畢業(yè)論文經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用分析

1、目錄摘要1abstract21 緒論31.1選題背景及意義31.2國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)52 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的現(xiàn)狀 62.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼試點(diǎn)城市現(xiàn)狀62.2長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政策補(bǔ)貼情況93 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效用的理論分析103.1 住房保障政策效率指標(biāo)分析 103.2 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析133.3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的社會(huì)效用分析154 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的實(shí)證分析165 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策存在的問(wèn)題195.1 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲195.2 貨幣補(bǔ)貼無(wú)法應(yīng)對(duì)住房供給不足的情況205.3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼施行時(shí)存在權(quán)力尋租和套利現(xiàn)象

2、21結(jié)論 22參考文獻(xiàn) 24致謝 25ii經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用分析以長(zhǎng)沙市為例經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè) 2006級(jí) 摘要：經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)現(xiàn)行的主要住房保障政策為解決我國(guó)中低收入家庭住房困難做出了重要貢獻(xiàn)。然而，在實(shí)際運(yùn)行中，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)貼制度出現(xiàn)了許多漏洞。在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，2008年全國(guó)各地房?jī)r(jià)逐步走穩(wěn)，有些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，也使得經(jīng)濟(jì)適用房空置率提高。本文結(jié)合長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的時(shí)間，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”和“人頭補(bǔ)貼”兩種制度從理論和實(shí)證兩方面進(jìn)行效率的比較分析，得出結(jié)論：長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策施行效率更高。但是，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼不能取代實(shí)物補(bǔ)貼，只有兩者

3、結(jié)合互補(bǔ)才能切實(shí)解決整個(gè)社會(huì)的住房問(wèn)題。關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)適用房；人頭補(bǔ)貼；磚頭補(bǔ)貼；效率；公平utility analysis of monetary subsidies for economically affordable housingabstract:as the main housing security policy in china, economically affordable housing makes important contributions to solving the housing difficulties of low-income families. how

4、ever, the in-kind subsidy system of it has been witnessed a number of flaws in actual operation.with the effect of the world economic crisis, in 2008, the house prices across the country steadied down gradually, though those dropped in some areas, which lead to the increasing of its vacancy rate. ac

5、cording to the monetary subsidy reform of economically affordable housing in changsha, this thesis makes a comparative analysis theoretically and empirically of the efficiency between “bricks subsidies and “heads subsidies. finally, the author draws the conclusion that the implementation of monetary

6、 subsidies in changsha is more efficient, and, however, that the monetary subsidy system can not replace the in-kind subsidy system. only when these two systems combine with and complement each other can we solve the housing problems for the whole community effectively. key words:economically afford

7、able housing; heads subsidies; bricks subsidies; efficiency; fair1 緒論1.1研究背景及意義1.1.1寫(xiě)作的背景“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”唐代大詩(shī)人杜甫的這句詩(shī)正是對(duì)廣大中低收入階層的寫(xiě)照。切實(shí)解決我國(guó)中低收入家庭的住房問(wèn)題是黨中央和政府在構(gòu)建和完善社會(huì)主義社會(huì)保障體系中的重要任務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會(huì)目標(biāo)，黨中央和政府對(duì)居民住房供給和保障方式的選擇道路上不斷探索和改進(jìn)著。1991年6月，國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知（國(guó)發(fā)199130號(hào)）提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品住房，解決無(wú)房戶(hù)和

8、住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題。各級(jí)人民政府要在用地、規(guī)劃、計(jì)劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持。”這個(gè)文件把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策構(gòu)想第一次明確地予以闡述。1998年我國(guó)全面推進(jìn)住房分配貨幣化改革，停止了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利實(shí)物分房制度。1998年7月，關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)）提出了在全國(guó)建立包括由高收入者購(gòu)買(mǎi)和租住商品房、向中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和向最低收入者提供廉租住房三個(gè)不同層次的新的住宅供應(yīng)體系。由此，經(jīng)濟(jì)適用房成為我國(guó)住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。1經(jīng)

9、濟(jì)適用房主要由國(guó)家統(tǒng)一制定投資計(jì)劃，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)并對(duì)外銷(xiāo)售，用地一般采用行政劃撥方式，免收土地出讓金，對(duì)各種批準(zhǔn)的費(fèi)用減半征收，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不得超過(guò)3%，銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。近幾年，在我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的背景下，經(jīng)濟(jì)適用房成為保障中低收入家庭住房問(wèn)題的重要途徑。然而，這種“磚頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房政策在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了許許多多的問(wèn)題，如信息不對(duì)稱(chēng)、不同市場(chǎng)主體沒(méi)有得到有效分割、部分經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、經(jīng)濟(jì)適用房流入商品房市場(chǎng)等，這使得很多中低收入家庭實(shí)際上并沒(méi)有享受到真正的補(bǔ)貼。為此，有學(xué)者提出住房的貨幣補(bǔ)貼，即“人頭補(bǔ)貼”，黨中央和政府及時(shí)對(duì)該意見(jiàn)進(jìn)行研

10、究，2007年國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)200724號(hào)）。至此，各地政府紛紛進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的試行。2008年7月21日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳正式出臺(tái)印發(fā)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案，以切實(shí)解決長(zhǎng)沙市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)程。長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案規(guī)定，將改變以往實(shí)物分房的經(jīng)濟(jì)房住房保障政策，由政府運(yùn)作改為市場(chǎng)運(yùn)作，分配制度由實(shí)物分配改為貨幣補(bǔ)貼。通過(guò)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，支持保障對(duì)象自主購(gòu)房解決住房問(wèn)題，更好地維護(hù)社會(huì)公平。 1.1.2選題意義經(jīng)濟(jì)適用房作為具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，對(duì)

11、解決中低收入家庭住房問(wèn)題，平抑各地房?jī)r(jià)，促進(jìn)就業(yè)和保持社會(huì)穩(wěn)定等方面具有重要意義。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策則是將經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼形式由補(bǔ)貼房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“磚頭補(bǔ)貼”轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)貼中低收入家庭“人頭補(bǔ)貼”。這項(xiàng)政策不但幫助中低收入階層解決了住房問(wèn)題，而且政策的投入去向、金額相比經(jīng)濟(jì)適用房政策更具透明性，另外在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中直接拉動(dòng)的住房需求的增加，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。但是，由于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼還剛剛起步，本身還存在一些需要完善的部分；而且，在實(shí)踐中也存在若干偏差，這使得社會(huì)上對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用存在一定質(zhì)疑。因此，本文認(rèn)為對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效用問(wèn)題進(jìn)行研究具有重要

12、的意義。1.2 國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)1.2.1 國(guó)外研究動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是我國(guó)現(xiàn)階段一項(xiàng)獨(dú)有的政策，但許多國(guó)外學(xué)者對(duì)與其相類(lèi)似的低收入階層購(gòu)房補(bǔ)貼政策提出了一些研究觀點(diǎn)。e.jay howenstine（1975）建立了一般均衡住房市場(chǎng)過(guò)濾模型，指出通過(guò)對(duì)低收入階層提供住房貨幣補(bǔ)貼來(lái)增加窮人住房消費(fèi)的政策（如租金優(yōu)惠計(jì)劃rent voucher program），從政府成本的角度來(lái)衡量，會(huì)比政府直接為低收入者建立新建住房的政策（如政府新建計(jì)劃new construction program）更有效。2美國(guó)哈佛大學(xué)教授羅爾斯在其公平論中提出了以下的公平原則：第一原則，在所有的人均有同樣的自由條件

13、下，任何人均享有最大的基本自由的平等權(quán)；第二原則，將社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的不平等加以特別的安排，以便使處于劣勢(shì)者能獲得最大的利益，并且使所有人能獲得最大的機(jī)會(huì)。3羅爾斯的公平概念著重于個(gè)別人的實(shí)質(zhì)平等，符合公共政策設(shè)計(jì)的基本原則之一最劣者受益最大原則，即社會(huì)上最劣處境的人獲得最優(yōu)先考慮和最大利益。其中住房公平是社會(huì)公平的一個(gè)重要因素。政府如何干預(yù)城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的公共住房問(wèn)題是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的重要議題。1.2.2 國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)宋博通（2001）從政府興建住房和貨幣補(bǔ)貼成本的角度，分析了哪種方式的補(bǔ)貼更能節(jié)省成本。他認(rèn)為，目前用于提高低收入階層住房福利的政策可分為兩類(lèi)：一是在住房市場(chǎng)外，政府直接為其興建

14、廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房；二是在住房市場(chǎng)中，政府為其提供住房補(bǔ)貼。4住房政策的選擇直接關(guān)系到我國(guó)住房消費(fèi)水平和住房市場(chǎng)能否良性發(fā)展。決策合理，可為社會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。通過(guò)ohls住房模型，建立了一種新的住房過(guò)濾模型，通過(guò)兩種住房政策進(jìn)行定量模型比較發(fā)現(xiàn)，從政府支出成本最小角度衡量，政府貨幣補(bǔ)貼政策比直接興建政策更為有效。張同功在經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式的合理選擇中根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式不合理的現(xiàn)狀分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和社會(huì)現(xiàn)實(shí)兩個(gè)角度論述了補(bǔ)貼消費(fèi)者的優(yōu)勢(shì)和補(bǔ)貼生產(chǎn)者的弊端，并為經(jīng)濟(jì)適用房住房補(bǔ)貼方式模型設(shè)計(jì)提供了思路。52 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的現(xiàn)狀 2.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼試點(diǎn)城市的現(xiàn)

15、狀經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是政府建立購(gòu)房補(bǔ)貼基金，政府在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外，根據(jù)所在城市房?jī)r(jià)及居民收入居民情況，單純面對(duì)中低收入購(gòu)房者，對(duì)他們購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下的住房，按照他們的收入高低，由基金提供一定補(bǔ)貼。由于各個(gè)城市情況不同，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的發(fā)展情況也在時(shí)間和力度上有所差異。2.1.1日照市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況早在2003年，山東省日照市就開(kāi)始推行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)。經(jīng)過(guò)三年多的實(shí)踐，日照市的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣直補(bǔ)政策取得了一定成效，受到了新聞媒體的廣泛關(guān)注，被專(zhuān)家譽(yù)為“日照模式”。2003-2005年參加申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼家庭共計(jì)的有15547戶(hù)，中號(hào)1716戶(hù)，中號(hào)率為11.04，政府

16、總計(jì)補(bǔ)貼9300萬(wàn)元，平均每戶(hù)補(bǔ)貼54195.80元。2009年日照市政府根據(jù)國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房政策的規(guī)定和日照市以往貨幣直補(bǔ)的經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了新的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼實(shí)行辦法。日照市作為經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的先驅(qū)城市，八年的貨幣直補(bǔ)改革不但受到了群眾的歡迎，也為其他城市進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼改革積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。2.1.2大連市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況遼寧省大連市2009年以?xún)煞N方式解決城市低收入階層住房困難，在推行經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，首次推出經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼。申請(qǐng)人須具有大連市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶(hù)口且家庭成員至少有一人具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶(hù)口五年以上；家庭人均年收入低于17500元；家庭人均住房建筑面積為

17、17平方米以下；未婚、喪偶無(wú)子女或離異后不直接撫養(yǎng)子女等單獨(dú)生活的人員申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼,除應(yīng)符合前款條件外,還應(yīng)年滿(mǎn)30周歲即可獲得最高13萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼對(duì)象每戶(hù)只限一次,購(gòu)得住房上市交易或再購(gòu)其他商品房的,補(bǔ)貼資金需全額退還政府。通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)的普通商品房?jī)r(jià)格每平方米不得高于1萬(wàn)元；建筑面積最高不得超過(guò)144平方米。最高13萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼是全國(guó)最高的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼額度，由此可見(jiàn)大連市政府對(duì)于解決中低收入家庭住房問(wèn)題的決心和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼改革的希望。但是如果監(jiān)督不力懲處不嚴(yán)，高額的補(bǔ)貼可能會(huì)成為尋租和套利的獵物。2.1.3沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)

18、適用房貨幣補(bǔ)貼的狀況沈陽(yáng)市2009年1月1日起施行的沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼辦法根據(jù)根據(jù)區(qū)域不同，符合補(bǔ)貼條件的家庭可獲得最高5.5萬(wàn)元、最低1.3萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼。62009年出臺(tái)的新辦法中最大的亮點(diǎn)是放寬了對(duì)家庭人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的限制，從2008年的“700元以下”提至“852元以下”。沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心副主任徐暉說(shuō)，限制標(biāo)準(zhǔn)的放寬可使更多的低收入家庭從中受益。申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭要同時(shí)具備三個(gè)條件，缺一不可，而且只能享受一次貨幣補(bǔ)貼。這三個(gè)條件是：具有沈陽(yáng)市常住戶(hù)口且滿(mǎn)3年(含3年)以上的城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口；家庭人均可支配年收入低于上一年政府公布的人均可支配年收入線的70

19、%(含70%)；無(wú)房戶(hù)或家庭人均住戶(hù)建筑面積低于16平方米(含16平方米)，其中，承租公有住房或享受過(guò)房改優(yōu)惠政策的家庭若面積符合補(bǔ)貼條件也可申請(qǐng)。沈陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼辦法中規(guī)定利用貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房可以隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)，打破原來(lái)五年內(nèi)不得出售的時(shí)間界限。經(jīng)濟(jì)適用住房未滿(mǎn)五年確需出售的，其住房由住房保障管理部門(mén)考慮物價(jià)因素后按原價(jià)折舊后收回，或由出售人按照出售收益的50%上繳增值收益。另外，獲得得貨幣補(bǔ)貼資格認(rèn)定的家庭必須在3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，否則認(rèn)定書(shū)失效。此舉無(wú)疑將促使原來(lái)沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房的低收入住房困難家庭加入到普通商品房的購(gòu)買(mǎi)人群中，鼓勵(lì)他們?cè)谧》垦a(bǔ)貼的幫助下自主購(gòu)房。2.2長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政

20、策補(bǔ)貼情況為解決長(zhǎng)沙市城區(qū)低收入家庭的住房困難，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)程，2008年7月20日長(zhǎng)沙市人民政府發(fā)布長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案（長(zhǎng)政辦發(fā)20089號(hào)）。方案規(guī)定對(duì)具有長(zhǎng)沙市城區(qū)常住戶(hù)口5年以上（符合本市安置條件的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員不受此限制）；家庭人均可支配收入低于我市上年度城區(qū)居民家庭人均可支配收入的75%；未享受過(guò)福利分房且無(wú)私房的家庭享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼8萬(wàn)元；低收入住房困難家庭（住房困難戶(hù)是指人均住房建筑面積低于12平方米的家庭）和棚戶(hù)區(qū)、片區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶(hù)中享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的每戶(hù)5萬(wàn)元。7在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼方案中，也明確規(guī)定了實(shí)施步驟，

21、將優(yōu)先解決歷史積壓戶(hù)。凡是2005年7月1日前取得經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)資格尚未購(gòu)買(mǎi)住房的積壓對(duì)象，2008年內(nèi)優(yōu)先審核、安排。而在2005年7月1日2008年7月1日取得經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)資格尚未購(gòu)買(mǎi)住房的積壓對(duì)象，審核后將在2009年優(yōu)先解決。2009年9月17日，長(zhǎng)沙市政府停止發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼憑證。2009年長(zhǎng)沙市已經(jīng)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證20408戶(hù)，補(bǔ)貼憑證金額15.30億元。其中，已購(gòu)房18175戶(hù)，購(gòu)房面積157.80萬(wàn)平方米，購(gòu)房平均戶(hù)型面積為86.82平方米。其中，購(gòu)買(mǎi)商品住房10842戶(hù)，購(gòu)房面積105.54萬(wàn)平方米，購(gòu)房平均戶(hù)型面積為97.34平方米；購(gòu)買(mǎi)二手住房73

22、33戶(hù)，購(gòu)房面積52.26萬(wàn)平方米，購(gòu)房平均面積為71.27平方米。補(bǔ)貼資金已經(jīng)發(fā)放11.96億元，待發(fā)放補(bǔ)貼資金1.94億元。表2-1 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼情況表區(qū)屬發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證已購(gòu)房情況戶(hù)數(shù)金額（萬(wàn)元）戶(hù)數(shù)面積（m2）金額（萬(wàn)元）芙蓉區(qū)2901227233018264319.623885.50天心區(qū)4054308553744313527.529067雨花區(qū)4032320433492302594.327812.50開(kāi)福區(qū)6053437964919424647.836277岳麓區(qū)3271228542933266025.421451高新區(qū)97776696872.99552總計(jì)20408

23、153047181751577987139045資料來(lái)源：2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效用的理論分析3.1住房保障政策效率指標(biāo)分析3.1.1住房保障政策效率指標(biāo)介紹1. 垂直效率垂直效率可以用下述公式來(lái)表達(dá)：例如，經(jīng)濟(jì)適用房政策，其施政對(duì)象是社會(huì)階層的中低收入家庭，中低收入家庭由于經(jīng)濟(jì)適用房政策而得到的利益，就是上式中的分子；社會(huì)上全部家庭（施政對(duì)象和非施政對(duì)象）由于經(jīng)濟(jì)適用房而得到的利益，就是上式中的分母。如果居住在經(jīng)濟(jì)適用房的家庭有20%不是中低收入者，則政策的垂直效率為80%。2. 水平效率水平效率1： 水平效率2：實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)eh1接近0而eh2卻靠近1的情形，

24、特別是對(duì)于我國(guó)這個(gè)人口大國(guó)而言情況相當(dāng)嚴(yán)重。例如，由于公共支出有限，只能通過(guò)輪侯或搖號(hào)的辦法確定收益人，此時(shí)雖然政策是有效的，但是分布不均勻，只有少數(shù)人能夠受益。3. 運(yùn)作效率e0反映了政策運(yùn)作的效率損失。效率損失越大，e0越小，e0越接近1越好。各效率指標(biāo)的關(guān)系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策對(duì)象，水平效率則體現(xiàn)了政策覆蓋的所有作用對(duì)象內(nèi)部的作用均勻度和力度。運(yùn)作效率則體現(xiàn)了政府干預(yù)下的運(yùn)作相對(duì)于市場(chǎng)化的效率高低。三個(gè)指標(biāo)的最大值為1，越大表示效率越高。3.1.2經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策效率指標(biāo)比較分析8經(jīng)濟(jì)適用房政策是我國(guó)現(xiàn)行的最重要的住房保障政策之一，在過(guò)去幾年中為緩解中低收入階

25、層購(gòu)房壓力，改善中低收入家庭生活狀況作出了重要貢獻(xiàn)。但是該政策的效率問(wèn)題引發(fā)了不少爭(zhēng)議。從住房保障政策效率指標(biāo)的角度來(lái)分析：1. 經(jīng)濟(jì)適用房尚且無(wú)法覆蓋政策針對(duì)的全部家庭，符合補(bǔ)助家庭需要通過(guò)排隊(duì)和搖號(hào)的方式獲取經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)資格；同時(shí)有不符合條件的家庭擠占，ev1。2. 經(jīng)濟(jì)適用房屬于半福利半商品，保障存在“福利倒置”現(xiàn)象，政策受益人口分布不均勻，eh11。3. 福利保障力度不足，許多“夾心層”家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，eh21。4. 非市場(chǎng)化運(yùn)作，e0pq，即達(dá)到相同的效用u2，實(shí)物補(bǔ)貼額超過(guò)現(xiàn)金補(bǔ)貼額。所以，在消費(fèi)者需求函數(shù)既定的條件下，達(dá)到相同的滿(mǎn)足程度，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的效率更高。103.

26、3 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的社會(huì)效用分析經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的目的是為了解決城市中低收入家庭無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)格正常購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)的公平、和諧，提高中低收入家庭的歸屬感，增加社會(huì)福利。因此，本文對(duì)該制度產(chǎn)生的社會(huì)效用和經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行比較分析。如圖3-2，在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中低收入家庭對(duì)住房的需求曲線為d，市場(chǎng)上的住房供給曲線為s，兩者相交于均衡點(diǎn)h，市場(chǎng)上的均衡價(jià)格和均衡量為p與q，此時(shí)，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，采取對(duì)開(kāi)放商用地補(bǔ)貼、稅收減免等優(yōu)惠政策降低其成本，在其他條件不變的情況下，由于開(kāi)發(fā)商邊際成本的下降，市場(chǎng)中住房供給曲線s向右下方平移至s，s與d相交于新的均

27、衡點(diǎn)h上，市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格下降，開(kāi)發(fā)商供給量增加，這就是該政策補(bǔ)貼的結(jié)果。如果政府沒(méi)有提供這些優(yōu)惠，那么要達(dá)到供給量q，開(kāi)放商所要的就愛(ài)個(gè)為p，從圖中可以看出矩形pphh即為政府以經(jīng)濟(jì)適用房方式向購(gòu)房者提供的隱形補(bǔ)貼。其中，矩形ppha為住房購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際取得的補(bǔ)貼，三角形ahh部分既沒(méi)有被購(gòu)房者取得，也沒(méi)有被開(kāi)放商得到，就形成了社會(huì)效用凈損失。圖3-2 “磚頭補(bǔ)貼”與“人頭補(bǔ)貼”的社會(huì)效用比較分析而當(dāng)政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策，由“磚頭補(bǔ)貼”改變?yōu)椤叭祟^補(bǔ)貼”，直接向中低收入家庭提供購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼以提高他們的購(gòu)買(mǎi)能力。因此，需求曲線d向上方平移至d，新的需求曲線d與供給曲線s相交于 h形成了新的均

28、衡價(jià)格p。在p的價(jià)格水平上，如果沒(méi)有政府的貨幣補(bǔ)貼。那么市場(chǎng)中的住房需求量是q?？梢钥闯鰣D形aqqh為消費(fèi)者剩余，即中低收入家庭實(shí)際獲得的貨幣補(bǔ)貼，三角形afh為生產(chǎn)者剩余，沒(méi)有社會(huì)效用損失。11從以上分析可以看出，通過(guò)“磚頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房政策存在著社會(huì)效用損失，而“人頭補(bǔ)貼”的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策沒(méi)有社會(huì)效用損失。4 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的實(shí)證分析為了檢驗(yàn)理論的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，本文將從實(shí)證角度比較經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策和經(jīng)濟(jì)適用房政策：貨幣補(bǔ)貼對(duì)長(zhǎng)沙的住房消費(fèi)有多大的促進(jìn)作用？這種政策與經(jīng)濟(jì)適用房政策相比，哪種方式更加有效？1.理論假設(shè)和模型設(shè)計(jì)按照消費(fèi)理論，影響購(gòu)房消費(fèi)支出的主要因素是住

29、房的價(jià)格和購(gòu)房者的收入水平。住房?jī)r(jià)格的上升會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房消費(fèi)支出的上升，收入的增加也會(huì)提高住房消費(fèi)的支出量。據(jù)此，本文做出以下假設(shè)：h1：住房?jī)r(jià)格的變化與購(gòu)房消費(fèi)支出變化成正相關(guān)；h2：可支配收入水平的變化與購(gòu)房消費(fèi)支出變化成正相關(guān)。本文構(gòu)建如下模型來(lái)研究住房?jī)r(jià)格和收入對(duì)購(gòu)房消費(fèi)支出量的影響：ctvt=+inct+prct+其中，ctvt 為某時(shí)間上居民購(gòu)房消費(fèi)支出量； inct 是中低收入者的年均可支配收入； prct 為長(zhǎng)沙普通商品住房?jī)r(jià)格； 表示模型中的殘差項(xiàng)； t 為時(shí)間下標(biāo)； 表示對(duì)各數(shù)字取對(duì)數(shù)；2.參考數(shù)據(jù)及其來(lái)源表4-1 長(zhǎng)沙市中低收入家庭購(gòu)房情況200820072006200520

30、04200320022001人均購(gòu)房支出7031.435801.4913915.6233530.033086.1872713.7642573.7092260.027可支配收入13821.1612293.5410504.679523.978617.486999.0855681.3924863.699住房?jī)r(jià)格3906.353372.962691.152539.592373.992153.7812075.5721982.48本文數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息網(wǎng)和湖南統(tǒng)計(jì)年鑒。由于2009年統(tǒng)計(jì)年鑒尚未出版，所以本文將樣本定為2001-2008年的年度數(shù)據(jù)。3.實(shí)證結(jié)果為了考察影響購(gòu)房消費(fèi)支出的綜合因素，因此考

31、察收入、價(jià)格和支出的協(xié)整關(guān)系，得到模型的結(jié)果如下：表4-2 模型回歸結(jié)果因變量ctv自變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差t統(tǒng)計(jì)值inc0.71340.0703-1.06prc1.27990.0527-18.5267multiple r0.998594r square0.99719從表4-2中可以看出住房?jī)r(jià)格因素對(duì)購(gòu)房支出的影響相對(duì)于收入因素對(duì)購(gòu)房支出的影響而言，在統(tǒng)計(jì)上更加顯著。模型清楚地顯示了購(gòu)房消費(fèi)支出與住房?jī)r(jià)格和可支配收入之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。如果保持收入不變，當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲1%時(shí)，購(gòu)房消費(fèi)支出量將上升約1.28%；如果保持住房?jī)r(jià)格不變，當(dāng)可支配收入增加1%，購(gòu)房消費(fèi)支出可以增加約0.71%。模型的回歸結(jié)果說(shuō)

32、明假設(shè)h1和h2成立。4.政策比較結(jié)論分析利用模型的回歸結(jié)果可知，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于普通商品房?jī)r(jià)格降低了大約40%，可以減少居民購(gòu)房支出51.2%。利用該結(jié)論，以2008年長(zhǎng)沙市購(gòu)房消費(fèi)支出7031.43元為基礎(chǔ)，可以推算出購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房可以節(jié)省購(gòu)房者3600元的購(gòu)房支出。如果中低收入家庭享受了經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼獲得8萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼相當(dāng)于可支配收入增加，根據(jù)表4-2的結(jié)果可以算出，貨幣補(bǔ)貼只能增加受補(bǔ)對(duì)象40.39%的購(gòu)房支出，以2008年為基礎(chǔ)推算出受補(bǔ)對(duì)象能增加2840元的購(gòu)房支出。但是長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案中明確指出，貨幣補(bǔ)貼款項(xiàng)僅用于受補(bǔ)對(duì)象解決購(gòu)房困難，8萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼系

33、數(shù)應(yīng)改修正為1，受補(bǔ)對(duì)象購(gòu)房支出總計(jì)增加8萬(wàn)元。從中低收入受補(bǔ)家庭來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”相比“人頭補(bǔ)貼”更能解決受補(bǔ)對(duì)象的購(gòu)房困難。但是經(jīng)濟(jì)適用房一般地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不齊全，為住戶(hù)的居住、交通、生活、子女教育等方面帶來(lái)的諸多困難，也提高了這些方面的支出。而且經(jīng)濟(jì)適用房的竣工量也在逐步萎縮，從2004年的152.67萬(wàn)下降到2007年的66.18萬(wàn)，緊缺的房源根本無(wú)法應(yīng)對(duì)中低收入階層對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的需求，形成了如今“排隊(duì)搖號(hào)一條龍”的局面。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼是受補(bǔ)對(duì)象利用補(bǔ)貼款項(xiàng)根據(jù)自身需求自由選擇住房，更加地人性化，合理化。5 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策存在的問(wèn)題通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論

34、分析和以長(zhǎng)沙為例的實(shí)證分析，可以看到經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的諸多優(yōu)點(diǎn)，但實(shí)際上該政策并不是沒(méi)有缺陷而普遍適用的。5.1 經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。從圖3-2中可以看出，當(dāng)政府對(duì)中低收入家庭進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼直接增加普通商品房需求量的增加，進(jìn)而使需求曲線d向上平移至d，新的需求曲線d與供給曲線s相交形成了新的均衡點(diǎn)，而均衡價(jià)格為p。明顯可以看出市場(chǎng)上的均衡房?jī)r(jià)由于“人頭補(bǔ)貼”政策而上漲，其增量為pp。2005-2009年長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格0500100015002000250030003500400045002005年2006年2007年2008年2009年均價(jià)（元/m2)線性 (均價(jià)（元

35、/m2)由上圖可以看出，2007年在全國(guó)房?jī)r(jià)普遍大幅上漲的情況下，07年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了大幅度的漲幅，普通商品住宅價(jià)格漲幅高達(dá)25.31%。2008-2009年是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響最嚴(yán)重的兩年，我國(guó)的樓市受其影響一度低迷。但是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并未像百姓所期望的有所回調(diào)，2008-2009年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，漲幅分別15.84%和5.56%，這和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策的出臺(tái)具有一定的關(guān)系。長(zhǎng)沙市2009年銷(xiāo)售新建商品住宅1618.05萬(wàn)平方米，二手住宅321.58萬(wàn)平方米，其中通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼購(gòu)房面積達(dá)到157.80萬(wàn)平方米，占長(zhǎng)沙市2009年住宅銷(xiāo)售總面積的8.14%。如此巨大的需求量增加直接導(dǎo)

36、致房?jī)r(jià)的復(fù)蘇，這也引來(lái)的社會(huì)上的不少爭(zhēng)議：經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼到底是保障政策還是“托市”政策。5.2無(wú)法應(yīng)對(duì)住房供給不足的情況。表5-1 長(zhǎng)沙市2002-2009年商品房供求狀況表指標(biāo)20022003200420052006200720082009商品房供給面積（萬(wàn)）572.93784.071050.151045.361055.461492.471562.421455.71商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）232.1325.82519.95536.99741.691166.031477.631715.84供求比2.472.412.021.951.421.281.060.85由上表可知，從2005年開(kāi)始長(zhǎng)沙市新

37、建住房的供銷(xiāo)比一直呈下降的趨勢(shì)，由2005年的1.95下降到2009年的0.85。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策是一種直接補(bǔ)貼中低收入家庭提高其購(gòu)房能力的補(bǔ)貼政策，但是隨著商品住房房源的供給逐漸少于需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策不但無(wú)法切實(shí)解決中低收入家庭的購(gòu)房困難，而且還會(huì)進(jìn)一步地加劇房?jī)r(jià)的上漲。若出現(xiàn)該種情況，會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)產(chǎn)生極大的不良影響：1、房?jī)r(jià)的非正常性上漲會(huì)為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)埋下伏筆。而房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈相當(dāng)長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅無(wú)疑是對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沉重打擊。2、房?jī)r(jià)的上漲會(huì)加劇社會(huì)各個(gè)階層的購(gòu)房壓力，特別是那些收入無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房而又享受不到住房保障的

38、“夾心層”居民。他們無(wú)疑會(huì)成為因?yàn)椤叭祟^補(bǔ)貼”政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的最大受害者。3、房?jī)r(jià)的暴漲最大的受益者將是那些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們，他們開(kāi)發(fā)商品房本來(lái)就能獲取巨大的財(cái)富，房?jī)r(jià)的上漲更能使得他們獲得一筆不菲的超額利潤(rùn)。這樣使得這些生活在社會(huì)上層的開(kāi)發(fā)商更加富有，卻使廣大的中低收入家庭為最基本的住房問(wèn)題發(fā)愁。貧富差距的擴(kuò)大，不利于國(guó)家的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。5.3經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放時(shí)存在權(quán)利尋租和套利現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策是近年來(lái)政府為了解決中低收入家庭住房困難而進(jìn)行了一項(xiàng)住房保障政策的改革，在該政策試行階段難免會(huì)出現(xiàn)個(gè)別官員利用權(quán)利尋租和受補(bǔ)貼對(duì)象將政府發(fā)放的補(bǔ)貼進(jìn)行購(gòu)房套利的現(xiàn)象。本文認(rèn)為在完

39、善政策本身的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住房保障政策進(jìn)行立法保護(hù)。嚴(yán)懲那些利用中低收入家庭保障補(bǔ)貼尋租的官員，一經(jīng)查出按情況嚴(yán)重處于刑事處罰而不是現(xiàn)在所用的行政處罰；對(duì)于那些利用購(gòu)房補(bǔ)貼購(gòu)房套利的受補(bǔ)對(duì)象應(yīng)在沒(méi)收其補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上處于一定的罰款，剝奪其今后一切住房保障補(bǔ)貼的機(jī)會(huì)。只有當(dāng)這些違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益時(shí)，才能杜絕這些現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼的改革才能真正成功。結(jié)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論角度來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策相比原有的經(jīng)濟(jì)適用房政策在需求函數(shù)既定的情況下具有更高的效率，并且在政策的實(shí)行過(guò)程中不會(huì)存在社會(huì)效用的損失。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策也在住房保障政策各種效率指標(biāo)上優(yōu)于經(jīng)濟(jì)適用房政策。 從實(shí)證分析

40、的結(jié)論來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房“磚頭補(bǔ)貼”對(duì)購(gòu)房消費(fèi)支出的貢獻(xiàn)度相比“人頭補(bǔ)貼”略高一些，但是由于經(jīng)濟(jì)適用房自身房源問(wèn)題，使得大部分中低收入家庭無(wú)法享受到政策的優(yōu)惠；購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭也因?yàn)槠渥》康囟螁?wèn)題而增加了其交通、居住、子女教育等費(fèi)用支出。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼可以讓受補(bǔ)對(duì)象根據(jù)自身情況自主選擇適宜自己的住房，在解決住房問(wèn)題的同時(shí)能為其帶來(lái)更大的效用。經(jīng)濟(jì)適用房貨幣政策雖然在實(shí)行的效用上具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，但是它并不是沒(méi)有缺陷而普遍適用的。當(dāng)市場(chǎng)上存量住房不充裕、供不應(yīng)求時(shí)，貨幣補(bǔ)貼無(wú)法應(yīng)對(duì)而且會(huì)加快房?jī)r(jià)的上漲速度，進(jìn)而擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。經(jīng)濟(jì)適用房政策作為刺激住房供給的保障政策在這個(gè)方面正好可以彌補(bǔ)貨幣補(bǔ)貼政策的不足。任何一項(xiàng)政策都是有利有弊的，關(guān)鍵在于如