涇縣土地測(cè)算說(shuō)明

1、涇縣原水泥廠土地情況說(shuō)明和簡(jiǎn)要分析一、涇縣原水泥廠土地情況該土地占地約40畝，在涇縣縣城北面約3公里處，原為涇縣水泥廠（現(xiàn)已拆遷），東南側(cè)為象山，西南側(cè)為獅子山。距離省道約800米，有一條寬約5米的道路通往該土地。該土地于2008年10月份由涇縣政府為籌集水泥廠改制資金時(shí)拍賣，為合肥一投資商拍得。成交價(jià)為706萬(wàn)，加上拍賣費(fèi)及其它費(fèi)用共約750萬(wàn)，現(xiàn)尚欠政府土地款約225萬(wàn)。該投資商由于資金缺乏，意欲850萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該土地。該土地規(guī)劃條件為：可建普通住宅，也可建低層住宅（聯(lián)排別墅），低層住宅容積率為1.0，建筑密度為40%；普通住宅容積率為1.5，建筑密度為30%；綠化率為30%；日照系數(shù)為1：

2、1.22。二、優(yōu)劣勢(shì)分析（一）優(yōu)勢(shì)1、土地價(jià)格便宜，投資規(guī)模合適按照850萬(wàn)元計(jì)算，該土地的土地成本約21.25萬(wàn)/畝，這價(jià)格在目前火爆的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀下顯得相當(dāng)便宜?，F(xiàn)在，縣城市中心好一點(diǎn)位置的土地動(dòng)不動(dòng)就上100萬(wàn)/畝，相比之下該地塊的升值潛力要大得多。而相對(duì)于一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地價(jià)格賣到30-40萬(wàn)/畝，該土地投資價(jià)值更加凸顯。該土地投資規(guī)模不大，包括土地在內(nèi)的總投資規(guī)模不超過(guò)3000萬(wàn)元，可分期開發(fā)，啟動(dòng)資金投入約1200-1500萬(wàn)元。即使投資周期拉長(zhǎng)，邊開發(fā)，邊等其周邊市場(chǎng)成熟和土地升值，對(duì)于裕安公司來(lái)說(shuō)，資金壓力都不是很大。2、土地風(fēng)水較好，適合建造別墅該土地面向青弋江，左為象山，右為獅子

3、山，西南面為西山國(guó)家森林公園，后面靠山，前面開闊，當(dāng)?shù)厝司J(rèn)為該土地風(fēng)水較好，這為營(yíng)造以后的賣點(diǎn)埋下伏筆。該土地在山坡上，分上下兩層平臺(tái)，房屋分層而建，錯(cuò)落有致，適合建造別墅。另外，該土地不遠(yuǎn)處規(guī)劃為旅游風(fēng)景區(qū)，周圍房屋稀少，較為開闊，適合建造高品質(zhì)的別墅。3、涇縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，目前尚無(wú)高檔別墅涇縣有不少?gòu)氖碌V業(yè)、紙業(yè)的富裕人士，對(duì)高檔別墅有一定的需求。目前，在涇縣縣城有三個(gè)別墅小區(qū)，其品質(zhì)不高，密度太大，小區(qū)環(huán)境一般。在涇縣，高端豪宅市場(chǎng)目前還是空白。該地塊的地理位置正好可建高檔別墅，彌補(bǔ)空白。（二）劣勢(shì)1、離縣城中心較遠(yuǎn)，目前人氣不旺。不適合建造普通多層住宅。解決辦法：全部建造別墅，不建

4、多層住宅。別墅需要周邊環(huán)境安靜，遠(yuǎn)離縣中心。打造獨(dú)立的別墅生活社區(qū)，提供先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)，保證小區(qū)安全舒適。2、生活設(shè)施配套不全。周邊沒(méi)有學(xué)校、菜場(chǎng)、超市等生活配套設(shè)施。解決辦法：在小區(qū)內(nèi)提供簡(jiǎn)單的商業(yè)服務(wù)，譬如中小型超市，提供包裝凈菜、日常生活用品，提供小區(qū)班車，每天早晚接送小區(qū)中小學(xué)生上學(xué)和回家。3、省道到該地塊的道路需要拓寬和裝飾。目前，該道路路面不太好，寬度不夠，路邊無(wú)樹無(wú)燈。解決辦法：經(jīng)政府同意，和村民協(xié)商，征用一小部分農(nóng)田，拓寬道路，路面重新鋪設(shè)，路邊植樹，設(shè)置路燈，在省道邊設(shè)置別墅山莊大門，由大門到小區(qū)打造一條800米長(zhǎng)的林蔭大道，提升小區(qū)品質(zhì)。三、開發(fā)思路探討（一）打造豪華高

5、檔的別墅山莊市場(chǎng)定位：位居風(fēng)水旺地的豪華別墅目標(biāo)客戶：涇縣以及周邊的富人階層，主要是企業(yè)老板、部分政府官員、國(guó)有企業(yè)高管等。開發(fā)方案：1、共造60棟高級(jí)豪華別墅，每棟別墅約300平方米，售價(jià)約為90萬(wàn)元。小區(qū)建筑密度約為22%。別墅間距大，環(huán)境好。2、借鑒沿海城市先進(jìn)的高檔別墅設(shè)計(jì)理念，采取設(shè)計(jì)招標(biāo)，確保小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體外觀和戶型設(shè)計(jì)在涇縣獨(dú)樹一幟，鶴立雞群。3、先修道路和建設(shè)小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)和生活配套。小區(qū)內(nèi)配套包括：各種綠化小園林、人工水景、小區(qū)高級(jí)會(huì)所、基本商業(yè)服務(wù)設(shè)施（小型超市、理發(fā)店）等。提供小區(qū)班車，每天早晚接送小區(qū)中小學(xué)生上學(xué)和回家。4、第一期先建10棟，其中裝修1-2棟為樣板

6、房。其余50棟由客戶交納定金后再建造。5、在建設(shè)前期進(jìn)行多層次多方位的宣傳推廣，配合小區(qū)配套、第一期的建設(shè)采取靈活的促銷活動(dòng)。6、該開發(fā)思路的投資測(cè)算見附表涇縣原水泥廠土地項(xiàng)目測(cè)算表（豪華別墅）。（二）建造中低檔的別墅小區(qū)市場(chǎng)定位：與縣城中心3室2廳同等價(jià)格的縣郊別墅目標(biāo)客戶：涇縣中產(chǎn)階層及以上人群開發(fā)方案：1、共建造130棟別墅，每棟別墅約180平方米，售價(jià)約為40萬(wàn)元。2、小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體外觀和戶型設(shè)計(jì)不差于目前涇縣最好的別墅小區(qū)。3、先修道路和建設(shè)小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)和生活配套。小區(qū)內(nèi)配套包括：綠化小園林、基本商業(yè)服務(wù)設(shè)施（一定規(guī)模的超市、理發(fā)店）、小區(qū)會(huì)所等。4、第一期先建30棟別墅，其

7、中裝修1-2棟為樣板房。其余90棟根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況再建設(shè)。5、贈(zèng)送每戶一輛2.5萬(wàn)元左右的小汽車（奇瑞qq）6、在建設(shè)前期進(jìn)行多層次多方位的宣傳推廣，突出“價(jià)低、別墅、私家車”等賣點(diǎn)。7、該開發(fā)思路的投資測(cè)算見附表涇縣原水泥廠土地項(xiàng)目測(cè)算表（普通別墅）。（三）分割土地出售市場(chǎng)定位：買地自己造別墅目標(biāo)客戶：涇縣中產(chǎn)階層及以上人群開發(fā)方案：1、統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一報(bào)建。小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體外觀和戶型設(shè)計(jì)不差于目前涇縣最好的別墅小區(qū)。2、40畝共建160套別墅，每套別墅166平方米。40畝土地分割成160份小土地出售。每套別墅土地出售18萬(wàn)元。3、我公司負(fù)責(zé)規(guī)劃、報(bào)建、施工質(zhì)量監(jiān)督，同時(shí)建設(shè)小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)和生活配套。小區(qū)內(nèi)配套包括：綠化小園林、基本商業(yè)服務(wù)設(shè)施（一定規(guī)模的超市、理發(fā)店）、小區(qū)會(huì)所等。4、購(gòu)買者按照我公司提供的統(tǒng)一圖紙施工。5、贈(zèng)送每戶一輛2.5萬(wàn)元左右的小汽車（奇瑞qq）6、在建設(shè)前期進(jìn)行多層次多方位的宣傳推廣，突出“價(jià)低、別墅、私家車”等賣點(diǎn)。7、該開發(fā)思路的投資測(cè)算見附表涇縣原水泥廠土地項(xiàng)目測(cè)算表（分割土地出售）。四、建議投資部認(rèn)為：1、該地塊地價(jià)便宜，有較大升值潛力，投資規(guī)模不大，即使投資周期拖長(zhǎng)，資金壓力也在公司承受范圍之內(nèi)；2、該地塊地理位置不錯(cuò)，周邊