新湖集團(tuán)哈爾濱利民開發(fā)區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱2、承辦單位概況3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)4、項(xiàng)目提出的理由與過程二、項(xiàng)目概況、地理位置、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)、主要建設(shè)條件、項(xiàng)目投入總資金及效益情況、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、結(jié)論與建議第二章 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查二、 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)三、 價(jià)格預(yù)測(cè)四、 競(jìng)爭(zhēng)力分析五、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析第三章 開 發(fā) 方 案一、 開發(fā)方案說明二、 項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)參數(shù)三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)四、 項(xiàng)目開發(fā)與設(shè)計(jì)構(gòu)思五、 市政配套設(shè)施第四章 項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度一、建設(shè)工期二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排附項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）第五章 投 資 估 算一、投資估算依據(jù)二、前期工程費(fèi)用估算

2、三、建安投資估算四、市政工程配套估算五、間接費(fèi)用估算六、投資估算匯總表第六章 融 資 方 案 一、資金來源及使用計(jì)劃二、還貸方式及時(shí)間附表6-1之還貸計(jì)劃表第七章 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、財(cái)務(wù)價(jià)格2、計(jì)算期界定3、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益設(shè)定二、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）三、成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用估算表）四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)系列指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2、投資回收期3、資本金收益率4、投資利潤(rùn)率5、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率六、不確定性分析1、敏感性分析（編制敏感性分析表）2、盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第八章 社 會(huì) 評(píng) 價(jià) 一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)

3、的影響分析二、項(xiàng)目與所在地互適性分析三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論第九章 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析一、市場(chǎng)面風(fēng)險(xiǎn)二、經(jīng)濟(jì)面風(fēng)險(xiǎn)第十章 研 究 結(jié) 論 與 建 議一、方案優(yōu)缺點(diǎn)描述1、優(yōu)點(diǎn)2、主要問題二、結(jié)論與建議第十一章 附圖、附表、附件一、附圖1、 呼蘭新城總體規(guī)劃圖2、 項(xiàng)目位置示意圖二、附表、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）、投資估算表（1）前期工程費(fèi)用估算表（2）建筑安裝工程費(fèi)用估算表（3）市政配套費(fèi)用估算表（4）直接投資額估算表（5）項(xiàng)目間接費(fèi)用估算表（6）項(xiàng)目總投資匯總表（7）項(xiàng)目投資收益估算簡(jiǎn)表（樓面價(jià)格）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（1）銷售收入及綜合稅金估算表（2）總成本費(fèi)用估算表（3）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（4

4、）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值估算表（5）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率估算表（6）項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)敏感因素分析表三、附件1、 關(guān)于哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)區(qū)的批復(fù)2、 關(guān)于哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)3、 項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼4、 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)文件5、 項(xiàng)目宗地地形圖及國(guó)有土地使用權(quán)證第一章 總 論一、項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目暫定名稱為新湖集團(tuán)哈爾濱利民開發(fā)區(qū)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱新湖項(xiàng)目或本項(xiàng)目，下同）。2、 承辦單位概況本項(xiàng)目的承辦單位暨項(xiàng)目法人哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)由上海子江投資發(fā)展與寧波嘉源實(shí)業(yè)發(fā)展共同出資組建，其終極控股主體為浙江新湖集團(tuán)股份。上海子江投資發(fā)展成立于2000年1月，注冊(cè)資本為6600萬元人民幣

5、，由浙江新湖集團(tuán)間接控股。公司經(jīng)營(yíng)范圍涉及實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、信息咨詢、電子商務(wù)、企業(yè)管理服務(wù)、國(guó)內(nèi)商業(yè)貿(mào)易等。寧波嘉源實(shí)業(yè)發(fā)展是“浙江創(chuàng)業(yè)”（600840）的第一大股東，持有其21.86%股份。浙江新湖集團(tuán)股份對(duì)寧波嘉源實(shí)業(yè)絕對(duì)控股（持股比例為99%）。浙江新湖集團(tuán)股份是一家按現(xiàn)代企業(yè)制度組建的股份制企業(yè)，公司于1994年在杭州成立，注冊(cè)資本1億元人民幣，企業(yè)信用等級(jí)連續(xù)六年AAA。公司經(jīng)營(yíng)范圍涉及到能源交通、房地產(chǎn)、海洋資源、新型材料、信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)等投資開發(fā)領(lǐng)域。經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)區(qū)域不斷拓展，公司實(shí)力不斷壯大，特別在資本市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、城市房地產(chǎn)開發(fā)方面取得了突出的

6、成績(jī)，總資產(chǎn)約50億元人民幣。新湖集團(tuán)通過資本運(yùn)作，相繼參、控股了“浙江安平創(chuàng)業(yè)投資股份”（簡(jiǎn)稱浙江創(chuàng)業(yè) 600840）、“中寶科控投資股份” （簡(jiǎn)稱中寶股份600208）兩家上市公司，集團(tuán)公司資本實(shí)力雄厚。房地產(chǎn)業(yè)逐步成為新湖發(fā)展的主業(yè)。自1995年涉足城市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域以來，新湖集團(tuán)麾下已有近20家房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)項(xiàng)目20多個(gè)，開發(fā)總量超過400萬平方米，區(qū)域涉及浙江、安徽、山東、上海、江蘇、遼寧等七個(gè)省市?！靶潞慨a(chǎn)”秉承“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神”的理念，致力于打造適合區(qū)域習(xí)性的理想家園，營(yíng)造物質(zhì)和精神生活的美好空間。其最大特色就是注重利用自然的、地理的、社會(huì)的大環(huán)境資源，使

7、小區(qū)與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，塑造陽光普照、空氣清新、綠地靜美的生態(tài)環(huán)境和富有人文內(nèi)涵的體現(xiàn)歷史傳統(tǒng)與時(shí)代精神結(jié)合的審美文化、休閑文化、養(yǎng)生文化、地域文化和社會(huì)文化，體現(xiàn)建筑的個(gè)性和地域性，體現(xiàn)產(chǎn)品與居住者的高度和諧，讓開發(fā)的物業(yè)體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的終身關(guān)懷?！皹I(yè)精于勤”，憑借多年一貫的專業(yè)精神，新湖集團(tuán)在地產(chǎn)界已樹立起良好的企業(yè)形象?！靶潞慨a(chǎn)”的品牌正在所涉足地區(qū)乃至全國(guó)迅速崛起。 2003年3月5日，新湖集團(tuán)以上海新湖房地產(chǎn)開發(fā)的名義2090萬元拍得世界首列商業(yè)運(yùn)營(yíng)磁浮列車2年的冠名權(quán)，新湖以在上海開發(fā)的一個(gè)樓盤名稱將這列列車命名為“新湖明珠城”?？傮w來講，新湖集團(tuán)開發(fā)房產(chǎn)主要有五大優(yōu)勢(shì)：一是機(jī)制優(yōu)勢(shì)，

8、嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范，企業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰。責(zé)權(quán)利到位，形成了靈活的運(yùn)行機(jī)制；二是資金優(yōu)勢(shì)，不僅有雄厚的資金實(shí)力，而且具有較為豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；三是人才優(yōu)勢(shì)，新湖集團(tuán)從省市級(jí)黨政機(jī)關(guān)、企業(yè)界、大專院校、科研機(jī)構(gòu)等集聚了各類人才，不斷適應(yīng)公司各方面發(fā)展的需要；四是規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新湖投資項(xiàng)目規(guī)模大、分布范圍廣、建設(shè)周期組合合理，使公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展有很大的調(diào)節(jié)功能和回旋余地；五是運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過多年的實(shí)踐，公司在城市房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷和投資融資各方面積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)對(duì)本項(xiàng)目編制的可行性研究報(bào)告主要依據(jù)以下方面：（）關(guān)于哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)區(qū)的批復(fù)（）關(guān)于哈爾濱新湖房

9、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)（）本項(xiàng)目國(guó)有土地使用證及建設(shè)項(xiàng)目選址意見書（）哈爾濱利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃（）其它國(guó)家關(guān)于投資、開發(fā)、建設(shè)等方面的政策、法規(guī)（）哈爾濱市統(tǒng)計(jì)年鑒（年）、本項(xiàng)目提出的理由與過程（） 開發(fā)建設(shè)新湖項(xiàng)目是為了投資高檔居住社區(qū)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)建設(shè)。城鎮(zhèn)建設(shè)是我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和必然選擇，對(duì)于打破我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)差別，促進(jìn)城市化與工業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展、在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地、勞動(dòng)力、資金等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、減輕現(xiàn)有大城市的壓力以及刺激消費(fèi)市場(chǎng)、拉動(dòng)內(nèi)需有著不可估量的重要意義。黨的十五屆三中全會(huì)明確指出，“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”，要求各級(jí)政府把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為富國(guó)強(qiáng)國(guó)、發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大戰(zhàn)

10、略付諸實(shí)施。同時(shí)，建設(shè)中小城鎮(zhèn)是我國(guó)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的必然選擇。大城市在自然環(huán)境日益惡化的同時(shí)，也在深深地影響著城區(qū)居民的健康。全國(guó)有80%的城市人口生活在空氣已被嚴(yán)重污染的大城市的房間內(nèi)，有45%的大城市居民喝不到符合標(biāo)準(zhǔn)的飲用水。在我國(guó)，大城市人口激增，資源短缺、環(huán)境污染、交通擁擠、居住緊張的問題非常突出，城市的居民渴望改善居住條件和生存環(huán)境，遠(yuǎn)離污染、回歸自然。目前，全國(guó)45%的大城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)明顯加快，北京、上海、廣州、重慶、成都等城市住宅郊區(qū)化水平走在全國(guó)前列。作為我國(guó)東北地區(qū)最大的中心城市哈爾濱的住宅郊區(qū)化發(fā)展面臨巨大的機(jī)遇和空間，新湖集團(tuán)選擇在哈市北部新城區(qū)發(fā)展規(guī)模住宅項(xiàng)目

11、恰好順應(yīng)了這一發(fā)展趨勢(shì)。（）開發(fā)建設(shè)新湖項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)哈爾濱松花江兩岸繁榮的需要。我國(guó)臨水大城市幾乎都是兩岸繁榮的發(fā)展格局，如上海的浦東浦西、南京的江南江北、廣州的珠江經(jīng)濟(jì)圈、重慶的兩江經(jīng)濟(jì)帶等等。哈爾濱是目前全國(guó)十大城市之一，又是東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心城市。但長(zhǎng)期以來，由于松花江北岸的防洪、交通等問題未得到徹底解決，江北的開發(fā)一直沒有形成規(guī)模，嚴(yán)重阻礙了哈爾濱市向國(guó)際化大都市發(fā)展的步伐，沒能實(shí)現(xiàn)“臨水城市，兩岸發(fā)展”的設(shè)想。近來，為了改變這種狀況，省市政府明確地提出“控制江南，開發(fā)江北，兩岸繁榮，再造一個(gè)哈爾濱”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，并在江北相繼成立了“松北新區(qū)開發(fā)區(qū)”、“哈爾濱利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（暨東北

12、亞經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作區(qū)）”。省市政府為加速江北開發(fā)，已決定將政府辦公區(qū)整體遷往江北，并決定于近期投資修建連通江北的“松花江過江隧道”、“城市四環(huán)路”、“環(huán)城高速公路”、“科技會(huì)館”、“會(huì)展中心”等改善江北交通狀況和城市品位的大項(xiàng)目。哈爾濱市政府開發(fā)江北的戰(zhàn)略思想為新湖集團(tuán)投資建設(shè)利民開發(fā)區(qū)項(xiàng)目提供了良好的契機(jī)。為此，哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)積極參與哈爾濱江北的開發(fā)建設(shè)，并提出在利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)高檔綜合服務(wù)社區(qū)的設(shè)想。開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目是啟動(dòng)高檔綜合服務(wù)社區(qū)的第一步，是配合哈爾濱市大規(guī)模開發(fā)江北的輻射性項(xiàng)目。通過新型現(xiàn)代化社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，在江北形成人流、物質(zhì)流、信息流和住宅經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，這必將會(huì)帶動(dòng)江北的

13、整體發(fā)展，從而促進(jìn)松花江兩岸繁榮，為哈爾濱城市建設(shè)作出貢獻(xiàn)。（）開發(fā)建設(shè)新湖項(xiàng)目能發(fā)展和創(chuàng)新哈爾濱城市住宅市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)品多元化。隨著哈爾濱市城市住宅業(yè)的發(fā)展，房屋消費(fèi)者從買住房到買居住面積，從買戶型到買環(huán)境，從買物業(yè)管理到買生活品質(zhì)，經(jīng)歷了一次又一次的“居住革命”，追求遠(yuǎn)離城市喧囂，回歸大自然正在成為居住時(shí)尚。新湖項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)正是綜合現(xiàn)代住宅的最新需求和未來發(fā)展趨勢(shì)，打破了哈爾濱市場(chǎng)上普通公寓產(chǎn)品一統(tǒng)天下的格局，彌補(bǔ)了高檔物業(yè)中別墅產(chǎn)品的空白。社區(qū)以獨(dú)立別墅為主，融匯現(xiàn)代國(guó)際流行的建筑風(fēng)格和當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，滿足哈市乃至周邊城市高階層人士的居住需求，打造全新的生活方式。（）開發(fā)建設(shè)新湖項(xiàng)目是緩解

14、哈爾濱城鄉(xiāng)就業(yè)壓力的需要。新湖項(xiàng)目位于哈爾濱城鄉(xiāng)結(jié)合部，輻射范圍較大。按照項(xiàng)目的總體規(guī)劃，項(xiàng)目總占地達(dá)3300多畝，其中一期將建造440棟獨(dú)立別墅。如此龐大的社區(qū)，同樣需要一個(gè)龐大的社會(huì)化服務(wù)體系做支撐，需要各個(gè)行業(yè)、各種類型的勞動(dòng)力在此就業(yè)。新湖項(xiàng)目是一處生態(tài)化、現(xiàn)代化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)，因此需要引進(jìn)方方面面的人才，如高新技術(shù)人才、物業(yè)管理人才等。同時(shí)新湖項(xiàng)目擁有龐大的配套設(shè)施和公共設(shè)施及商業(yè)設(shè)施系統(tǒng)，需要引進(jìn)眾多經(jīng)營(yíng)、服務(wù)人員，社區(qū)的周邊分布著一些無序的村鎮(zhèn)，開發(fā)建設(shè)新湖項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)促進(jìn)周邊農(nóng)村的迅速分化，轉(zhuǎn)變農(nóng)民的身份，引導(dǎo)大多數(shù)農(nóng)民向第二、第三產(chǎn)業(yè)分流，從而進(jìn)入新湖項(xiàng)目的基礎(chǔ)性服務(wù)系

15、統(tǒng)。所有這些都為周邊城鄉(xiāng)剩余、閑散勞動(dòng)力提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃估算，本項(xiàng)目約需技術(shù)、管理人才600人左右；可以解決城市就業(yè)人員10001500人左右；解決村鎮(zhèn)就業(yè)人員20002500人左右。而且，本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目外圍還將形成一個(gè)由餐飲、生活服務(wù)、建材、裝飾裝潢、旅游、娛樂等構(gòu)成的社會(huì)就業(yè)體系，其就業(yè)人數(shù)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過社區(qū)內(nèi)的就業(yè)人數(shù)?？梢钥闯觯卷?xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將極大地緩解哈爾濱城鄉(xiāng)就業(yè)壓力，其社會(huì)效益非常顯著。二、項(xiàng)目概況1、地理位置本項(xiàng)目位于呼蘭縣與哈爾濱市道外區(qū)的縣市交接處，位于利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的最南端，緊臨市區(qū)道外區(qū)松北鎮(zhèn)，距離市區(qū)松花江公路大橋約10公里。項(xiàng)目四至狀況：

16、東哈爾濱市道外區(qū)境地，目前是田地，預(yù)計(jì)后期為建設(shè)用地。南隔鐵路與哈爾濱道外區(qū)相連，道外區(qū)境內(nèi)多為田地和荒地，預(yù)計(jì)后期為建設(shè)用地。西緊鄰哈黑公路，路西為本項(xiàng)目二期用地。北緊鄰恒星外國(guó)語學(xué)院，緊靠城市四環(huán)路， 該道路目前正在施工中。項(xiàng)目所在的利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于未來哈爾濱規(guī)劃新城，呼蘭縣的行政辦公區(qū)將整體遷入開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)還將逐漸形成“哈市大學(xué)城”?，F(xiàn)已初步建成的學(xué)校有哈師大、恒星外國(guó)語學(xué)校、黑龍江廣廈學(xué)院等，另外在建學(xué)校有哈工大職業(yè)技術(shù)學(xué)校、黑龍江農(nóng)墾學(xué)院、哈爾濱警官學(xué)校等。項(xiàng)目區(qū)域大環(huán)境形勢(shì)喜人，但目前周邊小環(huán)境尚處建設(shè)和規(guī)劃中，相應(yīng)的生活配套設(shè)施待完善。2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目總規(guī)?？?/p>

17、用地約3300畝，共分三期。其中一期約1065畝、二期約1200畝、三期約1050畝。項(xiàng)目一期規(guī)模占地約畝，總建筑面積約17萬平方米，計(jì)劃建造440幢別墅，平均每幢別墅占地.畝。建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目總體計(jì)劃用年時(shí)間建成投產(chǎn)，分三期完成投資近20個(gè)億，建成哈市知名高尚的國(guó)際社區(qū)。景觀塑造上聘請(qǐng)美國(guó)總統(tǒng)府常年景觀顧問EDA公司做景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，吸納國(guó)外及國(guó)內(nèi)南方沿海發(fā)達(dá)城市先進(jìn)理念，將迷你高爾夫場(chǎng)景環(huán)繞于別墅周圍，每幢別墅配備相當(dāng)于建筑面積兩倍的私家花園，以此打造景觀房產(chǎn)。3、 主要建設(shè)條件土地資源哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)已于2003年初取得利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)近3300畝土地使用權(quán)，土地儲(chǔ)備較多，為項(xiàng)目可持續(xù)

18、發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 資金新湖集團(tuán)擁有雄厚的資金實(shí)力，總資產(chǎn)近50億元人民幣，控股兩家上市公司，在資本運(yùn)作方面具有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。人力及專業(yè)資源新湖集團(tuán)不斷從省市級(jí)黨政機(jī)關(guān)、企業(yè)界、大專院校、科研機(jī)構(gòu)等聚集各類人才，加上專業(yè)的房產(chǎn)代理公司協(xié)助，具備充足的人力和專業(yè)資源。其他哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)與哈爾濱市、呼蘭縣、利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)各級(jí)政府有著良好的合作關(guān)系。4、 項(xiàng)目投入總資金及效益情況經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目一期總投資約.億元，其中建安費(fèi)用約.億元，土地成本約萬元。項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷售后，預(yù)計(jì)銷售收入.億元，稅后銷售收入約.億元。項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)約萬元，投資回報(bào)率超過。三、結(jié)論與建議研究認(rèn)為，投資本項(xiàng)目具有良好的社

19、會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行，建議早日實(shí)施。我們同時(shí)建議，分期開發(fā)為后續(xù)保留調(diào)整空間、加強(qiáng)營(yíng)銷推廣盡可能推進(jìn)銷售進(jìn)度，以此降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，完成投資目標(biāo)。第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、市場(chǎng)簡(jiǎn)述哈爾濱的城市住宅業(yè)市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最活躍的住宅業(yè)市場(chǎng)之一，是東北地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，由于近幾年來哈爾濱市積極推行和深化住房改革，不斷改善和治理城市環(huán)境，城市住宅業(yè)得到了較好的發(fā)展，商品房市場(chǎng)空前繁榮，城市居民的居住、消費(fèi)觀念正在緊貼時(shí)代的脈搏轉(zhuǎn)變。“九五”期間哈爾濱市的城市住宅業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)不斷飆升，開發(fā)面積平均每年以7.3%的速度增長(zhǎng)；同期住宅商品房銷售也呈現(xiàn)出迅速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城市住宅業(yè)

20、正在成為哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是與北京、上海、沈陽、大連、成都、廣州、深圳等城市的住宅業(yè)市場(chǎng)比較，哈爾濱市城市住宅業(yè)還有很大差距。上述城市的住宅業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)從買價(jià)格、買面積、買位置、買戶型發(fā)展到買環(huán)境、買生活品位、買文化內(nèi)涵。而且城市住宅業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不斷向縱深發(fā)展，地理位置、功能配套、建筑質(zhì)量等一度主宰住宅銷售的基礎(chǔ)要素，在競(jìng)爭(zhēng)中的影響日益縮小，不斷弱化。而品牌、文化、開發(fā)理念、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、生活環(huán)境等軟性因素已經(jīng)成為住宅市場(chǎng)的主要消費(fèi)導(dǎo)向，尤其是城市住宅已經(jīng)呈現(xiàn)出日益強(qiáng)勁的郊區(qū)化態(tài)勢(shì)。而哈爾濱的城市住宅業(yè)市場(chǎng)仍然在買位置、買面積、買戶型之間徘徊。這并不是哈爾濱的住宅消費(fèi)水

21、平不高，相反，哈爾濱的總體住宅消費(fèi)水平同樣位居全國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的前列。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年的有關(guān)資料表明，哈爾濱市的綜合消費(fèi)實(shí)力在全國(guó)省會(huì)城市中名列第三位（不含直轄市），僅次于廣州和成都。所以哈爾濱城市住宅業(yè)的發(fā)展是缺乏市場(chǎng)引導(dǎo)和對(duì)外的交流，尤其是缺乏具有示范意義的精品項(xiàng)目的帶動(dòng)。所以，在現(xiàn)今市場(chǎng)，急需規(guī)模性的高品質(zhì)項(xiàng)目為市場(chǎng)“洗牌”，注入新的活力，提升居住理念。、相關(guān)市場(chǎng)現(xiàn)狀因本項(xiàng)目為別墅項(xiàng)目，客源和市區(qū)高總價(jià)公寓的客源重疊，所以下面主要分析市區(qū)的高價(jià)位樓盤板塊（主要有中央大街區(qū)域、兒童公園區(qū)域、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域）和本項(xiàng)目所在的呼蘭縣區(qū)域。（） 中央大街區(qū)域產(chǎn)品：高層為主。價(jià)格：350

22、05500元/M2分析：n 中央大街是哈爾濱市的一類商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛濃郁，成為哈爾濱的一個(gè)旅游休閑購物點(diǎn)。n 臨近松花江，造就了一批濱江豪宅。n 舊城改造為本區(qū)域開發(fā)的主要形式。n 在售項(xiàng)目多為現(xiàn)房。n 近距高競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，經(jīng)過近兩年的銷售，銷售率基本在60%左右。n 因土地資源緊張，本區(qū)域個(gè)案開發(fā)量將減少。代表個(gè)案：太陽居、聚豪天下、龍電花園、馬迭爾大廈、昌運(yùn)大廈等。（） 兒童公園區(qū)域產(chǎn)品：高層為主。價(jià)格：33004800元/M2分析： 該區(qū)域位于一環(huán)內(nèi)，是市中心地段。 交通路網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，道路通達(dá)率高。 各類文化、休閑、娛樂設(shè)施齊全，生活便民設(shè)施非常便利。 在售項(xiàng)目多為現(xiàn)房，經(jīng)過近34年的銷

23、售，銷售率基本在80%以上，部分樓盤已全部售罄。 受土地限制，未來推案會(huì)非常少。代表個(gè)案：龍電花園、恒運(yùn)花園、東方中山花園等。（） 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域產(chǎn)品：高層為主。價(jià)格：30004500元/M2。分析：n 該開發(fā)區(qū)屬于哈爾濱開發(fā)區(qū)中的南崗集中區(qū)，規(guī)劃面積6.6Km2。n 屬于現(xiàn)代風(fēng)格的新景區(qū)，新建住宅項(xiàng)目較多。n 高新技術(shù)項(xiàng)目主要為孵化，和企業(yè)研發(fā)基地、金融保險(xiǎn)、餐飲、旅游、文化、休閑、娛樂等。n 近年來，該區(qū)域新建項(xiàng)目較集中，整體推案量大。n 視銷售同期長(zhǎng)短，銷售率基本在60%以上，部分銷售時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目達(dá)到80%以上。n 因區(qū)域內(nèi)尚有部分可開發(fā)土地，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有少許個(gè)案推出，但受早期現(xiàn)房沖

24、擊，價(jià)格保持平穩(wěn)。代表個(gè)案：世紀(jì)廣場(chǎng)、香榭麗苑、金源花園、鴻祥名苑等。（） 呼蘭縣區(qū)域呼蘭縣位于哈爾濱市北部，全縣總?cè)丝诩s68萬，非農(nóng)業(yè)人口15萬。行政中心呼蘭鎮(zhèn)距市區(qū)約35Km。目前開發(fā)項(xiàng)目主要分布于呼蘭鎮(zhèn)中心和利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 呼蘭鎮(zhèn)市場(chǎng)呼蘭鎮(zhèn)是呼蘭縣的行政、商業(yè)中心，已有近300年的歷史。目前在售項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)（福潤(rùn)嘉苑、裕興園小區(qū)），個(gè)案規(guī)模均較小，品質(zhì)不高，配套也不完善；價(jià)格較低，針對(duì)客源為鎮(zhèn)內(nèi)客源。由此可見，呼蘭鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)尚處發(fā)展初期，屬于小規(guī)模市場(chǎng)，受新行政中心向利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)搬遷的影響，呼蘭鎮(zhèn)的市場(chǎng)發(fā)展將緩慢進(jìn)行，整體影響力較低。 利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于呼蘭

25、縣南部，緊臨哈爾濱市區(qū)。十余年來該區(qū)域皆為農(nóng)田莊地，通過十余年的開發(fā)建設(shè)，如今已有較多知名企業(yè)入駐建廠置業(yè)，加之呼蘭縣的行政辦公新址座落于利民開發(fā)區(qū)內(nèi)，至?xí)r，利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為下一階段房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，潛力較大，已有近十余家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。目前在售項(xiàng)目?jī)H有志華商城，該項(xiàng)目總建筑面積8.2萬平方米，其中含4.3萬平方米的商住樓；1.56萬平方米的多層住宅樓；0.85萬平方米的高層電梯住宅樓和2.5萬平方米的購物中心?？梢钥隙?，利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)蓬勃發(fā)展，并隨開發(fā)區(qū)內(nèi)的各大企業(yè)、學(xué)校、行政區(qū)的建設(shè)和投入使用而蒸蒸日上，前景非常可觀。二、 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)1、 近期哈爾濱住

26、宅市場(chǎng)供需量分析1998年：各類商品房建設(shè)面積為556萬平方米；各類商品房銷售面積為161萬平方米，銷售額為26.9億元。1999年：各類商品房建設(shè)面積為552萬平方米；各類商品房銷售面積為163萬平方米，銷售額為31.5億元。2000年：房地產(chǎn)增加值達(dá)到45.57億元，比上年同期增長(zhǎng)24.3%；商品房住宅銷售面積為175萬平方米，其中個(gè)人購買商品房住宅面積達(dá)到158萬平方米，銷售額為30.6億元（占商品房銷售額的90.2%）。2001年：商品住宅竣工面積565萬平方米，銷售面積達(dá)263萬平方米，銷售額58.2億元。銷售面積和銷售金額分別比2000年增長(zhǎng)50%和93%。至2001年底，哈爾濱空

27、置住宅面積達(dá)到263萬平方米，等同于2001年的住宅銷售面積?？梢姽枮I房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆的背后還存在危機(jī)。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查表明，哈爾濱市80%的城市居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，改善居住環(huán)境已成為哈爾濱市民的首要解決問題。由此可見，哈爾濱市城市住宅業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，而且隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)中的份額越來越大，個(gè)人購房已經(jīng)成為哈爾濱城市住宅業(yè)市場(chǎng)的主體。而個(gè)人購房一旦成為住宅市場(chǎng)的主體，那必然預(yù)示著城市住宅新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來。2、 住宅消費(fèi)趨勢(shì)分析從目前住宅業(yè)的銷售市場(chǎng)來看，住宅城鎮(zhèn)化、住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外城市住宅業(yè)的共識(shí)和開發(fā)方向。住在遠(yuǎn)離大城市的污染和喧囂，具有清新優(yōu)美的自然環(huán)境的大型成熟社區(qū)已經(jīng)

28、被越來越多的人們所識(shí)。在我國(guó)，北京、上海等特大城市的住宅郊區(qū)化水平已經(jīng)超過了5%。同時(shí)住宅郊區(qū)化代表了城市發(fā)展的現(xiàn)代化水平，事實(shí)證明越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化程度較高的城市，其住宅郊區(qū)化的水平越高。住宅郊區(qū)化水平的提高，標(biāo)志著城市住宅最終會(huì)進(jìn)入住宅城鎮(zhèn)化時(shí)代。哈爾濱市的住宅項(xiàng)目多分布在市區(qū)，有多層、小高、高層，格局多以點(diǎn)式、塔式布局，采光、通風(fēng)條件大打折扣，加上城區(qū)建筑密度大，容積率高，一些小規(guī)模個(gè)案連基本的綠化和物業(yè)管理都難以完善。致使目前市區(qū)在售的項(xiàng)目中，朝南戶型多受關(guān)注，朝北的戶型受到較大的冷落?？梢钥隙ǖ恼f，回歸自然的規(guī)模型生態(tài)住宅區(qū)已成為多數(shù)購房者心中的理想居所，但土地利用有限的市區(qū)范圍已

29、無法滿足大量的居住所需，致使城市的格局隨需求的產(chǎn)生而發(fā)生變化，現(xiàn)在越來越多的新城和郊區(qū)別墅群便是這一發(fā)展的產(chǎn)物。因此，哈爾濱市的郊區(qū)住宅群體的需求已日益突現(xiàn)，住宅消費(fèi)趨勢(shì)將由早日的統(tǒng)一在市區(qū)購房消費(fèi)分離出來。3、 別墅產(chǎn)品的供需預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展刺激了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，在哈爾濱經(jīng)濟(jì)快速、迅猛發(fā)展的今天，對(duì)于別墅市場(chǎng)的潛在的需求已呈現(xiàn)出來。通過問卷調(diào)研分析，意向購買高價(jià)位住宅產(chǎn)品的客戶中，其中3成愿意購買別墅產(chǎn)品。哈爾濱市近年來高價(jià)位樓盤（單價(jià)：建筑面積3500元/M2以上）的年銷售量大致在50萬平方米約3000余戶，按3成客戶選擇購買別墅項(xiàng)目，年需求別墅約1000套，近30萬平方米。而目前哈爾濱市場(chǎng)

30、上別墅產(chǎn)品供應(yīng)量幾乎為零，供需嚴(yán)重失衡，本相目的推出，必將大大改善這一局勢(shì)。三、 價(jià)格預(yù)測(cè)1、高檔產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀（） 產(chǎn)品單價(jià)（按建筑面積計(jì)算） 中央大街沿線是市區(qū)房?jī)r(jià)的至高點(diǎn)，市場(chǎng)行情維持在4500-5000元/M2之間，步行街的價(jià)值凸顯無疑。 松花江沿線也是房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)之一，但只有太陽居屬真正意義上的江景豪宅，其價(jià)格也超出區(qū)域行情，達(dá)5800元/M2。 兒童公園周邊開發(fā)較早，目前已形成成熟的居住區(qū)，但由于地段與步行街、濱江沿線相比處于劣勢(shì)，故價(jià)格在3500元/M2左右。 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)起步較晚，但起點(diǎn)較高，是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，價(jià)格在3500-4000元/M2之間。（） 總價(jià) 2R：5

31、0-60萬元/套，3R：65-85萬元/套是市場(chǎng)主流產(chǎn)品總價(jià)。 100萬元/套以上產(chǎn)品市場(chǎng)僅占有少量份額，這主要是由于高總價(jià)產(chǎn)品在去化上要遜色于其他產(chǎn)品，降低其份額可減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（）小結(jié) 在哈爾濱大市場(chǎng)發(fā)展趨緩的大背景下，未來一段時(shí)間，高檔產(chǎn)品價(jià)格將在維持現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，有輕微上調(diào)。 由于目前市場(chǎng)上的高檔產(chǎn)品銷售時(shí)間大多較長(zhǎng)，為了加快去化，不排除部分樓盤將有價(jià)格下調(diào)的可能。 產(chǎn)品主力總價(jià)區(qū)間段“重心”略有上移，反映出市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格穩(wěn)中略有上升的趨勢(shì)，未來一段時(shí)間市場(chǎng)仍將保持這一態(tài)勢(shì)。2、本相目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)通過對(duì)有效問卷調(diào)查的分析，有別墅需求的消費(fèi)者要求的戶均面積在270M2/套，總價(jià)在100萬

32、元/套，基本是以市區(qū)高檔產(chǎn)品的總價(jià)來衡量別墅。鑒于本相目產(chǎn)品的特殊性，通過前期的宣傳引導(dǎo)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來價(jià)格如下：面積（M2） 總價(jià)（萬元/套） 占有額250-350 90-120 75%350-450 125-160 20%450以上 160以上 5%本項(xiàng)目的戶均面積在0M2/套，總價(jià)在110-120萬元/套。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析、時(shí)機(jī)上目前哈爾濱市場(chǎng)尚無別墅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，但別墅的需求已體現(xiàn)，本項(xiàng)目亦抓住這有利時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，吸收第一批別墅客源。、規(guī)模上本項(xiàng)目總占地3300畝，一期占地1065畝，是目前開發(fā)區(qū)占地規(guī)模最大項(xiàng)目，景觀、環(huán)境也可極好的塑造本項(xiàng)目超級(jí)大盤的概念，對(duì)市區(qū)房地

33、產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大的影響力。、利民經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)方面利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是本項(xiàng)目的載體，開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目有極大的影響力，反過來，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)也對(duì)開發(fā)區(qū)有一定的推動(dòng)作用。目前已有7所學(xué)校在開發(fā)區(qū)建設(shè)，210家企業(yè)在開發(fā)區(qū)建廠，加上行政辦公區(qū)的建設(shè)，開發(fā)區(qū)已為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了一定的利好條件。、優(yōu)惠條件方面本項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)內(nèi)享有較多的優(yōu)惠條件（如土地價(jià)格、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等），使本項(xiàng)目的開發(fā)成本相應(yīng)降低，有效地提高了抗衡周邊或市區(qū)雷同個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)力。五、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目的接受度本項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)將來自項(xiàng)目的接受度。本項(xiàng)目距離市區(qū)15 Km，且位于呼蘭縣境內(nèi)，難免對(duì)客戶在心理接受度上產(chǎn)生抗性。別

34、墅產(chǎn)品初次出現(xiàn)于市場(chǎng)，多數(shù)購房者未接觸到此類產(chǎn)品，存在一定的消費(fèi)抗性，致使機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存。目前市區(qū)高檔物業(yè)空置率達(dá)40%，仍有大量現(xiàn)房在售，客戶購房時(shí)，勢(shì)必會(huì)考慮這部分產(chǎn)品，變相降低了本項(xiàng)目的接受度。從國(guó)內(nèi)成熟的別墅市場(chǎng)來看，月去化速度一般不超過30套/月；哈爾濱目前別墅市場(chǎng)還處于空白期，未來預(yù)計(jì)本項(xiàng)目去化周期較長(zhǎng)。、周邊競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目另一主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)來自項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)。與項(xiàng)目近在咫尺的太陽島，松北新區(qū)等區(qū)域成為項(xiàng)目未來主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。太陽島將打造成大型的生態(tài)園林旅游區(qū)。與太陽島緊緊相臨的松北新區(qū)將最大收益于這一園林旅游優(yōu)勢(shì)，如若大批修建住宅項(xiàng)目尤其是高端物業(yè)項(xiàng)目必將對(duì)本項(xiàng)目造成非常大的客源截流。第三

35、章 開發(fā)方案一、開發(fā)方案說明項(xiàng)目位于松花江北部的利民開發(fā)區(qū)，距離市區(qū)約10公里，在建設(shè)中的城市四環(huán)線內(nèi)，著名的冰雪大世界、太陽島風(fēng)景區(qū)、東北虎林園、森林植物園等旅游景點(diǎn)環(huán)伺周邊。基于項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、滿足哈市乃至周邊區(qū)域?qū)Ω邫n物業(yè)的需求、捕捉市場(chǎng)空白點(diǎn)，項(xiàng)目一期擬開發(fā)純別墅產(chǎn)品，打造以獨(dú)立別墅為主的高尚社區(qū)。以高品質(zhì)的規(guī)模社區(qū)樹立項(xiàng)目的知名度，塑造發(fā)展商良好的企業(yè)形象。二、項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)參數(shù)新湖集團(tuán)哈爾濱利民開發(fā)區(qū)項(xiàng)目（暫定名）共三個(gè)地塊，分布于哈黑路兩邊，總占地3300多畝，預(yù)計(jì)分三期開發(fā)。其中一期占地約71公頃（1065畝），預(yù)計(jì)開發(fā)440套獨(dú)立別墅，總建筑面積約17萬平方米，建筑容積

36、率約0.220.24，綠化面積約49.7萬平方米，綠化率達(dá)到70%。項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)參數(shù)見項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)圖。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、以“人”為本關(guān)注生活的需求與細(xì)節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺體驗(yàn)）兩個(gè)層面提升社區(qū)的整體品質(zhì)。2、以“環(huán)境”為本“環(huán)境”是影響一個(gè)樓盤品質(zhì)的決定性因素，同時(shí)也是一個(gè)樓盤開發(fā)成功與否的關(guān)鍵所在。因此，在開發(fā)設(shè)計(jì)之初，就建立“環(huán)境”先行的觀念是達(dá)到開發(fā)、銷售與居住三贏的關(guān)鍵。3、整體性與多樣性作為一個(gè)總體占地達(dá)3300多畝的大型樓盤而言，整體而大氣的形象至關(guān)重要，它關(guān)乎一個(gè)品牌形象的建立；而從銷售與居住的角度而言，多樣性與豐富性是其基本屬性。4、“均好性”“均好”可以消除地

37、塊內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)的死角，提高土地的開發(fā)價(jià)值與潛力。四、 項(xiàng)目開發(fā)與設(shè)計(jì)構(gòu)思為打造社區(qū)高尚形象，使其成為全區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線，同時(shí)又能順利地開展市場(chǎng)銷售，為項(xiàng)目創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)劃必須具有前瞻性和超越建筑的表現(xiàn)力，在設(shè)計(jì)中建議遵循以下要點(diǎn)： 相對(duì)于區(qū)域內(nèi)其他具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，盡可能地拓展居住區(qū)的景觀環(huán)境空間； 重視園區(qū)的平面規(guī)劃，形成建筑布局上的差異性；尤其重視園區(qū)規(guī)劃中的地形變化和豎向設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出起伏變化的建筑群體效果。 重視建筑的外立面設(shè)計(jì)，依靠建筑形體的變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺效果。 充分考慮客戶的實(shí)際需求和舒適享受，重視整體樓盤的可操作性與戶型設(shè)計(jì)的合理性。 環(huán)境設(shè)計(jì)突出大尺度效

38、果，形成綠地景觀、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。結(jié)合哈市特有的歐陸風(fēng)格和豐富的歷史文化積淀，在景觀塑造上著力體現(xiàn)環(huán)境與人文的有機(jī)融合，給客戶以全新的體驗(yàn)。 巧妙、合理的安排公共設(shè)施，組織社區(qū)的公共生活，并與社區(qū)主要的開放空間相結(jié)合，形成連續(xù)尺度中豐富的變化，營(yíng)造安寧、溫馨的家園感受與富有活力的、詩意的社區(qū)生活。將休閑商業(yè)建筑與社區(qū)中心綠化環(huán)境相結(jié)合，將活動(dòng)休閑場(chǎng)地散布其中，營(yíng)造富有活力和凝聚力的社區(qū)核心空間。 最大限度地組織人車分行的交通體系，提供足夠數(shù)量的車庫及公共停車場(chǎng)地，營(yíng)造連續(xù)完整的社區(qū)環(huán)境。 五、市政配套設(shè)施根據(jù)哈爾濱市規(guī)劃院一九九三年二月編制的利民開發(fā)區(qū)規(guī)劃說明及開發(fā)區(qū)管委

39、會(huì)基建辦提供的文字資料，結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目市政配套作如下安排：、給水小區(qū)主要用水范圍是住戶和商戶日常生活用水、飲用水、消防用水、綠化澆灌用水。整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一布置供水系統(tǒng)，考慮與市政管網(wǎng)聯(lián)接，居民日常生活用水使用市政自來水。利民開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有日供水能力8000噸的自來水廠，出廠水供水壓力為5Kg/cm2，通過接觸式除鐵除錳后，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（自來水中含F(xiàn)e為0.024毫克/升，含Mn量為0.031毫克/升），根據(jù)開發(fā)區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃，小區(qū)用水接口考慮在環(huán)四路或哈黑路，管徑為半徑300400。同時(shí)，小區(qū)所有地地下水諸量豐富，地下水流向主要中西北向東南，可以考慮因地制宜打井取水，滿足項(xiàng)目其它用水

40、需求。小區(qū)應(yīng)有自備水源設(shè)施（如機(jī)井、水泵房和儲(chǔ)水設(shè)施等），以保證社區(qū)用水。初步估算，項(xiàng)目一期總用水量約為6000噸/日，項(xiàng)目全部建成后三期總用水量約為1800噸/日。、排水生活污水排入開發(fā)區(qū)的市政污水管道（南京路一側(cè)）。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有10公里的排水主管線和三座提升泵站，可以基本滿足小區(qū)生活污水排放的需要。也可與利民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合建污水處理廠進(jìn)行中水處理，處理后可用于澆灌綠地和清潔道路。、供電專門設(shè)置小區(qū)變配電系統(tǒng)（可考慮變電所13座），哈爾濱市農(nóng)電局前進(jìn)變電所由6.3萬KVA變電所引入雙路10Kv線路供電。根據(jù)初步估算，小區(qū)一期總用電量約為5100KVA（包括照明及動(dòng)力用電）。、供暖為與本社區(qū)

41、整個(gè)環(huán)境相適應(yīng)，塑造小區(qū)高尚環(huán)保形象，不建議用傳統(tǒng)的燃煤（或燒油）鍋爐，而建議接入開發(fā)區(qū)集中供熱管網(wǎng)系統(tǒng)，采用新型無污染的分戶供暖方式進(jìn)行，以此滿足項(xiàng)目供暖需要。初步估算，小區(qū)一期供暖總量約為1.4萬千瓦。、煤氣供應(yīng)在項(xiàng)目周邊地區(qū)未通燃?xì)庵?，小區(qū)自建一個(gè)燃?xì)馄浇M站供給居民生活燃?xì)?。待市區(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)通達(dá)之后，與其平管接續(xù)。區(qū)內(nèi)項(xiàng)目施工時(shí)應(yīng)預(yù)留接口。初步估算，項(xiàng)目一期煤氣用量約750M2/日；項(xiàng)目全部建成后，總煤氣用量約2200M2/日。 、通訊擬在小區(qū)內(nèi)建電信中繼站或分局，由利民開發(fā)區(qū)電信局（距本社區(qū)約1公里）引入中繼線，組成由分機(jī)、直撥 、TDD、ISDN、IT寬帶網(wǎng)綜合布線的社區(qū)通訊系統(tǒng)。、

42、電視在物業(yè)管理用房的適當(dāng)位置安排電視管理中心?？紤]衛(wèi)星接收裝置或自辦節(jié)目的設(shè)施，有線電視也可與市、開發(fā)區(qū)主網(wǎng)接口。暗線敷設(shè)入戶（大戶型可考慮2個(gè)接口）。、消防設(shè)施按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)外消防設(shè)施。、路燈及場(chǎng)地照明系統(tǒng)按修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求設(shè)置。第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期 項(xiàng)目總體用地（3300畝）宜采用流動(dòng)開發(fā)戰(zhàn)略，分三期逐批推出，保留一定的調(diào)整彈性。按項(xiàng)目地塊分布，每期推出約10001200畝。對(duì)項(xiàng)目一期（1065畝），建議一次規(guī)劃、分期施工。具體而言，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案，將一期分成三個(gè)組團(tuán)，分期施工推出。建設(shè)工期主要包括前期準(zhǔn)備、土建施工、銷售、配套設(shè)施施工、竣工入住等階段。一期計(jì)劃在

43、2年內(nèi)建成，即到2004年底竣工投產(chǎn)。根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估，項(xiàng)目正常銷售期預(yù)計(jì)要持續(xù)到2007年一季度。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排對(duì)項(xiàng)目一期，實(shí)施進(jìn)度安排如下：2003年13月進(jìn)行前期準(zhǔn)備，2003年46月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)部分，2003年7月施工單位進(jìn)場(chǎng)，2003年10月底第一組團(tuán)結(jié)構(gòu)封頂。后續(xù)輪期施工，項(xiàng)目一期在2004年10月底工程竣工。具體工作細(xì)目及所需時(shí)間見項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（橫線圖）（表4-1）。第五章 投資估算一、投資估算依據(jù)、本投資估算依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算體系，具體構(gòu)成如下：項(xiàng)目總投資直接投資市政配套工程費(fèi)用前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用間接投資管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用綜合稅金貸款利息、成本

44、估算所取的各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)值依據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際行情，并結(jié)合本項(xiàng)目具體技術(shù)指標(biāo)。二、前期工程費(fèi)用估算、本項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要由土地價(jià)格和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用構(gòu)成，其中土地價(jià)格已經(jīng)包括含各類土地費(fèi)用和部分市政配套費(fèi)用。、本項(xiàng)目土地價(jià)格總額為4970萬元，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用（主要是建筑和施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用）為1020萬元。前期工程費(fèi)用估算值為5990萬元。、具體細(xì)目參見附表5-1。三、建安投資估算、本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用由別墅部分建安費(fèi)用、會(huì)所建安費(fèi)用、其他公建部分建安費(fèi)用、景觀建安費(fèi)用（包含景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用）以及工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等構(gòu)成。、本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用估算值為27492.92萬元，

45、其中 別墅部分建安費(fèi)用14245萬元； 會(huì)所建安費(fèi)用1600萬元； 其他公建部分建安費(fèi)用1368.5萬元； 景觀建安費(fèi)用（包含景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用）9940萬元； 工程監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)分別為271.54、67.88萬元。、具體細(xì)目參見附表5-2。四、市政工程配套估算、本項(xiàng)目大市政配套費(fèi)用和水、電、電信等市政配套已經(jīng)包含在土地價(jià)格之中，已計(jì)入前期工程費(fèi)用，不再納入市政工程配套費(fèi)用估算。依據(jù)開發(fā)區(qū)相關(guān)政策，人防配套費(fèi)用可以免交。、市政配套費(fèi)用實(shí)際計(jì)算類別包括供暖配套、煤氣配套、技防智能化、室外總體工程以及變電站設(shè)備費(fèi)用等。、本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用估算值為3100萬元。其中： 供暖配套850萬元。 本項(xiàng)目自建煤

46、氣站，不再另行繳納市政配套費(fèi)用。煤氣站建設(shè)費(fèi)用為350萬元。 技防智能化850萬元。 室外總體工程850萬元。 變電站設(shè)備費(fèi)用200萬元。、具體核算細(xì)目參見附表5-3。五、間接費(fèi)用估算、間接費(fèi)用包括貸款利息、綜合稅金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等部分構(gòu)成。、預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的直接投資額為36582.92萬元；總銷金額為51475萬元。、本項(xiàng)目間接費(fèi)用估算值為7362.26萬元。其中： 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需貸款金額為項(xiàng)目總投資額的30%，貸款年限為1年，貸款年利率為5.49%，利息總額為602.52萬元。 綜合稅金為項(xiàng)目總銷金額的8%，計(jì)4118萬元。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用為項(xiàng)目總銷金額的3%，15

47、44.25萬元。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用分別為項(xiàng)目直接投資額的1%和2%，計(jì)365.83萬元和731.66萬元。、具體核算細(xì)目參見附表5-5。六、投資估算匯總表、項(xiàng)目總投資由直接投資和間接投資構(gòu)成。 直接投資包含項(xiàng)目前期費(fèi)用、市政配套費(fèi)用和建筑安裝費(fèi)用。 間接費(fèi)用包含間接費(fèi)用包括貸款利息、綜合稅金、營(yíng)銷費(fèi)用、其他費(fèi)用構(gòu)成等部分。、本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為43945.18萬元。其中： 直接投資額為36582.92萬元，占總投資額的83.25%。 間接投資額為7362.26萬元，占總投資額的16.75%。、具體核算細(xì)目參見附表5-6。第六章 融資方案一、資金來源及使用計(jì)劃本項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施由項(xiàng)目法

48、人哈爾濱新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)融資。資金來源主要有三部分：法人自有資金暨投資主體對(duì)項(xiàng)目的直接投資，銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸資金以及項(xiàng)目銷售（預(yù)售）所得收入等。項(xiàng)目所需資本金由法人自籌，主要是由總公司上海子江投資發(fā)展和寧波嘉源實(shí)業(yè)投入，占項(xiàng)目總投資45%。經(jīng)初步測(cè)算，資金總額約為1.98億。此筆款項(xiàng)主要用于支付項(xiàng)目一期土地費(fèi)用，二、三期部分土地款，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)，市政配套費(fèi)用及第一組團(tuán)土建、景觀建筑施工費(fèi)用等。項(xiàng)目擬向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資1.1億元人民幣。約占項(xiàng)目總投資的25%。計(jì)劃按施工進(jìn)度分三批向銀行貸款，其中首期安排在2003年中期貸入4000萬元，預(yù)計(jì)在2004年中期還本付息。此筆款項(xiàng)主要

49、用于支付項(xiàng)目二、三期土地費(fèi)用余款及一期部分建安費(fèi)用，以保證項(xiàng)目規(guī)模性可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金由前期產(chǎn)品銷售收入中支出，以自有資金保證項(xiàng)目建成封頂，順利進(jìn)入銷售。形成良好的現(xiàn)金流循環(huán)，促進(jìn)項(xiàng)目流動(dòng)發(fā)展，項(xiàng)目銷售收入占項(xiàng)目總投資控制在30%以內(nèi)。二、還貸方式及時(shí)間 項(xiàng)目向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資額，貸期一年，到期本金一次支付，利息費(fèi)用分四次每季度支付一次。具體還貸時(shí)間及額度見表6-1還貸計(jì)劃表。第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要基于對(duì)項(xiàng)目總投資的估算、資金投入計(jì)劃以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品未來銷售情況的市場(chǎng)評(píng)估。項(xiàng)目投資估算參見第五章。根據(jù)我司對(duì)哈爾濱市高檔物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，結(jié)合

50、項(xiàng)目位置以及開發(fā)成本，經(jīng)估算項(xiàng)目開發(fā)別墅產(chǎn)品平均售價(jià)約為117萬元/套。具體價(jià)格評(píng)估，參見第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)之價(jià)格預(yù)測(cè)部分。、計(jì)算周期本次財(cái)務(wù)評(píng)估計(jì)算周期為5年，自2003年1月項(xiàng)目立項(xiàng)到2007年一季度，項(xiàng)目一期竣工投產(chǎn)、產(chǎn)品銷售完畢，居民入住。、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定根據(jù)行業(yè)平均水平及哈爾濱市行業(yè)運(yùn)作狀況，設(shè)定20%為財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，以此評(píng)價(jià)項(xiàng)目在超越行業(yè)基準(zhǔn)上的投資收益狀況。二、銷售收入估算項(xiàng)目一期自2003年7月正式開工，同步進(jìn)入銷售期，三個(gè)級(jí)組團(tuán)滾動(dòng)銷售。經(jīng)過開盤前的醞釀?wù)焦_強(qiáng)銷期持銷、結(jié)案，預(yù)計(jì)440套別墅持續(xù)到2007年一季度銷售完畢。初步估算，一期總銷金額約為5.15億元，稅后銷售

51、收入約為4.89億元。銷售收入分期回流情況參見附表7-1銷售收入估算表。三、成本費(fèi)用估算表經(jīng)估算，項(xiàng)目總成本費(fèi)用為.億元，具體費(fèi)用支出情況參見表7-2 總成本費(fèi)用估算表。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表主要考察項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，見附表7-3?？梢钥闯觯捎陧?xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品總價(jià)高，在進(jìn)入銷售期后，按合理正常的銷售速度，項(xiàng)目現(xiàn)金回流快、資金壓力相對(duì)較小。以季度為核算單位，項(xiàng)目季度最大現(xiàn)金流壓力出現(xiàn)在年第二和第三季度，凈支出分別為萬元和萬元。主要是因?yàn)榇硕螘r(shí)期內(nèi)項(xiàng)目一組團(tuán)竣工附屬設(shè)施建設(shè)、第二第三組團(tuán)土建及小區(qū)會(huì)所、中心景觀建設(shè)交叉進(jìn)行，使資金面臨一定壓力。這一時(shí)期是項(xiàng)目的集中建設(shè)期。因此本方案提

52、前一個(gè)季度分別安排了萬和萬銀行借款以周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流動(dòng)。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為評(píng)價(jià)項(xiàng)目在滿足基準(zhǔn)收益率上的盈利水平，以設(shè)定的項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率作為折現(xiàn)率進(jìn)行運(yùn)算，得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值估算表（附表）。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值達(dá)到 萬元?？梢猿醪脚卸?，項(xiàng)目的最大投資收益率應(yīng)在以上。、投資回收期在項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（表）可以看出，項(xiàng)目在年第二季度累計(jì)凈現(xiàn)金流開始持續(xù)出現(xiàn)正值，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為個(gè)月即.年。、資本金收益率以項(xiàng)目投資方出資總投資的既.億元測(cè)算，項(xiàng)目資本金收益率為.。顯然，項(xiàng)目資本金回報(bào)率較好。、投資利潤(rùn)率經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入約.億元，扣除投資總成本，實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)約萬元，總投資利潤(rùn)率超過。具體投資估算情況參見表-項(xiàng)目投資收益估算簡(jiǎn)表。、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，分別以基準(zhǔn)收益率和任意收益率作為折現(xiàn)率編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率估算表（附表），經(jīng)插入法求得，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 .。由此可知，項(xiàng)目最大投資獲利比率可達(dá)到左右，投資回報(bào)可觀。六、項(xiàng)目不確定性分析、項(xiàng)目售價(jià)敏感性分析對(duì)本項(xiàng)目而言，未來主要不確定性因素在于開發(fā)產(chǎn)品之市場(chǎng)接受度的不可確定性。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品尤其是本項(xiàng)目開發(fā)的填補(bǔ)現(xiàn)有哈爾濱市場(chǎng)空白點(diǎn)的別墅產(chǎn)品而言，沒有賣不掉的產(chǎn)品、只有賣不掉的價(jià)格。因此，對(duì)項(xiàng)目投資的敏感性分析著重考察產(chǎn)品售