地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究課件

1、地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究1 龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分享 xxxx 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究2 缺乏有效的“分級(jí)計(jì)劃管控”體系；計(jì)劃調(diào)整的隨 意性； 經(jīng)常在為項(xiàng)目的交付而搶工期； 無(wú)法對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行量化的績(jī)效考核； 跨項(xiàng)目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障； 會(huì)議多、會(huì)議時(shí)間長(zhǎng)、會(huì)議效率不高； 人員流動(dòng)性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像 和做三四年的房產(chǎn)公司沒(méi)太大區(qū)別； 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究3 建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系！ 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究4 固本培元：固本培元：“工程經(jīng)理制工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ) 龍湖早期在龍湖早期在本地發(fā)展本地發(fā)展的組織架構(gòu)的組織架構(gòu)

2、房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司 開發(fā)開發(fā) 管理部管理部 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 管理部管理部 成本成本 控制部控制部 總經(jīng)辦總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部 A項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部B項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部C項(xiàng)目工程部項(xiàng)目工程部 土建組土建組安裝組安裝組園建組園建組后勤組后勤組 人力人力 資源部資源部 營(yíng)銷部營(yíng)銷部 招投標(biāo)招投標(biāo) 管理部管理部 工程經(jīng)理工程經(jīng)理 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究5 全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目） 龍湖在龍湖在全國(guó)發(fā)展全國(guó)發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu) 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究6 龍湖PMO體系 集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面

3、職能定位 管理部門管理部門( (機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)) )職能職能 集團(tuán)總部集團(tuán)總部 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)中心 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司PMOPMO l 制度制定制度制定 l 知識(shí)管理和資源共享知識(shí)管理和資源共享 l集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控 l 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控 l階段性成果管控階段性成果管控 l 項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制 l 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制 l 項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制 l 項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制 l 項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì) PMOPMO：P

4、roject Management OfficeProject Management Office項(xiàng)目管理辦公室項(xiàng)目管理辦公室 u PMOPMO定位：分公司定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu) u PMOPMO架構(gòu)：架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營(yíng)專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人 u PMO運(yùn)作形式：PMO會(huì)議 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究7 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量 目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量； 規(guī)避控制決

5、策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn) 目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享 在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí) 在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí) 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究8 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究9 精細(xì)化精細(xì)化 項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃？項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃？ 計(jì)劃過(guò)細(xì)的弊端：計(jì)劃過(guò)細(xì)的弊端： 難以進(jìn)行合理分權(quán)難以進(jìn)行合理分權(quán) 違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則 關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口） 無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響無(wú)法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金

6、流的影響 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究10 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí) 編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類別相關(guān)闡述 1 1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須 集團(tuán)總經(jīng)理審批生效 2 2項(xiàng)目主計(jì)劃項(xiàng)目主計(jì)劃 地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定 義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè)) 允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工 作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包） 3 3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目 計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)

7、集團(tuán)備案 4 4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃項(xiàng)目樓棟計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫 不定義統(tǒng)一模板 項(xiàng)目計(jì)劃：項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后7-147-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMOPMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成 集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃”。 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究11 分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究12 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 l 定義定義 l集團(tuán)層面（管理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃集團(tuán)層面（管

8、理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃 ，通常指的，通常指的 是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑 事件。事件。 l 目的目的 l實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理 l明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn) l在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究13 龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 取得國(guó)土使用權(quán)證 交地 、 完成方案設(shè)計(jì) 完成初步設(shè)計(jì) 完成施工圖設(shè)計(jì) 取得施工許可證 項(xiàng)目開工 售樓處、樣板區(qū)開放 取得預(yù)售許可證 開盤 景觀施

9、工進(jìn)場(chǎng) 竣工備案 交房 (1)交房完成率95 管控規(guī)則： u不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地 區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄 送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心 u影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)， 地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán) 總裁審批，以引起關(guān)注; u剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心 審批 u集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成 率。 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究14 碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度導(dǎo)向 l 獲取獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 l 獲取獲取國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證 l 獲取獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 l 取得立項(xiàng)核準(zhǔn)取得立項(xiàng)核準(zhǔn) l 獲取獲取建筑工程施工許可證建筑工

10、程施工許可證 l 發(fā)布開工令發(fā)布開工令 l 主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件 l 辦理辦理預(yù)售許可證預(yù)售許可證 l 開盤開盤 l 獲取獲取竣工驗(yàn)收備案表竣工驗(yàn)收備案表 l 業(yè)主收樓業(yè)主收樓 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究15 實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究16 分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究17 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 l 定義定義 l區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃 l一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板 l 要點(diǎn)要點(diǎn) l項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）

11、項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房） l項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 l基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期 l強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究18 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究19 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究20 分級(jí)計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究21 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 l 定義定義 l各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線 的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃；的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃； l一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案一

12、般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案 。 l 要點(diǎn)要點(diǎn) l對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如：報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如：報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、 工程計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃；工程計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃； l職能經(jīng)理負(fù)責(zé)職能經(jīng)理負(fù)責(zé) 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究22 營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期）營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期） 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究23 工程專項(xiàng)計(jì)劃工程專項(xiàng)計(jì)劃 （分區(qū)（分區(qū)/ /標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟） 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究24 設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究25 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究26 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究27 分級(jí)

13、計(jì)劃管理體系分級(jí)計(jì)劃管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究28 樓棟施工計(jì)劃樓棟施工計(jì)劃 l定義定義 l現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每 棟單體樓的工程施工計(jì)劃。棟單體樓的工程施工計(jì)劃。 l工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究29 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究30 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究31 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究32 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究33 量化的達(dá)成比率 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究34 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究35 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究36 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究37 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究38 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究39 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究40 運(yùn)營(yíng)決策運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究41 運(yùn)營(yíng)決策非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系運(yùn)營(yíng)決策非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究42 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系專題研究43 l 知識(shí)分類知識(shí)分類 項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、項(xiàng)目維度：集團(tuán)、公司、 項(xiàng)目、開發(fā)階段項(xiàng)目、開發(fā)階段 專業(yè)維度：專業(yè)部門專業(yè)維度：專業(yè)部門 l 知識(shí)沉淀知識(shí)