zhǔn)的洞高爾夫球場(chǎng)。別墅被球場(chǎng)環(huán)繞其中，分成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，由西向東依次為：風(fēng)笛洲bagpipe continent、雅音島melidy island、頌恩谷eulogia valley。項(xiàng)目規(guī)劃方案成功導(dǎo)入了微伏地勢(shì)的新型社區(qū)設(shè)計(jì)概念,以局部高差來增加情趣景觀，并可增加各樓宇間的私密性?？悼ろ?xiàng)目中的別墅標(biāo)高都高于園區(qū)內(nèi)的水體平面，有助于業(yè)主感受周邊高爾夫球場(chǎng)的帶來的怡人景致，并可

33、以增加園區(qū)景觀帶；同時(shí)地勢(shì)的高差可以最大限度的降低日常高爾夫運(yùn)動(dòng)給居住者帶來的干擾。別墅區(qū)的規(guī)劃以“尊重現(xiàn)狀地形，有景借景，無景造景”為原則，在規(guī)劃的初始階段就將景觀概念納入，景觀與規(guī)劃充分結(jié)合，爭(zhēng)取做到景觀價(jià)值的最大化。康郡單體建筑立面為歐洲古典以及北美設(shè)計(jì)風(fēng)格又同時(shí)兼顧到了建筑物本身建設(shè)地點(diǎn)本地的消費(fèi)者的審美情趣、風(fēng)俗習(xí)慣以及對(duì)建筑設(shè)計(jì)本身的接受程度做了適當(dāng)?shù)男薷?，力求在建筑風(fēng)格境外原創(chuàng)的基礎(chǔ)上融入了許多本土化的元素。如小庭院的設(shè)計(jì)，房間朝南窗戶的設(shè)計(jì)以及為符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)俗所做的窗戶大小的修改等等。在建筑形體上，法式風(fēng)格特有的高屋頂也做了適當(dāng)?shù)目刂疲员愀軡M足當(dāng)?shù)氐膶徝狼槿??？紤]到產(chǎn)品的

34、多元化，單體立面主要有美式、法式、意大利式三種風(fēng)格。各種風(fēng)格的戶型經(jīng)過精心的布置加上綠化環(huán)境的配合，把居住者帶到了歐洲典雅安靜的小鎮(zhèn)里，同時(shí)又有著中式的生活感受?？悼e墅群的戶型設(shè)計(jì)注重合理的功能分區(qū)布置和空間關(guān)系的個(gè)性化。獨(dú)幢別墅每戶均有獨(dú)立的地下車庫和地下室，可根據(jù)主人喜好布置酒吧、視聽室和休閑娛樂場(chǎng)所等。設(shè)計(jì)中大面積的落地玻璃窗、通高的客廳、輕巧的室外構(gòu)件、極具個(gè)性的主入口造型等，處處展現(xiàn)建筑細(xì)部精美、細(xì)致的韻味。設(shè)計(jì)師用最直接的空間布置方式為居住者營造出便利舒適的生活空間，并且室內(nèi)空間尺度的確定完全依據(jù)居住者的活動(dòng)及其活動(dòng)所需家具的擺放來確定。別墅區(qū)景觀庭院的格局更加自由，單體呈“品”

35、字型排列，使每戶充分享受陽光的沐浴，同時(shí)又打破傳統(tǒng)別墅區(qū)規(guī)劃單調(diào)、呆板的布局形式。設(shè)計(jì)力求將現(xiàn)代建筑的風(fēng)格與周圍自然環(huán)境完美地融為一體。庭院設(shè)計(jì)講究近人的尺度和合理的植被搭配，每個(gè)房間都可欣賞季節(jié)的變幻和不同的景色，擁有寧靜和諧的室外休閑環(huán)境。各院落間可通過竹籬、藤架、種植等形成小型的私家花園，住戶可隨意裝點(diǎn)自己的私人空間，同時(shí)也使整個(gè)組團(tuán)充滿濃郁的綠色生態(tài)氣息。會(huì)籍情況會(huì)員種類會(huì)費(fèi)年費(fèi)個(gè)人卡（一人記名）rmb 400000rmb 7000家庭卡（一主卡一配偶卡，全記名）rmb 500000rmb 8000公司卡（一人記名兩人不記名，記名人球會(huì)唯一限量vip會(huì)員，同時(shí)享受家庭卡權(quán)益）rmb 2

36、280000rmb 2480000rmb 2680000rmb 15000紹興鑒湖高爾夫球會(huì)公司卡會(huì)籍限量銷售36張，2005年11月價(jià)格為個(gè)人卡360000元，家庭卡460000元，公司卡1480000元，至2007年12月初，已累計(jì)銷售33張，價(jià)格升至個(gè)人卡400000元，家庭卡500000元，公司卡2280000、2480000元、2680000元。物業(yè)類型康郡風(fēng)笛洲占地13.9公頃，規(guī)劃容積率約0.5，總建筑面積約6.9萬平方米?？悼わL(fēng)笛洲高爾夫別墅群在思路上以高爾夫球場(chǎng)為中心，充分享受高爾夫球場(chǎng)價(jià)值；在地段上卻是以康郡風(fēng)笛洲為中心，四周環(huán)繞著高爾夫球場(chǎng)的第7、第8、第12、第13、第

37、14五大高爾夫球道，是真正的高爾夫別墅?？悼わL(fēng)笛洲高爾夫別墅在規(guī)劃上設(shè)計(jì)了盡可能多的一線高爾夫別墅私人場(chǎng)所，在少數(shù)二線高爾夫景觀私人場(chǎng)所創(chuàng)造湖景價(jià)值，以及2000余平方米湖景、高爾夫景觀純現(xiàn)代風(fēng)格會(huì)所。在獨(dú)幢建筑設(shè)計(jì)中，充分考慮黃金社交特色，創(chuàng)作了挑高約6米多的宴客廳、多個(gè)露臺(tái)空間及采光地下私人俱樂部空間。同時(shí)，還充分發(fā)揮總體規(guī)模較大的優(yōu)勢(shì)，量身定做“康郡財(cái)富會(huì)”vip私人俱樂部，為業(yè)主創(chuàng)造更好的社交平臺(tái)。物業(yè)銷售情況該項(xiàng)目共三期房源，目前一期康郡雅音島別墅組團(tuán)已經(jīng)交付使用，二期康郡頌恩谷150余套房源銷售完成，其升級(jí)版康郡風(fēng)笛洲于07年底推出。康郡風(fēng)笛洲規(guī)劃有純粹一線高爾夫景觀獨(dú)立別墅、高爾

38、夫球場(chǎng)內(nèi)湖景別墅及高爾夫疊墅三類產(chǎn)品，獨(dú)棟戶型銷售面積在400500平方米。第一期康郡雅音島組團(tuán)別墅均價(jià)僅在5000元/平方米左右，基價(jià)明顯偏低；但隨著鑒湖高爾夫球場(chǎng)的日臻成熟和影響力的體現(xiàn)，二期康郡頌恩谷組團(tuán)均價(jià)就達(dá)到了10000元/平方米，漲幅接近100%。因此，三期康郡風(fēng)笛洲140余套獨(dú)立高爾夫別墅，將成為投資盛宴中最值得期待的大餐。第二部分 高爾夫球會(huì)運(yùn)營分析一、 中國高爾夫球會(huì)投資市場(chǎng)整體情況分析概況中國20年來高爾夫產(chǎn)業(yè)的投資，其本質(zhì)是以高爾夫?yàn)橹黝}的房地產(chǎn)投資，就是說為了給房地產(chǎn)(別墅)一個(gè)更好的市場(chǎng)由頭，選擇了以奢侈品消費(fèi)為切入點(diǎn)的高爾夫主題，高爾夫項(xiàng)目其實(shí)就是一個(gè)能夠給房地產(chǎn)

39、賦予增值的幌子。因此，在這樣投資理念指導(dǎo)下，投資決策者首先考慮的要素應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，因此作為羊頭掛起來的高爾夫球場(chǎng)的投資、管理、持續(xù)發(fā)展等似乎變得相對(duì)次要了。這樣的高爾夫球場(chǎng)的產(chǎn)生，使得球場(chǎng)投資的定位、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及管理和運(yùn)營都留下難以彌補(bǔ)的困難。 任何一個(gè)投資項(xiàng)目的投入實(shí)施運(yùn)營都會(huì)面臨這同樣的問題：(一)為什么要投資這個(gè)項(xiàng)目？(二)如何在投資后取得最大回報(bào)？前者是投資決策問題，屬于戰(zhàn)略分析范疇。從投資學(xué)來說，投資者根據(jù)其投資偏好，總是要先平衡相對(duì)高回報(bào)和相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。后者是執(zhí)行決策問題，屬于戰(zhàn)略實(shí)施范疇。這里要解決的是，如何產(chǎn)生持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，是投資利益最大化的行動(dòng)能力。

40、高爾夫球場(chǎng)商業(yè)投資的戰(zhàn)略分析首先，高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目的戰(zhàn)略分析。它要解決問題的層面是不涉及到同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問題，而是把所有的高爾夫球場(chǎng)都看成是一個(gè)整體，再從這個(gè)整體的眼光中去看這個(gè)行業(yè)的投資吸引能力，確切說，就是如何去分析這個(gè)行業(yè)的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。這樣分析的結(jié)果是要不要去投資，然后才能考慮如何在行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)以及建立核心的競(jìng)爭(zhēng)能力。如果二者混在一起進(jìn)行分析，就會(huì)感到非常迷茫。一個(gè)當(dāng)前不具有吸引力的行業(yè)再有競(jìng)爭(zhēng)能力又如何呢？結(jié)果就會(huì)像現(xiàn)在的熱水瓶生產(chǎn)行業(yè)，熱不起來！根據(jù)波特環(huán)境分析的理論，我們可以從以下幾個(gè)方面來考慮。1)球場(chǎng)投資的上游供應(yīng)商球場(chǎng)投資的上游供應(yīng)商，指的是在球場(chǎng)建設(shè)中需要考慮與所有供應(yīng)商或服務(wù)

41、提供商進(jìn)行談判和討價(jià)還價(jià)的能力。球場(chǎng)的供應(yīng)商和服務(wù)商可能來自于政府土地提供、其他市政建設(shè)的配套要求、國內(nèi)國外的球場(chǎng)設(shè)計(jì)公司、工程施工建設(shè)、地下設(shè)備設(shè)施提供、工程施工監(jiān)理、綠化資源等等。如果供應(yīng)商數(shù)量很多，他們將出于一種完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，那么我們投資這些方面就會(huì)處于一個(gè)游刃有余的談判地位，比較有利于控制我們的投資成本。反之，其中關(guān)鍵的供應(yīng)方資源相對(duì)壟斷或稀缺，那么投資時(shí)獲取的成本就會(huì)相應(yīng)上升，最好的一個(gè)例子就是建設(shè)球場(chǎng)所用的土地。2)球場(chǎng)投資的商業(yè)壁壘 這里的商業(yè)壁壘是指，如果你已經(jīng)進(jìn)行了球場(chǎng)這樣的投資項(xiàng)目，如何才能最大程度地建立一種與你發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入壁壘，保障和持續(xù)你獲得投資

42、的盈利能力，盡可能不讓新的潛在投資者來削弱你預(yù)期的利益。投資壁壘越大，對(duì)現(xiàn)有的投資者越有利，或者說現(xiàn)有的投資項(xiàng)目越具有市場(chǎng)價(jià)值。例如，近年的桶裝礦泉水市場(chǎng)，就是因?yàn)闆]有任何的進(jìn)入壁壘(技術(shù)的、專利的或客戶使用技能等)，使得一旦形成可以盈利的市場(chǎng)，馬上引起更多新的投資者進(jìn)入，直到處于完成競(jìng)爭(zhēng)狀況，這樣同質(zhì)化產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是其唯一的手段，使得這樣的行業(yè)回歸到無利可圖的境界了。關(guān)于建立壁壘可以從幾個(gè)方面來看這樣的關(guān)系：a)關(guān)鍵資源稀缺程度：如土地資源，作為土地供應(yīng)商的土地稀缺對(duì)你產(chǎn)生的不利性在這里就反而變成有利要素了。因?yàn)橥恋氐南∪睆亩纬勺钃跗渌麧撛谕顿Y者進(jìn)入的巨大壁壘，所以要理性地平

43、衡這種關(guān)系。b)投資者的退出成本：就是說啟動(dòng)這樣的投資項(xiàng)目，如果投資者由于任何的意外因素不再追加投資或要退出投資了，其可預(yù)見的損失是否足夠巨大到不可接受。退出成本越大其進(jìn)入壁壘也越大，特別是那些沒有拿到高爾夫項(xiàng)目開發(fā)許可權(quán)的投資項(xiàng)目。c)客戶的轉(zhuǎn)移成本：也就是說原先的市場(chǎng)領(lǐng)先者有沒有一定的能力最大限度地鎖定你的客戶，防止一旦有新的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，其現(xiàn)有的或潛在的客戶是否會(huì)非常容易就轉(zhuǎn)移到新的競(jìng)爭(zhēng)者那里去。例如，中國移動(dòng)通過“全球通”強(qiáng)大的品牌價(jià)值與服務(wù)功能牢固地鎖定了移動(dòng)通迅市場(chǎng)中的高端客戶群體，而聯(lián)通作為該市場(chǎng)的新進(jìn)入者要想搶奪中國移動(dòng)的高端客戶是非常困難的。因?yàn)槟切└叨丝蛻?39(138)的電

44、話號(hào)碼已經(jīng)成為客戶巨大的轉(zhuǎn)移成本，隨意改換會(huì)存在丟失生意機(jī)會(huì)的可能，所用他們不愿意為了一點(diǎn)點(diǎn)資費(fèi)的廉價(jià)或cdma“綠色通信”的噱頭而改換聯(lián)通號(hào)碼。3)客戶球場(chǎng)的實(shí)際營業(yè)收入來自兩種性質(zhì)的消費(fèi)：1)會(huì)員會(huì)籍的收入；2)會(huì)員、訪客的打球消費(fèi)。會(huì)籍的銷售收入是球場(chǎng)投資的主要和直接回報(bào)，它的成本是球場(chǎng)的投資費(fèi)用；會(huì)員、訪客打球消費(fèi)的收入是球場(chǎng)本身運(yùn)營的回報(bào)，它的成本是球場(chǎng)日常管理和維護(hù)的費(fèi)用。私人、半私人、公眾等球場(chǎng)的不同定位，形成球場(chǎng)本身對(duì)客戶群的分割和取舍。不管哪種定位，均要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)習(xí)性、地理資源、旅游資源等等綜合起來加以分析，以尋求最佳的客戶消費(fèi)吸引力。4)替代市場(chǎng) 替代市場(chǎng)是指啟

45、動(dòng)高爾夫市場(chǎng)。我們的主要客戶是從哪些消費(fèi)市場(chǎng)中轉(zhuǎn)移出來的呢？他們可能來自于卡拉ok、桑拿、網(wǎng)球、臺(tái)球、麻將、保齡球等等，原先那些市場(chǎng)的吸引力狀況如何？當(dāng)然高爾夫不能完全替代這些產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，但是可以得出相對(duì)保持競(jìng)爭(zhēng)性的替代能力。在這里要更加關(guān)注的是，高爾夫作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)受到未來某一個(gè)產(chǎn)業(yè)或者消費(fèi)項(xiàng)目的嚴(yán)重替代？例如，10年前全國轟轟烈烈的保齡球市場(chǎng)，就出現(xiàn)了被戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目所替代的現(xiàn)象。保齡球場(chǎng)館需要較大固定投資成本，很快處在一個(gè)被替代的狀況，對(duì)投資者來說確實(shí)是個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。再例如，15年前的bb機(jī)尋呼市場(chǎng)，基站、頻段資源、座席等固定投資也是非常的巨大，日后受到手機(jī)市場(chǎng)的嚴(yán)重替代，特別是手機(jī)短

46、信的迅速興起，徹底把bb機(jī)趕出移動(dòng)通訊市場(chǎng)。bb機(jī)曾經(jīng)是中國每個(gè)生意人腰挎的移動(dòng)通信工具，現(xiàn)在聽說在澳洲是扎在羊頭上，成為呼叫它們回來擠奶的信號(hào)，市場(chǎng)被替代的殘酷莫過如此。5)互補(bǔ)市場(chǎng)互補(bǔ)市場(chǎng)的分析往往被很多投資決策者所忽視。對(duì)于球場(chǎng)投資的互補(bǔ)市場(chǎng)，可能來自于高爾夫作為奢侈品、高尚運(yùn)動(dòng)的定位、世界高水準(zhǔn)賽事舉辦(老虎伍茲參加匯豐賽)、球具價(jià)格高低趨勢(shì)、教練市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)、練習(xí)場(chǎng)數(shù)量(價(jià)格)趨勢(shì)，以及這些市場(chǎng)之間的的競(jìng)爭(zhēng)程度，都會(huì)直接影響球場(chǎng)投資的決策。例如，球具品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致價(jià)格的下降；周邊練習(xí)場(chǎng)數(shù)量的增加導(dǎo)致練球價(jià)格的便宜等；均會(huì)直接有利于球場(chǎng)的投資，因?yàn)檫@些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，造就了更多的打

47、球人?；パa(bǔ)市場(chǎng)不是我們的競(jìng)爭(zhēng)者，而是行業(yè)互動(dòng)性、協(xié)同性的雙贏者。就像傳統(tǒng)相機(jī)市場(chǎng)和膠卷市場(chǎng)，富士、科達(dá)等膠卷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分、價(jià)格越便宜，會(huì)直接導(dǎo)致理光、美能達(dá)、奧林巴斯等傳統(tǒng)相機(jī)市場(chǎng)的上升。同樣相機(jī)越便宜，也會(huì)導(dǎo)致膠卷市場(chǎng)的上升。因此可以看到，如果到一個(gè)中等城市投資球場(chǎng)，我們要更關(guān)心和促進(jìn)這個(gè)城市練習(xí)場(chǎng)的投資，來推動(dòng)互補(bǔ)市場(chǎng)的發(fā)展。6)政治因素在中國投資高爾夫球場(chǎng)，政治的、政策的、稅務(wù)的、輿論的因素非常的關(guān)鍵，投資者必須非常明晰這些因素對(duì)球場(chǎng)發(fā)展的影響度。結(jié)論：以上是投資決策戰(zhàn)略分析的六個(gè)方面，評(píng)估這些方面的有利和不利的因素，并加以必要的量化處理，就可以得出比較全面的決策指數(shù)，從而幫助投資者理

48、性決策。戰(zhàn)略管理的第二部分是戰(zhàn)略規(guī)劃(內(nèi)環(huán)境)分析，是從球場(chǎng)本身的視角，分析自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅等，從而幫助管理者進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，找出球場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵成功要素，建立球場(chǎng)持續(xù)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。二、 重點(diǎn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析根據(jù)對(duì)全國重點(diǎn)高球球會(huì)運(yùn)營情況的整理，國內(nèi)市場(chǎng)上運(yùn)營優(yōu)秀的高球球會(huì)基本可分為：精神領(lǐng)袖私密型、圈層文化集散型、綜合娛樂功能型三大類，不同類型的球會(huì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造也不同，我們進(jìn)行了如下的分析：1、 精神領(lǐng)袖私密型：代表球會(huì)：上海佘山高爾夫、北京華彬高爾夫、觀讕湖高爾夫；目標(biāo)客戶：對(duì)高球運(yùn)動(dòng)本身和高球文化有較深厚的理解，重視精神享受及私密性，強(qiáng)調(diào)自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)感，隱性頂級(jí)人群。核

49、心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵詞：品牌、服務(wù)、超高端定位、私密性、唯一性；核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：這類的球會(huì)往往在傳播上更加重視品牌效應(yīng)，對(duì)超高端的目標(biāo)客層進(jìn)行精準(zhǔn)營銷，在球會(huì)的運(yùn)營上重視對(duì)“專屬服務(wù)”的打造，直指目標(biāo)客戶馬斯諾需求層次的頂端，球場(chǎng)一般極少量接待訪客甚至不接待訪客，使得會(huì)員在精神層面得到更高的尊重享受和自我價(jià)值感，從而進(jìn)一步鎖定這類超高端客戶，運(yùn)營模式一般為封閉式運(yùn)營。 在會(huì)員保持方面，這類球會(huì)多采用舉辦國際國內(nèi)頂級(jí)高爾夫賽事以提高球會(huì)在行業(yè)內(nèi)的高度以及對(duì)頂級(jí)目標(biāo)客戶市場(chǎng)持續(xù)的影響力，同時(shí)通過各類內(nèi)部高端商務(wù)活動(dòng)搭建超高端客戶私密溝通的商務(wù)平臺(tái)，以保證目標(biāo)客戶對(duì)球會(huì)平臺(tái)的使用頻率，一般由于該類球會(huì)強(qiáng)調(diào)私

50、密性，很少同其它球會(huì)建立聯(lián)盟關(guān)系，會(huì)籍?dāng)?shù)量有著嚴(yán)格的控制，因此在以球會(huì)主題項(xiàng)目基礎(chǔ)上對(duì)球會(huì)的相關(guān)配套上有更高更綜合的要求，商務(wù)、休閑、渡假、居住成為必須的高端配套，也因此使得數(shù)量極其有限的會(huì)籍具有極強(qiáng)的升值能力。例如北京華彬會(huì)員身份多以世界500強(qiáng)、中國100強(qiáng)企業(yè)及各界社會(huì)名流組成，且檔次頗高，便已形成獨(dú)一無二的頂級(jí)商務(wù)氛圍，再通過莊園及城市俱樂部舉辦一系列會(huì)員高爾夫聯(lián)誼活動(dòng)、大型商務(wù)論壇和豐富多彩的娛樂節(jié)目，提供給會(huì)員相互間彼此了解溝通的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造國際最佳商務(wù)平臺(tái)。2、 圈層文化集散型：代表球會(huì)：南京鐘山國際高爾夫、黃山高爾夫；目標(biāo)客戶：對(duì)高球運(yùn)動(dòng)和高球文化有一定理解但不深入，重視圈層文化

51、及圈層文化的交流，強(qiáng)調(diào)球會(huì)帶來的圈層價(jià)值轉(zhuǎn)化為自我實(shí)現(xiàn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)過程，顯性頂級(jí)人群。核心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵詞：品牌、服務(wù)、文化理念、圈層性、延展性；核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：這類球會(huì)也重視品牌效應(yīng)，同時(shí)傳播上力圖凸現(xiàn)的不僅僅是高球文化本身，由于市場(chǎng)上大量高球會(huì)員的產(chǎn)生來自于商務(wù)或人脈需求，而該類人群對(duì)高球運(yùn)動(dòng)本身的熱愛程度是有限的、次重要的，因此，此類球會(huì)在推廣上瞄準(zhǔn)的是圈層文化，因此無論是高爾夫球場(chǎng)的定位還是相關(guān)配套的建設(shè)都圍繞著目標(biāo)客層的圈層文化而進(jìn)行。運(yùn)營模式一般為半封閉半開放式運(yùn)營。這類球會(huì)在會(huì)員保持方面主要是通過與相關(guān)商家合作組織特色型小賽事、圈子文化活動(dòng)等搭建圈層客群的交流平臺(tái)，促進(jìn)圈子文化在球會(huì)運(yùn)

52、營過程中產(chǎn)生附加價(jià)值。同時(shí)，此類球會(huì)重視球會(huì)的橫向發(fā)展，與高爾夫的層次相匹配的其他行業(yè)(如：奢侈品、保健、健身、汽車、地產(chǎn)、電信、金融行業(yè)等)結(jié)合起來，其實(shí)質(zhì)也是向這些高端行業(yè)的市場(chǎng)營銷的延伸。資源共享，共同向?qū)Ψ窖由?，?shí)現(xiàn)雙贏。也能通過其強(qiáng)大的延展性，吸引更多“圈子”客戶，達(dá)到持續(xù)經(jīng)營。3、 綜合娛樂功能型：代表球會(huì)：春城湖畔高爾夫、湖南梓山湖高爾夫、麗江古城高爾夫、紹興鑒湖高爾夫；目標(biāo)客戶：對(duì)高球運(yùn)動(dòng)和高球文化不一定理解，重視參與感及榮耀感，高球在此類客戶心中不可算作真正意義上的運(yùn)動(dòng)，而是看作旅游或者度假中的一項(xiàng)休閑、娛樂的節(jié)目，是旅游或度假的一個(gè)組成部分。核心競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵詞：地域及地域品牌

53、、自然資源、服務(wù)、綜合性、功能性、高尚旅游度假；核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：此類高爾夫球會(huì)一般都依托于自然天成的自然資源所在地，要么依山，要么傍水，同時(shí)也依托于一個(gè)旅游度假項(xiàng)目的開發(fā)理念之上，其核心競(jìng)爭(zhēng)力首先來源于其所在區(qū)域的區(qū)域品牌價(jià)值（這里主要指旅游價(jià)值）以及旅游資源的開發(fā)情況，在此基礎(chǔ)上，高爾夫球會(huì)作為旅游名勝中一個(gè)絕對(duì)制高點(diǎn)出現(xiàn)，對(duì)于旅游度假人群中絕對(duì)高端人士有著巨大的消費(fèi)吸引力。運(yùn)營模式多為開放式運(yùn)營。在會(huì)員保持方面，此類球會(huì)多以旅游配套作為高附加值項(xiàng)目作為功能性配套，在服務(wù)中更多的體現(xiàn)引導(dǎo)性和娛樂性，使得目標(biāo)人群將高球運(yùn)動(dòng)娛樂化、休閑化。此類球會(huì)也會(huì)更多的考慮與其他球會(huì)（同類型）進(jìn)行聯(lián)盟，通過

54、彼此自然資源和旅游度假資源的唯一性共享彼此的高球會(huì)員形成一個(gè)互動(dòng)的體系，共同做大目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)。例如麗江古城高爾夫，用林肯、奔馳等高檔轎車全程專車接送，尊崇身份不言而喻；上門式登記服務(wù)，客房?jī)?nèi)辦理入住，vip禮遇，無需在前臺(tái)等待；專業(yè)管家服務(wù)，召喚5分鐘內(nèi)到達(dá)，服務(wù)快速、及時(shí)、精準(zhǔn)；酒店經(jīng)理伴游麗江，詳細(xì)介紹風(fēng)土人情，并享受景點(diǎn)餐飲折扣。三、 高爾夫球會(huì)營銷推廣模式分析1、 營銷模式的現(xiàn)狀及分析現(xiàn)狀：高爾夫球產(chǎn)業(yè)普遍重視掃街式的人海戰(zhàn)術(shù)式的營銷，即使是策劃一些營銷活動(dòng)也是功利性很強(qiáng)，目的性很強(qiáng)，注重眼前和局部的利益，往往活動(dòng)沒有整體性和連續(xù)性，效果并不佳。不重視渠道建設(shè)，更不重視營銷模式的

55、探討與提練，不能形成具有自己特色的行之有效的營銷模式。在營銷手段上也有點(diǎn)象快速消費(fèi)品或家電等商品一樣，靠打價(jià)格戰(zhàn)，在銷售過程中總是把價(jià)格放在首位，靠?jī)r(jià)格去誘惑人，而不是注重球會(huì)的服務(wù)、社交、尊重等附加價(jià)值的提升與宣傳，使得營銷處于一種被動(dòng)的惡性循環(huán)。業(yè)務(wù)人員就象無頭的蒼蠅，沒娘的孩子，沒有方向感、沒有目標(biāo)感、沒有歸宿感。目前高爾夫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面監(jiān)著兩大困境：一是有的球會(huì)的市場(chǎng)總是做不大，在一個(gè)小小的區(qū)域內(nèi)，僅僅靠單一的產(chǎn)品，沒有形成自己獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二是有的球會(huì)的市場(chǎng)雖然做大了，營銷隊(duì)伍也隨之龐大臃腫起來；造成信息無法有效的溝通，重復(fù)與客戶溝通；對(duì)外的銷售政策口徑不一致；管理失去控制。表面上銷

56、量增大了，成本卻急劇上升，利潤卻反而下來了。然而，眾多事實(shí)說明了很多球會(huì)其實(shí)都是只注重戰(zhàn)術(shù)層面上下功夫，沒有辦法把一個(gè)業(yè)務(wù)人員的成功，轉(zhuǎn)化為所有業(yè)務(wù)人員的成功；把一個(gè)推廣活動(dòng)的成功，轉(zhuǎn)化為固定的長(zhǎng)期的有效的成功的活動(dòng)營銷模式，不能產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。有時(shí)球會(huì)雖然找到了營銷模式，但是沒有對(duì)其進(jìn)行很好的提煉和完善，營銷模式會(huì)隨著時(shí)間的變化而變化，隨著環(huán)境的變化而變化，時(shí)過境遷而失效。所以營銷模式在球會(huì)的運(yùn)用中必須適合時(shí)宜，不斷修正，不斷完善，不斷提高。 解決對(duì)策分析：對(duì)于球會(huì)來說，最關(guān)鍵的是找到個(gè)別業(yè)務(wù)人員，個(gè)別市場(chǎng)，個(gè)別活動(dòng)的成功因子，對(duì)這些成功因子進(jìn)行篩選、分析、提煉和完善，總結(jié)出一套在高爾夫市場(chǎng)中能有效操作的方法，把這種成功方法在球會(huì)內(nèi)部進(jìn)行推廣和應(yīng)用，會(huì)產(chǎn)生裂變效果，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效能，使球會(huì)的營銷成果迅速增大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，確立市場(chǎng)地位。 優(yōu)秀的球會(huì)營銷模式的主要特性有兩個(gè)：一是可復(fù)制性，可復(fù)制性才會(huì)產(chǎn)生很大的威力，他發(fā)生的是一連串反映，由點(diǎn)到線，由線帶面。另一個(gè)是業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化。盡看所有國外成功的球會(huì)都有標(biāo)