匯城置業(yè)“香格里拉”城市花園一期工程項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、匯城置業(yè)十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目可行性分析報(bào)告說 明一、本報(bào)告是根據(jù)十堰匯城置業(yè)有限公司的委托，對(duì)其擬開發(fā)建設(shè)的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花園一期工程項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目），在充分理解開發(fā)商的意圖，全面詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過對(duì)開發(fā)環(huán)境的研究，區(qū)位條件和開發(fā)前景的分析，建設(shè)成本和經(jīng)濟(jì)效益的估算、評(píng)價(jià)以及對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)的分析描述，其目的在于為開發(fā)商進(jìn)行下列活動(dòng)時(shí)提供參考依據(jù)：1、進(jìn)行投資決策；2、控制成本費(fèi)用，合理安排調(diào)動(dòng)資金；3、為由金融機(jī)構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考；4、制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。二、本報(bào)告由十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司進(jìn)行編制。評(píng)估人員：國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、

2、國家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：楊衛(wèi)波國家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、國家注冊(cè)造價(jià)師：王曉蘭國家注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)員：劉波評(píng)估日期：2004年3月29日2004年4月12日三、本報(bào)告的編制依據(jù)了國家、湖北省和十堰市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)定，以及1、十堰市2000年至2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃方案；2、十堰市統(tǒng)計(jì)年鑒（2001、2002、2003年版）；3、十堰市年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2003年度）；4、十堰市房地產(chǎn)管理局十房指數(shù)（2003年度）；5、十堰匯城置業(yè)有限公司提供的項(xiàng)目資料；6、評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查情況；四、本報(bào)告僅限于委托方為本項(xiàng)目已說明用途的使用，未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，不得在公開刊物

3、上全部或部分發(fā)表。五、本報(bào)告編制過程中，有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)參考委托方規(guī)劃設(shè)想及提供的資料。部分預(yù)測(cè)來源于報(bào)告編制人員根據(jù)對(duì)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與了解，所作的基本假設(shè)。十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 二00四年四月十二日 第一部分 項(xiàng)目概況第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱十堰“香格里拉”城市花園一期工程二、開發(fā)建設(shè)單位十堰匯城置業(yè)有限公司三、項(xiàng)目區(qū)域狀況1、地理位置十堰“香格里拉”城市花園一期工程位于十堰市新建成的北京路立交橋南側(cè)。東臨北京路，北依柳林路，西北兩側(cè)為山林。2、周邊環(huán)境該項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。由于北京路開通時(shí)間不長，故周邊生活環(huán)境目前較差，市政相關(guān)配套還不到位。但隨著我市城

4、區(qū)東移戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對(duì)北京路沿線的投入，建成后的“香格里拉”城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮點(diǎn)。3、交通狀況目前，北京路全程公交車較少。但新建的北京路對(duì)人民路交通擁擠的狀況有較大的分流作用，來往車輛隨著北京路沿線基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善日漸增多。4、道路配置項(xiàng)目所在地的兩條城市主干道柳林路及北京路，作為十堰市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，經(jīng)過近兩年的建設(shè)，已初具規(guī)模。柳林路經(jīng)過改造，目前已成為我市直達(dá)東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為十堰市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。項(xiàng)目北側(cè)的北京路立交橋，為三層

5、立體式，是十堰市目前耗資及規(guī)模最大，等級(jí)最高的立交橋，將同柳林路、北京路一道構(gòu)成十堰市城區(qū)較為便捷、通暢的交通路網(wǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容十堰香格里拉城市花園一期總用地面積150610平方米，總建筑面積237251平方米，建成后可容納居住戶數(shù)1265戶。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1表1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表項(xiàng) 目計(jì)算單位數(shù) 值用地面積m2150610建筑面積m2237251住戶數(shù)戶1265住宅建筑面積m2169572其中多層建筑面積m267560小高層建筑面積m289700別墅建筑面積m29240townhousem23072商業(yè)建筑面積m259103其中柳林路商業(yè)m22040精品商業(yè)街m2169

6、24中心商業(yè)m212211超市m25300北京路商業(yè)m28808馬街商業(yè)m213760會(huì)所建筑面積m2850托幼建筑面積m21780車庫建筑面積m25446建筑密度%30.5綠化率%34.2容積率1.57機(jī)動(dòng)車停車位輛784地上停車輛159地下停車（含半地下）輛468 （以上指標(biāo)為委托方提供）第三章 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目主辦單位十堰匯城置業(yè)有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，注冊(cè)資本人民幣5000萬元，出資比例為雙方各50%，公司住所為十堰市張灣區(qū)朝陽北路2號(hào)金城大廈16樓，其經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。其擬

7、開發(fā)建設(shè)的“香格里拉”城市花園項(xiàng)目，即以“高起點(diǎn)，高品位”定位。項(xiàng)目建成后，將有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、購物環(huán)境以及樹立企業(yè)品牌。二、企業(yè)法定代表人十堰匯城置業(yè)有限公司法定代表人應(yīng)崇江，1961年生，經(jīng)濟(jì)師。于1986年至2003年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰?、浙江保康集團(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長。在他的精心管理下，九十年代將浙江保康日用品有限公司發(fā)展成為中國最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年產(chǎn)值1.5億元人民幣，年創(chuàng)匯1000萬美元。2001年上海眾江房地產(chǎn)開發(fā)公司投資6億元人民幣，建成總建筑面積21萬平方米，

8、集居住、休閑于一體的高檔時(shí)尚小區(qū)永康市香格里拉城市花園”，并已交付使用。2003年組建的十堰匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資9億元人民幣，開發(fā)建設(shè)66萬平方米的十堰香格里拉城市花園（本項(xiàng)目為其一期工程）。第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究第一章 宏觀背景一、城市基本情況十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。全境南北相距196.5公里，東西相距200公里，轄區(qū)總面積23680平方公里，中心城區(qū)面積44.9平方公里。轄區(qū)總?cè)丝?46.4萬人，其中城區(qū)人口58萬人。十堰市是國家重要的汽車生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游、信息等新興產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫渝陜川交界地區(qū)的綜合性中心城市。十

9、堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀100多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，十堰將成為東風(fēng)公司系列載重車基地；南水北調(diào)中線工程啟動(dòng)也將對(duì)十堰的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。二、城市規(guī)劃十堰市行政區(qū)劃分為，中心城區(qū)主要由張灣區(qū)與茅箭區(qū)組成，全市主要由三縱五橫主要城市干道組成，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，十堰市面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，繼1998-2020十堰市經(jīng)濟(jì)科技社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要提出建設(shè)“汽車城、旅游城、生態(tài)城和區(qū)域性中心城”的戰(zhàn)略目標(biāo)之后，規(guī)劃建設(shè)“三路兩港兩站”，即建設(shè)至武漢、西安、重慶的高等級(jí)公路，建設(shè)十堰信息港和航空港，建設(shè)十堰火車站及武當(dāng)山火車站

10、。隨著這一規(guī)劃的實(shí)施，十堰在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的支點(diǎn)作用將進(jìn)一步凸現(xiàn)。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1994年起步，到2001年步入快遇發(fā)展期。目前城區(qū)有開發(fā)企業(yè)100余家。1999年以前，年均開發(fā)商品房約20萬平方米，2000年以后，受房改政策和國家拉動(dòng)內(nèi)需的影響，開發(fā)供應(yīng)量逐年上升。2003年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動(dòng)，銷售與租賃并舉的市場(chǎng)格局。從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.47億元，比2002年增

11、長51.4%，房屋竣工面積49.29萬平方米，商品房銷售面積45.12萬平方米，與2002年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長速度。從銷售情況看，2003年，除多個(gè)舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了30余個(gè)新盤，平均銷售率達(dá)到80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長，市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自2001年翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場(chǎng)、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價(jià)格的歷史新高以來，2003年我市精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、春

12、華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方廣場(chǎng)”等項(xiàng)目興起了我市中高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場(chǎng)份額有了進(jìn)一步提高，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。詳見表2。表2 2003年度房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況比較表年 份投資額（億元）其中外商投資施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)銷售面積(萬平方米)銷售額(億元)2002年度6.270.69588.0841.4528.192.782003年度9.470.868149.0649.2945.125.18增長比例(%)51.0424.8969.2319.9160

13、.0686.33近兩年，成交價(jià)格明顯上漲。根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，自98年以來十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均以每年100元/m2左右的增幅增長。至2003年，房屋銷售價(jià)格在2002年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均達(dá)到12.69%。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價(jià)格已達(dá)1616.75元/平方米。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房價(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至4000元/平方米。由此說明我市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，價(jià)格在不斷攀高。二、市場(chǎng)因素分析1、政策層面（1）2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑

14、施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。（2）2003年8月12日，國務(wù)院正式向全國下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。省政府和市政府也先后出臺(tái)了有關(guān)文件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了政府部門的高度重視，營造了房地產(chǎn)業(yè)更加寬松的發(fā)展環(huán)境。2、經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、社會(huì)層面：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)水平的

15、提高，人們的居住消費(fèi)理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急劇增長成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?、其他層面：一方面是我市房地產(chǎn)經(jīng)過了十多年的發(fā)展，已具備了快速發(fā)展的實(shí)力，尤其是2003年關(guān)于提高企業(yè)注冊(cè)資本金制度的實(shí)施，使我市開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金已達(dá)到1000萬元以上，企業(yè)資金實(shí)力的增強(qiáng)提高了我市房地產(chǎn)的開發(fā)水平；另一方面是外資進(jìn)入我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，在彌補(bǔ)開發(fā)資金不足的同時(shí)也帶來了全新的經(jīng)營理念，更新了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高；第三是消費(fèi)需求與消費(fèi)水平的提高也成為推動(dòng)房地產(chǎn)

16、業(yè)向更高層次發(fā)展的重要因素。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析第一章 項(xiàng)目銷售前景分析有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，十堰市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的10-15%之間，按照國際上通行的空置率20%以下為正常的指標(biāo)來看，十堰市商品住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達(dá)到130平方米以上，戶型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。我們就我市居民住宅消費(fèi)情況進(jìn)行分

17、析，以此對(duì)該項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。1、城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。2003年十堰市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)183.65億元，消費(fèi)品零售商品總額為93.15億元。而全市商品房銷售面積為42.12萬平方米，商品房銷售額5.18億元，占儲(chǔ)蓄存款余額的2.82%和零售商品總額的9.11%，這樣的比例明顯偏低，與全國其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。由此表明十堰市民并未將錢用于購房。另外，十堰市民人均居住面積在15平方米以上的家庭占全市家庭的約50%，人均居住面積超過20平方米的家庭約占20%。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿

18、足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進(jìn)一步挖掘。2、居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。這種密切聯(lián)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段走勢(shì)起著決定性影響。十堰市2002年市區(qū)職工平均工資收入為11687元，其中部分行業(yè)如汽車、能源、交通、電訊、金融、保險(xiǎn)及科技文教行業(yè)的收入水平均在1.3萬元以上，個(gè)別行業(yè)超過1.5萬元。同時(shí)十堰市民的儲(chǔ)蓄率較高，2002年底人均儲(chǔ)蓄存款余額為3689元。十堰市民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營及個(gè)體從業(yè)人員收入水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。十堰市民的消費(fèi)模式在近年也發(fā)生了巨大的變化。首先是食品在消費(fèi)支出

19、中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至10%。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。2001年市民的娛樂、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至16%，是一個(gè)重要的市場(chǎng)訊號(hào)。從各地的市場(chǎng)發(fā)展情況看，服務(wù)消費(fèi)的快速增長是傳統(tǒng)耐用消費(fèi)品市場(chǎng)飽和而又缺乏相對(duì)替代品的表現(xiàn)。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年商品房銷售約5.18億元，比去年增長56.33%，以上數(shù)據(jù)表明市民對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。因此，未來幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長最快的部分。3

20、、居民購買能力分析據(jù)調(diào)查，十堰市家庭年收入在2萬元以下的占48.48%，2-4萬元的占41.85%，4-6萬元的占1.93%，6-8萬元的占0.9%，8萬元以上的占0.69%。2003年城市居民人均可支配收入為6217元，比上年增加357元，增長6.1%。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買20萬元以上的中高檔住房的家庭達(dá)6500戶，而在2002年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來3-5年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過4000套，由此看來，未來3-5年是開發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。第二章 項(xiàng)目swot分析十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來說，在十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的swot：1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析該

21、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析可歸納為：遠(yuǎn)期樓花，開發(fā)周期長；周邊環(huán)境有待發(fā)展；地理位置稍賺偏遠(yuǎn)。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤之一；營銷領(lǐng)先，成熟開發(fā)，成熟營銷，成熟服務(wù)，成熟生活。4、項(xiàng)目威

22、脅點(diǎn)分析區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)成熟的開發(fā)商，如何在市場(chǎng)中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實(shí)效的營銷等，將是開發(fā)商們面對(duì)的最大問題。第三章 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的。由于該項(xiàng)目前尚未推出，將來面對(duì)的具體市場(chǎng)條件無法全部預(yù)測(cè)，所以我們采用“市場(chǎng)比較法”進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測(cè)。一、住宅部分1、選取可比實(shí)例。我們?cè)谑呤谐菂^(qū)選取幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如表3所示表

23、3 區(qū)域住宅樓盤分析項(xiàng)目名稱實(shí)例a：東方廣場(chǎng)實(shí)例b：澳門花園實(shí)例c：世紀(jì)花園地理位置公園路張灣區(qū)政府前三堰澳門街后東岳路建筑層數(shù)棟 數(shù)2棟，25層7層二期七棟總建筑面積46000m2900000m270000m2戶 型2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)、4室2廳復(fù)式5室3廳3衛(wèi)6室3廳3衛(wèi)三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式平均售價(jià)2159元/m22380元/m22200元/m2銷售進(jìn)度(至2003年10月)75%一期30%售出90%以上竣工時(shí)間2004.82003.112003.10對(duì)外交通5路、7路、8路4路、5路、7路、8路21路、22路周邊生活配 置銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心離學(xué)

24、校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近綜合評(píng)價(jià)位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪音較大居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價(jià)偏高，消費(fèi)群體有限規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會(huì)所，風(fēng)情商業(yè)街2、以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確定十堰香格里拉城市花園均價(jià)，并取整。綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為2200元/m2。二、商業(yè)用房及車庫由于項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)同片區(qū)項(xiàng)目較少，可比性不強(qiáng)，根據(jù)對(duì)十堰市中心商業(yè)區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，推估商業(yè)用房售價(jià)的平均價(jià)格應(yīng)在5000元/m2左右，取5000元/m2

25、。車庫取3000元/平方米。第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及建筑方案十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個(gè)寧靜溫馨的世間桃園，一個(gè)讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。該項(xiàng)目位于十堰市，該地塊東至北京路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610平方米，總建筑面積237251平方米。第一章 空間規(guī)劃理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合原始天然地勢(shì)，充分形成商業(yè)、居住默契交融的理想境地。一、空間環(huán)境構(gòu)思項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合。各個(gè)商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。空間關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對(duì)比，

26、以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場(chǎng)所感。二、規(guī)劃結(jié)構(gòu)根據(jù)小區(qū)環(huán)境布局，自然形成中心商業(yè)街，聯(lián)通整個(gè)小區(qū)南北。小區(qū)居住組團(tuán)外輪廓呈圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)?。以達(dá)到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男ЧＨ?、功能分區(qū)該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。每個(gè)區(qū)域內(nèi)又分成若干個(gè)功能分區(qū)，居住區(qū)主要以中心步行街景觀軸和小區(qū)主干道為界化分為若干居住組團(tuán)。四、公建布局沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場(chǎng)；在北京路入口處布置一個(gè)中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場(chǎng)和辦公區(qū)

27、，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，配備有值班管理室、居委會(huì)、便民服務(wù)點(diǎn)、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點(diǎn)等公共設(shè)施。第二章 景觀道路設(shè)計(jì)中心商業(yè)街香格里拉大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個(gè)小區(qū)南北?！败囆小薄ⅰ八啊?、“馬景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)1、歡樂廣場(chǎng)在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時(shí)便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時(shí)代感的浮雕等具有親和力的建筑和標(biāo)志。2、大眾時(shí)尚街歡樂廣場(chǎng)至日月廣場(chǎng)段為大眾時(shí)尚街，定位為中檔時(shí)尚專賣店一條街，街兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。3、日月廣場(chǎng)位于大街

28、中心的日月廣場(chǎng)，為落差為十八米的下沉式廣場(chǎng)。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場(chǎng)一側(cè)建一座具有標(biāo)志性的高塔，并設(shè)置兩部觀光電梯，直達(dá)十八米高的觀景天橋。4、名牌時(shí)尚街從日月廣場(chǎng)至雙月廣場(chǎng)的路段為名牌時(shí)尚街，定位為高端商業(yè)街。設(shè)置名牌時(shí)尚店等設(shè)施，并在假日廣場(chǎng)十八米上部設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性墻以及極具時(shí)代沖擊力的雕塑。5、雙月廣場(chǎng)北京路入口處設(shè)置雙月廣場(chǎng)，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場(chǎng)。二、道路系統(tǒng)規(guī)劃該項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設(shè)在柳林路與北京路，在小區(qū)南側(cè)開一個(gè)次路口，與另一個(gè)城市居住區(qū)相連。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。車

29、行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。三、景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場(chǎng)是該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中最顯著的特色。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動(dòng)場(chǎng)所的中間環(huán)節(jié)。第三章 生態(tài)綠化布局該項(xiàng)目綠化方案設(shè)計(jì)以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地組織重視點(diǎn)、線、面的有機(jī)結(jié)合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，注重人與自然交融。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。住宅建筑南北，進(jìn)行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠

30、化等設(shè)計(jì)，使住宅、步行活動(dòng)等充分接近生態(tài)。第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思該項(xiàng)目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以兩房兩廳，三房兩廳為主，建筑面積90-150平方米之間，戶型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立，并形成良好的穿堂風(fēng)。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識(shí)別性。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時(shí)配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強(qiáng)視覺效果的住宅新景觀。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排十堰香格里拉城市花園項(xiàng)目一期計(jì)劃于2004年1月份開始施工建設(shè)，于2005年6月完工，并假設(shè)自開工半年后，即2

31、004年7月開始預(yù)售，并于2006年12月全部銷售完畢。其工程施工總體進(jìn)度如圖1所示：圖1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃十堰香格里拉城市花園住宅小區(qū)工程（a塊）序號(hào)項(xiàng)目組名稱2004年2005年3456789101112123456123456 7說明：i組：馬街超市、33#、泛會(huì)所、35#、36#、37#、41#、42#樓組：東區(qū)多層、小高層組中心廣場(chǎng)、38#、39#、40#屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等組：馬街別墅、北京路街面商鋪組：柳林溝西區(qū)塊住宅組：柳林溝精品街商鋪組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來源評(píng)估第一章 項(xiàng)目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前十堰市建筑市場(chǎng)的價(jià)格

32、情況。二、項(xiàng)目投資概算1、土地費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝30萬元，該占地150610平方米，合225.91畝，則：30萬元/畝225.91畝=6777.3萬元取整，即6777萬元。2、前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，經(jīng)綜合測(cè)算，按每平方米建筑面積約78元/平方米，計(jì)：78元/平方米23.73萬平方米=1850.94萬元取整，既1851萬元。3、房屋開發(fā)費(fèi)，按每平方米700元，計(jì)700元/平方米237251平方米=16607.57萬元取整，即16608萬元。4、配套設(shè)施費(fèi)包括環(huán)境景觀建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。200元/平方米23.73萬平方米=4

33、746萬元5、公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方面的特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用以每平方米建筑面積100元計(jì)算：100元/平方米23.73萬平方米=2373萬元6、其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的3%計(jì)，則：（6777.3+1850.94+16611）萬元3%=757.18萬元取整，即757萬元。7、管理費(fèi)：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按房屋開

34、發(fā)費(fèi)的3%計(jì)，則：16608萬元3%=498.24萬元取整，即498萬元。8、銷售費(fèi)用：指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷售收入的3%，則：61805萬元3%=1854萬元，隨銷售收入發(fā)生。取整，即1854萬元。9、財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為1788萬元。10、不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，前八項(xiàng)之和的5%估算，即1773萬元。以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為39025萬元，其中計(jì)入開發(fā)成本35383萬元。詳見表4表4 項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元 序號(hào)項(xiàng) 目總投資1開發(fā)建設(shè)投資390251.1土地費(fèi)用67771.

35、2前期工程費(fèi)18511.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)47461.4建筑安裝工程費(fèi)166081.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)23731.6管理費(fèi)用4981.7財(cái)務(wù)費(fèi)用17881.8銷售費(fèi)用18541.9其它費(fèi)用7571.10不可予見費(fèi)17732項(xiàng)目總投資39025第二章 項(xiàng)目資金來源及籌措本項(xiàng)目總投資額為39025萬元,其資金來源為：1、自有資金16000萬元,其中，注冊(cè)資本金5000萬元；另外，該公司自籌資金2500萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一-浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y3000萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二-中國天行集團(tuán)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年4月份到資；上海城房

36、置業(yè)有限公司股東之三-浙江永康胡激揚(yáng)出資1700萬元，計(jì)劃于2004年5月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四-浙江永康程志海出資2100萬元，計(jì)劃在2004年5月份到資。2、申請(qǐng)銀行貸款15000萬元。3、計(jì)劃銷售回籠款8025萬元。詳見圖2圖2 資金籌措圖自有資金16000萬元預(yù)售回籠8025萬元注冊(cè)資本金5000萬元項(xiàng)目總投資39025萬元自籌資金11000萬元金融機(jī)構(gòu)融資15000萬元第三章 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃該項(xiàng)目自2004年1月開始建設(shè)，計(jì)劃2005年完工。資金使用計(jì)劃為3年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資27585萬元、10221萬元，主要用于房屋開發(fā)、配套建設(shè)、銷售費(fèi)用及

37、所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。2006年投資1219萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。詳見附表1、附表2。第七部分 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定第一章 項(xiàng)目銷售收入估算參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目商業(yè)銷售均價(jià)為5000元/平方米，住宅銷售均價(jià)為2200元/平方米，車庫均價(jià)3000元/平方米。假設(shè)可銷售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷售90%，車庫全部售完。本項(xiàng)目總建筑面積為237251平方米，可銷售住宅面積為169572平方米，可銷售商業(yè)面積為59103平方米，可銷售車庫面積5446平方米，不可銷售配套面積為313

38、0平方米。則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為：2200169572+500059103+30005446=68491.14萬元考慮空置率的情況下的銷售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬元取整，即61805萬元。詳見附表1、附表2。第二章 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及選址，本項(xiàng)目計(jì)劃于2004年6月開始預(yù)售，計(jì)劃兩年半內(nèi)售完，2004年全年銷售20%，2005年銷售30%，至2006年，項(xiàng)目全面推向市場(chǎng)，購房戶對(duì)該項(xiàng)目有了一定的認(rèn)知度后，銷售達(dá)到最高點(diǎn)，全年銷售剩余的40%。假設(shè)合同簽訂時(shí)房款回籠100%。詳見附表3。第

39、三章 銷售利潤測(cè)算1、總銷售收入 61805萬元2、經(jīng)營稅費(fèi)及附加兩稅一費(fèi)5.5%： 618055.5%=3399萬元土地增值費(fèi)： 4578萬元合 計(jì)： 7977萬元3、總投資 39025萬元4、利潤總額 19079萬元所得稅： 6296萬元稅后凈利潤： 12783萬元詳見附表4。第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第一章 盈利能力分析假設(shè)該項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為20%，經(jīng)測(cè)算，所得稅前項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為54.94%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6721萬元，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.29年；資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為92.2%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3749萬元，都大大高于銀行貸款利率及基準(zhǔn)折現(xiàn)率。因此，在財(cái)務(wù)上是可行的。詳見附表5及附表6。

40、第二章 清償能力分析該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款15000萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來還款是富余的，詳見附表7。項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，且從第一年起，依次為58%、25%，呈下降趨勢(shì)，至2006年為0，詳見附表8。第九部分 項(xiàng)目不確定性分析第一章 項(xiàng)目敏感因素分析影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格和售房回籠進(jìn)度三項(xiàng)。詳見表5及圖3。表5 敏感性分析表序 號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅前)內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方案54.94%67212.291開發(fā)產(chǎn)品投資10%

41、36.95%37362.44-10%79.80%96752.132售房價(jià)格10%79.29%106702.13-10%34.08%28792.483預(yù)售款回籠進(jìn)度10%67.17%84832.20-10%38.38%37852.44 從表5及圖3來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動(dòng)10%，內(nèi)部收益率分別下降至36.95%及34.08%，投資回收期也將分別增加至2.44年及2.48年。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響不太大，由此看，項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第二章 臨界點(diǎn)分析為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和

42、售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。詳見表6。表6 臨界點(diǎn)分析序 號(hào)不確定因素基本值臨界點(diǎn)計(jì)算備 注絕對(duì)值增減幅度1總投資額(萬元)390254790422.75%目標(biāo)收益率20.00%2售房價(jià)格(元/平米)26402178-17.49%3土地費(fèi)用(萬元)677717491158.10%內(nèi)部收益率54.94%4售房面積(平米)237251184581-21.16%若期望的可接受內(nèi)部收益率為20%，則開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為47904萬元，增長幅度為22.75%；售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為2178元/平方米，減幅為17.49%；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為17491萬元，增幅達(dá)158.10%；售房面積的臨界點(diǎn)為184581

43、平方米，減幅為21.16%。由此可見，項(xiàng)目對(duì)土地費(fèi)用變動(dòng)的承受力最強(qiáng)。第三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來源于以下幾個(gè)方面：1、建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。2、由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。3、銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。4、政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。該項(xiàng)目根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，項(xiàng)目借款可以約定的

44、兩年內(nèi)歸還。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目具備貸款償還能力。第十部分 結(jié)論和建議第一章 結(jié)論十堰匯城置業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于2003年10月8日經(jīng)湖北省十堰市工商行政管理局注冊(cè)登記成立。公司注冊(cè)資本人民幣5000萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理。該公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷售等部門，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點(diǎn)較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶型大眾化，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化、人文景觀、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)

45、品形象進(jìn)行十堰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著十堰市市委、市政府“城區(qū)東拓”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，該項(xiàng)目所在的北京路沿線必將成為十堰市一個(gè)交通便利，服務(wù)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美的新興城區(qū)。因此，該項(xiàng)目相對(duì)于十堰市其他中高檔位住宅區(qū)項(xiàng)目而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)測(cè)算分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。只要銷售價(jià)格合理，營銷得力，可以按計(jì)劃完成銷售任務(wù)，回收資金，因此，該項(xiàng)目償還貸款是有保證的。詳見附表9。第二章 建議十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目本身目前所處位置離城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項(xiàng)目面市期間交同時(shí)有諸多項(xiàng)目面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。這些都是本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問題，針對(duì)

46、以上問題，本項(xiàng)目需要轉(zhuǎn)化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分利用規(guī)劃要求，多運(yùn)用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量。建議加強(qiáng)營銷工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用戶。附表1投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061總投資39025275851022112191.1開發(fā)產(chǎn)品投資3902527585102211219其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用37237271389327772 財(cái)務(wù)費(fèi)用17884478944472資金籌措39025275851022112192.1資本金160008000800002.2預(yù)售收入80254585222112192.3長期借款150001

47、500000房地產(chǎn)人民幣長期借款150001500000附表2資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061資金來源928053669828547275601.1 商品房銷售收入618051369820547275601.2 房地產(chǎn)投資借款1500015000001.3 資本金160008000800002資金運(yùn)用689373089022678153702.1 房地產(chǎn)投資(含財(cái)務(wù)費(fèi)用)39025275851022112192.2 經(jīng)營稅金及附加3399753113015162.3 土地增值稅45781014152120432.4 所得稅62961395209328072.5

48、 房地產(chǎn)長期借款本金償還150000750075002.6職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金6391422122853盈余資金2386858095870121894累計(jì)盈余資金58091167823868附表3售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061售房收入618051369820547275601.1 可銷售面積(m2)2112544682470236941931.2 平均售價(jià)(元/m2)2925292529261.3 銷售比例(%)90%20%30%40%2經(jīng)營稅金及附加3399753113015162.1 營業(yè)稅3090685102713782.2 城市維護(hù)建設(shè)稅2164872962.3 教育費(fèi)附加932131413土地增值稅45781014152120434商品房銷售凈收入53828119311789624001附表4損 益 表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2004200520061 經(jīng)營收入618051369820547275601.1 商品房銷售收入618051369820547275602 經(jīng)營成本34749770211553154942.1 商品房經(jīng)營成本34749770211553154943經(jīng)營稅金及附加3399753113015164土地增值稅45781014152