【商業(yè)地產(chǎn)】無錫公司工程成本管理控制文件107DOC

1、2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789無錫公司工程成本管理控制文件（第一版）編制：無錫成本管理部 日期：2005年3月2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789目 錄前言11、成本管理部職業(yè)操守準則 2 2、成本管理部工作職責 4第一篇 目標成本管理體系12 1、 目標成本管理層的職責劃分13 2、 目標成本的形成步驟15 3、 目標成本確定及審批18 4、 目標成

2、本的執(zhí)行21 5、 目標成本的科目分類24第二篇 項目成本管理規(guī)范29 1、 工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范31 2、 工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范35 3、 總包工程竣工結(jié)算管理規(guī)范47 4、 設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范50 5、 零星工程管理規(guī)范55 6、 合同管理規(guī)范60 7、 招投標監(jiān)控管理規(guī)范65 8、 免招標項目審批工作程序67 9、工程付款審批工作程序71 10、扣款審批工程程序74 11、工程保修金管理規(guī)范77 12、零星用現(xiàn)金購物的管理規(guī)范78第三篇 成本信息管理80 1、 成本管理軟件操作指導81 2、 成本檔案管理辦法83前 言成本管理部職業(yè)操守準則1 總則1.1 本準則為無錫萬科成本人

3、員工作素質(zhì)的基本要求，職員必須熟知并遵守；1.2 成本人員違反本職業(yè)操守準則將上報公司；2 職業(yè)操守準則2.1 業(yè)務(wù)工作2.1.1 遵守集團職務(wù)行為準則；2.1.2 執(zhí)行造價行業(yè)自律性規(guī)定，珍惜造價職業(yè)聲譽，自覺維護公司利益；2.1.3 誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為；2.1.4 嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“誠信、公正、精業(yè)、進取”的原則，開展各項業(yè)務(wù)工作；2.1.5 嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；2.1.6 嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經(jīng)公司許可，不得提前或超額支付各項付款；2.

4、1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內(nèi)從事外部工作；兼職于公司的業(yè)務(wù)單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）；2.1.8 成本人員若與業(yè)務(wù)單位有特殊關(guān)系，則應(yīng)在相關(guān)的業(yè)務(wù)活動中回避；2.1.9 成本人員應(yīng)接受公司的各項工作及職業(yè)道德行為的檢查；2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優(yōu)質(zhì)管理；2.2 廉正管理2.2.1 廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀行為；2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經(jīng)主管領(lǐng)導同意，會議所發(fā)的禮品、禮券（現(xiàn)金）均應(yīng)按公司和集團有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；2.2.3 應(yīng)拒絕參加施工單位、材料供應(yīng)商和投標單位的宴請和娛樂活動；2.2.4 在

5、工作過程中發(fā)現(xiàn)合作單位有不廉政的行為，應(yīng)及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續(xù)發(fā)生，并報告部門領(lǐng)導；2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進行廉政教育，并對廉政情況進行監(jiān)督；2.3 保密義務(wù)2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規(guī)范等）以任何形式（外借、復(fù)印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；2.3.2 若對于公司內(nèi)部其他部門索取公司開發(fā)項目的完整成本資料時，需經(jīng)部門經(jīng)理同意批準；2.3.3 不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向 任何人泄露；3 其他3.1 本準則的解釋權(quán)歸無錫萬科成本部；3.2 成本人員發(fā)現(xiàn)公司任何職員的違紀現(xiàn)象應(yīng)向公司舉報；成本管

6、理部部門職責1、 部門目標l 制定經(jīng)濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制；l 施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作；l 客觀準確地評估動態(tài)成本，嚴格審核各項工程費用；l 最終實現(xiàn)對目標成本的控制，從而提高公司產(chǎn)品的競爭力。2、 目標成本、責任成本管理l 搜集、整理、匯總歷史成本資料；l 確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；l 匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監(jiān)控、評估；l 每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態(tài)成本；3、 預(yù)結(jié)算管理l 組織編制及審核工程施工圖預(yù)算；l 全面審核竣工工程結(jié)算；l 根據(jù)結(jié)算報告完成各項工程清算4、 成本信息管理

7、l 建立和完善工程造價和材料設(shè)備價格信息資料庫n 定期進行專題或綜合的成本分析和研究n 收集集團內(nèi)及其他工程造價信息資料l 收集集團內(nèi)及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣l 有效使用集團下發(fā)的成本管理軟件l 標準合同文本（工程設(shè)計類）的組織編制及審核l 審核并及時辦理各項合同的審批工作l 審核并及時辦理各項付款的審批工作l 審核并及時辦理各項結(jié)算的審批工作l 按不同類別建立合同及執(zhí)行情況臺帳5、 成本管理監(jiān)控評估l 參與工程、材料及設(shè)備的招投標工作l 參與合同有關(guān)經(jīng)濟條款的審核l 定期動態(tài)報告目標成本和責任成本的執(zhí)行情況l 定期和不定期抽查評估項目成本管理工作l 對項目前期土地成本、

8、方案設(shè)計等進行評估，提出意見l 對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監(jiān)督控制6、 成本管理規(guī)范建設(shè)l 制定成本管理的有關(guān)規(guī)范及實施細則l 制定并完善目標成本管理體系l 制定并完善部門內(nèi)部管理規(guī)范制度7、 培訓指導l 組織成本管理規(guī)范的培訓l 為工程部提供預(yù)算、結(jié)算和成本管理的業(yè)務(wù)指導8、 成本預(yù)結(jié)算管理l 預(yù)算資料原件工程結(jié)算前由主辦人留存保管l 結(jié)算資料原件工程結(jié)算后由專人統(tǒng)一歸檔管理成本管理部崗位職責1、 成本管理部經(jīng)理崗位職責l 目標管理n 組織確定項目的目標成本；n 確定部門的工作目標及工作計劃；n 定期檢查成本控制目標的執(zhí)行情況；n 制定有效的成本控制方法；n 負責監(jiān)督和落實

9、部門的工作計劃；l 造價審核n 組織完成各項造價（含合同價、結(jié)算價）的確定工作；n 對造價工作完成部門內(nèi)的終審；n 組織重大結(jié)算工作及合同的談判；l 招投標工作n 參與公司所有招投標工作；l 制度建設(shè)n 組織制定成本管理的有關(guān)規(guī)范；n 組織對成本管理規(guī)范的有關(guān)培訓工作；n 負責公司成本管理制度的制定；l 新項目投資測算n 組織項目前期成本調(diào)研，便于公司決策；l 合同管理n 起草格式化標準合同文本；n 對上報合同進行審核；n 根據(jù)實施情況對合同的經(jīng)濟條款進行全面的把握；l 預(yù)決算管理n 負責裝修工程及室外園林綠化工程結(jié)算工作；l 部門管理n 培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干；n 部屬激勵和績效考核；n 負責本部門人

10、力資源的配置和調(diào)遣；l 相關(guān)總協(xié)調(diào)工作n 負責本部門所有對內(nèi)對外的協(xié)調(diào)工作；n 組織對外的業(yè)務(wù)交流活動；n 負責公司內(nèi)部成本意識的建立并組織相關(guān)培訓。2、 成本綜合管理崗崗位職責l 施工圖預(yù)算管理土建、安裝工程n 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；n 負責編制咨詢合同；l 目標成本制定n 確定項目目標成本，制定材料設(shè)備成本控制明細表；l 結(jié)算工作n 負責督促施工單位上報工程結(jié)算書；n 負責按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；n 負責對工程結(jié)算進行初審并按規(guī)定進行復(fù)審和終審；l 信息管理n 負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數(shù)據(jù)；n 負責匯總編

11、制每月公司成本月報，并上報總部；l 動態(tài)目標成本n 負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發(fā)間接費等；n 按月提供出動態(tài)成本分析報告（土建部分）；l 審計配合工作n 對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協(xié)調(diào)n 負責準備編制審計所需數(shù)據(jù)表格工作；n 負責審計的其他配合工作；l 合同及付款管理n 負責審核合同中有關(guān)經(jīng)濟條款；n 負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作；l 日常管理n 配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；n 及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；n 編制項目每月工程資金計劃；n 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。3、 安裝成本管理崗崗位職責l 施工圖預(yù)算審核

12、-安裝工程n 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；l 審核工程進度款n 負責根據(jù)工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經(jīng)過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)；l 招投標工作n 對安裝工程和材料（設(shè)備）招投標工作，預(yù)算員要負責對相關(guān)的投標單位的入圍進行審簽；n 負責協(xié)助編制主體工程招標文件，對招標文件的經(jīng)濟條款進行審核；n 對經(jīng)濟標書進行分析；l 審核現(xiàn)場簽證變更n 負責全部安裝工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；n 負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；l 結(jié)算工作n 負責督促施工單位上報工程結(jié)

13、算書；n 負責按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；l 動態(tài)目標成本n 負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區(qū)管網(wǎng)及安裝甲供材料等；n 按月提供出動態(tài)成本分析報告（安裝部分）；l 現(xiàn)場管理n 負責抽查現(xiàn)場有關(guān)工程量的準確性；n 負責督促工程部執(zhí)行工程變更簽證管理規(guī)范；l 合同及付款管理n 負責審核合同中有關(guān)經(jīng)濟條款；l 日常管理n 負責總部成本管理軟件的日常數(shù)據(jù)管理工作；n 及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；4、 成本信息管理崗l 施工圖預(yù)算審核（兼）土建工程n 根據(jù)圖紙等資料委托咨詢單位編制預(yù)算，協(xié)調(diào)咨詢單位與施工單位預(yù)算核對工作；l 審核工程進度預(yù)算n 負責根據(jù)工程進度和合同

14、約定審核工程進度款，經(jīng)過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據(jù)之一；l 審核現(xiàn)場簽證變更n 負責全部土建工程設(shè)計變更和簽證單費用的初審；n 負責按月向成本管理部匯報項目上發(fā)生的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的辦理情況；l 結(jié)算工作n 負責督促施工單位上報工程結(jié)算書；n 負責按相關(guān)文件規(guī)定審核工程結(jié)算資料；n 負責對工程結(jié)算進行初審并按規(guī)定進行復(fù)審和終審；l 動態(tài)目標成本n 負責進行項目動態(tài)目標成本跟蹤；n 按月提供出動態(tài)成本分析報告（簽證變更部分）；l 現(xiàn)場簽證變更及檔案管理n 負責建立工程設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證費用臺帳；n 負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理；l 招投標管理n 負

15、責招投標工程量清單計算；l 日常管理n 配合及時提供成本管理軟件所需相關(guān)數(shù)據(jù)；n 負責每周部門例會紀要記錄及整理；n 及時總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓供部門內(nèi)共享；n 協(xié)助部門經(jīng)理處理日常事物。成本管理部日常管理一、 工作制度1、工作周報制度l 個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員l 個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員2、工作總結(jié)制度l 每季度第三個月最后五天內(nèi)將個人季度工作總結(jié)報部門經(jīng)理處l 不定期總結(jié)工作中經(jīng)驗教訓，提交部門經(jīng)理用來專題討論l 對結(jié)算金額大于10萬的工程，在結(jié)算上報審批之日起10天內(nèi)完成結(jié)算總結(jié)分析（對招標、

16、合同、施工管理等方面總結(jié)分析）3、定期會議制度l 部門例會于每周四17：00召開（約1小時）l 專業(yè)化培訓討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時）l 會議紀要或?qū)I(yè)化培訓討論結(jié)果當天必須整理完成工作聯(lián)系單及答復(fù)單4、各種表單l 表1部門周報、月報格式l 表2部門會議紀要格式l 表3文電閱處單l 表4部門工作聯(lián)系單第一篇 目標成本管理體系第一條 目的1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；1.2 明確目標成本的確定、執(zhí)行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；第二條 適用范圍1.1 適用公司開發(fā)所有項目；

17、第三條 內(nèi)容組成第一章 目標成本管理層的職責劃分第二章 目標成本的形成步驟第三章 目標成本確定審批流程第四章 目標成本的執(zhí)行第五章 目標成本科目分類第一章 目標成本管理層的職責劃分第一條 管理層的組成1.1 目標成本確定的發(fā)布中心：公司總經(jīng)理層1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務(wù)部1.3 目標成本執(zhí)行的指導與監(jiān)控中心： 公司成本管理委員會1.4 目標成本的發(fā)生中心：工程管理部、設(shè)計部、市場營銷部等第二條 管理層的主要職責2.1 目標成本確定的發(fā)布中心職責：2.1.1 審批并簽發(fā)公司目標成本；2.1.2 修訂目標成本；2.2 目標成本編制中心的職責：2.2.1 成本管理部負責目標工程成本

18、的編制，包括開發(fā)前期的勘察、設(shè)計、三通一平，主體建安、公共配套管網(wǎng)、公建設(shè)施、園林景觀、開發(fā)間接費中的工程管理費；2.2.2 財務(wù)部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發(fā)前期的報批報建，開發(fā)間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業(yè)完善費；2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作；2.3 目標成本執(zhí)行的指導與監(jiān)控中心的職責：2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；2.3.2 成本管理部定期發(fā)布成本信息動態(tài)報告，分析評估目標成本費用執(zhí)行情況，并提出成本控制的指導性意見；2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關(guān)規(guī)范、制度；

19、2.4 目標成本發(fā)生中心的職責：2.4.1 遵照目標成本管理規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；2.4.2 配合并接受成本費用指導監(jiān)控中心按章行使的指導監(jiān)控職責；2.4.3 根據(jù)目標成本的各項經(jīng)濟指標開展限價設(shè)計、施工、采購等業(yè)務(wù)工作；2.4.4 對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發(fā)生部門的職責明細表）工程費用發(fā)生部門的職責明細表類別成本 分項責任部門具體職責內(nèi)容開發(fā)前期費用勘察工程管理部有計劃性開展勘察工作；通過招投標確定勘察單位；勘察測量費用與報告的準確性掛鉤；復(fù)核實際完成的勘察工作量規(guī)劃設(shè)計設(shè)計部根

20、據(jù)目標限價合理安排各項規(guī)劃設(shè)計費；推廣限價設(shè)計；設(shè)計費用的支付與設(shè)計質(zhì)量掛鉤；三通一平工程管理部臨時圍墻、道路力求永久化；臨時水電管線敷設(shè)盡可能利用庫存的舊材料，完工后對可利用材料作好回收；臨時設(shè)施工程管理部加強臨時設(shè)施的重復(fù)利用性主體工程建安費用主體建安設(shè)計部做好施工圖會審工作，將設(shè)計不合理的現(xiàn)象消滅在施工之前，避免引起設(shè)計變更、簽證費用工程/成本部招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；編制完善、嚴密的施工承包合同；設(shè)計變更、簽證做到先估價、審批后實施，避免出現(xiàn)盲目變更；按實復(fù)核現(xiàn)場變更、簽證的工程量，有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生；審核竣工圖等結(jié)算資料，確保結(jié)算資料的準確性；工程管理部審核施工方案合理性

21、、經(jīng)濟性；通過研究新工藝、新材料、新技術(shù)有效降低工程成本；裝飾材料及 設(shè)備設(shè)計部根據(jù)目標成本的材料限價，確定材料的規(guī)格、檔次、品種；成本部根據(jù)目標成本的材料限價，開展甲供材料的招投標工作；工程管理部嚴格按標準驗收材料，對不合格的產(chǎn)品進行扣款；處理好供貨商與施工單位的材料收發(fā)工作，對不按期供貨等進行扣款；公共管網(wǎng)配套工程費用室外水電煤等配套工程工程管理/項目發(fā)展部盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分；嚴格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證；對水、電、煤氣等附屬配套公建工程實行全面招投標；合理安排配套工程的施工工期；園林景觀設(shè)計部嚴格按目標成本總額控制，進行限價設(shè)計；特別做好綠化

22、、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用成本部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料工程部簽訂嚴密的施工合同；嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；公建配套設(shè)施費設(shè)計部嚴格按目標成本總額控制，進行限價設(shè)計；嚴格控制會所等配套公建的室內(nèi)裝飾工程設(shè)計標準；特別做好裝修工程的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；成本部直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料工程部工程全面實行招投標，簽定嚴密的施工合同；嚴格控制現(xiàn)場的變更及簽證；工程管理費工程/成本部通過招投標確定工程監(jiān)理單位；工程管理部工程監(jiān)理費用的支付與工程質(zhì)量掛鉤；施工合同外的獎金必須做到有

23、據(jù)可查第二章 目標成本的形成步驟第一條 項目定位階段-估算成本1.1 編制依據(jù)1.1.1 地塊的綜合情況資料；1.1.2 項目總體定位和初步的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、裝修設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)計的方案；1.1.3 公司的利潤要求；1.2 編制流程1.2.1 項目發(fā)展部提供地塊的綜合情況；1.2.2 設(shè)計部提供地塊的總體規(guī)劃設(shè)計的各項經(jīng)濟指標及住宅單體的各項基本建造標準；1.2.3 成本管理部收到項目發(fā)展部、設(shè)計部提供的資料后三天內(nèi)完成項目工程估算成本初稿；1.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的成本估算工作，并根據(jù)公司利潤及預(yù)期售價調(diào)整成本估算；1.2.5 公司領(lǐng)導審核并確定估算成本，指導項目的初步設(shè)

24、計；第二條 方案實施階段-測算成本2.1 編制依據(jù)2.1.1 立項階段的項目估算成本；2.1.2 設(shè)計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設(shè)計圖；2.2 編制流程2.2.1 設(shè)計部提供整套初步（擴初）設(shè)計圖、各項面積等指標；2.2.2 設(shè)計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質(zhì)及 檔次、限價，填報新項目材料設(shè)備一覽表-擴初階段報公司領(lǐng)導審批；2.2.3 成本管理部收到設(shè)計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內(nèi)組織完成初步（擴初）設(shè)計階段的工程測算成本初稿；2.2.4 配合財務(wù)部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調(diào)整；第三條 施工圖階段-

25、目標成本3.1 編制依據(jù)3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計；3.1.2 初步（擴初）設(shè)計確定的測算成本；3.1.3 設(shè)計部提供的施工圖及圖紙會審紀要；3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設(shè)計；3.2 編制流程3.2.1 設(shè)計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預(yù)算的編制，根據(jù)施工圖預(yù)算價確定主體建安的目標成本；3.2.2 成本管理部根據(jù)設(shè)計部和工程部填寫的新項目材料設(shè)備一覽表-施工圖階段進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設(shè)計部；3.2.3 工程管理部根據(jù)項目規(guī)劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網(wǎng)配套成本；3.2.4 設(shè)計部、成本管理部共

26、同討論，根據(jù)景觀設(shè)計圖、產(chǎn)品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；3.2.5 財務(wù)部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報；3.2.7 匯總各部門的意見，完成對項目目標成本的修改，送公司審批；3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；第四條 附件新項目材料設(shè)備一覽表-施工圖階段設(shè)計階段-新項目材料設(shè)備一覽表（第*稿）序號材 料設(shè) 計 部工 程 管 理 部成 本 管 理 部材料性質(zhì)描述及設(shè)計要求是否沿用方案確定時間附 圖采購方式簽約時間進場時間備 注估算成本成本比較類 型名 稱一結(jié)構(gòu)材料工程樁二外立面材料塑

27、鋼門窗外墻涂料外墻石材.三室內(nèi)材料衛(wèi)生間磁磚開關(guān)面板.四設(shè)備車庫門管道直飲水.五室外景觀硬材料進戶通道信報箱垃圾箱第三章 目標成本的確定及審批第一條 目標成本的審批1.1 審批流程公司總經(jīng)理審批成本管理委員會 相關(guān)部門成本管理設(shè) 計 部工 程 部財 務(wù) 部成本管理委員會核定1.2 成本管理部負責目標成本確定審批表的審批過程；1.3 成本管理委員會的相關(guān)部門成本管理部、設(shè)計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結(jié)果進行會簽；1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經(jīng)理審批；1.5 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標成本將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；第二條 目標成本的修訂2.1 審批后的目標成本

28、明細表將下發(fā)至項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程管理部、成本管理部；2.2 在執(zhí)行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批；2.3 經(jīng)公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報目標成本變更審批表，報公司審批；2.4 經(jīng)公司總經(jīng)理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發(fā)至各項目部門；第三條 附件目標成本確定審批表目標成本變更審批表目標成本確定審批表項目： 項目名稱項目范圍項目總價附件目 標 成 本 明 細 確 定 審 核成本管理委員會相關(guān)部門會簽成本管理部財務(wù)部設(shè)計部工程管理部成本管理委員會核定總經(jīng)理審批備忘目 標 成 本 變 更 審 批 表 編號：項目名稱提出部門變

29、更原因主辦人： 部門經(jīng)理：成本管理部原目標成本變更后目標成本成本管理委員會核定公司 總經(jīng)理備忘第四章第五章 目標成本的執(zhí)行第一條 目標成本的執(zhí)行原則1.1 限價設(shè)計原則：1.1.1 設(shè)計部根據(jù)公司確定的目標成本指標進行委托設(shè)計任務(wù)；1.1.2 設(shè)計部及時將各階段的方案設(shè)計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內(nèi)完成設(shè)計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關(guān)建議；1.1.3 設(shè)計方案在效果、造價均滿足要求下，將進行細化、深入；1.1.4 限價設(shè)計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設(shè)計階段；1.2 限價采購原則：1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；1.2.2 工程管理、成本部

30、根據(jù)公司審批確定的新項目材料設(shè)備一覽表-施工圖階段的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作；1.3 先算后干原則：1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預(yù)算，再進行施工；若設(shè)計等特殊原因，可邊施工邊編制預(yù)算；1.4 審批原則：1.4.1 各項設(shè)計、施工等業(yè)務(wù)工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據(jù)，從而保證總目標的順利實現(xiàn)；1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報超目標成本審批表，報公司領(lǐng)導審批后實施；第二條 目標成本的動態(tài)報告2.1 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部定期出一份項目動態(tài)成本信息報告；2.2 項目動態(tài)成本信息報告內(nèi)容：2.2.

31、1 各項目的動態(tài)成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因；2.2.2 成本控制管理的專項分析；2.2.3 成本控制的問題及建議；2.3 成本管理部項目動態(tài)成本信息報告后報送公司總經(jīng)理層及各相關(guān)部門經(jīng)理；2.4 收到項目動態(tài)成本信息報告，總經(jīng)理組織召開項目動態(tài)成本信息報告匯報會，聽取動態(tài)成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；第三條 目標成本的總結(jié)評估3.1 工程項目竣工后，完成項目的結(jié)算成本，比較結(jié)算成本與目標成本的差異，總結(jié)分析原因；3.2 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標和技術(shù)經(jīng)濟指標，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標準格式的excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算的依據(jù)： 第四條

32、 附件超目標成本審批表超目標成本審批表項目：主 辦 部 門 意 見 主辦人： 部門經(jīng)理：成 本 管 理 部 意 見 目標 成本當前預(yù)測成本增減 成本主辦人： 部門經(jīng)理：分管副總意見 總經(jīng)理批示：備 注該“審批表”同合同審批表同時上報。第五章 目標成本科目分類根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法設(shè)置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：一、 土地獲得價款：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：1、 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；2、 合作款項：補償合作方地價、合作項目

33、建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等；3、 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費；4、 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；二、 開發(fā)前期準備費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：1、 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；2、 規(guī)劃設(shè)計費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評

34、審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費；施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；3、 報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；4、 “三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用；2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；3） 臨時用水：

35、接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用；4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；5、 臨時設(shè)施費：1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用；2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用；三、 主體建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括：1、 基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基檢測及檢測費、降水；2、 主體土建：包括土建結(jié)構(gòu)、裝飾等項目；3、 主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目；4、 主體裝飾性

36、材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；5、 主體設(shè)備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設(shè)備；6、 其他：包括土方、各項施工配合費等；四、 社區(qū)管網(wǎng)工程費指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。主要包括：1、 室外排水系統(tǒng)費：主要包括雨污水系統(tǒng)、雨污水泵站等；2、 室外給水系統(tǒng)：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設(shè)備等；3、 室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括燃氣管道系統(tǒng)、調(diào)壓站；4、 供電系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；5、 通訊系統(tǒng)費：主要包括通訊配套管線及設(shè)備費；6、 有線電視系統(tǒng)費：主要包括有線電視系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；7、 純凈水系統(tǒng)費

37、：主要包括純凈水系統(tǒng)的管線及設(shè)備費；8、 室外智能化系統(tǒng)費：主要包括安保寬帶系統(tǒng)的管線及設(shè)備費用；五、 園林環(huán)境工程費1、 綠化建設(shè)費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；2、 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等；3、 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；4、 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；5、 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；6、 室外背景音樂：包括管線及設(shè)備；7、 室外零星設(shè)施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；六、 配套設(shè)施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。指房屋開發(fā)過

38、程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；七、 開發(fā)間接費1、 工程管理費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；1） 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2） 預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3） 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4） 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5） 質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。2、 營銷推廣費：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報

39、紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：13）展銷費：展位費、布置費

40、、制作費等14）其他3、 資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；4、 物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；第二篇項目成本管理規(guī)范工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范第一條 目的1.1 合理安排預(yù)結(jié)算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價；1.1 工程預(yù)結(jié)算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據(jù)；第二條 范圍2.1 公司所有工程的預(yù)結(jié)算第三條 項目主體工程的預(yù)算流程3.1 成本管理部根據(jù)工程造價咨詢管理規(guī)范選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同； （詳見工

41、程造價咨詢管理規(guī)范）3.2 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出工程預(yù)結(jié)算編制任務(wù)單預(yù)算編制的任務(wù)單，開始編制施工圖預(yù)算；3.3 有關(guān)預(yù)算編制的一般要求：3.3.1 主體工程一般要求一個月內(nèi)完成預(yù)算的編制；3.3.2 每一份預(yù)算按樓號（或房型）進行匯總；3.3.3 每一樓號的土建工程基本分項：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程；3.3.4 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程；3.3.5 其他特殊的編制要求；3.4 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作；3.5 組織造價咨詢單位與施工單位的預(yù)算編制前期相關(guān)工作會議，咨詢單位協(xié)助甲方對施工單位明確預(yù)算編制中的統(tǒng)一口徑及標

42、準；3.6 造價咨詢單位編制完預(yù)算后及時遞交甲方，甲方作為調(diào)整前期工程進度款的支付依據(jù)；3.7 施工單位完成預(yù)算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核；3.8 成本管理部全過程跟蹤預(yù)算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復(fù)核；3.9 成本管理部對預(yù)算結(jié)果的確認：必須分專業(yè)2人以上的相互交叉抽查復(fù)核及經(jīng)理的共同核實簽認方可生效；3.10 經(jīng)成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預(yù)算為最終的施工圖預(yù)算價，并作好施工圖預(yù)算編制備忘；3.10.1 施工圖預(yù)算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等；3.10.

43、2 施工圖預(yù)算價是工程結(jié)算價的一部分，除預(yù)算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結(jié)算時均不得調(diào)整；3.11 根據(jù)審核后的施工圖預(yù)算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據(jù)；第四條 項目主體工程的結(jié)算流程4.1 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結(jié)算的計劃；4.2 主體竣工結(jié)算價組成：結(jié)算價=預(yù)算價+預(yù)算備忘調(diào)整價+設(shè)計變更價+現(xiàn)場簽證價+其他費用；4.2.1 施工圖預(yù)算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預(yù)算價；4.2.2 預(yù)算調(diào)整價：根據(jù)預(yù)算編制備忘中注明的事項對預(yù)算價進行調(diào)整匯總；4.2.3 設(shè)計變更費用：審核每月匯總的設(shè)計變更的造價（詳見設(shè)計變更及現(xiàn)

44、場簽證管理規(guī)范）；4.2.4 簽證費用：審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價（詳見設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范）；4.2.5 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規(guī)定而引起的調(diào)整等；4.3 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復(fù)核；4.4 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價；4.5 成本管理部填寫主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表，報公司審批；4.6 結(jié)算審批通過后，成本管理部根據(jù)主體工程清算管理規(guī)范開展清算工作；第五條 其他工程（除主體工程）的預(yù)結(jié)算流程5.1 成本管理部根據(jù)出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預(yù)算的編制；5.2 預(yù)算編制的一

45、般原則：施工單位必須編制施工圖預(yù)算，甲方進行初審；若比較復(fù)雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預(yù)算，作為目標成本確定及合同價調(diào)整依據(jù)；5.3 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內(nèi)施工單位上報工程結(jié)算文件至項目主辦工程師；5.4 工程管理部主辦工程師根據(jù)工程情況填報工程結(jié)算審批表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字同意結(jié)算后，報送成本管理部；5.5 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復(fù)核結(jié)算資料的完整性；5.6 竣工結(jié)算資料包括：5.6.1 經(jīng)項目經(jīng)理部審批后的工程結(jié)算審批表；5.6.2 工程竣工質(zhì)量驗收單；5.6.3 工程竣工結(jié)算造價匯總表；5.6.4 施工單位上報的工程結(jié)算書；5.6.5

46、施工合同、補充協(xié)議的復(fù)印件；5.7 成本管理部核對結(jié)算資料，組織結(jié)算的社會審價工作；5.8 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復(fù)核；5.9 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價；5.10 成本管理部續(xù)填工程結(jié)算審批表，報公司審批；第六條 其他6.1 3萬元以下的零星工程的預(yù)結(jié)算根據(jù)零星工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范；6.2 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執(zhí)行行業(yè)定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關(guān)的政府文件；6.3 任何工程結(jié)算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復(fù)核及經(jīng)理的共同核實簽認；6.4 本規(guī)范中關(guān)于造價咨詢工作的相關(guān)內(nèi)容參見

47、工程造價咨詢管理規(guī)范；第七條 附件工程預(yù)結(jié)算編制任務(wù)單工程預(yù)結(jié)算編制任務(wù)委托單項目： 編號：發(fā)文單位：主辦人：收文單位：主辦人：工程名稱：工作內(nèi)容時間要求：工作要求： 收文單位簽收：時間： （請簽收后返回發(fā)文單位主辦人以示確認）工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范總 則第一條 目的1.1 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規(guī)范工程造價咨詢業(yè)務(wù)（下稱“咨詢業(yè)務(wù)”）的操作程序，明確咨詢業(yè)務(wù)的工作范圍及評估體系，保證咨詢業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效果，特制定本管理規(guī)范；第二條 范圍1.1 咨詢業(yè)務(wù)指咨詢單位向無錫萬科提供的專業(yè)造價咨詢服務(wù)。主要包括工程預(yù)算編制、審核；工程結(jié)算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工

48、程造價的測算等；第三條 管理規(guī)范內(nèi)容本規(guī)范由四部分組成：第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施第二部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的評估第三部分 工程造價咨詢委托合同第四部分 附件造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單造價咨詢材料清單工程造價咨詢費用計算表主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表咨詢成果校審記錄單造價咨詢單位綜合考評評分表上海市建設(shè)工程社會審價收費標準第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施1 造價咨詢單位選擇1.1 造價咨詢單位必須具有國家建設(shè)部認定的甲級資質(zhì)；1.2 合作的造價咨詢單位不得連續(xù)兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作；1.3 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入；1.4 由于造價咨詢工作的重要性，新

49、項目優(yōu)先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位；1.5 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經(jīng)過考察及試用；1.6 必須選擇造價咨詢單位中優(yōu)秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位；1.7 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位；2 造價咨詢委托范圍2.1 10萬元以上的工程必須經(jīng)過造價咨詢單位的審核；2.2 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經(jīng)造價咨詢單位復(fù)核；2.3 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經(jīng)理審批同意；3 造價咨詢合同的簽訂3.1 按上海區(qū)域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據(jù)開發(fā)項目的具體要求與咨詢單位簽定合同；3.2 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認；3.3 成本管理部根據(jù)公司合同審批流程，申報造價咨詢