潤城第一大道價格方案(寫字樓)

1、潤城第一大道產(chǎn)品定價方案潤城第一大道產(chǎn)品定價方案 策劃與市場發(fā)展部策劃與市場發(fā)展部 銷售與品牌建設(shè)部銷售與品牌建設(shè)部 20112011年年1212月月2020日日 20122012年潤城第一大道放量年潤城第一大道放量 潤城第一大道寫字樓供應(yīng)：潤城第一大道寫字樓供應(yīng)：3棟寫字樓，面積合計99872； 潤城第一大道公寓體量：潤城第一大道公寓體量：2棟公寓；面積合計52647； 潤城第一大道商業(yè)供應(yīng)量：潤城第一大道商業(yè)供應(yīng)量：第一大道商業(yè)由底商、LOFT、獨立商業(yè)、地下負 一層商業(yè)組成，面積合計53820。 20122012年市場放量預(yù)測年市場放量預(yù)測 受國家宏觀政策影響，市場低迷，整體呈現(xiàn)量價齊跌

2、的局面；受國家宏觀政策影響，市場低迷，整體呈現(xiàn)量價齊跌的局面； 寫字樓供應(yīng)預(yù)測：寫字樓供應(yīng)預(yù)測：明年預(yù)計昆明市主城區(qū)的寫字樓供應(yīng)46宗，辦公開發(fā)總量 約241.8萬 ，主要集中在西市區(qū)、南市區(qū)及中心區(qū)，供應(yīng)較大； 公寓體量預(yù)測：公寓體量預(yù)測：因市場上在售公寓的面積區(qū)間大多在40-60，在售公寓的剩 余體量約2萬，市場上潛在的供應(yīng)量約10萬，未來一段時間公寓的供應(yīng)量 也將會增多，且區(qū)域分布較廣； 商業(yè)供應(yīng)量預(yù)測：商業(yè)供應(yīng)量預(yù)測： 2012年商業(yè)金融、商務(wù)金融類用地供應(yīng)55.8萬，在售或 即將推售的商業(yè)200余萬方，明年市場放量巨大。 目標客戶群分析目標客戶群分析 2012 2012年商業(yè)競爭激烈

3、，潤城商業(yè)應(yīng)審慎推出，目前潤城片區(qū)商業(yè)、商務(wù)氣氛尚待成熟，吸年商業(yè)競爭激烈，潤城商業(yè)應(yīng)審慎推出，目前潤城片區(qū)商業(yè)、商務(wù)氣氛尚待成熟，吸 引力有限。應(yīng)考慮招商落位后再推出負一層商業(yè)，因此在本次提報方案中未將負一層定價列出。引力有限。應(yīng)考慮招商落位后再推出負一層商業(yè)，因此在本次提報方案中未將負一層定價列出。 根據(jù)以上綜合分析我們提出潤城第一大道的定價方案如下：根據(jù)以上綜合分析我們提出潤城第一大道的定價方案如下： 3 2 1 辦公客戶群 公寓目標人群 u需要展示企業(yè)形象的知名品牌公司 u與金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)的中大型企業(yè)，如：銀行、移動、聯(lián)通等等 u以上客戶群體注重環(huán)境品質(zhì)，定價需采取“高定價、高折扣”策略

4、。 u以自用為主的客戶 u1-3F展示材料及產(chǎn)品，4-6F為公司獨立辦公的中大型企業(yè)，比如雷士照明、名車4S店等客戶群體 u該類客戶群注重片區(qū)商業(yè)、商務(wù)氛圍的成熟程度。但潤城片區(qū)尚在開發(fā)中，對商業(yè)投資客的吸引力 有限。定價以保守策略為主，略低于片區(qū)商業(yè)均價。 u看重片區(qū)及本案投資價值的城市投資客群； u以居住為主、在附近上班的企業(yè)白領(lǐng)； u成長型的中小企業(yè)辦公 u該類客戶群注重片區(qū)配套成熟程度。目前潤城片區(qū)配套尚顯不足；定價采取“低開高走策略”。 商業(yè)目標客群 一、寫字樓市場概述 二、寫字樓定價原則 三、寫字樓價格表 昆明寫字樓發(fā)展日益成 熟，多元化發(fā)展，配套日 益完善。主要分布“三橫 三縱核

5、心區(qū)”。三橫（東 西向）： 拓東路、金碧路 一線 ；東風(fēng)路、南屏街； 人民路沿線； 三縱：北京 路沿線 ；北塔路沿線 ；青 年路沿線。隨著昆明城市 改造進程的推進，多元化 商圈帶動寫字樓多元化發(fā) 展趨勢，除中心區(qū)外，未 來南市區(qū)將會成為寫字樓 主要聚集地，但目前尚未 完全顯現(xiàn)這一功能。 1 1、寫字樓市場分布、寫字樓市場分布 2 2、寫字樓市場在售項目、寫字樓市場在售項目 寫字樓名稱寫字樓名稱建筑面積建筑面積售價售價車位車位物業(yè)管理費物業(yè)管理費售樓電話售樓電話銷售率銷售率 邦盛水岸御園160000平方米22000-3300010001.5 0871- 7186888/7189888 40% 順

6、新時代60000平方米 均價40000元/平方 米 300個（地上130個，地 下170個）40871-808089945% 世紀中心 185000平方米 22000800100871-361685160% 匯都國際二期1650002萬多元/平米 整個小區(qū)1:1配比，寫字 樓配有200個車位，分 布于地下2、3層 1.2 0871- 3106666/3108888 60% 欣都龍城 近30萬平米，其中 10萬平米商業(yè) 16000元/2000多個1.6565199950% 中央金座 74178平方米 均價12000元/平方 米 近1000個車位 1.2 0871- 5195988/4160667

7、 66% 銀海.櫻花語商務(wù)中心36萬12000元/平米左右地下2層，900多個1.50871-561288830% 華海.新境界35806.1 15800元/平米約130個/30% 百富琪80000平方米 均價38000元/平方 米 約3001.50871-3571666- 紅星國際 330000平方米 均價9700元/平方 米 1:1.021.6 0871- 8265888/8255999 - 經(jīng)典雙城3333300平方米 均價9500元/平方 米 1:11 0871- 8212888/8188886 - 南亞風(fēng)情第壹城 9800000平方米 最低價60000元/平 方米 46231.808

8、71-4649999- 鼎易天城 252005平方米 均價8500元/平方 米 11001.6 0871- 8390000/8350000 90% 3 3、寫字樓市場待售項目、寫字樓市場待售項目 寫字樓名稱寫字樓名稱建筑面積建筑面積車位車位售樓電話售樓電話備注備注 城市新宸商務(wù)大廈 21383平方米 / 志遠城市綜合體 400000平方米 2500 毅人財富中心/84118666 8411789 / 高順銘都 80000平方米 3000871-7350888 7350999其中商鋪面積15000平米，寫字樓9700平米，將推出323套公寓

9、。 邦盛財富中心216000平方米/ 一層為商鋪，面積78000平方米，商場30000平方米，寫字樓58000平方米，地下車庫面積 50000平方米。 假日廣場 90000平方米 5015888 兩座大辦公樓都為16層高，位于廣場東北側(cè)；小辦公樓由五座層高16層、18層、13層及11 層的塔樓組成。 大觀花園商務(wù)樓/大觀花園商務(wù)樓是一個純寫字樓項目，面積從4270平方米不等，參考價16000元/。 益龍萬象城 205400平方米 1400個住宅、公寓、寫字樓、購物中心為一體 南亞之門550000平方南亞之門項目

10、預(yù)計將于今年年底推出。共800多套房源，戶型面積在99-253之間，價格還 未確定。目前正在接受免費登記。 聯(lián)邦國際中心 700000平方米 9000871-8332222/335555聯(lián)邦國際中心正在建蓋售樓部 東方首座1601400平方米3802222寫字樓，高180多米，46層 國際康城26000平方米 海倫國際5358800平方米 33517（1:1.3配置320009986-156戶型，預(yù)計均價8000元/左右。 馬街摩爾城 3000000平方米 7000 星光大道330

11、000平方米 1:0.80871-4646666/4647777/ 潤城5000000平方米 1：1。機動車位： 36630個，非機動車： 76015個， 一期共： 5873個 奧宸財富廣場213414平方米 12800871-4607988 A棟1號樓為寫字樓，以5A級標準寫字樓設(shè)計，有兩層通高的獨立門廳，每層內(nèi)設(shè)置空中花 園，為員工提供更多的休息空間。建筑共17層，1-4層為商業(yè)，5-17層為寫字樓。 4 4、寫字樓市場價格走勢、寫字樓市場價格走勢 從昆明純寫字樓的市場平均售價水 平來看，2010年上半年昆明市平均 售價水平在7000元/月， 2010年 下半年

12、昆明市平均售價水平在9000 元/月，2011年上半年昆明市平均 售價為11000元/月，2011年下半 年昆明市平均售價水平為13300元/ /月，平均上漲率為18%。 4 4、寫字樓去化分析、寫字樓去化分析 2010年昆明寫字樓放量與消化率基 本持平，去化率高達90%左右，寫字 樓所剩無及；而2011年昆明寫字樓 雖價格緩慢平穩(wěn)上漲趨勢，但年去化 率明顯下降，2011年寫字樓去化率 只達到總放量的55%。 昆明寫字樓租金總述 近年來寫字樓租金呈現(xiàn)良性上漲趨勢 近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢 從昆明純寫字樓的市場平均租金水 平來看，2008年昆明市平均租金水 平在35.36元/月，2009年

13、昆明市 平均租金水平為37.97元/月，上 漲率為7.4%，2010年昆明市平均租 金水平為39.76元/月，上漲率為 8.3%，2011年昆明市平均租金水平 為45.59元/月，上漲率為9.3%. 5 5、寫字樓市場租金走勢、寫字樓市場租金走勢 昆明寫字樓租金總述 主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進 入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢. 高端寫字樓進入帶來租金兩級分化 從昆明寫字樓租金分布圖可以看出 目前寫字樓租金主要集中在30-50元/ 平方米之間； 其次可以看出80元/平米以上租金仍 占一定比例，主要為俊發(fā)中心、紅塔 大廈、順城雙塔新興寫字樓. 由此可以看出，高端寫字樓的進入 帶來租

14、金兩極化趨勢明顯. 6 6、寫字樓市場租金分布、寫字樓市場租金分布 昆明寫字樓出租率 近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯. 近年來寫字樓出租率上漲明顯，空置率低 從出租率來看，2008年市場出租率 平均水平在82.64%，2009年市場出 租率平均水平在86.64%，上漲率為 4.8%；2010年市場出租率平均水平 88.24%，2011年市場出租率平均水 平89.32%.而部分檔次較高的寫字樓 出租率在90%以上，甚至100%. 7 7、寫字樓市場租率、寫字樓市場租率 中心區(qū)：56%租金低于40元 / 從中心區(qū)租金結(jié)構(gòu)圖看 56%樓盤租金低于40元/平 米，其次40-50元占24%， 80

15、元/平方米以上占4%。 北市區(qū)：平均租金較高，50%樓盤 于50元 北市區(qū)寫字樓總量相對較 少，但整體租金偏高，主要 由于北市寫字樓發(fā)展相對緩 慢，新興寫字樓拉升整體租 金價格。 南市區(qū)：在用寫字樓較少， 檔次參差不齊 南市二手寫字樓量較少， 檔次參差不齊，隨著星都國 際總部基地、南亞風(fēng)情第一 城、中央金座、奧宸財富廣 場等寫字樓入市帶來新一輪 租金提升 不同區(qū)域下寫字樓租金分析 中心區(qū)租金穩(wěn)定，北市整體租金較高，南市區(qū)參差不齊. 8 8、各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘Ρ?、各區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘Ρ?9 9、未來寫字樓市場潛在供應(yīng)、未來寫字樓市場潛在供應(yīng) 宗數(shù)宗數(shù)編編 號號位位 置置交易時間交易時間 面積面積

16、規(guī)劃用途規(guī)劃用途容積率容積率 起價起價成交價成交價 （平方米）（平方米）總建筑面積總建筑面積（萬元）（萬元）（萬元）（萬元） 1 KC2009-07-1 （A1）昆明市官渡區(qū)廣 福路季官村、后 所村 1.21-2.15 41953.63商務(wù)金融用地1.9682229.11524165.1224165.12 2 KC2009-07-2 （A2）13535.19商務(wù)金融用地1.418949.2667206.57206.5 3 KC2009-46號 盤龍區(qū)聯(lián)盟街道 辦事處3528.3商務(wù)金融用地414113.23031.177100 4J2010-050-A2 昆明市五華區(qū)一 二一大街68號 1.2

17、5-2.15 19829.73商務(wù)金融用地479318.92 30668 52546 5J2010-050-A4133.09商務(wù)金融用地4532.36356 6J2010-049-3 經(jīng)開區(qū)洛羊街道 辦事處大沖片區(qū) 1.18-2.18 14976.85商務(wù)金融用地4.668893.514731.7614731.761 7 J2010-049-8-112478.62商務(wù)金融用地1.822461.5163943.83643943.8364 8J2010-049-8-27325.48商務(wù)金融用地1.18058.0282315.31852315.3185 9 J2010-054-A-2 西山區(qū)金碧街道

18、 辦事處河北社區(qū)21128.72商務(wù)金融用地6.63140083.4151301.97624531.184 10J2010-037-A1-1 西山區(qū)馬街街道 辦事處馬街社區(qū) 8691.03商務(wù)金融用地12.67110115.35 157250.25 8175.0513 11 J2010-037-A1-210419.4商務(wù)金融用地7.8782000.6789798.7769 12J2010-037-A1-36558.96商務(wù)金融用地7.2847749.2296108.9037 13J2010-037-A1-42131.64商務(wù)金融用地1.342856.39762006.1475 14J2010-

19、037-A33742.95商務(wù)金融用地1.515651.85453488.9774 15 J2010-066-A1 西山區(qū)福海街道 辦事處陸家社區(qū)56434.69商務(wù)金融用地4.4248312.64129789.5643011.446 16 KC2010-174-3 官渡區(qū)小板橋街 道辦事處 2.1-3.326174.81商業(yè)金融業(yè)用地 5130874.0558895889 17 KC2010-76-20 官渡區(qū)宏仁片區(qū) 2.14-3.16 5522.12商務(wù)金融5.630923.8721490.41490.4 18J2010-073-A4 西山區(qū)前衛(wèi)街道 辦事處擁護社區(qū) 3.25-4.25

20、4522.05商業(yè)金融業(yè)1.88139.694619.38264619.3826 19J2010-073-A619145.89商業(yè)金融業(yè)7.5143594.1819567.6519567.65 20J2010-074-A1 西山區(qū)前衛(wèi)街道 辦事處擁護社區(qū) 4.8-5.9 14221.3商業(yè)金融業(yè)5.1473097.4829620.05419620.0541 21J2010-074-A216296.4商業(yè)金融業(yè)5.2285067.20811022.69711022.697 22J2010-074-A312172.1商業(yè)金融業(yè)5.8571206.7858235.45198235.4519 23 J

21、2010-044-1 昆明滇池國家旅 游度假區(qū)大漁片 區(qū) 4.25-5.18 60755.45商務(wù)金融用地1.591133.17512722.19112722.191 24 KC2011-1 官渡區(qū)關(guān)上街道 辦事處雙鳳社區(qū) 5.10-6.2 7936.91商務(wù)金融用地323810.7371467146 25 J2009-077 官渡區(qū)小板橋街 道辦事處小板橋 社區(qū)居委會56763.73商務(wù)金融用地4227054.9233885.733885.7 26 SCT2011-2東白沙河片區(qū) 168.8C2-商業(yè)金融用地4675.26583.366583.36 27 SCT2011-12龍江片區(qū)164.

22、58C2-商業(yè)金融用地4658.326418.626418.62 28 KC2010-97 羊腸片區(qū)寶云社 區(qū)197.68 C2-商業(yè)金融業(yè)用 地4790.727709.527709.52 29 KC2010-98 羊腸片區(qū)寶云社 區(qū)140.65 C2-商業(yè)金融業(yè)用 地4562.65485.355485.35 30 J2010-050-6五華區(qū)北倉片區(qū) 5.24-6.22 16057.48商業(yè)金融業(yè)4.9980126.82517826.617826.6 31 J2010-025-A2 西山區(qū)福海街道 辦事處大壩社區(qū)52998.6商業(yè)金融業(yè)2.1111297.0669660.83169660.8

23、312 32 J2010-072-A2 西山區(qū)前衛(wèi)街道 辦事處擁護社區(qū) 3716.23商業(yè)金融業(yè)1.34831.0994845.94845.9 33 J2010-072-A446731.69商業(yè)金融業(yè)7.4345814.516098760987 34 J2010-072-A87040.71商業(yè)金融業(yè)6.545764.6159187.29187.2 35 J2010-072-A106073.73商業(yè)金融業(yè)3.521258.0557925.77925.7 36 J2010-072-A1112739.35商業(yè)金融業(yè)7.190449.38516625.716625.7 37 J2010-006-A1官

24、渡區(qū)南窯村30150.81商業(yè)金融業(yè)5.5165829.4648844.0848844.08 38 KC2009-58-1-2 官渡區(qū)六甲街道 辦事處環(huán)湖東路 南側(cè) 6.23-7.13 14887.89商務(wù)辦公2.435730.93610785.3910785.39 39 KC2009-58-1-4 官渡區(qū)六甲街道 辦事處環(huán)湖東路 南側(cè)14855.42商務(wù)辦公 2.435653.00810761.2410761.24 40 J2011-003-5昆明市盤龍區(qū)金 辰街道辦事處 7.19-8.17 15176.78商業(yè)金融業(yè)3.756154.08626026.1126026.11 41 J2011

25、-003-67828.39商業(yè)金融業(yè)14109597.4613418.8213418.82 42 J2011-020-2 盤龍區(qū)麻線營村7.28-8.26 5756.71商務(wù)金融用地6.4737245.9147793.287793.28 43呈政儲 2008077 呈貢新區(qū)物流 片區(qū) 8.11-9.9 7458.84商業(yè)金融業(yè)2.2416707.8022014.22014.2政府儲備 44 KC2010-95 昆明市五華區(qū) 普吉片區(qū) 8.22-9.16 56518.77 商業(yè)金融業(yè)用 地4.5254334.473815138151政府儲備 45 KCD2011-2 昆明滇池國家 旅游度假區(qū)金

26、河社區(qū) 8.29-9.22 13097商務(wù)金融用地22619414089.0514089.05 政府儲備城中 村改造項目 46 KCD2011-316816.04商務(wù)金融用地2.542040.118082.7418082.74 47 KCD2011-46720.67商務(wù)金融用地3.724866.4797227.367227.36 48 KC2011-78 盤龍區(qū)東華街 道辦事處 6527.17商務(wù)金融用地7.649606.49225649.825649.8 政府儲備 49 J2011-027-8 （D） 昆明滇池國家 旅游度假區(qū)海 埂街道管理處 太河社區(qū) 8.29-9.28 25927.89商

27、業(yè)金融業(yè)2.257041.35823489.5623489.56 度假區(qū)委托城 中村委托 50 J2011-027-9 （K2）3781.76商業(yè)金融業(yè)1.86807.1683424.683424.68 51 J2011-027-10 （J2）3916.85商業(yè)金融業(yè)1.45483.593551.523551.52 52 J2011-027-11 （F2）6208.1商業(yè)金融業(yè)1.911795.395623.245623.24 53 J2011-027-12 （E2）5814.11商業(yè)金融業(yè)2.112209.6315266.885266.88 54 KC200832 A1 昆明市東風(fēng)廣 場、白

28、塔片區(qū) 8.30-9.2846961.1商業(yè)金融業(yè)7328727.7211320 349680 政府儲備 55 KC200832 A29081.79商業(yè)金融業(yè)872654.3240860 56 J2008058 A1 官渡區(qū)關(guān)上街 道辦事處關(guān)上 社區(qū) 9.1-9.30 35383.52 商業(yè)金融業(yè)用 地4.4155687.4953335.3553335.35 官渡區(qū)城中村 改造 57 J2011-026-3盤龍區(qū)金辰街 道辦事處 2093商務(wù)金融用地17.7837213.542709.822709.82 盤龍區(qū)城中村 改造 58 J2011-026-45871商務(wù)金融用地0.714168.41

29、7603.037603.03 昆明2011年商業(yè)金融用地共成交78宗，合計2006畝，總建筑面積約403萬平方米，外加明 年年初開盤的寫字樓約100萬平方米，未來供應(yīng)量約在500萬平方米左右。潛在供應(yīng)量大。 59J2009-095-5 高新區(qū)梁家河 9.20-10.19 35606.16商業(yè)金融9.5 338258.52 33113.733113.7 60J2009-095-650152.49商業(yè)金融7.2 361097.93 46641.7946641.79 61KC2011-5-1 盤龍區(qū)聯(lián)盟街道 辦事處新發(fā)村 5309.05商業(yè)金融7.4739658.6048666.0528666.05

30、2 62KC2011-5-45560.98商業(yè)金融4.6826025.3868387.28788387.2878 63KC2011-5-5-29202.85商業(yè)金融7.39 68009.062 15033.72115033.721 64KC2011-5-5-34080.6商業(yè)金融1 4080.6 6133.46646133.4664 65J2011-007-A2 西山區(qū)棕樹營街 道辦事處 9.23-10.2415368.63商業(yè)金融6.5 99896.095 25239.7525239.75 66KCK2011-25 昆明市官渡區(qū)大 板橋街道辦事處 9.28-10.27 11412.39商業(yè)金

31、融業(yè)用地3 34237.17 1027.121027.12 67KCK2011-2635248商業(yè)金融業(yè)用地3 105744 3172.323172.32 68KCK2011-2772918.16商業(yè)金融業(yè)用地4 291672.64 6562.636562.63 69KCK2011-33 昆明市官渡區(qū)大 板橋街道辦事處 53996.67商業(yè)金融業(yè)用地2 107993.34 4859.74859.7 70KCK2011-414198.44商業(yè)金融業(yè)用地2 8396.88 377.86377.86 71KCK2011-429106.22商業(yè)金融業(yè)用地2 18212.44 819.56819.56

32、72KCK2011-514932.03商業(yè)金融業(yè)用地2 9864.06 443.88443.88 73KCK2011-529358.62商業(yè)金融業(yè)用地2 18717.24 842.28842.28 74KCK2011-5331149.12商業(yè)金融業(yè)用地2 62298.24 2803.422803.42 75KCK2011-5412817.85商業(yè)金融業(yè)用地2 25635.7 1153.611153.61 76KCK2011-5512218.78商業(yè)金融業(yè)用地2 24437.56 1099.691099.69 77KCK2011-596703.75商業(yè)金融業(yè)用地2 13407.5 603.346

33、03.34 78KC2009-58-2-2 官渡區(qū)六甲街道 辦事處環(huán)湖東路 南側(cè) 9.30-10.2815017.08商務(wù)辦公用地2.4 36040.992 11039.711039.7 小結(jié)小結(jié) 1、昆明寫字樓售價呈平穩(wěn)緩慢上漲趨勢； 2、昆明寫字租金呈上漲趨勢，從目前看，寫字樓出租率較高，出 租情況好； 3、今年寫字樓市場去化率只達到放量的55%，去化率與去年相比， 呈直線下降； 4、未來寫字樓供應(yīng)量較大，競爭激烈。 2 2、區(qū)位類似寫字樓、區(qū)位類似寫字樓 樓盤樓盤位置位置體量體量()開盤時間開盤時間銷售均價銷售均價面積（）面積（）備注備注工程進度工程進度 領(lǐng)域 時代 北京路延 長線和北

34、辰大道交 叉口 約250002010.611500260-1100 多數(shù)整層銷 售，部分以 90元的均價 進行出租 已交付 上海 東盟 商務(wù) 大廈 呈貢彩云 路與春融 街交叉口 10萬余 方 2011.10.161600090-1800 持有認籌卡， 開盤當天優(yōu) 惠2% 地上18層 欣都 龍城 北京路延 長線和北 辰大道交 叉口 約70000未集中開盤12000370-1500暫無優(yōu)惠封頂 西山 新城 西山區(qū)原 石材交易 市場 約30000未集中開盤11000350-1050暫無優(yōu)惠封頂 銀海 櫻花 語 暢園一期 旁 約300002011.81200090-1800優(yōu)惠3%封頂 紅星 國際 一

35、期 廣福路與 金廣路交 叉口 約280002011.712000 270 1020 精裝修已交付 與潤城區(qū)位 近似的寫字樓目 前售價在1.1- 1.5萬/之間， 這一銷售價格與 這些項目所在地 段的優(yōu)越性及其 工程進度息息相 關(guān)。另外，現(xiàn)有 市場寫字樓產(chǎn)品 同質(zhì)化嚴重，市 場競爭相對比較 激烈。還有部分 寫字樓以出租為 主。 一、寫字樓市場概述 二、寫字樓定價原則 三、寫字樓價格表 第一章 寫字樓產(chǎn)品定價 二、寫字樓定價原則二、寫字樓定價原則 1 1、采用市場比較法定價、采用市場比較法定價 比較內(nèi)容比較內(nèi)容權(quán)重權(quán)重 奧辰財富廣場奧辰財富廣場紅星國際紅星國際南亞風(fēng)情第一城南亞風(fēng)情第一城 擬合擬合

36、比較比較擬合擬合比較比較擬合擬合比較比較 程度程度系數(shù)系數(shù)程度程度系數(shù)系數(shù)程度程度系數(shù)系數(shù) 建筑規(guī)模10%1.10.111.10.1110.1 區(qū)域位置15%10.151.050.15750.90.135 內(nèi)部配套15%1.10.1651.050.15750.90.135 產(chǎn)品設(shè)計15%1.20.1810.150.90.135 工程進度14%0.60.0840.70.0980.80.112 寫字樓等級10%1.10.1110.110.1 科技用材8%1.050.0840.90.07210.08 升值潛力13%1.20.15610.131.10.143 合計100%/1.039/0.9750.94 1 1、經(jīng)過估價原則：建筑、經(jīng)過估價原則：建筑 規(guī)模、區(qū)域位置、內(nèi)部配規(guī)模、區(qū)域位置、內(nèi)部配 套、產(chǎn)品設(shè)計、套、產(chǎn)品設(shè)計、 工程進度、寫字樓等級、工程進度、寫字樓等級、 科技用材、升值潛力科技用材、升值潛力 2 2、考慮寫字樓的位置、考慮寫字樓的位置、 昭示性及交通便捷性等因昭示性及交通便捷性等因 素確