重慶項(xiàng)目整合推廣方案

1、 地址：中國(guó)福州聯(lián)系人：鐵蛋聯(lián)系郵箱：重慶項(xiàng)目整合推廣策略前言廣告是打破成規(guī)的藝術(shù)，而非建立定律的科學(xué)。我們的工作是讓一百萬(wàn)看起來(lái)像一千萬(wàn)！我們善于小心的求證，更會(huì)大膽的設(shè)想。我們只有一個(gè)目的把樓賣掉。So,whats the big idea?目錄一、 江北區(qū)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境二、 東和品牌優(yōu)勢(shì)（廣告核心策略）三、 營(yíng)銷策略四、 創(chuàng)意表現(xiàn)五、 媒介策略一：江北區(qū)市場(chǎng)環(huán)境(一） 營(yíng)銷環(huán)境總析1.周邊環(huán)境該項(xiàng)目位于紅旗河溝轉(zhuǎn)盤，正對(duì)210國(guó)道紅雙段，交通便利。周邊與重慶商會(huì)大廈、中信銀行大廈、新紀(jì)元廣場(chǎng)等商用寫(xiě)字樓，這里是機(jī)場(chǎng)、涪陵和萬(wàn)縣等區(qū)縣來(lái)渝的必經(jīng)之路，車流量、人流量極大，燥音污染相對(duì)其它地方較

2、大。2.市政配套2001年完成市政設(shè)施建設(shè)投資810萬(wàn)元（改），城市園林綠化取得新成績(jī)。積極鞏固噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)，建成環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)21.8平方公里，區(qū)域環(huán)境噪聲值由57.1分貝下降到55.7分貝。通過(guò)規(guī)范客運(yùn)車輛的管理，鞏固和發(fā)展人力運(yùn)輸，使交通運(yùn)輸業(yè)繼續(xù)得以發(fā)展。該區(qū)有大型的商場(chǎng)、超市、餐飲，如“重百、新世紀(jì)、麥當(dāng)勞、小天鵝等”，方便了人們?nèi)粘５纳钚枨蟆?.重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（1）近兩年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望重慶市位于中國(guó)西南部，長(zhǎng)江與嘉陵江交會(huì)處，是一座舉世聞名的山城，最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶憑借長(zhǎng)江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場(chǎng)，從漢代起就已成

3、為長(zhǎng)江上游的工商業(yè)重鎮(zhèn)，如今更發(fā)展為集重工業(yè)、輕工業(yè)、貿(mào)易等為一體的產(chǎn)業(yè)齊備、門類繁多、自成體系的經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心城市。它也是西南地區(qū)科學(xué)技術(shù)力量最強(qiáng)的城市。1997年6月18日，重慶正式成為直轄市以來(lái)，對(duì)所轄區(qū)縣市進(jìn)行調(diào)整，設(shè)立了15個(gè)區(qū)、12縣及4個(gè)市。這幾年來(lái)，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速平穩(wěn)，全市GDP年平均增長(zhǎng)9.3%，比同期戰(zhàn)略的實(shí)施，重慶作為西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐和重要的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中全國(guó)水平高1.1個(gè)百分點(diǎn)。重慶市2001年上半年GDP值為782.38億，同比增加了9.3%。平穩(wěn)運(yùn)行增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。重慶市抓住直轄機(jī)遇，積極擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，合理有效利

4、用外資。近年來(lái)全市共新批外商投資企業(yè)989家，合同外資217172萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資149087萬(wàn)美元，位列世界500強(qiáng)的跨國(guó)公司目前已有16家在重慶創(chuàng)建外商投資企業(yè)28戶，其中8家是1997年以后進(jìn)入重慶的。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)心城市，同時(shí)也是西部地區(qū)唯一的直轄市，必然會(huì)吸引更多外商來(lái)渝，這部分人士及其所雇用的中高級(jí)管理人員會(huì)對(duì)本地高檔寫(xiě)字樓和高檔住宅有很大需求，有利于重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔物業(yè)的發(fā)展。1996年至2000年期間重慶投入了大量資金用于主城區(qū)道路交通改造，新建了紅石路、沙中路等重要道路；長(zhǎng)江二橋、高家花園大橋、黃花園大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋先后建成投入使用；長(zhǎng)江濱江路、嘉陵江濱江路渝中

5、區(qū)段、南岸區(qū)濱江路、沙坪壩區(qū)濱江路已全線開(kāi)通，從而有效地緩解了城區(qū)內(nèi)部的交通壓力，圍繞主城區(qū)的內(nèi)環(huán)濱江路與多座長(zhǎng)江、嘉陵江大橋相交的新型交通格局已初步形成?！吧匠恰敝貞c的交通環(huán)境已有了明顯改變，便利的交通為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。從1995年到2000年，重慶市居民人均GDP值穩(wěn)步增加，2000年人均GDP值為5157元，較上一年增長(zhǎng)了6.9%。人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增長(zhǎng)了42.2%，每年以7.3%的速度穩(wěn)定增加，人均消費(fèi)支出由1995年的3932元上升為2000年的5475元，增長(zhǎng)了39.2%，截止2000年底，城市居民消費(fèi)逐漸向教育、醫(yī)療保

6、健、通訊、房地產(chǎn)（不含購(gòu)買住房）等非實(shí)物消費(fèi)傾斜。深化住房制度改革對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生巨大影響，部分收入和很大部分存款投資于住房。重慶市居民生活水平大幅度提高，消費(fèi)需求旺盛，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)、旅游、通訊、教育等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。從1996年至2000年間的重慶市主城區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)變動(dòng)分析，全市八個(gè)主城區(qū)中江北區(qū)總?cè)丝谧疃?，?0.27萬(wàn)人；大渡口區(qū)總?cè)丝谧钌?，?0.28萬(wàn)人。八個(gè)主城區(qū)中渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)人口數(shù)均超過(guò)50萬(wàn)人，為人口大區(qū)。綜上所述，重慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐年增長(zhǎng)，城市面貌日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收

7、入與支出逐年增加，不斷提高。作為西部唯一的直轄市，重慶市正在逐步鞏固自己的交通、能源、經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)中心地位。目前正值中國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)的大好時(shí)機(jī)，西部的12個(gè)省、市、自治區(qū)地域遼闊，人口眾多，物產(chǎn)豐富，必將成為投資重點(diǎn)；而重慶市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境在西部各省市中獨(dú)樹(shù)一幟，必會(huì)成為西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)城市，城市的經(jīng)濟(jì)會(huì)得到更大發(fā)展，這為本市的各行各業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不可多得的發(fā)展契機(jī)。A. 江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望 江北區(qū)是重慶市重要工業(yè)基地，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，支柱地位突出?；窘⑵鹨云嚹ν熊囍圃臁⑨t(yī)藥化工、食品飲料、電氣機(jī)械、建筑建材等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，已發(fā)展成為重慶市門類齊全、

8、技術(shù)基礎(chǔ)雄厚、綜合配套加工能力較強(qiáng)的重要工業(yè)基地。重慶長(zhǎng)安公司是全國(guó)最大的微型汽車生產(chǎn)集團(tuán)；輕工行業(yè)兩朵金花冷酸靈牙膏、奧妮化妝品的系列產(chǎn)品享譽(yù)全國(guó)；康佳、李爾、魯能等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)投資江北，發(fā)展強(qiáng)勁。形成了以33戶大中型企業(yè)為龍頭的、多行業(yè)的工業(yè)企業(yè)群。 江北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展在近幾年取得了輝煌的成績(jī)。在未來(lái)不久的時(shí)間內(nèi)該區(qū)將會(huì)取得更加大的進(jìn)步。目前江北、渝北地區(qū)的發(fā)展方向是大力推出高品質(zhì)、配套完善的小區(qū)住宅。目前該地區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展可以稱得上是百花爭(zhēng)艷。該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展要屬各區(qū)之首，江北區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備量較大，2001年上半年總批出用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地有10宗，總面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。各大小

9、樓盤紛紛建成，目前開(kāi)發(fā)的大型小區(qū)集中在紅黃路、五里店以及龍溪鎮(zhèn)片區(qū)，建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)有南方上格林、金科花園、天驕俊園、皇冠東和花園、龍湖花園等，均已上市銷售，銷售非?；钴S。加上7月1日路橋統(tǒng)一收費(fèi)這一利好消費(fèi)實(shí)行，使江北區(qū)的購(gòu)房者日漸增多。重慶市政府為了進(jìn)一步的發(fā)展江北、渝北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不管是在規(guī)劃上，還是在稅收上都堅(jiān)決照顧，而且在包括戶口遷移、子女入學(xué)等問(wèn)題上大開(kāi)綠燈。而且重慶市人民政府已決定遷往江北區(qū)。在未來(lái)幾年內(nèi)，一些相關(guān)的政府職能部門也將遷入，一些外國(guó)政府機(jī)構(gòu)也將設(shè)址于此區(qū)。該區(qū)是重慶市房地產(chǎn)發(fā)展最為活躍的地區(qū)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中做到了規(guī)劃合理、規(guī)范化運(yùn)作，目前是重慶市

10、吸引外區(qū)域來(lái)客能力最強(qiáng)的一個(gè)區(qū)。B.江北區(qū)與其它區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）、江北區(qū)：該區(qū)的發(fā)展方向是大力推出高品質(zhì)、配套完善的小區(qū)住宅。目前該地區(qū)的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展可以稱得上是百花爭(zhēng)艷。據(jù)悉，一大批規(guī)模更大、規(guī)劃更為宏偉的大型小區(qū)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)了新一輪的攻勢(shì)，到時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者皆大歡喜的一幕：由于競(jìng)爭(zhēng)樓盤的增多，消費(fèi)者在價(jià)格、品質(zhì)、配套等方面都可以慢慢作比較，選擇最適合自己的住宅；而眾多樓盤的出現(xiàn)，必然會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐囊恍┫嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最需要的規(guī)模效應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)，而消費(fèi)層面會(huì)擴(kuò)大，消費(fèi)潛力也就被激發(fā)出來(lái)了，江北、渝北地區(qū)對(duì)于整個(gè)重慶市的住宅需求市場(chǎng)就將擁有絕對(duì)的主導(dǎo)能力。2）、南岸區(qū)

11、西部、北部環(huán)繞長(zhǎng)江，隔江與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和江北區(qū)相望，東部、南部與巴南接壤，是重慶市的主城區(qū)之一。1999年區(qū)轄8個(gè)街道，9個(gè)鎮(zhèn)南岸區(qū)奇異壯觀的自然景色和得天獨(dú)厚的人文景觀并存，呈現(xiàn)出旅游資源、區(qū)位、市場(chǎng)、知名度、人才科技、旅游設(shè)施等六大優(yōu)勢(shì)。為此，南岸區(qū)政府把全區(qū)規(guī)劃為以游覽區(qū)為主的五大塊旅游區(qū)域，力爭(zhēng)在未來(lái)15年把南岸區(qū)建設(shè)成為觀光度假、娛樂(lè)教育、消閑購(gòu)物型兼?zhèn)涞膬?yōu)秀旅游文化區(qū)。以旅游為龍頭，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使旅游業(yè)成為區(qū)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。南岸區(qū)區(qū)域江岸線全長(zhǎng)45公里，南岸南坪距火車站僅3公里，距航運(yùn)朝天門碼頭5公里，距空港重慶江北機(jī)場(chǎng)28公里。年初建成通車的南濱路，是重慶的外灘

12、，這里聚集了重慶各地的美味餐飲、娛樂(lè)，是重慶又一顆新星。南岸區(qū)是重慶土地供應(yīng)量比較大的一個(gè)區(qū)，2000年，南岸區(qū)的房屋施工住宅建筑面積為平方米，房屋竣工住宅建筑面積為693700平方米，商品房屋銷售建筑面積為372700平方米。南岸區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上講是極具潛力，上升空間很大。南岸區(qū)住宅總體價(jià)格較低；整體上呈上揚(yáng)趨勢(shì)；價(jià)格的上揚(yáng)空間較大。各項(xiàng)商業(yè)配套設(shè)施正在逐步完善重慶百貨公司、百盛商場(chǎng)等重慶市幾家大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)在南坪購(gòu)買或租賃了大面積的商業(yè)空間，而世界聞名的大型零售集團(tuán)麥德龍和五星級(jí)的浪高凱悅大酒店即將進(jìn)駐，一個(gè)較為完整的商業(yè)體系正在形成。本地區(qū)購(gòu)買力的不足，總體規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)片區(qū)開(kāi)發(fā)，形

13、成規(guī)模，避免過(guò)于分散而造成客戶流失，住在南岸應(yīng)有更多的支撐點(diǎn)，而不只是一句口號(hào)，樹(shù)立品牌形象，消除長(zhǎng)期以來(lái)人們心目中南岸區(qū)的房子是還建房、低檔房的先入為主的觀念。3）、沙壩坪區(qū)沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，原來(lái)屬于市郊，如今是重慶市的主城區(qū)之一。東與渝中區(qū)緊密相連，東北隔嘉陵江與渝北區(qū)相望，南面緊鄰九龍坡區(qū)，西倚歌樂(lè)山，北與北碚交界，全區(qū)幅員面積396平方公里，其中城市綠化覆蓋面積達(dá)到36%，是重慶市幾個(gè)主城區(qū)中綠化環(huán)境最好的區(qū)域，是重慶市的科技、文化、教育中心和商業(yè)副中心。沙坪壩區(qū)是重慶市的西大門，2000年，沙坪壩地區(qū)的房屋施工住宅建筑面積為平方米，房屋竣工住宅建筑面積為561800平方米，商

14、品房屋銷售建筑面積為297000平方米。沙坪壩的區(qū)域規(guī)劃也是以雙巷子（步行街）為中心的，商業(yè)配套和商品住宅都是以此為核心向四周作發(fā)散狀，所以沙坪壩地區(qū)大多數(shù)的商住樓都匯集于此。目前沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展僅次于北部新城，據(jù)房交會(huì)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，沙坪壩區(qū)的成交面積排第二位，成交金額列第三。隨著鳳天路成規(guī)模的開(kāi)發(fā)，沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯出來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)能力和吸引外區(qū)域來(lái)客能力也將大為增強(qiáng)，目前已有30%以上的潛在客戶群將購(gòu)房區(qū)域鎖定在沙區(qū)。4）、渝中區(qū)地處重慶市中部偏東，長(zhǎng)江、嘉陵江匯流處，東、南、北三面環(huán)水，西面通陸，與沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)接壤，呈兩江環(huán)抱的半島狀。渝中區(qū)是重慶市的行政、商貿(mào)、金融、

15、信息中心和水陸客運(yùn)交通樞紐，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 解放碑地區(qū)是重慶最繁華的商業(yè)區(qū)和購(gòu)物中心。該區(qū)將成為經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、文化發(fā)達(dá)，社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美，富有山城、江城特色的現(xiàn)代化中心城區(qū)。渝中區(qū)空置面積高達(dá)平方米，而住宅占總空置面積的42，說(shuō)明渝中區(qū)住宅積壓嚴(yán)重渝中區(qū)本年住宅新開(kāi)工面積只占新的總開(kāi)工面積的26。說(shuō)明渝中區(qū)今年建筑投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目。渝中區(qū)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，住宅市場(chǎng)今年形勢(shì)嚴(yán)峻。渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景堪憂。除了長(zhǎng)久以來(lái)的商業(yè)中心地位以外，我們找不到更多的支撐點(diǎn)。渝中區(qū)地理狀況和行政規(guī)劃也沒(méi)有把住宅發(fā)展作為重點(diǎn)，它的未來(lái)設(shè)計(jì)更多的傾向于商業(yè)及其

16、配套。（1）項(xiàng)目可提升價(jià)值研判隨著城市的發(fā)展，設(shè)計(jì)觀念也在隨之轉(zhuǎn)變，更新。以建筑的尺度感、整體感、空間感來(lái)體現(xiàn)這組建筑的新觀念，借以改變目前現(xiàn)有的建筑空間，以一種新的設(shè)計(jì)手法豐富城市建筑的輪廓線。由于本工程多功能混合使用的特點(diǎn)，采用整體設(shè)計(jì)的思路，使之滿足自身設(shè)計(jì)要求的前提下，達(dá)到與城市空間環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。（2）目的競(jìng)爭(zhēng)力和社會(huì)效益及項(xiàng)目美好的前景。從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目位于江北區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，再加上周圍宏泰大廈、重慶國(guó)際貿(mào)易大廈、中信銀行大廈、新紀(jì)元廣場(chǎng)、龍湖花園陽(yáng)光城，形成江北區(qū)的金融中心。借于此，市場(chǎng)就急需一個(gè)集辦公、酒店、商業(yè)為一體的綜合性高檔樓盤誕生，重慶“新紀(jì)元廣場(chǎng)”就是隨應(yīng)

17、市場(chǎng)需求，在該區(qū)域修建一座集五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、綜合性商場(chǎng)等配套設(shè)施于一體的大廈。該項(xiàng)目極聚競(jìng)爭(zhēng)力，建成后對(duì)江北區(qū)是又一個(gè)標(biāo)致性的建筑，是人們又一個(gè)休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的好去處，社會(huì)效益直線上升。人們不再到渝中區(qū)這樣一個(gè)人口密度已經(jīng)超負(fù)荷的商業(yè)中心，就能感受到熱鬧的商業(yè)氣氛。（二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析該項(xiàng)目處于紅旗河溝轉(zhuǎn)盤處，該地段周邊樓盤以重慶國(guó)際大廈、中信銀行大廈及正在修建的都市廣場(chǎng)為代表。 重慶國(guó)際大廈：該大廈推出已久，出租率在85%左右，集證券、銀行、通訊、辦公為主。出租金在38元/平方米/月（最高幾層，其余全部出租）最小面積在300平方米清水房。大廈配套設(shè)施有商務(wù)會(huì)所、高檔餐廳、會(huì)議室等。

18、中信銀行大廈：大廈以銷售為主，銷售達(dá)99.8%，只剩一套特價(jià)房，售價(jià)在2300元。該大廈以辦公為主。 都市廣場(chǎng)：現(xiàn)正修建中，未開(kāi)盤，該廣場(chǎng)集商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、住房為主。 龍湖花園：龍湖花園是重慶市口碑和品牌形象最好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，重慶中建科置業(yè)有限公司也因成功開(kāi)發(fā)并銷售了龍湖花園也成為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先者。一、二期均已售完，總建筑面積為44平方米。小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)有學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、休閑運(yùn)動(dòng)中心、社區(qū)活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施。三期的香樟林別墅正在銷售，將2002年七月迎來(lái)第一批入住的業(yè)主。每平方米銷售價(jià)在2500左右，管理費(fèi)在1-1.2元。龍湖花園“善待您一生”的營(yíng)銷理念深入人心，成

19、為重慶人心目中的現(xiàn)想住宅。 望?，F(xiàn)代城：該項(xiàng)目位于重慶江北塔坪（歐式一條街旁），是新源興企業(yè)集團(tuán)目前開(kāi)發(fā)的最大規(guī)模的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)總建筑面積有100萬(wàn)平方米，小區(qū)內(nèi)配套十分齊全，基本上是一個(gè)微縮的城中城，周邊的大環(huán)境也比較成熟，生活十分方便。平均售價(jià)在2350元。復(fù)式單位平均售價(jià)為 3680元。 新紀(jì)元廣場(chǎng)：重慶新紀(jì)元廣場(chǎng)項(xiàng)目是由重慶英皇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于江北區(qū)紅旗河溝立交橋處，交通十分方便。該項(xiàng)目是由重慶宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)移給重慶英皇房地產(chǎn)發(fā)展公司的。該項(xiàng)目包括一座39層高五星級(jí)酒店塔樓，一座33層高寫(xiě)字樓及6司高裙樓，3層地庫(kù)，是一個(gè)集酒店、辦公、購(gòu)物、

20、餐飲、文娛、夜總會(huì)、停車場(chǎng)等多功能設(shè)施的項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e150000平方米（含地下層）。重慶新紀(jì)元廣場(chǎng)將成為重慶北大門又一有影響的標(biāo)志性建筑,為重慶的城市建設(shè)增添一道亮麗的風(fēng)景線?，F(xiàn)正修建中，未開(kāi)盤。二：東和品牌優(yōu)勢(shì)（一） 項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析A：項(xiàng)目簡(jiǎn)介l 地理位置江北區(qū)紅旗河溝轉(zhuǎn)盤。 地理位置優(yōu)越位于江北交通樞紐地段。離渝中區(qū)很近。交通四通八達(dá)，中巴線路通達(dá)市內(nèi)各區(qū)域組團(tuán)中心：毗鄰重慶汽車北站，江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，菜園壩火車站。l 規(guī)摸東和銀都是東和公司繼成功開(kāi)發(fā)皇冠東和花園之后的又一精品項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于江北交通樞紐紅旗河溝轉(zhuǎn)盤，項(xiàng)目占地7500平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米，由五層裙樓商場(chǎng)和雙塔樓

21、組成，其中主塔樓30層，副塔樓20層，采用當(dāng)今國(guó)內(nèi)外流行的財(cái)智型商務(wù)公寓的最新開(kāi)發(fā)模式，結(jié)合本土特色，全力營(yíng)造一個(gè)集現(xiàn)代辦公（創(chuàng)業(yè)性），金融 ，證券，商務(wù)，餐飲美食，休閑，文化娛樂(lè)，健身，購(gòu)物為一體的能夠滿足現(xiàn)代創(chuàng)業(yè)型公司及人士各種需求的自由，休閑，財(cái)智型的商務(wù)公寓。l 特點(diǎn)1.東和銀都打造出版3050平方米的標(biāo)準(zhǔn)單元，在高品質(zhì)的保證下，以低總價(jià)，低首付，投資少。2.交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)3.酒店品質(zhì)。商務(wù)酒店公寓風(fēng)格，商務(wù)酒店式大堂，商務(wù)酒店空間，商務(wù)酒店配套。四星級(jí)的酒店管理全方位的服務(wù)。4.裝修一步到位，適合單身貴族和智力型創(chuàng)業(yè)的個(gè)性需求。B:SWOT分析Strength (自身優(yōu)勢(shì))：1.東和品

22、牌的感招力（東和是一個(gè)在重慶有較高知名度的品牌房地產(chǎn)企業(yè)。勢(shì)力雄厚）2.人性化四星級(jí)管理服務(wù)3.生活設(shè)施齊全，安全措施完善。4.市政配套齊全。5.位于新興商業(yè)區(qū)中心weakness (項(xiàng)目劣勢(shì))：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較保守。軟件（管理及服務(wù)）較強(qiáng)，硬件（設(shè)施）不夠理想市場(chǎng)觀望期長(zhǎng)Opportunity(項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇)：隨著重慶區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)將更加成熟，同時(shí)其區(qū)域輻射能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著新興商業(yè)區(qū)形成和中心商業(yè)圈的輻射，項(xiàng)目將來(lái)存在很大的市場(chǎng)機(jī)遇Threat（項(xiàng)目市場(chǎng)威脅點(diǎn)）：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大（龍湖花園 、新紀(jì)元廣場(chǎng) 、望海現(xiàn)代城）（二） 廣告目標(biāo)客戶群分析l 主力戶型與其他l 其

23、主力戶型是以3050平方米的標(biāo)準(zhǔn)間，適用于單身貴族使用。每月租金為559元豪華型的套房（60多平方米）是適用于外企駐渝機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)初期公司的理想空間。目標(biāo)人群分析年齡層次在2540歲之間有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的教育背景及寬廣的眼界，使他們不拒絕新鮮事物，并對(duì)其判斷較理性和準(zhǔn)確。以氣質(zhì)和生活態(tài)度作為劃分人群的標(biāo)準(zhǔn)，形成東和銀都龐大但并不龐雜（品位相似）的客戶隊(duì)伍。目標(biāo)人群氣質(zhì)總結(jié)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)生的主導(dǎo)社會(huì)前進(jìn)的先進(jìn)一族。白領(lǐng) 城市精英 個(gè)體商戶 生意人 企業(yè)高級(jí)管理人員 都市新銳 企業(yè)組團(tuán)（包括家不在本地區(qū)的，獨(dú)自來(lái)渝高薪打工或是跟隨公司公干，需中長(zhǎng)期居住的。）總體定義城市時(shí)尚的領(lǐng)跑者 、社會(huì)核心價(jià)值的締

24、造者，務(wù)實(shí)、精打細(xì)算、希望小投入多回報(bào)（表現(xiàn)在服務(wù)）、流動(dòng)性大。主要的客戶群是年紀(jì)較輕的白領(lǐng)階層，他們的收入相對(duì)寬裕。購(gòu)買目的方便。（三） 廣告核心策略介于項(xiàng)目所在地江北區(qū)向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變的發(fā)展形式，廣告應(yīng)該給人以商務(wù)和投資事業(yè)印象，非悠閑的、購(gòu)物的、充滿文化美的，以及區(qū)別于擾攘解放碑典型的休閑、購(gòu)物風(fēng)格。推廣一種高效的生活方式，以高效生活方式作為主體，以都市節(jié)奏作為引子。把商務(wù)生活方式歸結(jié)為實(shí)效而有節(jié)奏的，附以東和四星級(jí)的物業(yè)管理。把項(xiàng)目的買點(diǎn)（位于新興商業(yè)區(qū)）納入時(shí)代的背景機(jī)遇 、發(fā)展 、挑戰(zhàn)。強(qiáng)調(diào)方便、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、高效；時(shí)間與空間的依附概念。嘗試改變一種人生觀（把居所當(dāng)家的傳統(tǒng)觀念），加入發(fā)

25、展概念。倡導(dǎo)在緊湊的空間中能擠出時(shí)間。提出東和為你提供創(chuàng)業(yè)環(huán)境。集中力量，瞄準(zhǔn)特定目標(biāo)，在相對(duì)小的市場(chǎng)空間內(nèi)，占有盡可能大的市場(chǎng)份額。（四） 項(xiàng)目形象定位四星級(jí)管理的才智型商務(wù)公寓（五） 主打廣告語(yǔ)三：營(yíng)銷策略（一） 銷售渠道1：主買場(chǎng)：工地現(xiàn)場(chǎng)2：外買場(chǎng)：（1）解放碑太平洋百貨一樓內(nèi)（2）沙坪壩廣場(chǎng)原因：人流量大，人的品味與我們所要推出的公寓相附。3：輔買產(chǎn)：（1）重慶飛機(jī)場(chǎng) （2）重慶火車站 原因：這兩個(gè)地方人流量最大，信息傳播最快。（二） 代言營(yíng)銷緊扣目標(biāo)人群氣質(zhì)，縮短樓盤與消費(fèi)者的溝通距離，易于脫穎而出，切本項(xiàng)目為商務(wù)主題，更適合用形象代言人的形式,這樣不管在項(xiàng)目前期的形象導(dǎo)入還是促銷

26、活動(dòng)的開(kāi)展都極為有利。方案一：明星代言必須是近期熱播過(guò)，涉及創(chuàng)業(yè)的都市生活片中的積極上進(jìn)的正面角色 目的利用影片已樹(shù)立的形象，造成的影響，美化人們對(duì)都市商務(wù)生活的印象，強(qiáng)化東和銀都的商務(wù)生活概念。候選人羅家良（創(chuàng)世紀(jì)、流金歲月）方案二：名人代言商界成功人士，或從事與商業(yè)有關(guān)職業(yè)的人（經(jīng)濟(jì)學(xué)專家），媒體暴光率高目的1.成功者的成功本來(lái)就具有強(qiáng)大的說(shuō)服力。名人便能捧出名樓（并不需要他們說(shuō)出商品，只需他們的形象，提到他們的成就。如：過(guò)去他是*，現(xiàn)在他是*。將這句話、他們的形象、東和的標(biāo)志及東和銀都的樓體效果圖放在一起我們還需要說(shuō)什么？）2. 專家代表權(quán)威，他們的建議直接影響人們的投資消費(fèi)觀念。（一舉

27、兩得，東和與名人、專家的雙盈。）候選人多多益善方案三：在重慶舉行攀巖或攀樓大賽，分專業(yè)和業(yè)余組。也可以聘請(qǐng)攀巖或攀樓高手表演。目的攀巖象征征服，攀爬的過(guò)程是對(duì)極限的挑戰(zhàn)。通常我們會(huì)把成功者與山峰聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)這個(gè)活動(dòng)也暗示了選擇東和銀都是對(duì)事業(yè)能登峰造極的有利支持。以“會(huì)當(dāng)臨絕頂，一覽眾山小”的感覺(jué)誘導(dǎo)消費(fèi)者。（三） 促銷方式1 全國(guó)足球甲A聯(lián)賽，全國(guó)籃球甲A聯(lián)賽（CBA）宣傳飛艇廣告，其次是廣告牌。（利用兩大賽事的影響力，重點(diǎn)放在重慶）選擇飛艇的理由以新花樣吸引人眼球（國(guó)內(nèi)尚無(wú)首例），便宜易實(shí)現(xiàn)2 開(kāi)發(fā)可供免費(fèi)下載的小游戲是男人就蓋上100層，其次是利用現(xiàn)有的是男人就上過(guò)100層選擇游戲的理

28、由同類游戲（是男人就撐過(guò)20秒、是男人就上過(guò)100層、是男人就下過(guò)200層）最近非常流行，特別在白領(lǐng)階層。由于這類游戲小而易掌握，估計(jì)將繼續(xù)流行很長(zhǎng)一段時(shí)間。便宜易實(shí)現(xiàn)，可以存儲(chǔ)在電腦、PDA、手機(jī)等IT產(chǎn)品中。（游戲必須加入東和的信息。游戲的命名是一種心理暗示，男性會(huì)因?yàn)檫@個(gè)游戲名稱去爭(zhēng)一口氣，女性會(huì)因?yàn)檫@個(gè)游戲名稱不服氣，有趣的是通常這類游戲記錄的創(chuàng)造者大都為女性。因此不必?fù)?dān)心名稱的針對(duì)性。）3. 商務(wù)出租擴(kuò)大化（1）出租商務(wù)設(shè)施（IT產(chǎn)品，高價(jià)值辦公用品）（2）商務(wù)用車（配備司機(jī)）（3）高級(jí)服裝、飾物。（4）出租高級(jí)商務(wù)人員，提供專業(yè)服務(wù)。（可操作的）（5）任何事物或行為都可以轉(zhuǎn)化為出租的形式，限制是合理（能辦到）合法的。四：創(chuàng)意表現(xiàn)（一） 包裝廣告包裝風(fēng)格整個(gè)包裝應(yīng)該表現(xiàn)出一種具有韻律感和節(jié)奏感的激情。它應(yīng)該像R&B（音樂(lè)形式）一樣，又像快餐文化。 A：區(qū)域包裝（1） 車體轉(zhuǎn)線：解放碑紅旗河溝 第601路解放碑南坪火車站 第611路九宮廟紅旗河溝 第818路貓兒石紅旗河溝 第106路還有 602路、125路、127路、120路。都可以做車體廣告。（2） 候車亭可以依據(jù)以上的路線作候車亭廣告（小花招：廣告中帶鏡面，引人留）（3） 路牌以東和銀都作為中心分散周邊的四條主干道和其他路線。（4） 路旗1：紅旗溝解放碑楊家坪2：解放碑沙坪壩