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文檔簡介
1、房地產(chǎn)評估專業(yè)的實(shí)習(xí)報(bào)告房地產(chǎn)評估專業(yè)的實(shí)習(xí)報(bào)告 首先, 我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn), 是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和日子必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加, 對其需求日益增長。 在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)依然一種商品, 成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開辟、問、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)治理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中的一具重要產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)是一種特殊的商品, 房地產(chǎn)業(yè)是一具特殊的產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起,盡管是近一二十年的事,但其來勢迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。特別是1992 年和 1993 年我國曾一度浮現(xiàn)
2、 “房地產(chǎn)熱 ” , 1993 年未來開始實(shí)施 “宏觀調(diào)控 ” , 1998 年提出把住所建設(shè)哺育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn),等等。房地產(chǎn)業(yè),在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展中越來越重要。房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看, 看起來是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià) 估價(jià)人員認(rèn)為值多少鈔票就值多少鈔票。 但實(shí)際上, 房地產(chǎn)估價(jià)別應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià), 而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場形成價(jià)格的機(jī)制和過程, 將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、 顯示出來, 是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 要做好房地產(chǎn)估價(jià), 別僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、 辦法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開辟經(jīng)營,以及經(jīng)濟(jì)、建造、都市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)
3、踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中, 經(jīng)過與萬隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸, 能夠了解到,他們原來有的是學(xué)建造設(shè)計(jì)的, 有的是學(xué)建造經(jīng)濟(jì)的, 有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的, 但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫穿,惟獨(dú)如此,才干將估價(jià)工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建造物的含義有所別同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建造物,還可指土地與建造物的合成體; 房地指土地與建造物的合成體;土地僅指土地部分,如說土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格別含地上建造物的價(jià)格;建造物僅指建造物部分。在我國有人適應(yīng)將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評估, 但這種叫法別夠確切。 因?yàn)樵u估一詞的含義太廣, 別僅能夠包含房地產(chǎn)價(jià)值評估,還能夠包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估,甚至
4、能夠包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等,因此, 稱為房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)價(jià)格評估,或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。從專業(yè)角度來說, 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員, 依照估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序, 選用適宜的估價(jià)辦法, 并在綜合分析妨礙房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上, 對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)辦法, 別能單純依賴估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。 在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本辦法, 即: 比較法、 成本法、 收益法。 除此之外, 還有一些其大的估價(jià)辦法,如假設(shè)開辟法、長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,經(jīng)過一些案例,以及與
5、估價(jià)人員的交談, 能夠看到, 不管那種辦法,最終依然由市場決定, 任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場這一因素的妨礙極大。妨礙房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜, 估價(jià)人員必須熟練地掌握各種妨礙房地產(chǎn)價(jià)格的因素, 以及它們是怎么, 及在何種程度上妨礙房地產(chǎn)價(jià)格的。 目前妨礙房地產(chǎn)價(jià)格的因素要緊有以下 9 類: 1 、自身因素;2、環(huán)境因素;3 、人口因素;4、經(jīng)濟(jì)因素;5 、社會(huì)因素; 6、行政因素; 7 、心理因素;8、國際因素;9 、其他因素。房地產(chǎn)估價(jià)程序, 是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作, 按其內(nèi)在聯(lián)系性所羅列出的先后進(jìn)行次序。 普通來說, 從獵取估價(jià)業(yè)務(wù)開始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止, 一宗
6、房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過程和步驟如下: 1、獵取估價(jià)業(yè)務(wù); 2 、 受理估價(jià)托付及明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng);3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案;4、收集估價(jià)所需資料;5 、實(shí)地查勘估價(jià)對象;6、選定估價(jià)辦法計(jì)算;7、確定估價(jià)結(jié)果;8、撰寫估價(jià)報(bào)告;9、交付估價(jià)報(bào)告;10、估價(jià)資料歸檔。房相互之間地產(chǎn)估價(jià)盡管應(yīng)按照上述程序進(jìn)行, 但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并別是割裂的, 回有一些交叉,甚至需要一定的反復(fù)。房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正,在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則要緊有以下 5項(xiàng): 1、合法原則;2、最高最佳使用原則;3、替代原則;4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則; 5 、公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使別同的估價(jià)人員對估價(jià)的基本前提
7、具有認(rèn)識(shí)上的一致性, 對同一估價(jià)對 象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。專業(yè)估價(jià)人員, 是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格, 由有關(guān)主觀部門審定注冊, 取得執(zhí)業(yè)資格證書后特意從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。 要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員, 別但要符合一定的要求,還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)?,估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正,別僅取決于他對估價(jià)理論和辦法的掌握程度, 他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn), 還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。 在實(shí)習(xí)過程中, 我了解到萬隆的估價(jià)人員, 他們別但有的具有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格,有的具有土地估價(jià)師的資格,有的還具有注冊會(huì)計(jì)師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)
8、星期接觸中, 我發(fā)覺他們工作態(tài)度特別仔細(xì),工作時(shí)極其認(rèn)真、 專業(yè),惟獨(dú)如此,才干對估價(jià)對象負(fù)責(zé)。其次,我再來談一談對房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識(shí)。盡管我和蔣老師只去兩個(gè)星期,但萬隆的估價(jià)人員卻說我們恰逢事實(shí)上, 因?yàn)檫@一時(shí)期正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段, 每年夏天他們基本上 “天大熱,人大干” 。每當(dāng)他們有評估項(xiàng)目時(shí),我們都隨同一起去參觀、了解。 經(jīng)過實(shí)際的接觸, 我對房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)更深一層。 以下是我在實(shí)習(xí)中接觸到的幾個(gè)案例。案例一: 2004 年 7 月 6 日 8 點(diǎn) 30 分,我們隨同項(xiàng)目經(jīng)理凌濤及其助手小趙,一同來到位于莘莊的某工廠進(jìn)行評估。 這是萬隆受閔行區(qū)法院的托付進(jìn)行的司法評估項(xiàng)
9、目。 該廠原先租用了莘莊X 村的土地, 由于該塊土地被征管, 在該廠尚未與 X 村及土地治理所對于廠房、辦公樓等價(jià)值達(dá)成共識(shí)之前,對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒,所以,雙方發(fā)生了爭吵, 該廠將 X 村和土地治理所告上了法院。 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受閔行法院的托付,對該廠已被拆除的廠房等的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。 當(dāng)我們一行來到該廠的原址后, 估價(jià)人員立即開始了取證工作。 由于廠房、辦公樓等已被拆除,他們一方面拍照取證, 另一方面要求該廠及X 村有關(guān)人員在場,進(jìn)行相關(guān)詢咨詢,并按司法程序每一方簽字作證。在取證時(shí),樓房的高度、 占地面積, 造樓所用的材料是紅磚依然空心磚, 地基怎么樣鋪墊的等內(nèi)容他
10、們都詢咨詢得特別認(rèn)真。對于廠房雙方發(fā)生了爭吵,為此,我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12 公里的新址取證,拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到萬隆時(shí),已是12 點(diǎn) 30 分。案例二: 2004 年 7 月 8 日 13 點(diǎn),我們隨同項(xiàng)目經(jīng)理向海等四人,一同來到位于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進(jìn)行評估。 該公司有辦公樓一幢, 廠房部分以及接待所部分三處地點(diǎn)托付XX裝潢公司進(jìn)行裝修,XX裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙,將該裝修工程再出包給其他公司,并預(yù)付給其10 萬元。在工程已進(jìn)行了一段時(shí)刻后,承包方提出資金別夠,要求XX裝潢公司補(bǔ)付 20 萬元, 雙方由此發(fā)生爭吵。 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受XX 裝潢公司的托付,
11、對已裝修的部分進(jìn)行估價(jià)。在我們到達(dá)未來,估價(jià)人員先將三處地點(diǎn)的裝修事情做了一具總的了解,進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到內(nèi)心有底。然后,向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地點(diǎn)的圖紙。 由于測量工作特別復(fù)雜、 耗時(shí), 因此雙方約定再安排時(shí)刻測量。我們一行在晚上19 點(diǎn)才回到了陸家浜路。案例三: 2004 年 7 月 9 日 12 點(diǎn),我們隨同助理會(huì)計(jì)師趙文安等三人,一同來到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住所進(jìn)行評估。這是萬隆受寶山區(qū)法院的托付進(jìn)行的司法評估項(xiàng)目。這是一套建造面積57 平方米左右的居民住所, 樓層總的為6 樓, 該套住所位于 6 樓, 在 1993年底進(jìn)行了裝修,至今已有十年左右的
12、時(shí)刻。 當(dāng)事人由于離婚,要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。萬隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司受寶山法院的托付, 對該套住所的房屋價(jià)值及房屋裝修進(jìn)行估價(jià)。 我們來到 6 樓的住房內(nèi), 估價(jià)人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文件, 然后對房屋面積進(jìn)行測量, 對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時(shí)投入的物品等進(jìn)行記錄,最后要求當(dāng)事人過目并簽字。本以為那個(gè)估價(jià)項(xiàng)目特別簡單,但當(dāng)我們回到陸家浜路時(shí),也已是16 點(diǎn)了。案例四: 實(shí)習(xí)的第一具星期, 我們要緊是隨同萬隆的估價(jià)人員出去做項(xiàng)目。 實(shí)習(xí)的第二個(gè)星期, 由于天氣炎熱, 公司的估價(jià)人員都沒有出去做項(xiàng)目, 我和蔣老師也就在公司了解一些事情, 看他們對估價(jià)項(xiàng)目做出來的評估報(bào)告。 期間, 我看到
13、了如此一具評估報(bào)告: 萬隆房地產(chǎn)估價(jià)有限公司同意金山區(qū)法院的托付,對位于虹梅路269 號(hào)的寶城大廈 806 室、 807室、 808 室進(jìn)行拍賣底價(jià)估價(jià)。寶城大廈由于位于虹梅路,這是一具比較成熟的地區(qū),周邊環(huán)境已較成熟, 因此該次估價(jià)項(xiàng)目采納市場比較法。 估價(jià)人員選取了寶城大廈 150X 室、 40X室及位于虹梅路263 號(hào)的金梅公寓 160X 室作為比較,這三套房屋均在6 月份成交,前兩套都為二室一廳,成交價(jià)分別為 7 008.10 元/平方米和 6 477.30 元/平方米,后一套為三室一廳,成交價(jià)為 6 248.90 元/平方米。估價(jià)人員將寶城大廈 806 室作為基數(shù),經(jīng)過與這三套房屋一
14、系列因素的對照、 修正, 得出估價(jià)對象, 即寶城大廈 806 室、 807 室、 808 室在 2004年 6 月 29 日的公允市場單價(jià)為 6 374 元/平方米。因?yàn)樗伎歼@是要拍賣的房屋, 要求快速、及時(shí),因此再確定了一具拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%,則:6 374X80%=5 099 (取整)。如此,最后確定了寶城大廈 806 室、 807 室、 808 室的單位建造拍賣底價(jià)為 5 099 元/平方米。最后,我再來談一談對房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)的感觸。人們常說: “隔行如隔山。 ”原先我向來認(rèn)為我們上課是特別得辛苦, 但經(jīng)過這一次短暫的實(shí)習(xí), 我認(rèn)識(shí)到事實(shí)上每行每業(yè)基本上很辛苦的, 不過形式上有所別同。 像這次接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè), 他們經(jīng)常要出去工作,或者在戶外,或者要爬上爬下測量、
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