關(guān)于實施不動產(chǎn)登記制度的思考

1、 關(guān)于實施不動產(chǎn)登記制度的思考 摘要：現(xiàn)階段，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，不動產(chǎn)登記作為社會經(jīng)濟生活中的重要組成部分之一。由于我國的不動產(chǎn)登記采用分散登記和多部門登記這兩種登記制度，與我國市場經(jīng)濟發(fā)展所提出的權(quán)責(zé)分明原則存在較大的矛盾，已經(jīng)不能適用我國社會經(jīng)濟發(fā)展的需求。因此，筆者通過本文對我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題進行闡述和分析，并提出相應(yīng)的解決措施，能夠為不動產(chǎn)登記工作獻計。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記制度；問題；有效措施引言不動產(chǎn)登記制度不僅是物權(quán)法的重要制度，也是明確物權(quán)所屬情況的表現(xiàn)形式。由于國內(nèi)不動產(chǎn)發(fā)展時期較晚，發(fā)展歷程較短，存在很多法律規(guī)定不明確的情況，使國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展受到了一定影響，因此

2、相關(guān)部門應(yīng)盡快出臺相應(yīng)政策，以保證我國經(jīng)濟和不動產(chǎn)登記制度的快速發(fā)展。1實施不動產(chǎn)登記的要義（1）基于不動產(chǎn)權(quán)登記的背景下，能夠?qū)ν恋貦?quán)屬關(guān)系進行正確的確認，并且對土地的社會主義公有制給予了有效的維護，切實的對土地權(quán)利人的合法權(quán)益進行了全面的保障。不動產(chǎn)登記的切實有效落實，使得土地所有權(quán)以及相應(yīng)使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行了有效的梳理，并基于土地權(quán)益范圍背景下對國家、集體、個人之間的關(guān)系進行了重新界定，在土地社會主義公有制以及土地權(quán)利人合法權(quán)益等的維護方面給予了重要保障，同時相應(yīng)的為期提供了一定法律依據(jù)。（2）通過不動產(chǎn)登記，確認了土地權(quán)利的變動關(guān)系。我國憲法明確規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、

3、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。并且，我國有關(guān)法律又規(guī)定：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。通過不動產(chǎn)登記對變動的權(quán)屬關(guān)系進行確定。即在國家的土地登記簿上記錄相關(guān)土地權(quán)事項變動的信息，并發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動的法律后果，這就從法律上規(guī)定了土地使用權(quán)可以交易，從而保證了土地產(chǎn)權(quán)交易安全，保護了土地市場的交易秩序。2我國不動產(chǎn)登記制度實施過程中出現(xiàn)的問題2.1沒有明確的登記范圍目前，在我國不動產(chǎn)登記的權(quán)利范圍中出現(xiàn)登記不明確的現(xiàn)象。我國的國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、采礦權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地管理權(quán)，法律法規(guī)不夠詳細，也沒有明確這些權(quán)利的性質(zhì)。導(dǎo)致相關(guān)的部門在制定具體的物權(quán)登記規(guī)則的時候不能明確登記的

4、對象，缺乏具體的法定形態(tài)做依托。2.2尚未形成有利的基礎(chǔ)理論物權(quán)法中規(guī)定，只有經(jīng)過合法登記的不動產(chǎn)才具有相應(yīng)的法律效力。而學(xué)術(shù)界的專家對此項規(guī)定存在一定的爭議，他們當(dāng)中部分學(xué)者并不認同不動產(chǎn)登記生效的模式。出現(xiàn)這樣的爭議，主要是因為我國尚未形成更具說服力與系統(tǒng)性的基礎(chǔ)性理論，而物權(quán)法中的規(guī)定也不夠完善，更不是絕對化的正確。2.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一雖然在2014年末國家已頒布不動產(chǎn)登記暫行條例，也對登記機構(gòu)、登記簿冊、信息平臺、登記依據(jù)要求“四統(tǒng)一”，但依舊存在大部分地區(qū)并未按要求實施登記政策，使得登記信息不夠準(zhǔn)確和全面，影響最終數(shù)據(jù)結(jié)果，并且使國家的相關(guān)政策得不到落實。此情況不僅使國家登記制度的合

5、理性受到侵害，也會讓我國不動產(chǎn)登記制度的整體停滯不前。3解決我國不動產(chǎn)登記制度的有效對策3.1優(yōu)化登記技術(shù)流程各類不動產(chǎn)登記相關(guān)的事項存在五花八門的狀況，給辦證群眾帶來極大不便。統(tǒng)一登記機構(gòu)后，統(tǒng)一登記程序的執(zhí)行就是至關(guān)重要的。登記機構(gòu)應(yīng)在制度上為登記及時、準(zhǔn)確地完成創(chuàng)造有利的條件，行動上依法規(guī)范對各環(huán)節(jié)權(quán)限與辦理時限進行進一步的明確，統(tǒng)一的申請材料和登記要求。不僅有利于提高登記效率，而且相同程序與技術(shù)操作會對加強登記結(jié)果公平合法性。3.2建立統(tǒng)一的登記機關(guān)因各地方政策的落實和實施技術(shù)可能存在差異，導(dǎo)致各地方不動產(chǎn)登記制度的進度參差不齊，無法實現(xiàn)統(tǒng)一，而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)又是社會進步的必然趨

6、勢和必然結(jié)果。因此，我國可以在登記制度上借鑒其他國家的一些做法。例如，澳大利亞的昆士蘭州土地登記：早期昆士蘭州便引入托倫斯登記制度，現(xiàn)如今已形成完整的“自動化權(quán)利系統(tǒng)”又稱ats，昆士蘭州在權(quán)利系統(tǒng)完善的同時，也擁有成熟的法律體系，頒布多種權(quán)利管理法，分別對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移、私有土地、土地開發(fā)等進行明確規(guī)定，同時開設(shè)登記賠償基金制度，即如果出現(xiàn)登記與實際不符的情況，一切責(zé)任歸于政府，由政府為其賠償損失。該制度被昆士蘭州居民一致推崇，實施效果十分明顯。3.3強化不動產(chǎn)登記意識實行不動產(chǎn)登記關(guān)聯(lián)各行各業(yè)，涉及千家萬戶，影響千秋萬代，具有重大的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義，這就要求人人都要有不動產(chǎn)登記意識。土地

7、的地域性、不可再生性、可重復(fù)使用性確定了在土地管理方面的強化中不動產(chǎn)登記的重要作用。此外，不動產(chǎn)登記制度以更全面、科學(xué)、快捷、準(zhǔn)確的土地登記資料，完善土地產(chǎn)權(quán)管理，為推進國土資源管理提供了更有力的支撐。3.4通過多種渠道做好相關(guān)的宣傳政策應(yīng)該提高對不動產(chǎn)登記宣傳的重視，可以通過大眾廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體、報刊等多種媒體，以及現(xiàn)場答疑、上門服務(wù)、設(shè)置專門的咨詢平臺等多種方式進行宣傳。比如可以在不動產(chǎn)中心和電視欄目組共同合作，在特定的時間專門為人們解疑答惑。除此之外，除了各不動產(chǎn)登記中心設(shè)置服務(wù)向?qū)?，國土、地稅、銀行等駐場辦公外，還開通微信公眾號，為人民提供方便的服務(wù)，人們可以隨時隨地了解到不動產(chǎn)的

8、相關(guān)動態(tài)信息，和當(dāng)天辦理業(yè)務(wù)的實際情況、投訴建議等等。3.5有效選擇物權(quán)變動手段當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記制度主要包括三個方面的內(nèi)容，契約登記、產(chǎn)權(quán)登記、托倫斯登記。針對于這三種不同形式的不動產(chǎn)登記制度，在實際運行與使用過程中，都具有一定的優(yōu)勢，但也存在相應(yīng)的局限性。選用契約登記手段可大力提高不動產(chǎn)流傳的效率，與此同時也會提高風(fēng)險系數(shù)。更會在一定程度上有損權(quán)利人的合法權(quán)益，不能有效彰顯法律法規(guī)的公平性。托倫斯登記模式的運用，也未產(chǎn)生預(yù)期的工作成果，甚至在其他發(fā)達國家更趨向于廢除此項登記制度。但基于我國國情，在不動產(chǎn)預(yù)告登記制度貫徹與實施過程中，可借鑒這些登記模式中蘊含的優(yōu)點，并結(jié)合當(dāng)前社會發(fā)展趨勢，形

9、成更具有中國特色的不動產(chǎn)預(yù)告登記手段。并能在實際工作開展過程中，根據(jù)實際情況，有效選擇物權(quán)變動的手段，從而使其建立更堅實的理論基礎(chǔ)。例如托倫斯登記制度中的賠償機制，對于我國當(dāng)前開展不動產(chǎn)登記工作具有一定的促進作用。對于相關(guān)職能部門出現(xiàn)的不動產(chǎn)登記錯誤信息，給予相關(guān)權(quán)利人一定的補償，更能展現(xiàn)出我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的公正性與合理性?；诖?，可促進不動產(chǎn)所有權(quán)人能更積極的配合國家對不動產(chǎn)的管理。因此，各地方政府及相關(guān)職能部門，若想有效開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作，應(yīng)根據(jù)我國基本國情，以及各區(qū)域的實際經(jīng)濟背景等，運用國家現(xiàn)存法規(guī)，不斷借鑒其他與之相關(guān)的政策與制度，建立更有利的理論基礎(chǔ)，從而為全面有效開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作打下良好的基礎(chǔ)。結(jié)語作為國土資源的管理部門，不僅要大力宣傳不動產(chǎn)登記的重要意義，做到家喻戶曉，而且要讓不動產(chǎn)登記變?yōu)槿藗兊囊环N自覺行動。同時，不動產(chǎn)登記機關(guān)要按中華人民共和國土地登記規(guī)則，依