物業(yè)服務(wù)管理制度及分項內(nèi)容詳述20頁

1、物業(yè)服務(wù)管理制度及分項內(nèi)容詳述（二）音響設(shè)備、強電、房門及門鎖的管理及維護1、服務(wù)范圍（1）負責(zé)會議中心第一、第二會堂、第一接待廳、第二接待廳和八個會議廳的839臺（件）會議音響設(shè)備的管理維護；負責(zé)地下室多功能廳48臺（件）音響設(shè)備的管理維護。（2）負責(zé)行政中心、文化廣場約1萬3千盞照明燈具的維護。（3）負責(zé)1至6號樓近2200個房門、門鎖的維修、更換。2、主要服務(wù)內(nèi)容（1）建立音響設(shè)備、強電設(shè)備的安全技術(shù)檔案，確保使用安全；（2）建立音響設(shè)備、強電設(shè)備的運行制度、維修制度和管理制度，電工和音響設(shè)備操作人員必須持證上崗；（3）負責(zé)會議廳（堂）所有擴音、投影、計算機等器材管理，對設(shè)備定期進行檢查

2、、除塵、調(diào)試工作，做到隨時處于良好的工作狀態(tài)；提前做好會議各種準備（如：話筒線路連接及擺放、會標懸掛、電視電話會議信號連接等）；保管好多功能廳的所有放音、點歌系統(tǒng)、電視、計算機、調(diào)光臺等設(shè)備。對設(shè)備進行除塵、檢查、調(diào)試工作，做到隨時啟用、狀況良好不出任何差錯。對歌曲的種類隨時調(diào)整以滿足需要。（4）負責(zé)維修、更換照明燈管、燈泡、控制開關(guān)。（5）每日根據(jù)規(guī)定及要求開啟或關(guān)閉行政中心、會議中心、文化廣場照明亮化燈具。（6）對室外11個控制箱定期檢查、維修，對接觸器進行修復(fù)、更換，外觀除銹、刷漆。（7）對室外燈具定期進行除銹、刷漆；對電纜橋架、吊桿定期進行油漆、加固。（8）對接地裝置進行檢查、測試；對

3、供電設(shè)施的機械部分進行定期檢查、調(diào)整、加潤滑劑。（9）對一些用電量較大的設(shè)備進行跟蹤,提高節(jié)能措施。對供電、防火裝置進行檢查、補添。（10）定期對日用電器進行絕緣測試，對接觸器、指示燈、按扭進行檢修。（11）負責(zé)對1至6號樓近2200個房門、門鎖的維修、更換和一些小型的地面修補。（12）負責(zé)機械維修（如：彈簧門及某些框架、貨架、不銹鋼護欄、樓道扶手的維修等）。（13）負責(zé)小型電器設(shè)施的安裝、調(diào)試工作和停電時對業(yè)主的解釋及做好來電后的設(shè)備啟動、運行準備。強電及相關(guān)設(shè)備的日常管理及維護制度一、巡視監(jiān)控。1）電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一

4、次落地箱、電表箱。2）變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間記錄在供配電設(shè)備設(shè)施運行日記上。 3）巡視內(nèi)容：a）變壓器運行是否超溫(85)；b）有無異常響聲或氣味；c）各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；d）單相、三相電壓是否在額定值的10范圍以內(nèi)，是否超載運行；e）各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；f）防小動物設(shè)施是否完好；g）接地線有無銹蝕或松動；h）各種臨時用電接駁情況；i）各種標示牌、標示物是否完好；j）安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；k）按時開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。4）對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，電工應(yīng)及時采取整改

5、措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給領(lǐng)班或主管，在領(lǐng)班或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應(yīng)嚴格遵守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程和供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定。5）無法立即處理的故障應(yīng)按照設(shè)備設(shè)施缺陷隱患管理標準作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定進行處理，并填寫設(shè)備缺陷隱患記錄。6）觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。a) 拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； ，b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線;c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸

6、電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治,密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進行人工呼吸，并及時送進醫(yī)院； g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應(yīng)當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。7） 配電柜自動空氣開關(guān)跳閘的處置：a) 判斷跳閘原因(短路或過載)；b) 查清楚負載種類及分布情況；c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長主管d) 如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。 變配電房

7、發(fā)生火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。8） 變配電房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電工程部經(jīng)理，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等)；f) 確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規(guī)定要求)，開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。二、變配電室安全運行管理。1）非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經(jīng)工程部主管批準，并在值班人員陪同下方可進入機房。2）機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險

8、物品。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。3）每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、 墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4）機房內(nèi)應(yīng)當通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。5）對機房都應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。三、交接班要求。1）接班人員應(yīng)準時來接班。2）接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看供配電設(shè)備設(shè)施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在供配電設(shè)備設(shè)施運行日記上簽名。3）有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、

9、不完整、不清晰； c) 機房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 4）電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)(電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量)及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在供配電設(shè)備設(shè)施運行日記表內(nèi)。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為2年。四、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃的制定。1）每年的12月10日前，由管理中心工程部主管組織值班電工一起研究、制定供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃并上報項目部審批。2）供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃制定的原則： a) 供配電

10、設(shè)備設(shè)施使用的頻度； b) 供配電設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)； c）合理時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。3）供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預(yù)計費用。4）對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標準作業(yè)規(guī)程，按供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃進行。5） 高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目，外部清潔及部分外部附件的維保養(yǎng)由變配電室值班電工負責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責(zé)。五、變壓器維修保養(yǎng)。1）每年的4月份對辦公樓內(nèi)所有變壓器進行測試、試驗等項目的

11、維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負責(zé)進行,并將結(jié)果記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。2）每年的4月份對辦公樓所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)。A )測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30%-50%對變壓器絕緣維修. b) 清掃變壓器外殼；c )擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好； d) 檢查變壓器冷卻風(fēng)扇.e)檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應(yīng)更換地線.3）高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年4月份對辦公樓所有高壓開關(guān)柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房值班人員負責(zé).并進行記錄,記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記

12、錄表內(nèi)。4）低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月對辦公樓內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污。吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭.5）刀開關(guān)維修保養(yǎng)：a)檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊；b)檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對轉(zhuǎn)動部位加潤滑油；c)檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡,如有問題則進行機械調(diào)整或整修處理；d)用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOM，則應(yīng)進行機烘干處理,烘干達不到要求的則應(yīng)更換。6）熔斷器維修保養(yǎng)：a)新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；b)檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行休

13、整，修整達不到要求的則應(yīng)更換。7）交流接觸器維修保養(yǎng)：a)清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；b)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；d)清潔鐵芯表面的油污及臟物； e)擰緊所有緊固件。8）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：a)用500V搖表測表絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M，否則應(yīng)進行干燥處理；b)外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。9）電容器維修保養(yǎng)：a)清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；b)檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；c)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處

14、理并擰緊；d)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15或電容缺相，如是則更換電容。10）熱繼電器維修保養(yǎng)：a)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；b)檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。 11）斷路器(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：a)用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5M，否則應(yīng)烘干處理；b)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；c)斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；d)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；e)各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油； f)檢查主觸

15、頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；g)檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；h)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；i)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；j)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。12） 二次回路維修保養(yǎng)：a)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；b)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。13）主回路維修保養(yǎng)：a)標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；b)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；c)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。14）對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由管理

16、處工程部經(jīng)理盡快補充至計劃中。15）變配電室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，工程部領(lǐng)班應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的三天內(nèi)將記錄整理成冊后交管理中心工程部存檔，保存期為長期。六、停電審批程序：變配電室維修或臨時維修須停電操作時，維修人員應(yīng)報告工程部主管。工程主管以書面形式報告管理中心經(jīng)理停電范圍，時間及事由，管理中心經(jīng)理批準后，同時通知甲方相關(guān)使用部門。得到院方同意后停電。4、負責(zé)維修、更換照明燈管、燈泡、控制開關(guān)。根據(jù)規(guī)定及要求開啟或關(guān)閉室外照明亮化燈具。5、對室外控制箱定期檢查、維修，對接觸器進行修復(fù)、更換，外觀除銹、刷漆。對室外燈具定期進行除銹、刷漆、加固。6

17、、對接地裝置進行檢查、測試；對供電設(shè)施的機械部分進行定期檢查、調(diào)整、加潤滑劑。7、對一些用電量較大的設(shè)備進行跟蹤,提高節(jié)能措施。對供電、防火裝置進行檢查、補添。8、定期對日用電器進行絕緣測試，對接觸器、指示燈、按扭進行檢修。對樓宇智能化設(shè)備和安防監(jiān)控中心的管理、維護制度1、對所有攝、錄像設(shè)備，顯示設(shè)備，紅外門禁系統(tǒng)設(shè)備，巡更設(shè)備，有線電視，監(jiān)控設(shè)施、設(shè)備等進行管理、維護，確保設(shè)備運行良好。2、建立樓宇智能化設(shè)備和安防監(jiān)控中心的安全技術(shù)檔案。3、建立樓宇智能化設(shè)備和安防監(jiān)控中心運行管理制度和安全操作規(guī)程，工作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，負責(zé)24小時監(jiān)控。4、對停車場管理系統(tǒng)進行管理、維護，根據(jù)需要進行

18、調(diào)整，確保車輛進出時不出差錯。5、每班至少進行一次各類信號檢查，確認是否正常，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時處理，無法處理的問題，迅速上報。當電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知電梯安全管理員及電梯維修人員前往處理。6、按要求負責(zé)上報消防、保安設(shè)施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表。7、每季度檢查一次報警系統(tǒng)，每半年檢查一次消防系統(tǒng)。對顯示屏幕定期進行檢查、除塵，確保正常使用?？照{(diào)的日常管理及維護制度一、日常保養(yǎng)：1、冷凍機：1.1保持冷凍空調(diào)機房清潔，保持設(shè)備表面清潔，無塵。1.2每小時檢查說明中運行檢查項目。1.3每班檢查高低壓壓力。是否在規(guī)定范圍內(nèi)2、空調(diào)水泵：2.1水泵，電機軸承溫升

19、及運轉(zhuǎn)是否有異響及震動。2.2水泵壓力表讀書是否正常。2.3水泵機械密封是否漏水。3、冷卻水塔：3.1運轉(zhuǎn)時是否有異響和震動。3.2塔內(nèi)的水流及水位是否正常。3.3每天檢查噴嘴是否杜塞，4、風(fēng)機4.1每天檢查風(fēng)機軸承溫度及機組運轉(zhuǎn)情況有否振動和異響。4.2每周檢查離心風(fēng)機皮帶的張緊度及有否漏水漏氣。4.3每周檢查冷凝水排泄情況及時讀調(diào)節(jié)器的位置。4.4每周檢查盤管是否堵塞及風(fēng)閥是否在正常位置。二、月度保養(yǎng)：1、空調(diào)主機：1.1更換不正常儀表。檢查冷凍劑是否有泄漏或漏水漏油現(xiàn)象。根據(jù)運行記錄表分析機組運行情況。2、空調(diào)水泵：2.1軸承加油。2.2檢查各緊固件是否松動。檢查水泵密封水否漏水。3、冷

20、卻塔：3.1冷卻風(fēng)機加油，3.2檢查連接螺栓是否松動。3.3清洗冷卻塔內(nèi)外表面。4、風(fēng)機盤管：4.1檢查室內(nèi)空調(diào)效果、各風(fēng)機盤管風(fēng)機皮帶張緊度及磨損情況。4.2清洗風(fēng)機盤管濾網(wǎng)。4.3檢查冷凝水管及冷凍管暢通情況。三、季度保養(yǎng)：1、空調(diào)水泵：1.1電機軸承、水泵軸承的清潔、加油。1.2檢查官到過濾網(wǎng)。2、水系統(tǒng)：2.1檢查水質(zhì)，必要時換水。2.2清理閥門絲桿，并加油。2.3檢查管路是否有漏水現(xiàn)象。四、年度保養(yǎng)：1、 空調(diào)主機：1.1檢查各儀表的正確可靠性。1.2全面檢查冷凍機系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。1.3清洗機油過濾器。必要時更換。1.4模擬試驗各安全裝置的性能。1.5檢查控制電路，

21、并保養(yǎng)控制柜。2、空調(diào)水泵：2.1檢查各運動部件的損耗情況。2.2做好風(fēng)葉輪，風(fēng)機殼及所有附屬件的防銹工作。2.3緊固所有連接螺栓。3、風(fēng)機盤管：3.1全面檢查各風(fēng)機盤管運轉(zhuǎn)情3.2對盤管風(fēng)機加油或更換。3.3檢查風(fēng)機電機絕緣性。附屬閥件。3.4檢查皮帶輪的磨損情況。3.5檢查管系、盤管有否漏水、漏氣堵塞。3.6清潔風(fēng)機及散熱翹片。4、風(fēng)管：4.1檢修保溫層。4.2調(diào)節(jié)分支管的風(fēng)量。4.3 檢查防火閥熱烷片的完好性。4.4更換不能使用的風(fēng)管。電梯的安全管理制度1、為保證電梯機房設(shè)備絕對安全，電梯維修工必須把機房門鎖好，嚴禁無關(guān)人員進入機房，更不允許任何人將機房作為住宿之用；2、電梯機房門鑰匙必

22、須由電梯維修工妥善保管，不準隨便掛在墻上，以防鑰匙被人拿走；3、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)檢查維修保養(yǎng)的情況，必須在電梯維修工的陪同下核實維修保養(yǎng)的項目及保養(yǎng)情況；4、電梯臨時維修或定期維修、保養(yǎng)時，必須做好詳細、完整的記錄并存檔備察；5、認真填寫電梯運行記錄及維修記錄；6、電梯保養(yǎng)與檢查內(nèi)容如下：(1)電梯轎箱內(nèi)通風(fēng)機、日光燈是否正常；電梯運行樓層指示信號顯示功能；電梯運行程序能否按正常指令運行，轎箱內(nèi)及大廳按鈕信號有無損壞，顯示是否正常；(2)電梯拽引機轉(zhuǎn)動裝置，抱閘裝置，轉(zhuǎn)動裝置，潤滑油應(yīng)在油標上下刻線之間，鋼繩、繩輪固定，電梯地坑是否積水，電梯機房內(nèi)要保持清潔干凈；(3)對于發(fā)現(xiàn)的設(shè)備故障及不正常現(xiàn)

23、象應(yīng)及時排除，對解決不了的問題應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，以便集中解決設(shè)備技術(shù)問題；(4)嚴格執(zhí)行“電梯維修、保養(yǎng)安全操作有關(guān)規(guī)定”。給排水設(shè)備的日常管理及維護制度一、設(shè)備巡檢 1、巡視監(jiān)控。2、泵房巡查應(yīng)每兩個小時巡視一次辦公樓內(nèi)水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次辦公樓內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。3、巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：a）水泵房有無異常聲響或大的振動；b）電機、控制柜有無異常氣味；c）電機溫升是否正常(應(yīng)不燙手)，變頻器散熱通道是否順暢；d）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；e）機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否

24、滿足供水壓力要求(正常值為 5 kg/cm2)；f）水池、水箱水位是否正常；g）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；h）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；i）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；j）臨時接駁用水情況；k）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。4、泵房值班在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時詳細地匯報給管理處工程部主管，請求協(xié)助解決。整改時，應(yīng)嚴格遵守給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。5、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理.6、主供水管爆裂的處置：a）立即關(guān)閉相關(guān)聯(lián)的主供水管上的閘閥

25、；b）如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；c）立即通知客服部及管理中心工程部主管，管理中心工程部主管聯(lián)絡(luò)供水公司搶修；客服部負責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶關(guān)于停水的情況；d）在管理維中心修部水泵房巡檢或管理中心工程部主管的組織下，盡快開挖出所爆水管。E）供水公司修好水管后應(yīng)由水泵房值班開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現(xiàn)象；f）確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。7、水泵房發(fā)生火災(zāi)時按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。8、水泵房發(fā)生水浸時的處置：a）視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；b）堵住漏水源； c）如果漏水

26、較大，應(yīng)立即通知管理中心工程部主管，同時盡力阻滯進水；d）漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e）排干水后，應(yīng)立即對進水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；f）確認進水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。9 、水泵房安全管理。a）非值班人員不準進人水泵房，若需要進入，須經(jīng)管理中心工程部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。B）水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。C）水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴禁吸煙。D）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗

27、、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮； e）水泵房內(nèi)應(yīng)當通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。F）水泵房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房維修保管，不得私自配鑰匙。10、交接班要求。a）接班人員應(yīng)準時接班。B）接班人員應(yīng)認真聽取交班人交代，并查看給排水設(shè)備設(shè)施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在給排水設(shè)備設(shè)施運行日記上簽名。11、有下列情況之一者不準交班：a）上一班運行情況未交代清楚；b）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c）水泵房不干凈；d）接班人未到崗；e）事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。12、水泵房巡檢應(yīng)將給排水設(shè)備

28、設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀態(tài)完整、規(guī)范地記錄在給排水設(shè)備設(shè)施運行日記表內(nèi)，于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交公司工程部存檔，保存期為二年二、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃1、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的制定。每年的12月30日之前，由管理中心工程部主管組織水泵房維修人員一起研究、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃報項目部。2、制定給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃的原則：a) 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度； b) 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況(故障隱患)； c) 合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。3、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b)

29、 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間d) 預(yù)計費用。4 、維修人員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃進行。5、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房維修人員每年的4月、10月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。6、水泵電動機維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在05M以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；c) 檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；d) 清潔電動機外殼；e) 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。7、水泵維修保養(yǎng)：a) 檢查水泵軸承

30、是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；b) 轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；G) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；d) 清潔水泵外表；e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。8、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。9、檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。10、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房專責(zé)每年的5月、11月應(yīng)對辦公樓內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。11、用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積

31、塵、無污物；12、檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換；13、檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；14、交流接觸器維修保養(yǎng)：a) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；c) 清潔鐵芯上的油污及臟物；d) 檢查復(fù)位調(diào)簧情況；e) 擰緊所有緊固件。15、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于05M，否則應(yīng)進行干燥處理；b) 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。16、熱繼電器維修保養(yǎng)： a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如

32、損壞則應(yīng)更換；b) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。17、自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)： a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于IOOMll，否則應(yīng)烘干處理； b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換； c) 自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。18、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)： 對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。1

33、9、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：a) 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。 20、遠傳壓力表維修保養(yǎng)：a) 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；b) 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重新焊接；c) 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。21、變頻器的保養(yǎng)a) 檢查變頻器的工作環(huán)境，如周圍環(huán)境潮濕、灰塵多，應(yīng)對其工作環(huán)境進行改善；b) 發(fā)現(xiàn)變頻器外部贓污，及時清理；c) 每半年對變頻器控制板進行吹掃清灰，散熱風(fēng)扇加硅膠油。d) 每半年檢查一次模塊的外觀，發(fā)現(xiàn)異常

34、及時報修；e) 每半年檢查接線端子是否緊固；22、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。23、閘閥維修保養(yǎng)： a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；b) 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；c) 對閘閥閥桿加黃油潤滑；d) 對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。24、止回閥維修保養(yǎng)： a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b) 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理后重新油漆。25、浮球閥維修保養(yǎng)：a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；b) 檢查浮球閥連桿

35、是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應(yīng)更換。26、液位控制器維修保養(yǎng)：a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；b) 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；d) 緊固所有螺母。27、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。28、 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。29、密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。30、查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號、同規(guī)格的軸承。31、清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應(yīng)在表面處理

36、后重新油漆一遍。32、檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固；如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵排圬泵上的所有螺母。32、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)。 33、檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。34、查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。35、查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一遍。36、 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理(更換膠墊)。37、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時。38、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由管理工程部主管盡快補充至計劃中。39、如遇突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)管理中心工中心程部經(jīng)理口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上

37、報公司。40、水泵房維修應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的三天之內(nèi)由領(lǐng)班整理成冊后交管理中心維修部存檔，保存期為長期。41、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應(yīng)由管理中心工程部主管報管理中心，由管理中心通知院方，經(jīng)院方同意方可停水。 消防監(jiān)控中心的管理和維護制度1、定期按系統(tǒng)的運行情況擬定小修、中修、大修。2、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)內(nèi)容1）日檢：每班次在當值班長的指導(dǎo)下由中控室消防員對火災(zāi)報警系統(tǒng)進行下a）每班次均應(yīng)進行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查；b）火警功能。誤報火警應(yīng)勘察誤報的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境

38、干擾存在，如有其他干擾存在，應(yīng)設(shè)法排除。對于誤報頻繁又無其他干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號，應(yīng)及時清洗更換；c）故障功能：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良的情況；備用電源故障，檢查充電裝置，電池是否損壞，有無斷線；探測回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好，有無探測被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。 2）月檢：每月15日在工程部主管的指導(dǎo)下，由領(lǐng)班組織對消防自動系統(tǒng)進行下列功能檢查，并填寫消防系統(tǒng)月檢查保養(yǎng)記錄表 ： a）日檢全部內(nèi)容；b）測試控制器主要工作電壓是否正常； c）火災(zāi)探測器（溫感、煙感、破波）安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否

39、良好,外觀是否潔凈完好,指示燈是否閃亮.隨機取5%的煙感噴煙后,消防主機是否收到報警信號;d)對樓層消防栓泵進行外觀檢查，查看外接線是否固定良好，油漆脫落應(yīng)補刷新；e）檢查手動按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常；f）對消防主機、聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進行擦拭除塵，線路松動應(yīng)加以緊固；g）對主電源和備用電源做自動轉(zhuǎn)換試驗。 3）季檢a）每季度檢查和試驗自動報警系統(tǒng)的系列功能，并填寫消防系統(tǒng)年（季）檢查保養(yǎng)記錄表： b）采用專用檢測儀器分批試驗火災(zāi)探測器的動作及確認燈顯示； c）試驗火災(zāi)報警的聲光顯示； d）實驗水

40、流指示器，壓力開關(guān)等報警功能，信號顯示； e）對備用電源進行1-2次充放電試驗，1-3次主要電源和備用電源自動切換試驗； f）用手動或自動檢查防火卷簾門的關(guān)閉情況、防火卷簾有無變形、扭曲情況； g）用手動或自動檢查消防栓泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備； h）對固定式“1211”系統(tǒng)進行外觀巡視，查看管網(wǎng)系統(tǒng)的密封情況，讀出壓力表指針數(shù)值，用手動或自動檢查固定滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備； i）用手動檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標志燈； j）從消防聯(lián)動柜上按強制“消防”開關(guān)鍵使客貨梯停于首層試驗； k）在中控室進行消防通信設(shè)備對講通話試驗； l）檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強制切斷非消防電源功能試驗。

41、4）年檢：每年12月20日前由工程主管及領(lǐng)班組織對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗，填寫消防系統(tǒng)年（季）檢查上保養(yǎng)記錄： a）應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理塵埃； b）試驗火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。 合同期內(nèi)安裝廠家指導(dǎo)檢查，合同期滿后由物業(yè)維修檢查。 3、維修保養(yǎng)計劃： a）對消防系統(tǒng)設(shè)備的外部清潔及部分附件的維修保養(yǎng)由工程部主管指導(dǎo)完成。 b）每班次消防員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干凈抹布擦拭，保持設(shè)備光潔。 c）消防系統(tǒng)設(shè)備故障的維修一般不超過8小時，在8小時內(nèi)無法解決的

42、，應(yīng)將其故障原因、解決時間上報管理中心經(jīng)理，并按批準的時間限期解決。 d）消防泵維修保養(yǎng)見給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程相關(guān)要點。e）消防系統(tǒng)設(shè)備的檢查、維修保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄，分類歸檔管理，保存期五年。日常維修養(yǎng)護的管理制度環(huán)境衛(wèi)生保潔管理制度（一）室外環(huán)境衛(wèi)生保潔和服務(wù)1、保潔人員嚴格執(zhí)行公司建立的環(huán)境衛(wèi)生保潔管理制度。2、負責(zé)辦公區(qū)約9915平方米的衛(wèi)生保潔，包括舞廳、會議室、接待室、樓梯、停車場、走廊、內(nèi)墻、電梯間、衛(wèi)生間、綠地、球場等所有公共部位及辦公樓地下停車場及體育活動場所的衛(wèi)生保潔。保證公共區(qū)域干凈整潔，無異味、無蚊蠅，無糞便、無污水外溢。3、實行標準化清掃保潔，保潔時間為