房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道Document serial number KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道一、匯集自有資金一項開發(fā)項目，只要利潤率高于銀行存款利率，開發(fā)商就可以投入自有資金。自 有資金包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收款等。速動資產(chǎn) 包括各種應(yīng)收的銀行票據(jù)、股票和債券(可以抵押、貼現(xiàn)而獲得現(xiàn)金的證券)，以及其 他可立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，可包括已定合同的應(yīng)收售樓款、近期 可出售的各類物業(yè)的付款等。二、申請貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行和其他金融機構(gòu)的支持，而且山 于杠桿效應(yīng)的存在，

2、開發(fā)商不可能也不愿意完全靠自有資金而不利用銀行或其他金 融機構(gòu)的信貸資金。利用信貸資金經(jīng)營，實際就是借雞生蛋、借錢賺錢。(-)取得銀行等金融機構(gòu)支持的條件金融機構(gòu)是不會輕易向開發(fā)商敞開大門的。要得到金融機構(gòu)的大力支持，甚至提 供各種優(yōu)惠和方便，取決于以下一些因素：1. 開發(fā)商的實有資本。金融機構(gòu)要考察和檢查開發(fā)商的資產(chǎn)負債表和近期的損益 表。除固定資產(chǎn)外，金融機構(gòu)十分關(guān)心開發(fā)商的速動資產(chǎn)、流動負債等，以便算出開 發(fā)商的速動運營資本凈值。2. 開發(fā)商的信譽。包括開發(fā)商過去完成的開發(fā)項U悄況，特別是工程質(zhì)量和是否 按期完成開發(fā)工程和是否按期租售完以及用戶的反映如何等。因為開發(fā)商是靠開發(fā)項 口完成后

3、的租售收入償還貸款的，一旦開發(fā)商不能如期將樓宇租售出去，金融機構(gòu)將 無法收回其貸出的款項。3. 擬開發(fā)建設(shè)項目的惜況。金融機構(gòu)在確定是否貸款給開發(fā)商之前，還需要了解 擬開發(fā)建設(shè)項H的財務(wù)評價結(jié)果，即項目本身的還貸能力。一般情況下，開發(fā)商應(yīng)向 金融機構(gòu)提供其所委托的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)站在第三方的公正立場上，對開發(fā)項U經(jīng)濟 可行性所作的評佔報告。該報告應(yīng)就房地產(chǎn)市場悄況、預(yù)期的租金和售價水平及總開 發(fā)成本、項本身的收益能力和還貸能力、財務(wù)評價的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標、不確定性 分析的結(jié)果等提供專業(yè)性意見，以供金融機構(gòu)參考。4. 房地產(chǎn)市場惜況。辦理房地產(chǎn)抵押貸款的金融機構(gòu)，還要通過自己的房地產(chǎn)市 場研究人員

4、，或委托另外的咨詢機構(gòu)，就房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀與前景作出判斷，以 決定是否提供抵押貸款及數(shù)額的大小。當房地產(chǎn)市場前景不明朗時，金融機構(gòu)通常持 慎重態(tài)度或嚴格貸款條件。5. 開發(fā)商在建工程惜況。特別要了解開發(fā)商有多少在建工程，其工程進展狀況和 租售狀況。如果開發(fā)商在建工程過多、規(guī)模過大，負擔嚴重地超過了其開發(fā)能力，則 金融機構(gòu)也會對貸款持慎重態(tài)度。6. 開發(fā)商的誠實可靠性。有的開發(fā)商為了獲取貸款而有意隱瞞一些情況，例如， 在列出的應(yīng)收款項中，實際上山于存在爭議而可能無法收回；隱瞞在建工程的潛在虧 損；甚至串通咨詢機構(gòu)提供虛假評佔執(zhí)行報告等。這種不誠實的行為是金融機構(gòu)最忌 諱的。（二）對金融機構(gòu)的

5、選擇隨著我國金融體制的改革，金融業(yè)務(wù)打破了過去兒家銀行壟斷的局面，地方性銀 行和開辦信貸業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)、外資銀行、中外合資銀行紛紛涌現(xiàn)，這為開發(fā) 商選擇金融合作伙伴提供了較大的選擇空間。在選擇金融合作伙伴時，要考慮以下一 些因素：1. 最好選擇國際交往信譽好，政府和公眾都很信任的較大金融機構(gòu)合作；2. 有良好的服務(wù)質(zhì)量和辦事效率；3. 收費合理，無論是存貸利息、傭金或手續(xù)費用等，均能給予優(yōu)惠待遇；4. 便于資金調(diào)動和轉(zhuǎn)移。開發(fā)丄程量大、營業(yè)額高而乂有較好資信的開發(fā)商，也是眾多金融機構(gòu)爭奪的主 顧，開發(fā)商可利用金融機構(gòu)之間的競爭來選擇合作伙伴，根據(jù)金融機構(gòu)特點和性質(zhì)建 立相應(yīng)的業(yè)務(wù)往來。（

6、三）全融機構(gòu)貸款的方式1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是房地產(chǎn)金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動資 金貸款，其貸款對象是在規(guī)定貸款范圍內(nèi)的、具有法人地位、實行獨立經(jīng)濟核算的從 事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)。一般來說申請該項貸款的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備以下貸款條 件：(1) 具備開發(fā)企業(yè)資格。即具有開發(fā)企業(yè)資格證書和工商營業(yè)執(zhí)照。(2) 在貸款金融機構(gòu)開立賬戶，持有貸款證。(3) 擁有一定量的自有資金。(4) 具有開發(fā)計劃。即有關(guān)部門下達的年度投資計劃和開發(fā)項U的有關(guān)批準文 件。(5) 具有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度。(6) 具有還本付息的能力等。另外，貸款金融機構(gòu)對企業(yè)的實有

7、資本、信譽、擬開發(fā)項目的成本和效益1W況、 開發(fā)商在建工程惜況(是否超能力開發(fā))等也將進行審核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款一般要經(jīng)過貸款申請、貸款評佔與貸款審核、貸款 額度與期限核定、貸款合同和擔保合同簽訂等過程，并辦妥有關(guān)手續(xù)，最后由金融機 構(gòu)按貸款合同規(guī)定發(fā)放貸款。2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項口貸款是指房地產(chǎn)金融機構(gòu)對具體的房地產(chǎn)開發(fā)項U發(fā)放的生產(chǎn)性 流動資金貸款。這種貸款的特點是貸款只能用于規(guī)定的開發(fā)項U,貸款對象是一些投 資大、建設(shè)周期長的開發(fā)項U,如大型住宅小區(qū)等。承擔項口開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 是開發(fā)項U貸款的債務(wù)承擔者。開發(fā)項H貸款，除必須符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款條

8、件外，還必須具備以 下條件：其一，貸款項目必須列入當年的開發(fā)計劃；其二，必須具備批準的設(shè)汁文件，并通過金融機構(gòu)進行的項忖評佔；其三，前期工作準備必須就緒，落實了施工單位，具備了開工條件。與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款不同，申請開發(fā)項U貸款時，金融機構(gòu)參與項U 的選擇，參與項忖可行性研究工作，并進行項H評佔。未經(jīng)評估的項U金融機構(gòu)一般 不承諾貸款。金融機構(gòu)參與項LI的擴初設(shè)計及概算的審查，并根據(jù)項U有關(guān)情況參與 銷售價格的制定。金融機構(gòu)參與項U的年度計劃的安排，并根據(jù)計劃執(zhí)行情況，編制 年度貸款汁劃，核定貸款額度。房地產(chǎn)開發(fā)項U貸款程序與流動資金貸款程序基本相同。3. 房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸

9、款是指借款人以借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的 方式向銀行提供按期履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當借款人不履行債務(wù)時，銀行有 權(quán)依法處理作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償。當處理抵押房地產(chǎn)后的資金不足以清 償債務(wù)時，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追償不足部分?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有:依法取得的土地使用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及 相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房產(chǎn)等。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，依法處理該房地產(chǎn)后，應(yīng)當先用處 理所得的價款繳納相當于應(yīng)繳納的土地出讓金的款額，金融機構(gòu)貸款方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款對象可以是符合條件、具有可抵押的房地產(chǎn)的法人，也可

10、以是具 有可抵押的房地產(chǎn)、并具有完全民事行為能力的自然人。房地產(chǎn)抵押貸款的條件除一般貸款的基本條件外，最主要的就是擁有可抵押的房 地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押是建立貸款關(guān)系的前提，也是取得貸款的條件。房地產(chǎn)抵押貸款的程序與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款程序基本相同，不同之處 在于：其一，房地產(chǎn)抵押貸款的額度山貸款的金融機構(gòu)根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營收 益、申請借款金額和借款時間長短確定，但最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%,并且 抵押物的現(xiàn)行作價一般由具備專業(yè)資格條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。其二，抵押合同山借款人或抵押人與貸款金融機構(gòu)雙方共同簽訂，抵押合同是房 地產(chǎn)抵押貸款合同的不可分割的文件。其三，房地產(chǎn)抵

11、押貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，必須辦理抵押登記手續(xù)， 若按規(guī)定需公證的，貸款合同和抵押合同必須經(jīng)公證機關(guān)公證。三、發(fā)行債券籌資發(fā)行公司債券籌集的資金與銀行貸款一樣，同屬企業(yè)外來資金，但可使用時間較 長。山于公司債券較政府債券風(fēng)險大，因此其利率要高于政府債券利率。1987年國務(wù) 院發(fā)布的企業(yè)債券管理暫行條例規(guī)定企業(yè)發(fā)行債券必須經(jīng)過中國人民銀行批 準，并且授權(quán)中國人民銀行對發(fā)行債券的企業(yè)和購買企業(yè)債券的企業(yè)、事業(yè)單位的資 金使用惜況進行監(jiān)督、檢查；企業(yè)債券的票面應(yīng)當載明企業(yè)的名稱、住所、債券的票 面額、債券的票面利率、還本期限和方式、利息的支付方式、債券發(fā)行日期和編號、 發(fā)行企業(yè)的印記和企業(yè)法

12、定代表人的簽章、審批機關(guān)批準發(fā)行的文號、日期等；企業(yè) 發(fā)行債券的總額不應(yīng)大于該企業(yè)的自有資產(chǎn)凈值；企業(yè)為固定資產(chǎn)發(fā)行債券，其投資 項U必須經(jīng)有關(guān)部門審查批準，納入國家控制的固定資產(chǎn)投資規(guī)模；債券的票面利率 不得高于銀行同期居民定期存款利率的40%:企業(yè)債券的發(fā)售可以山企業(yè)自己辦理，各 專業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)可以經(jīng)辦企業(yè)債券的轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。(一) 發(fā)行企業(yè)債券的一般條件1. 企業(yè)規(guī)模達到國家規(guī)定的要求F2. 企業(yè)財務(wù)會計制度符合國家規(guī)定；3. 具有償債能力；4. 企業(yè)經(jīng)濟效益好，發(fā)行債券前連續(xù)三年贏利；5. 所籌集資金的用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策；6. 債券利率不得高于國務(wù)院限定的水平F7. 國務(wù)院規(guī)定的

13、其他條件。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在此一般條件上，還有一系列的限制性規(guī)定。(二) 企業(yè)債券的發(fā)行程序1. 山公司權(quán)力機構(gòu)作出決定。有限責任公司或股份有限公司發(fā)行債券山董事會制訂方案，股東大會或股東會作 出決議；國有獨資公司山國家授權(quán)投資的機構(gòu)或國家授權(quán)的部門作出決定。2. 報請國務(wù)院證券管理部門批準。申請時應(yīng)提交下列文件：(1) 公司登記證明；(2) 公司章程；(3) 公司債券募集辦法；(4) 資產(chǎn)評佔報告和驗資報告。3. 公告?zhèn)技k法。在該辦法中應(yīng)公告企業(yè)的名稱、發(fā)行債券的用途、債券的票面額、利率、還本期 限與方式、利息支付方式、債券的流通性等悄況。在債券募集辦法中一般還包括該公 司債券經(jīng)證券

14、主管機關(guān)指定的評估機構(gòu)評定的債券等級。4. 承銷機構(gòu)承銷債券。四、發(fā)行股票籌資對股份公司而言，發(fā)行股票是主要的籌資渠道。（一股票發(fā)行條件1投資項口符合國家產(chǎn)業(yè)政策；2. 發(fā)行的普通股限于一種，同股同權(quán)；3. 發(fā)起人認購的股本數(shù)不低于總股本的規(guī)定比例；4. 向社會公眾發(fā)行的部分不低于股本總額的規(guī)定比例；5. 中國證監(jiān)會規(guī)定的其他條件。若是原有企業(yè)改組申請公開發(fā)行股票的，還應(yīng)具備以下兩個條件t1. 發(fā)行前一年年末凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比例不低于規(guī)定要求，無形資產(chǎn)在凈資產(chǎn) 中的比例不高于規(guī)定要求；2. 最近三年連續(xù)贏利。增資擴股發(fā)行股票，除上述條件外，還應(yīng)當具備以下條件：1. 前一次發(fā)行的股份已募足，并

15、間隔一年以上；2. 最近三年連續(xù)贏利，并可向股東支付股利；3. 公司預(yù)期利潤率可達同期銀行利率水平；4. 中國證監(jiān)會規(guī)定的其他條件。五、其他籌資渠道除利用上述主要資金籌集渠道外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可利用以下兒種渠道籌集資 金：（一）利用各類信托基金融資各類信托基金除將部分資金用于購買可以確保其利息收入的風(fēng)險較小、收益水平 相對較低的政府債券投資外，仍有愿望將基金的一部分用于雖有一定風(fēng)險性，但收益 相對較高的房地產(chǎn)投資，作為其投資組合的一部分，開發(fā)商J可以約定的利率向各類 基金組織融資，也可以吸收其投資人股。盡管使用基金的利率水平相對高于銀行貸 款，但對資金需求量很大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言仍不失為一

16、條有效的籌資渠道。（二）預(yù)收購房定金或購房款在房地產(chǎn)開發(fā)進行到一定程度（投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的2概以 上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期），政府允許房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋。預(yù)售房 屋對于購房者來說，只需支付少量定金或部分房款，即可能事受未來一段時間的房地 產(chǎn)增值收益。而對開發(fā)商來說，預(yù)售部分房屋既可以籌集到必要的建設(shè)資金乂可降低 市場風(fēng)險。盡管可能損失部分未來收益，但對于習(xí)慣于借雞生蛋的開發(fā)商來說，適 時、適價地預(yù)售部分房屋乂是必要的。尤其對自有資金實力不強的開發(fā)商來說，能否 成功地組織預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的關(guān)鍵。（三）利用各類企事業(yè)單位的自有資金在當前投資渠道尚不很健全的情況下

17、，許多企事業(yè)單位擁有的自有資金處于閑置 狀態(tài)，他們希望投資于收益較高的房地產(chǎn)業(yè)以將死錢變活，由于不易拿到開發(fā)經(jīng)營權(quán) 或無專門力量經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，常常拿著錢去尋找合作伙伴。開發(fā)商可以適時抓住機 會，以分享固定利潤或支付利息的方式與這些企事業(yè)單位合作。（四）借助于有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)開發(fā)商如果確實籌款困難，那么尋找一家或兒家有經(jīng)濟實力的國際或國內(nèi)公司聯(lián) 合開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開發(fā)商可以組織合作成員發(fā)揮各自 的優(yōu)勢，并山各成員分別承擔和籌集各自需要的資金。（五）由承包商帶資承包建設(shè)工程在建筑市場競爭激烈的悄況下，許多有一定經(jīng)濟實力的承包商，有可能愿意帶資 承包建設(shè)工程，以爭取到建設(shè)任務(wù)。這樣，開發(fā)商就將一部分融資的困難和風(fēng)險分攤 給了承包商。當然，對延期支付的工程款項，開發(fā)商也要支付利息，但通常這個利息率較銀行貸款利率 低，而且更低于整個開發(fā)項目的投資收益率。如果開發(fā)商