物業(yè)調(diào)研報告4篇(1)范文

1、物業(yè)調(diào)研報告范文4篇 物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展，城市居民對生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑

2、滋生大量的火災隱患。當前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。 一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題 (一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識觀念不強 在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實中華人民共和國消防法及機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責了解不多。中華人民共和國消防法第十四條，機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患

3、的滋生和生長。 (二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高 在平時在履行消防檢查時發(fā)現(xiàn)：個別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識，學歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運行的正常與否毫不關(guān)心，對消防控制中心自動報警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴重，應(yīng)急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位

4、與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協(xié)調(diào)配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。 (三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責不明 物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，其最終目標是服務(wù)于與業(yè)主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負責。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)

5、業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導致部分消防設(shè)施不能時刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設(shè)施的工作效能; (四)物業(yè)對部分消防安全意識淡薄的業(yè)主缺乏管理 部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時宜，而只是認為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)

6、展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患; (五)物業(yè)管理單位準入缺少消防必要條件 物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴重制約了物業(yè)管理單位的工作開展; (六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障 由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等

7、方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動弱勢地位，導致物業(yè)管理費用不能及時收取。同時現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經(jīng)費預算報告書，經(jīng)業(yè)主委員會審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護保養(yǎng)經(jīng)費的使用得不到有效保障。 (七)消防安全管 理未納入委托管理的正常范疇 在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這

8、樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會隨即聘請了新的物業(yè)單位進行日常管理。而消防部門進入該小區(qū)進行監(jiān)督抽查時，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護資料移交給業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區(qū)火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量

9、。 二、解決當前物業(yè)管理中消防安全職責不落實問題的對策 (一)進一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定 政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進一步明確業(yè)主委員會的職責，完善組織機構(gòu)，確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標形式進行，嚴禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù); (二)提高物業(yè)公

10、司的準入門檻 建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識和管理水平; (三)加強對物業(yè)公司消防工作的指導 區(qū)級政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進行消

11、防監(jiān)督檢查，把加強對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時，物業(yè)單位要主動地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動機制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時報告街道、社區(qū)及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應(yīng)依法嚴肅處理，從嚴處罰; (四)加大消防教育培訓力度 切實加強對物管單位負責人及相關(guān)管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通

12、過培訓，使物業(yè)管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透中華人民共和國消防法、機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定等法律、法規(guī)，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。 (五)規(guī)范對公共維修基金的管理 物業(yè)管理條例已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防

13、工作會議，切實解決火災隱患、經(jīng)費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改?？傊飿I(yè)管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會作出應(yīng)有的貢獻。 加強居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報告 隨著

14、物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。 一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題 近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各

15、類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點： （一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設(shè)計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在1060M2不等。 （二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設(shè)計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。 （三）相鄰關(guān)系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。 （四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。 基于

16、以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。 然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設(shè)計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設(shè)計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應(yīng)，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。 二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議 （一）各物業(yè)管理公司應(yīng)當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督 1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導 物業(yè)管理公司應(yīng)當依據(jù)物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的規(guī)

17、定和前期物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理服務(wù)合同、住宅使用公約或業(yè)主公約的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責，并制訂住宅裝修須知，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導和監(jiān)督。 指導物業(yè)管理公司將住宅裝修須知在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把住宅裝修須知送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。 2、加強住宅裝修前的管理 要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知條例中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設(shè)施等注意事項。 業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝

18、修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。 要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。 為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂住宅裝修管理協(xié)議。 3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督 物業(yè)管理公司應(yīng)當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。 物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人

19、員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。 對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。 4、加強知法、守法和履約意識 物業(yè)管理公司應(yīng)當督促業(yè)主或使用人遵守條例等相關(guān)規(guī)定、遵守住宅使用公約或業(yè)主公約的約定。 物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議的，應(yīng)當督促其履行協(xié)議。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公

20、司應(yīng)當及時收回小區(qū)臨時出 入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當責成責任人及時進行修賠。 物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)協(xié)議的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。 在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)上海市商品房出售合同、住宅使用公約的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。 （二）業(yè)主委員會應(yīng)當發(fā)揮自治管理作用 業(yè)主委員會應(yīng)當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當 引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。 對業(yè)主或使用

21、人違反業(yè)主公約勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。 （三）各區(qū)縣房地局應(yīng)當加強對違法裝修的行政執(zhí)法 區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當根據(jù)條例和規(guī)定的相關(guān)規(guī)定責令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反條例和規(guī)定情節(jié)嚴重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直至吊銷資質(zhì)證書。 區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)條例的相關(guān)規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應(yīng)的罰款。 某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告 物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的

22、領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。 一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況 總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。 （一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀 我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近XX年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至XX年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員1XX余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約

23、2850人。 （二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。 1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。 2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會集資房

24、、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類。 （1）單位自管房：包括機關(guān)自管房、群團自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負責；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。 （2）社會集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計

25、，現(xiàn)在全區(qū)社會集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達到了90%。 （3）直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：“凡以征地經(jīng)費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局

26、，納入國家公房管理?！币虼?，區(qū)房管局對全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進行全面接管。截至XX年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費的收取都由業(yè)主自行負責，室內(nèi)的維修由業(yè)主負責，公用部位的維修則由區(qū)房管局負責。 3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業(yè)專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。 （三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會現(xiàn)狀 截止XX年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會181個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開

27、困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。 （四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機制現(xiàn)狀 在物業(yè)管理條例及xx市物業(yè)管理條例中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；（2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事

28、處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會的正常工作。 按照xx市物業(yè)管理條例的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺的關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知（渝辦發(fā)XX280號）和關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導意見（渝國土房管發(fā)XX548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價、街道辦事處、社區(qū)居委會、公

29、安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機制和有效的管理措施，導致物業(yè)管理問題突出。 1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺了關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知（xx府發(fā)1999129號）等5個文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。 二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析 （一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析 1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)

30、量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。 2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。 3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出

31、發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標準。 4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當要求不能及時滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標準低，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個項目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多

32、企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有“消化”來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有“消化”來源，導致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬低于社會平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。 （二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析 1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些

33、服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是物業(yè)收費規(guī)定不合理。不同價格的物業(yè)費具體的服務(wù)項目不明確，存在同質(zhì)不同價或者同價不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。 2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況： （1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：盡管通過了竣工驗收或綜合驗收，但向業(yè)主交房時仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境

34、、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔，因此，多數(shù)業(yè)主認為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標。開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。 （2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用

35、途、會所及車庫用途等。 （3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導致了部分物業(yè)公司失去了獨立生存的能力。 3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當時配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達，人員來往較復雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，導致

36、保安、衛(wèi)生工作的難度加大。 4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。 （1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。 （2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。 （3）使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2

37、/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。 5、水、電、氣收費難。一是水、電、氣費代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計費。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損

38、耗，必然出現(xiàn)差額部分的分攤，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電、氣費。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費存在著欠費現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費用后，并不及時繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護、更換時費用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責權(quán)不明。向業(yè)主

39、收費既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。 （三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析 1、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會的候選人提名缺少科學的依據(jù)，在實際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會，為自己謀取不正當?shù)睦?。業(yè)主委員會成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達對物業(yè)管理的看法。 2、組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。 3、業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無

40、法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分攤；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。 4、業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。 5、業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達到2/3以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。 （四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機制存在

41、的主要問題及原因分析 1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健首先,物業(yè)管理立法滯后。除了XX年10月1日實施的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和XX年9月1日正式實施的物業(yè)管理條例及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；等等。 2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕

42、；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而xx燃氣公司和中法水務(wù)公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預。 3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機制。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17，開發(fā)商下屬企業(yè)占45，單位

43、自己管理的企業(yè)占16，外聘服務(wù)企業(yè)占22。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。 三、完善物業(yè)管理的建議和措施 （一）加強xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施 、創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。 、鼓勵物業(yè)企業(yè)依靠科技進步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運用現(xiàn)代化手段實施監(jiān)督管理。 3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當在嚴格執(zhí)行物權(quán)法，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不

44、斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的操作手冊，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。 （二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施 1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進業(yè)主自治進程； 完善業(yè)主自管項目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵企業(yè)擴大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。 2、實施“分類管理”。督促水電氣供應(yīng)部門按照

45、物業(yè)管理條例要求，向最終水電氣使用人收取費用，并承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會進一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價格及代收費問題。使老問題有解決推進計劃，同時又杜絕新問題產(chǎn)生。 3、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導價格體系。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行明碼標價,將收費項目和標準及收費辦法在經(jīng)營場所或收費地點以醒目方式予以公布。對隨意提高收費標準或亂收費的,小區(qū)管理委員會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費主管部門投訴,對構(gòu)成價格違法行為者,由政府物價檢查機構(gòu)依法查處。 4、確保房屋大修基金的安全使用，

46、實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進行鑒定。 5、加大宣傳力度，引導人們正確的物業(yè)消費觀念。深入宣傳物業(yè)管理條例和xx市物業(yè)管理條例等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康

47、、有序發(fā)展。 （三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會制度的建議和措施 、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費用的交納、參加業(yè)主大會和業(yè)主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。 、首屆業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會的組織下，在區(qū)房管、公安、物價、市政等相關(guān)部門的指導監(jiān)督下按程序進行，并將有關(guān)材料報社區(qū)居委會，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 、將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參

48、加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當予以協(xié)助。 4、加強組織業(yè)主委員會成員的培訓。提高業(yè)委會成員的總體素質(zhì)。 （四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機制的建議和措施 1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例、xx市物業(yè)管理條例，出臺相關(guān)政策，如：維修資金籌集、管理和使用辦法、物業(yè)使用管理辦法、承接驗收管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。同時，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責任保險制度。 2、建立健全物業(yè)管理行政新機制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導掛帥的x

49、x區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組及領(lǐng)導小組辦公室，進一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。按照“費隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則，進一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導下，在街道、社區(qū)居委會設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實好相關(guān)的經(jīng)費。 3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機制，建議將房屋公共維修基金的歸集時間前置在商品

50、房預售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實杜絕無法及時繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標競爭機制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標市場。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制。前期物業(yè)收費價格應(yīng)報社區(qū)居委會、街道辦事處初審，由區(qū)物價部門核定。物業(yè)收費按協(xié)商價執(zhí)行，但不得高于或低于物價部門最終核定價的20-30%，并應(yīng)按上述程序報物價部門備案。實行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費的收支情況。 4、建立信息化管理機制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項維修資金等方面的管理，實現(xiàn)物業(yè)

51、管理的科學化和信息化。 5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。 6、建立物業(yè)管理用房長效機制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴格按渝府發(fā)XX86號和渝國土房管發(fā)XX548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價

52、款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。 7、建立和推行補助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實行物業(yè)服務(wù)補助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。 關(guān)于市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報告 關(guān)于市現(xiàn)階段物業(yè)管理 發(fā)展情況的調(diào)研報告 物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進行了調(diào)

53、研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下： 一、收費難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘 在調(diào)研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在物業(yè)管理條例頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業(yè)管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少

54、，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費意識入手。經(jīng)濟基礎(chǔ)是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點必須讓廣大業(yè)主們清楚的認識到。 二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當 在物業(yè)管理條例中，業(yè)主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)

55、人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過業(yè)主大會這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒有意識到這一點，對小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，但其成員對物業(yè)管理相關(guān)知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個別社區(qū)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立比較漠然，未按照物業(yè)管理條例要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。 三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高 這一問題主要表現(xiàn)在以下