上海閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1 上海閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案上海閔行寧虹路招商項(xiàng)目定位初案 第一部分 項(xiàng)目研究與分析 項(xiàng)目情況分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 第1頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目名稱：麗華商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目類型：區(qū)域內(nèi)綜合商業(yè)廣 場(chǎng) 項(xiàng)目商業(yè)總體量：30922平方米 工程進(jìn)度：建筑體已經(jīng)基本完 工，內(nèi)部格局尚未劃分 開(kāi)發(fā)目標(biāo)：有自身商業(yè)特色； 良性運(yùn)營(yíng)，提升商業(yè)物業(yè)自身價(jià) 值；獲得較好的開(kāi)發(fā)收益 本案本案 第2頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目目前沒(méi)有較好的展示面， 項(xiàng)目周邊道路均被建筑物遮擋， 對(duì)招商不利； 進(jìn)入周邊的道路基本屬于快速 通道，不利于人流聚集； 目前本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)較為獨(dú)立， 且商業(yè)建筑陳舊單一，僅憑項(xiàng) 目一己之力

2、較難聚集商氣，并 對(duì)現(xiàn)有商業(yè)檔次進(jìn)行提升。 項(xiàng)目東側(cè)被愛(ài)博家具城嚴(yán)重遮擋 愛(ài)博菜市場(chǎng)嚴(yán)重影響項(xiàng)目未來(lái)檔次 項(xiàng)目西邊為大型社區(qū)愛(ài)博家園 可視性關(guān)系 第3頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)內(nèi)，虹橋交通 樞紐站核心的邊緣位置，大型社區(qū)愛(ài) 博家園內(nèi)；雖然距離虹橋交通樞紐站 僅2公里，但區(qū)域能夠給本項(xiàng)目帶來(lái)的 商業(yè)價(jià)值及人氣顯然較弱； 愛(ài)博家園為經(jīng)濟(jì)適用房，從而決定了 能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)的客戶群體消費(fèi)能力 較弱； 目前虹橋交通樞紐站內(nèi)即將建成的商 業(yè)項(xiàng)目已形成其獨(dú)有的商業(yè)形象及價(jià) 值，且距項(xiàng)目有一定距離，借勢(shì)有一 定難度； 隨著周邊商業(yè)項(xiàng)目的建成，未來(lái)區(qū)域 內(nèi)商業(yè)氛圍將有所增加，但競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 有所加?。?位置

3、及區(qū)域關(guān)系 第4頁(yè)/共41頁(yè) 與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)的距離 從下圖看，本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施僅愛(ài)博家具建材城，緊貼本項(xiàng)目的 東側(cè)； 未來(lái)大體量的購(gòu)物中心位于本項(xiàng)目的北面，距離本項(xiàng)目?jī)H一路之隔； 進(jìn)入本項(xiàng)目不完善的道路，使得本項(xiàng)目地理位置較為獨(dú)立，不利于項(xiàng)目 的發(fā)展 虹橋樞紐中心虹橋樞紐中心 良華購(gòu)物廣場(chǎng)良華購(gòu)物廣場(chǎng) 本案本案 愛(ài)博家具建材城愛(ài)博家具建材城 漢庭酒店漢庭酒店 金古源娛樂(lè)中心金古源娛樂(lè)中心 醫(yī)院醫(yī)院 學(xué)校學(xué)校 賓館賓館 第5頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目所處的公交站點(diǎn)名稱為愛(ài)博 家園，周邊公交線路較少，進(jìn)入 區(qū)域的公交線路僅華漕2路，其余 公交線路均要到華翔路，距離本 項(xiàng)目約1公里左右； 而軌道交通

4、均位于虹橋公交樞紐 站內(nèi)，軌交2號(hào)線虹橋火車站站于 今年7月1日開(kāi)站，而軌交十號(hào)線 將于今年10月份通車； 公共交通系統(tǒng) 虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐中虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐中 心心 磁 懸 浮 列磁 懸 浮 列 車車 L 2L 2 、 L10L10 城 際 高城 際 高 鐵鐵 華漕二路華漕二路 173 173、803803 古華線、莘紀(jì)線古華線、莘紀(jì)線 本案本案 第6頁(yè)/共41頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目研究與分析 項(xiàng)目情況分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 第7頁(yè)/共41頁(yè) 虹橋樞紐站概況 虹橋虹橋 樞紐樞紐 亞洲第一大亞洲第一大 型型 交通樞紐交通樞紐 聯(lián)動(dòng)京滬聯(lián)動(dòng)京滬 覆蓋長(zhǎng)三角覆蓋長(zhǎng)三角 鏈接港澳以鏈接港澳以 及日韓等亞

5、及日韓等亞 洲發(fā)達(dá)國(guó)家洲發(fā)達(dá)國(guó)家 空港、磁浮空港、磁浮 高鐵、軌道高鐵、軌道 交通及長(zhǎng)途交通及長(zhǎng)途 客運(yùn)等。客運(yùn)等。 第8頁(yè)/共41頁(yè) 規(guī)模的龐大、功能的齊全，前所未有 對(duì)外交通功能 內(nèi)外交通銜接功能 集中換乘功能 配套公共服務(wù)功能 面向全國(guó)，服務(wù)“長(zhǎng)三角”為目標(biāo)的 超大型、世界級(jí)交通樞紐 “軌、路、空”多種交通模式的高度集 結(jié) 軌高鐵、城際鐵、磁懸浮、地鐵 等各種軌道類交通 路公交、長(zhǎng)途、出租車、私家車等 各種路面交通 空虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，航空運(yùn)輸 亞洲最大綜合交通樞紐中轉(zhuǎn)換乘點(diǎn) 2015年，虹橋樞紐日均發(fā)送客流數(shù)預(yù)計(jì) 將超越30.0萬(wàn)人 2020年，虹橋樞紐日均發(fā)送客流數(shù)預(yù)計(jì) 將近50.0萬(wàn)人

6、 第9頁(yè)/共41頁(yè) 西交通廣場(chǎng)西交通廣場(chǎng) 高鐵車站高鐵車站 磁浮車站磁浮車站 東交通廣場(chǎng)東交通廣場(chǎng) 2 2號(hào)航站樓 號(hào)航站樓 鳥(niǎo)瞰圖 第10頁(yè)/共41頁(yè) 全立體交通帶來(lái)充沛的客源全立體交通帶來(lái)充沛的客源 20152015年年 預(yù)計(jì) 機(jī)場(chǎng)年發(fā)送旅 客 2300 萬(wàn) 20152015年年 預(yù)計(jì) 高鐵年發(fā)送旅 客 4700 萬(wàn) 20152015年年預(yù)計(jì) 地面交通年發(fā) 送旅客 5300 萬(wàn)20152015年年 預(yù)計(jì) 軌道交通年發(fā)送 旅客5200 萬(wàn) 20202020年年 預(yù)計(jì) 磁浮年發(fā)送旅 客 712 萬(wàn) 2020年，日均客流量預(yù)計(jì)將超過(guò)約 80萬(wàn)人次，來(lái)自京、滬、長(zhǎng)三角、 港澳臺(tái)地區(qū)以及日韓等亞洲發(fā)

7、達(dá)國(guó) 家的高端客流占絕對(duì)比例。 預(yù)計(jì)，2010年建成時(shí)日均客流量64 萬(wàn)人次。 第11頁(yè)/共41頁(yè) 虹橋綜交樞紐的各交通設(shè)施的開(kāi)通時(shí)間虹橋綜交樞紐的各交通設(shè)施的開(kāi)通時(shí)間 機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng) 西航站樓西航站樓 軌道交通軌道交通 2 2號(hào)線號(hào)線 高速巴士高速巴士 長(zhǎng)途客長(zhǎng)途客 車車 軌道交通軌道交通1010號(hào)線號(hào)線 軌道交通軌道交通5 5號(hào)線號(hào)線 1717號(hào)線號(hào)線 青浦線青浦線 磁浮磁浮( (暫定暫定) ) 高鐵高鐵京滬高鐵京滬高鐵 高鐵高鐵滬寧滬寧 城際線城際線 高鐵高鐵滬杭城際線滬杭城際線 20102010年年3 3月月2828日日 7 7月月1010月月20112011年年1010月月 2012 20

8、12年年5 5月月 20152015年年20202020年年 第12頁(yè)/共41頁(yè) 由于地理位置因素影響，目前區(qū)域周邊尚未形成傳統(tǒng)商業(yè)圈，而區(qū)域 目前主要商業(yè)以未來(lái)的良華購(gòu)物廣場(chǎng)和虹橋樞紐商圈內(nèi)的商業(yè)為主； 從目前區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看 ，由于周邊為大型的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，因 此整體商業(yè)發(fā)展緩慢，且商業(yè)檔次較低； 而距離本項(xiàng)目2公里之外的虹橋樞紐站商圈被明確定位為城市服務(wù)型商 圈，含商務(wù)辦公、金融商貿(mào)、商業(yè)等功能，未來(lái)發(fā)展前景看好； 周邊商業(yè)分布 良 華 購(gòu) 物 廣良 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng)場(chǎng) 本案本案 愛(ài)博家具建材愛(ài)博家具建材 城城 虹橋機(jī)場(chǎng)虹橋機(jī)場(chǎng) 樞樞 紐中紐中 心心 第13頁(yè)/共41頁(yè) 愛(ài)博家居建

9、材城概況 愛(ài)博建材城位于本項(xiàng)目東邊，由 一幢三層樓高的樓房組成，坐落 在愛(ài)博家園樓房中心位置，東鄰 申濱路、北靠寧虹路，四周為愛(ài) 博家園內(nèi)的住宅樓。 愛(ài)博建材城的地下一層以及地上 二層、三層均經(jīng)營(yíng)家具建材，其 租金為3元/平方米/月，目前二層 還剩余少數(shù)空置商鋪。由于愛(ài)博 家園目前入住率不高，故目前建 材城經(jīng)營(yíng)情況較為慘淡。 建材城地上一層為小區(qū)菜市場(chǎng)， 租金為6元/平方米/月，暫無(wú)空置 位置。 第14頁(yè)/共41頁(yè) 良華商業(yè)廣場(chǎng)概況 虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)，位于上海虹橋機(jī)場(chǎng)西 北側(cè)，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)仙霞西路以北，距離 本項(xiàng)目?jī)H一路之隔； 由上海良華置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)； 項(xiàng)目主要由商場(chǎng)和酒店構(gòu)成，定位是

10、作為 愛(ài)博家園住宅配套商業(yè)設(shè)施； 該項(xiàng)目沿申濱路分為東西兩個(gè)標(biāo)段，一共 有8棟建筑，除3號(hào)樓為10層的酒店外，其 余均為4到5層的商場(chǎng)建筑。申濱路東西兩 側(cè)由一段過(guò)街天橋連接，方便購(gòu)物者來(lái)往。 良華購(gòu)物廣場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng) 良 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 平 面 圖 一 良 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 平 面 圖 二 第15頁(yè)/共41頁(yè) 虹橋新港商業(yè)項(xiàng)目概況 虹橋新港商業(yè)項(xiàng)目位于虹橋綜合交通樞紐站內(nèi)，是區(qū)域內(nèi)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目； 項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體，依托航空、高速鐵 路、城際鐵路、磁浮、軌道交通等多種交通模式。 商業(yè)區(qū)域位于樞紐的中間區(qū)域，以一個(gè)“街區(qū)”的形式在兩側(cè)分布餐飲、 服務(wù)和零售各種業(yè)態(tài)的

11、各類商鋪； 整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)總體量在3.6萬(wàn)平方米，全部的商業(yè)設(shè)施將會(huì)在2010年下 半年全部開(kāi)業(yè)；目前該項(xiàng)目不對(duì)外招租。 第16頁(yè)/共41頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目研究與分析 項(xiàng)目情況分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 第17頁(yè)/共41頁(yè) 從區(qū)域的商業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，該 區(qū)域商業(yè)一直處于滯后狀態(tài)，周邊 居民日常生活所需設(shè)施嚴(yán)重匱乏； 項(xiàng)目周邊常住群體較多，但收入 和消費(fèi)水平不高，目前已經(jīng)呈現(xiàn)的 商業(yè)物業(yè)及小型社區(qū)商業(yè)均為低檔 商業(yè)，如菜市場(chǎng)、家居城等； 未來(lái)將出現(xiàn)的購(gòu)物中心總體量將 達(dá)8萬(wàn)方左右，輻射范圍廣，項(xiàng)目 將擬建商業(yè)和酒店，滿足不同年齡 層及不同需求的消費(fèi)者，勢(shì)必將成 為該區(qū)域的商業(yè)“領(lǐng)頭羊”，其目

12、 標(biāo)消費(fèi)群體與本項(xiàng)目有一定重合之 處； 此次將針對(duì)區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施做 進(jìn)一步的競(jìng)爭(zhēng)分析，以明確本項(xiàng)目 在市場(chǎng)中所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局 本本 案案 二期 愛(ài)博一期 三期 四期 申申 濱濱 路路 第18頁(yè)/共41頁(yè) 區(qū)域供應(yīng)量 時(shí)間階段項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)面積 （平方米） 開(kāi)業(yè)時(shí)間入住率租金 現(xiàn)有物業(yè) 愛(ài)博家具 建材城 20000(約)2009年80% 家具城： 3元/平方 米/天 菜市場(chǎng)： 6元/平方 米/天 未來(lái)物業(yè) 良華購(gòu)物 廣場(chǎng) 800002011年 在建中 虹橋新港36000 2010年7 月 不對(duì)外招 租 本項(xiàng)目所在的區(qū)域，目前現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)只有愛(ài)博家具建材城，由于其專 業(yè)性較強(qiáng)，故對(duì)本項(xiàng)

13、目并沒(méi)有太大的影響，可比性不強(qiáng)。而虹橋新港距 本項(xiàng)目有一定距離，其影響遠(yuǎn)不如距離本項(xiàng)目?jī)H一路之隔的良華購(gòu)物廣 場(chǎng)。所以，在未來(lái)，良華購(gòu)物廣場(chǎng)勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊。 第19頁(yè)/共41頁(yè) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局 競(jìng)爭(zhēng)程度弱一般強(qiáng) 對(duì)本項(xiàng)目的影響愛(ài)博家居建材城新港商業(yè)項(xiàng)目良華購(gòu)物廣場(chǎng) 程度甄別理由 專業(yè)建材市場(chǎng)， 檔次較低，可比 性不高 規(guī)模大，檔次較 高，與本項(xiàng)目有 一定距離，定位、 目標(biāo)群體與本項(xiàng) 目無(wú)較大可比性； 中高檔購(gòu)物中心， 輻射范圍較廣， 且商業(yè)業(yè)態(tài)種類 齊全豐富，適應(yīng) 群體廣泛； 就目前已知項(xiàng)目看，以上項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成比較大的威脅的就是良華購(gòu) 物廣場(chǎng)； 愛(ài)博家居城、新港商業(yè)項(xiàng)目雖然與本項(xiàng)

14、目同屬一個(gè)區(qū)域內(nèi)，但由于七莘 路的阻隔及體量檔次業(yè)態(tài)等原因，不能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目構(gòu)成直接威脅，并形成 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，他們的存在可能會(huì)分流項(xiàng)目部分主力客戶，但不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn) 營(yíng)造成較大的影響； 良華購(gòu)物廣場(chǎng)雖然距本項(xiàng)目較近，但從其目前的規(guī)劃來(lái)看，檔次定位中 高端，與本項(xiàng)目有一定的差距； 第20頁(yè)/共41頁(yè) 小結(jié)： 至2011年，本項(xiàng)目周邊的商業(yè)總建筑面積約17萬(wàn)平方米；購(gòu)物中心業(yè)態(tài) 占比達(dá)50%，專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)占比約25%，購(gòu)物中心將成為未來(lái)區(qū)域內(nèi)的主流 物業(yè)類型，綜合型消費(fèi)場(chǎng)所將更加受到消費(fèi)者的歡迎，而業(yè)態(tài)單一的商業(yè) 項(xiàng)目將最終被淘汰； 目前已知的商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅不是非常大，至2011年年底，

15、良華購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)群體進(jìn)行分流，可推斷，隨著區(qū)域 商業(yè)的發(fā)展，寧虹路商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈； 本項(xiàng)目體量相對(duì)較小，未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)不如其他購(gòu)物中心齊全，與其他大 體量的購(gòu)物中心“同場(chǎng)競(jìng)技”是較為困難的； 目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重匱乏，特別是以滿足周邊居民日常生活所需的 商業(yè)物業(yè)尤其稀少，而本項(xiàng)目若以某一種業(yè)態(tài)作為商業(yè)亮點(diǎn)尚屬空白，該 類商業(yè)業(yè)態(tài)存在比較大的發(fā)展空間。 第21頁(yè)/共41頁(yè) 第二部分 定位&建議 項(xiàng)目定位建議 租戶組合建議 第22頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目所處位置周邊是個(gè)大型的居住社區(qū)，常住群體能夠帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi) 需求； 距離項(xiàng)目約2公里左右的軌交二號(hào)線虹橋火車站

16、站點(diǎn)將于今年7月1日開(kāi) 站，二號(hào)線通車后能夠迅速擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍，使項(xiàng)目能夠獲得更為廣 泛的關(guān)注； 項(xiàng)目具有后進(jìn)優(yōu)勢(shì)，易與周邊商業(yè)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)； 項(xiàng)目頂層的露天設(shè)計(jì)新穎，能夠形成與眾不同的差異化特色； 項(xiàng)目西側(cè)為愛(ài)博二村，本項(xiàng)目所處的路段是居民出入的必經(jīng)之路，將對(duì) 商業(yè)消費(fèi)人流起到一定的攔截作用； 優(yōu)勢(shì)： 第23頁(yè)/共41頁(yè) 劣勢(shì)： 良華購(gòu)物廣場(chǎng)、新港商業(yè)項(xiàng)目等逐步面世，使得區(qū)域商業(yè)的檔次、品 牌、競(jìng)爭(zhēng)力等都將有“質(zhì)”的飛躍；而項(xiàng)目夾在愛(ài)博家俱建材城和菜市 場(chǎng)后面，將大大影響商業(yè)檔次； 項(xiàng)目雖與目前區(qū)域內(nèi)發(fā)展熱點(diǎn)“大虹橋商圈”距離較近，但由于大 量快速道路的阻隔使得項(xiàng)目很難共享到商圈的商

17、氣與龐大購(gòu)物人流； 項(xiàng)目的部分商業(yè)展示面被舊有建筑遮擋，沒(méi)有較好的展示面，對(duì)今后 招商不利； 進(jìn)出項(xiàng)目的道路過(guò)于狹窄，將影響項(xiàng)目日后的車流量動(dòng)線； 項(xiàng)目東面的寧虹路等路段屬于區(qū)域快速通道，不利于人流的聚集，也 不能形成較好的商氣； 周邊建筑物、城市環(huán)境較為陳舊，不上檔次，不利于形成良好的商業(yè) 氛圍； 第24頁(yè)/共41頁(yè) 機(jī)會(huì)： 經(jīng)濟(jì)環(huán)境大發(fā)展的良好趨勢(shì)，加快了城市商業(yè)的發(fā)展步伐，而本項(xiàng)目 所處區(qū)域周邊有著良好的商業(yè)規(guī)劃，這為本項(xiàng)目在內(nèi)的新興商業(yè)項(xiàng)目的 建設(shè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)； 隨著項(xiàng)目周邊交通條件的迅速發(fā)展，周邊交通系統(tǒng)將日趨完善，未來(lái) 能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)周邊其他相近區(qū)域的消費(fèi)群體； 作為較小體量

18、的購(gòu)物中，本項(xiàng)目易于形成具有特色的，并有著鮮明商 業(yè)主題的中小型購(gòu)物中心(大中型購(gòu)物中心由于體量龐大，偏向定位為 大而全的家庭休閑中心)； 開(kāi)發(fā)商有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以投資自行經(jīng)營(yíng)品牌代理； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式能夠賦予項(xiàng)目更加科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn) 略，易于獲得整體價(jià)值的提升； 第25頁(yè)/共41頁(yè) 威脅： 項(xiàng)目周邊的良華購(gòu)物廣場(chǎng)功能定位齊全，若本項(xiàng)目與他們的定位、業(yè)態(tài) 有重合之處，則他們將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)群體造成較為嚴(yán)重地分流； 由于項(xiàng)目周邊的虹橋樞紐站已經(jīng)形成固定的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)主題，他們 將吸引未來(lái)區(qū)域內(nèi)的商務(wù)群體及中高端消費(fèi)群體的關(guān)注，且商家們的入 駐品牌有一定知名度，本項(xiàng)目距之較遠(yuǎn)，

19、且無(wú)明顯的差異化環(huán)境特點(diǎn)， 難以吸引商務(wù)群體及中高端消費(fèi)群體的駐足； 由于項(xiàng)目并不位于大虹橋商圈的核心位置，因?yàn)檩^難吸引一些知名品牌 的入駐，招商難度較大。 第26頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目定位建議 都市休閑生活體驗(yàn)中心都市休閑生活體驗(yàn)中心 第27頁(yè)/共41頁(yè) 預(yù)計(jì)明年年中即將面世的良華購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目將影響整個(gè)區(qū)域的商業(yè)格局， 由于其體量大，業(yè)態(tài)豐富，將成為市場(chǎng)“領(lǐng)導(dǎo)者”，而本項(xiàng)目體量地理 位置較之沒(méi)有顯著優(yōu)勢(shì)，因此須要避開(kāi)其優(yōu)勢(shì)方可獲得成功； 根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求，我們認(rèn)為，如何持續(xù)良好運(yùn)營(yíng)，獲得市場(chǎng)口碑 是本項(xiàng)目需要考慮的重點(diǎn)，因此，作為市場(chǎng)的“跟隨者”，追求穩(wěn)定發(fā) 展，抓住主要消費(fèi)群體，是該定位的

20、主要目的。 項(xiàng)目定位建議 制定競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則 高價(jià)格的創(chuàng)造者 產(chǎn)品有不可復(fù)制性 借勢(shì)營(yíng)銷 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 改變競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者 跟隨者跟隨者 稀缺者稀缺者 第28頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目檔次定位建議 檔次定位 由于區(qū)域內(nèi)的大型住宅小區(qū)常住人口消費(fèi)水平較低，因?yàn)楸卷?xiàng)目應(yīng)迎合市 場(chǎng)需求； 項(xiàng)目周邊的良華購(gòu)物廣場(chǎng)從目前規(guī)劃來(lái)看，整體檔次中檔偏高，因此本項(xiàng) 目以避開(kāi)其定位，與其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)； 本項(xiàng)目定位檔次為中低檔，消費(fèi)價(jià)格不宜過(guò)高。 市場(chǎng)依據(jù) 現(xiàn)有常住群體收入有限，不足以支持中高端以上

21、檔次商業(yè)項(xiàng)目的存在(周邊 社區(qū)基本為經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)拆遷房)； 隨著大型購(gòu)物中心相繼面世，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目們的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入激烈化， 而本項(xiàng)目在不占優(yōu)勢(shì)的情況下，我們相信“價(jià)廉物美”的項(xiàng)目將最終獲得 消費(fèi)者的認(rèn)可。 第29頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目商業(yè)主題定位建議 主題定位 滿足主要消費(fèi)群體的日常購(gòu)物、餐飲社交需求及娛樂(lè)休閑需求，為項(xiàng)目 所在區(qū)域人群提供便利的都市生活配套。 市場(chǎng)依據(jù) 該商業(yè)主題適應(yīng)性廣泛，可以滿足家庭中不同年齡段、不同性別、不 同類型的消費(fèi)需求；通過(guò)前面的分析本項(xiàng)目所處的地理位置、周邊人 口等情況，我們認(rèn)為，就該定位而言，避免了市場(chǎng)細(xì)分支撐不足的問(wèn) 題； 引入品牌社區(qū)超市，充分吸引周邊群體

22、到訪，為零售百貨、餐飲娛樂(lè) 等吸引人氣，提高項(xiàng)目整體成功招商和經(jīng)營(yíng)安全系數(shù)； 從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)情況分析，目前餐飲娛樂(lè)設(shè)施缺乏，為項(xiàng)目打造餐飲 休閑場(chǎng)所創(chuàng)造了市場(chǎng)條件； 第30頁(yè)/共41頁(yè) 第二部分 定位&建議 項(xiàng)目定位建議 業(yè)態(tài)組合建議 第31頁(yè)/共41頁(yè) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議 餐飲元素 購(gòu)物元素 快餐、面包房、中小型特色餐飲等 折扣超市、服飾、小商品、配飾等 休閑元素茶坊、棋牌室、美容美發(fā)、足浴等 娛樂(lè)元素兒童中心、KTV娛樂(lè)中心等 第32頁(yè)/共41頁(yè) 地下一層業(yè)態(tài)布局建議 該層特色 作為年輕群體的聚集地； 充分利用下沉式廣場(chǎng)， 可擺放極限運(yùn)動(dòng)器械等， 還可擺放戶外桌椅、遮 陽(yáng)傘等供水吧、小型餐

23、飲使用； 可考慮的組合業(yè)態(tài)有： 服飾、格子鋪、外貿(mào)A貨 店、小吃等。 A 區(qū) B 區(qū) 特色小型 餐飲 特色休閑區(qū) 格子鋪、外 貿(mào)服飾等 第33頁(yè)/共41頁(yè) 該層特色 折扣社區(qū)超市入駐，滿足區(qū)域人口日常生活所需； 沿街位置可引入些服飾折扣店、快餐店，吸引社區(qū)常住群體頻繁 到達(dá)。 美容美發(fā)、服飾 折扣店 折扣超市 餐飲 服飾百貨 地上一層業(yè)態(tài)布局建議 第34頁(yè)/共41頁(yè) 地上二層業(yè)態(tài)布局建議 A 區(qū) B 區(qū) 中型傳統(tǒng)餐飲店 、美食城 棋牌室、茶 坊 該層特色 特色餐飲、美食城將成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)； 棋牌室、茶坊、兒童休憩中心可滿足不同人群的消費(fèi)需求； 第35頁(yè)/共41頁(yè) 地上三層業(yè)態(tài)布局建議 A 區(qū) B 區(qū) 臺(tái)球房、保齡球館 KTV娛樂(lè)中心 該層特色 設(shè)置臺(tái)球館、KTV娛樂(lè)中心能夠增加晚間人氣； 第36頁(yè)/共41頁(yè) 地上四層業(yè)態(tài)布局建議 網(wǎng)吧 該層特色 將網(wǎng)吧放置在四樓，可通過(guò)電梯直達(dá)； 填補(bǔ)區(qū)域該設(shè)施的市場(chǎng)空白。 第37頁(yè)/共41頁(yè) 優(yōu)勢(shì)： 打造餐飲、娛樂(lè)休閑