地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究課件

1、地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究1 龍湖項目運營分享 xxxx 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究2 缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調(diào)整的隨 意性； 經(jīng)常在為項目的交付而搶工期； 無法對項目經(jīng)理進行量化的績效考核； 跨項目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障； 會議多、會議時間長、會議效率不高； 人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像 和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別； 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究3 建設(shè)高效的運營管理體系！ 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究4 固本培元：固本培元：“工程經(jīng)理制工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ)夯實本地發(fā)展基礎(chǔ) 龍湖早期在龍湖早期在本地發(fā)展本地發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu)

2、房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司 開發(fā)開發(fā) 管理部管理部 設(shè)計設(shè)計 管理部管理部 成本成本 控制部控制部 總經(jīng)辦總經(jīng)辦財務(wù)部財務(wù)部 A項目工程部項目工程部B項目工程部項目工程部C項目工程部項目工程部 土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤組后勤組 人力人力 資源部資源部 營銷部營銷部 招投標招投標 管理部管理部 工程經(jīng)理工程經(jīng)理 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究5 全國布局，三級管控運籌帷幄全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目）（集團、公司、項目） 龍湖在龍湖在全國發(fā)展全國發(fā)展的項目運營管理組織架構(gòu)的項目運營管理組織架構(gòu) 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究6 龍湖PMO體系 集團和項目公司的在運營管理方面

3、職能定位 管理部門管理部門( (機構(gòu)機構(gòu)) )職能職能 集團總部集團總部 項目公司項目公司 運營中心運營中心 項目公司項目公司PMOPMO l 制度制定制度制定 l 知識管理和資源共享知識管理和資源共享 l集團關(guān)鍵節(jié)點管控集團關(guān)鍵節(jié)點管控 l 一級進度計劃管控一級進度計劃管控 l階段性成果管控階段性成果管控 l 項目預(yù)案的審核與控制項目預(yù)案的審核與控制 l 項目進度計劃的審核與控制項目進度計劃的審核與控制 l 項目目標成本的審核與控制項目目標成本的審核與控制 l 項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 l 項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對 PMOPMO：P

4、roject Management OfficeProject Management Office項目管理辦公室項目管理辦公室 u PMOPMO定位：分公司定位：分公司項目運營決策機構(gòu) u PMOPMO架構(gòu)：架構(gòu)：PMO最高負責人+分公司運營專員+業(yè)務(wù)職能負責人 u PMO運作形式：PMO會議 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究7 項目運營管理體系項目運營管理體系 目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效率目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量目的：保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量 目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；目的：保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量； 規(guī)避控制決

5、策風險規(guī)避控制決策風險 目的：知識積累、知識共享目的：知識積累、知識共享 在項目運營中知累知識在項目運營中知累知識 在項目運營中應(yīng)用知識在項目運營中應(yīng)用知識 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究8 項目運營管理體系項目運營管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究9 精細化精細化 項目計劃越細越好計劃？項目計劃越細越好計劃？ 計劃過細的弊端：計劃過細的弊端： 難以進行合理分權(quán)難以進行合理分權(quán) 違背抓重點的（聚焦）的原則違背抓重點的（聚焦）的原則 關(guān)聯(lián)復雜、效率下降、難以管控（推卸責任的借口）關(guān)聯(lián)復雜、效率下降、難以管控（推卸責任的借口） 無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金

6、流的影響 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究10 龍湖項目進度計劃管理體系：項目進度計劃的分級 編號分級/計劃類別相關(guān)闡述 1 1集團關(guān)鍵節(jié)點計劃集團關(guān)鍵節(jié)點計劃 集團層面能各項目的管控計劃，每個項目共有14個 關(guān)鍵節(jié)點 其中5個關(guān)鍵節(jié)點屬集團決策層特別關(guān)注的節(jié)點，須 集團總經(jīng)理審批生效 2 2項目主計劃項目主計劃 地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團統(tǒng)一定 義指導性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè)) 允許各項目在指導性模板基礎(chǔ)上增加工作項（或工 作包），不允許減少工作項（或工作包） 3 3項目專項計劃項目專項計劃 專項計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負責的項目 計劃，由地區(qū)公司自定義指導性模板并報

7、集團備案 4 4項目樓棟計劃項目樓棟計劃 二級計劃分解到個人或小組所負責的項目計劃，暫 不定義統(tǒng)一模板 項目計劃：項目計劃：新項目取得土地中標通知書后新項目取得土地中標通知書后7-147-14個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMOPMO項目啟動會方式編制完成項目啟動會方式編制完成 集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃項目計劃”。 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究11 分級計劃管理體系分級計劃管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究12 集團關(guān)鍵節(jié)點計劃集團關(guān)鍵節(jié)點計劃 l 定義定義 l集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃集團層面（管

8、理層）對各個項目的管控計劃 ，通常指的，通常指的 是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑 事件。事件。 l 目的目的 l實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理 l明確進度計劃管理和控制的重點明確進度計劃管理和控制的重點 l在集團內(nèi)統(tǒng)一計劃達成情況的評判標準在集團內(nèi)統(tǒng)一計劃達成情況的評判標準 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究13 龍湖集團關(guān)鍵節(jié)點 14個關(guān)鍵節(jié)點： 取得國土使用權(quán)證 交地 、 完成方案設(shè)計 完成初步設(shè)計 完成施工圖設(shè)計 取得施工許可證 項目開工 售樓處、樣板區(qū)開放 取得預(yù)售許可證 開盤 景觀施

9、工進場 竣工備案 交房 (1)交房完成率95 管控規(guī)則： u不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地 區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄 送集團運營中心 u影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點， 地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團 總裁審批，以引起關(guān)注; u剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心 審批 u集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成 率。 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究14 碧桂園關(guān)鍵節(jié)點進度導向 l 獲取獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 l 獲取獲取國有土地使用證國有土地使用證 l 獲取獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 l 取得立項核準取得立項核準 l 獲取獲取建筑工程施工許可證建筑工

10、程施工許可證 l 發(fā)布開工令發(fā)布開工令 l 主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)達到預(yù)售條件 l 辦理辦理預(yù)售許可證預(yù)售許可證 l 開盤開盤 l 獲取獲取竣工驗收備案表竣工驗收備案表 l 業(yè)主收樓業(yè)主收樓 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究15 實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復制實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復制 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究16 分級計劃管理體系分級計劃管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究17 項目主項計劃項目主項計劃 l 定義定義 l區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃 l一般由集團統(tǒng)一定義指導性模板一般由集團統(tǒng)一定義指導性模板 l 要點要點 l項目全生命周期的計劃（從立項到交房）

11、項目全生命周期的計劃（從立項到交房） l項目經(jīng)理負責制項目經(jīng)理負責制 l基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期 l強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究18 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究19 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究20 分級計劃管理體系分級計劃管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究21 項目專項計劃項目專項計劃 l 定義定義 l各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細化本專業(yè)線各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細化本專業(yè)線 的工作計劃，形成項目的專項計劃；的工作計劃，形成項目的專項計劃； l一般由地區(qū)公司自定義指導性模板并報集團備案一

12、般由地區(qū)公司自定義指導性模板并報集團備案 。 l 要點要點 l對項目專項計劃細化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、對項目專項計劃細化安排，例如：報建計劃、設(shè)計計劃、 工程計劃、營銷計劃；工程計劃、營銷計劃； l職能經(jīng)理負責職能經(jīng)理負責 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究22 營銷計劃（全生命周期）營銷計劃（全生命周期） 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究23 工程專項計劃工程專項計劃 （分區(qū)（分區(qū)/ /標段計劃、不到樓棟）標段計劃、不到樓棟） 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究24 設(shè)計專項計劃設(shè)計專項計劃 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究25 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究26 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究27 分級

13、計劃管理體系分級計劃管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究28 樓棟施工計劃樓棟施工計劃 l定義定義 l現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每 棟單體樓的工程施工計劃。棟單體樓的工程施工計劃。 l工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究29 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究30 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究31 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究32 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究33 量化的達成比率 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究34 項目運營管理體系項目運營管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究35 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究36 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究37 項目運營管理體系項目運營管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究38 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究39 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究40 運營決策運營會議體系運營決策運營會議體系 運營會議體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究41 運營決策非運營會議體系運營決策非運營會議體系 非運營會議體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究42 項目運營管理體系項目運營管理體系 地產(chǎn)項目運營管理體系專題研究43 l 知識分類知識分類 項目維度：集團、公司、項目維度：集團、公司、 項目、開發(fā)階段項目、開發(fā)階段 專業(yè)維度：專業(yè)部門專業(yè)維度：專業(yè)部門 l 知識沉淀知識