商業(yè)房地產(chǎn)投資分析

1、商業(yè)房地產(chǎn)投資分析商業(yè)區(qū)確實(shí)定商業(yè)區(qū)的概念交易區(qū)或稱效勞區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)分析因素。商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍重力模型是唯一可以同時(shí)分析需求目標(biāo)顧客的支出和供應(yīng)現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)或競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析工具，正因?yàn)槿绱耸顾蔀橐环N非常有用的方法。如果知道了顧客總支出某一地區(qū)，就可以預(yù)測(cè)所有商業(yè)房地產(chǎn)包括即將開業(yè)的新商店的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產(chǎn)約束的模型，因?yàn)樗猩痰甑目偸杖氡仨毜扔陬櫩偷闹С隹傤~。根本上，該模型對(duì)某一人口群顧客可能消費(fèi)在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商店對(duì)

2、顧客的相對(duì)吸引程度一般是面積大小進(jìn)行加權(quán)調(diào)整。這時(shí)就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因?yàn)殡S著距離的增加，顧客的消費(fèi)指出呈指數(shù)化遞減趨勢(shì)。為了計(jì)算商業(yè)房地產(chǎn)重力模型，首先需要知道根據(jù)人口資料或者群組劃分的顧客對(duì)某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)者以及顧客所在地和目的地商業(yè)房地產(chǎn)的距離。該模型可以預(yù)測(cè)每個(gè)商鋪的年銷售額，也可以預(yù)測(cè)新商鋪的年銷售情況。同時(shí)還可以預(yù)測(cè)新商鋪對(duì)現(xiàn)有商鋪的影響即新商店可能瓜分的業(yè)務(wù)量大小。盡管重力模型問世時(shí)間已經(jīng)不算太短，但是在GIS地圖繪制軟件創(chuàng)造之前由于它的實(shí)施難度太大而沒有被廣泛的應(yīng)用到市場(chǎng)分析中去。影響商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他重要因素商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以具有自己

3、獨(dú)特的特點(diǎn)，是因?yàn)樗某晒εc否取決于當(dāng)?shù)氐墓?yīng)和需求因素。由于這一點(diǎn)，了解地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就顯得至關(guān)重要。其中包括地址、人口以及整個(gè)區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。地方區(qū)域特點(diǎn)地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個(gè)社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場(chǎng)就是圍繞這些區(qū)域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產(chǎn)周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長(zhǎng)模式它對(duì)選址的影響等等。增長(zhǎng)模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢(shì)隨著人口的移動(dòng)和收入的集中程度變動(dòng)，同時(shí)商業(yè)房地產(chǎn)的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長(zhǎng)模式影響了商業(yè)房地產(chǎn)的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務(wù)在增長(zhǎng)，當(dāng)然是件好事。但是如果增長(zhǎng)的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來維持業(yè)務(wù)的開

4、展，而不能舍本逐末。地點(diǎn)因素。商業(yè)房地產(chǎn)的成功很大局部要依賴于該地點(diǎn)對(duì)顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場(chǎng)設(shè)施，以及是否能方便進(jìn)入該區(qū)域又是最重要的因素。當(dāng)?shù)厝丝谔攸c(diǎn)。一個(gè)地區(qū)的居民可能是預(yù)測(cè)商業(yè)房地產(chǎn)工程是否會(huì)獲取成功的風(fēng)向標(biāo)。用來估計(jì)一個(gè)地區(qū)顧客根底的信息類型包括人口數(shù)據(jù)和支出模式該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。有關(guān)人口目標(biāo)顧客群性質(zhì)和特點(diǎn)的信息在分析商業(yè)房地產(chǎn)效勞和商業(yè)零售空間的需求時(shí)是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對(duì)商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構(gòu)成和人口分布密切相關(guān)。商業(yè)

5、房地產(chǎn)的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費(fèi)和商業(yè)零售產(chǎn)品和效勞的購(gòu)置直接相關(guān)，但是，實(shí)際上要受到產(chǎn)品或效勞“需求彈性的影響。例如，雜貨的消費(fèi)對(duì)收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購(gòu)置的雜貨數(shù)量一般不會(huì)改變太多。另一方面，家用電器對(duì)收入富于彈性，收入越高，人們購(gòu)置的就越多。商業(yè)房地產(chǎn)的用戶通常對(duì)商業(yè)區(qū)都有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，必須有一定的收入水平的一定數(shù)量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的效勞區(qū)來彌補(bǔ)，或者改選其他的位置。支出模式?；ㄙM(fèi)在商業(yè)零售商產(chǎn)品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需

6、求的關(guān)鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數(shù)字轉(zhuǎn)換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場(chǎng)中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境特點(diǎn)掌握一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況可以使對(duì)新商業(yè)房地產(chǎn)的開展前景預(yù)測(cè)更為準(zhǔn)確可靠。要評(píng)估該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，必須要考慮以下的因素：競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)于商業(yè)零售商來說，競(jìng)爭(zhēng)是無法防止的。商業(yè)零售商經(jīng)常根據(jù)地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成功經(jīng)驗(yàn)或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吸引業(yè)務(wù)的情況來評(píng)估某一位置的選址可行性。但是，過度的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)驅(qū)使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。市場(chǎng)份額。商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額指的是某一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手瓜分的商業(yè)房地產(chǎn)目錄中總收入的比例。雖然單獨(dú)的市場(chǎng)份額數(shù)據(jù)不會(huì)

7、被用來決定一個(gè)工程的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)建成，它的市場(chǎng)份額就會(huì)決定它的存在價(jià)值。生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個(gè)地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當(dāng)?shù)乇姸嗖宛^的生意創(chuàng)造器，因?yàn)樗o這些餐館帶來了潛在的顧客。一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)如果從顧客的沖動(dòng)性購(gòu)置或?yàn)g覽中得到好處，就可以作為副業(yè)開展下去，例如，一家餅干店可能會(huì)從商業(yè)大樓的主要承租人招徠的交通流量中獲益。銷售額/每平方米銷售額。和其他的用戶型房地產(chǎn)不同，一處商業(yè)零售設(shè)施產(chǎn)生的銷售額不僅對(duì)投資者意義重大，而且決定了在該處開展業(yè)務(wù)的可行性。出于此點(diǎn)考慮，在商業(yè)房地產(chǎn)分析中未來的銷售收入和每平方米的銷售收入成為最重要的事項(xiàng)，必須加以量化分析。用以量化銷售額的市場(chǎng)信息類型包括：整個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)零售總額、不同產(chǎn)品的商業(yè)零售額、某商業(yè)區(qū)的總銷售額、某一地點(diǎn)的銷售額、可出租面積中每平方米的銷售額。了解影響地方區(qū)域的所有不同因素在新商業(yè)零售商商店選址決策中至關(guān)重要。內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的需求不同于其他房地產(chǎn)類型之處在于其需求受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和效勞需求的