農(nóng)村集體建設用地使用權也可向銀行抵押貸款

1、農(nóng)村集體建設用地使用權也可向銀行抵押貸款（新規(guī)全文 解讀 整理 | 李舒律師 北京安理律師事務所 來源 | 銀監(jiān)會、國土資源部轉自 | 法客帝國 （ EmpireLawyers ） 閱讀提示：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸 款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作為抵押財產(chǎn)， 由銀行業(yè)金融機構向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限 內還本付息的貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村 集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦 倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。李舒律師按：1. 關注農(nóng)村土地政策和金融相關政策的朋友們，尤其是銀行業(yè)及相關機構的朋友們，自 2016 年 3 月的兩權抵押貸款

2、新規(guī)細則出臺后，一直在等待 這份文件。農(nóng)民窮、農(nóng)村發(fā)展慢的一個重要原因就是農(nóng)村最 重要的土地資源不能像城市土地一樣流轉變現(xiàn)。農(nóng)村土地中， 最有價值的包括此前農(nóng)民或其他機構以承包等方式取得的 集體所有的耕地使用權、農(nóng)民用于居住的宅基地使用權（即 在今年 3 月廣受關注的“農(nóng)民住房財產(chǎn)權”和“農(nóng)村承包土地的 經(jīng)營權”的兩權抵押貸款），以及本文所涉及的“農(nóng)村集體經(jīng)營 性建設用地使用權”。2.我在今年三月就兩權抵押 貸款曾撰文解讀相關細則和文件。因此關于農(nóng)地抵押和農(nóng)房 抵押的兩權抵押貸款的規(guī)定和細節(jié)情況，請詳閱這兩篇文章 新規(guī) :農(nóng)村土地和房屋均可向銀行抵押貸款 （完整全文 試 點地區(qū)名單 20160

3、324） 和農(nóng)村房屋和土地抵押貸款新規(guī) 21 個重要問題解讀 （附:銀行視角 -逐條對照分析 2016） 。此 前雖然通過一些渠道了解過農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用 權抵押貸款管理暫行辦法 （以下簡稱“辦法”）的大致內容， 也與一些銀行界朋友討論過具體條文內容，但官方近日才正 式發(fā)布全文（銀監(jiān)會和國土資源部于 2016 年6月3 日公布） 3. 與農(nóng)房抵押貸款試點范圍為 59 個縣市區(qū)，農(nóng)地抵押貸款試 點范圍為 232 個縣市區(qū)不同， 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用 權抵押貸款的試點地區(qū)為 15 個區(qū)縣（后附名單） 。辦法 明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地 中，土地利用總體規(guī)劃和城

4、鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等 經(jīng)營性用途的土地 ,規(guī)定以出讓、租賃、作價出資（入股）方 式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用 權可以辦理抵押貸款。 辦法規(guī)定有效期至 2017 年 12 月 31 日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點時限保持一致。 4.辦法 共 35 條，涉及銀行業(yè)金融機構開展農(nóng)村集體經(jīng)營 性建設用地使用權抵押貸款和土地管理的相關環(huán)節(jié)，從貸款 的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務開展的范圍、貸款的全 流程管理、貸款的風險保障機制、監(jiān)管部門的職責等方面對業(yè)務操作和細節(jié)進行了詳細的規(guī)定。為方便閱讀和理解，我對條文要點進行了逐條整理和歸納。5. 具體而言，辦法對允許抵押的范

5、圍、不得抵押的范圍、抵押人和借 款人的條件、銀行盡調要求、 合同條款要求、抵押登記要求、 銀行風險管理、地方政府增信、抵押率、抵押物處置、展期 等具體內容均作出了較為明確而具體的規(guī)定和要求。當然， 要將這項抵押貸款政策落地生根，還需要更多更細致的規(guī)定 才行。具體而言，可能還需要銀監(jiān)會定向制度細則、登記部 門的登記細則，也包括銀行趕緊制定貸款辦法及實施細則、 以及銀行需要掌握的貸前、貸中貸后等各個環(huán)節(jié)的具體操作 細節(jié)和執(zhí)行手冊（以及相關全套業(yè)務流程和合同文本模板） 。 后附：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行 辦法全文中國銀監(jiān)會 國土資源部關于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營 性建設用地使用權抵押貸款

6、管理暫行辦法的通知銀監(jiān)發(fā) 201626 號 各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國 土資源主管部門，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行， 郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會管金融機 構： 為規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權 抵押貸款工作，根據(jù)中共中央辦公廳 國務院辦公廳印發(fā) 關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制 度改革試點工作的意見的通知 （中辦發(fā) 2014 71 號） 和全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市 大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施 有關法律規(guī)定的決定精神，銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部制定了 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦

7、法 現(xiàn)印發(fā)給你們， 請結合實際認真貫徹落實。 2016 年 5 月 13 日 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法 第一條 【政策背景和依據(jù)】 為落實中共中央辦 公廳 國務院辦公廳印發(fā)關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性 建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見的通知 （中辦發(fā) 2014 71 號），規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用 地使用權抵押貸款工作，根據(jù)中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督 管理法、全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在 北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調 整實施有關法律規(guī)定的決定以及國土資源部關于印發(fā)農(nóng) 村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市和宅基地制度改革試

8、點實施細則的通知 （國土資發(fā) 2015 35 號），制定本辦 法。 第二條 【核心原則和目標】 按照金融改 革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅持土地公有制 性質不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開 展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農(nóng)村 集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。 第三條 【試點地區(qū)范圍（后附名錄） 】 允許開展 抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地僅限于國家確定的入市改革試點地區(qū)。第四條【概念和定義】農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農(nóng)村集體 經(jīng)營性建設用地使用權作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機構向 符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限

9、內還本付息的貸款。 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土 地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性 用途的土地。第五條 【抵押范圍】在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、 作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng) 營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建 設用地使用權抵押的，地上的建筑物應一并抵押。前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進行不動 產(chǎn)登記并持有權屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā) 利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同 意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押權實現(xiàn)時土地可以 入市的情形；尚未

10、入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性 建設用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，按相關規(guī) 定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的 情形。第六條 【不得抵押的情形】具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設用地使用權不得抵押：（一）權屬不清或存在爭議的；（二）司法機關依法查封的；（三）被依法納入拆遷征地范圍的；（四）擅自改變用途的;（五）其他不得辦理抵押的情形。第七條 【應堅持的原則】農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規(guī)、 惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原 則。第八條 【對銀行的管理要求】銀行業(yè)金融機構應當實行貸款全流程管理，全面了解客戶信息， 綜合考慮

11、借款人和抵押財產(chǎn)的實際情況，合理確定貸款期限 和額度等。第九條【合同約定貸款用途】銀行業(yè)金融機構應當與借款人在合同中約定明確、合法的貸 款用途，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況，防止挪用貸款。第十條【申請貸款應滿足的條件】以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作抵押申請貸款的，應當同時滿足以下 條件：（一） 依法進行不動產(chǎn)登記并取得縣級以上人民政府或政府相關主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建 設用地權屬證書并可辦理抵押登記；（二）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地符合土地利用總體規(guī)劃及城 鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物未設定影響處置變現(xiàn) 和銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償

12、的其他權利；（四）具備入市條件的，應具備所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程 序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）政府同意抵押的證明材料等；（五）法律、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會規(guī)定的其他條件。第十一條【銀行盡職調查】銀行業(yè)金融機構受理借款人貸款申請后，應當履行盡職調查職責，并對貸款申請 內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實， 形成調查評價意見。重點包括以下內容：（一）借款人具有完全民事行為能力， 信用記錄良好；（二）借款人所在行業(yè)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力以及合法的還款來源；（三）抵押財產(chǎn)是否真實有效、產(chǎn)權清晰并取得合法權證， 相應手續(xù)是否合法齊備， 是否存在權屬爭議；（四）抵押財產(chǎn)價值評估是否合理；（

13、五）抵押財產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制；（六）抵押財產(chǎn)是否符合當?shù)亓鬓D交易政策規(guī)定，是否容易 處置變現(xiàn)，是否存在影響抵押財產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機構優(yōu) 先受償?shù)臋嗬Υ没驒嗬摀?。第十二條 【價值評估】銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內部評估的 方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權進行價 值評估。第十三條【抵押率】銀行業(yè)金融機構應當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期 限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素， 確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押率。第十四條 【利率標準】銀行業(yè)金融機構應當參考同 期同檔次

14、基準利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主 確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的利率。第十五條 【風險評價】銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務風險評價機 制，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的風 險因素，合理作出信貸決策。第十六條 【風險評估】銀行業(yè)金融機構應當進行全面、動態(tài)的風險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用 及擔保變化等情況。第十七條【動態(tài)管理和價值重估】銀行業(yè)金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權利的真 實、合法、足值、有效。第十八條 【抵押人限制轉讓】抵押權存續(xù)期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機

15、構同意，抵押人不得擅自轉讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性 建設用地使用權及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代 為清償債務消滅抵押權的除外。第十九條 【抵押物價值減少時】抵押財產(chǎn)價值減少時，銀行業(yè)金融機構有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者要求借款人提供 與減少的價值相應的擔保。借款人不恢復財產(chǎn)的價值也不提 供其他擔保的，銀行業(yè)金融機構有權要求借款人提前清償債 務。第二十條 【合同約定征收情形】銀行業(yè)金融機構應當在合同中明確，在抵押權存續(xù)期間，如國 家依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優(yōu)先償還借款人債務，或另行提供其他足值有效擔保二十一條【核心條款：處置權利，以及優(yōu)先貨購買權】 貸款到期后，

16、借款人未清償債務或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵 押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵 押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地 使用權。所得價款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。土地所有權人在同等條件下享有使用權優(yōu)先購買權。第二十二條 【風險預警和重大風險報告】銀行業(yè)金融機構應當建立風險預警制度和重大風險報告制度。發(fā) 生以下情形時，銀行業(yè)金融機構應當按規(guī)定及時預警、采取 相應的風險控制和化解措施，并向試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理 機構和國土資源行政主管部門報告。（一）國家法律法規(guī)、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃及土地市場供求等因素發(fā)生重大變 化，對抵押財產(chǎn)價值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或導致其流轉權能 受限的；（

17、二）抵押財產(chǎn)對應的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；（三）抵押人未經(jīng)有權機關批準，擅自改變土地用途的；（四）抵押財產(chǎn)被司法機關查圭寸的；（五）發(fā)生其他重大風險變化的情形。第二十三條 【展期】需要展期的，銀行業(yè)金融機構應當綜合考量貸款用途、貸款 期限與額度、借款人經(jīng)營狀況與還款能力以及抵押財產(chǎn)狀況， 決定是否展期。第二十四條 【地方政府增信】 鼓勵試點地區(qū)通過政府性融資擔保公司提供擔保的方式，為 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務。 第二十五條 【地方政府風險補償】 鼓勵有條件的 試點縣（市、區(qū)）政府建立風險補償機制。 第二 十六條 【登記機構義務】 不動產(chǎn)登記

18、機構應當為 抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務，協(xié)調做好農(nóng) 村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作。 第 二十七條 【登記機構確定】 農(nóng)村集體經(jīng)營性建 設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記 的有關規(guī)定，由所在地的不動產(chǎn)登記機構辦理。第二十八條 【登記手續(xù)】 銀行業(yè)金融機構和抵 押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產(chǎn)登記機 構申請辦理抵押登記， 抵押權自登記時設立。 （一） 抵押登記申請書； （二）貸款合同和抵押合同； （三）集體建設用地權屬證書； （四）登記機構規(guī) 定的其他資料。 第二十九條 【抵押權登記憑證及時 限】 對符合抵押登記條件的，試點地區(qū)不動產(chǎn)登記 機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記 載，并向銀行業(yè)金融機構頒發(fā)抵押權登記證明。 經(jīng) 審核符合登記條件的，登記機關應當于受理登記申請材料后 10 個工作日內辦結登記手續(xù)。 第三十條 【主管部 門的監(jiān)管與評估】 試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機構