房地產(chǎn)估價報告拍賣底價與保留價分析論文

1、房地產(chǎn)估價報告拍賣底價與保留價分析論文 編者按：本文主要從什么是拍賣；拍賣底價與拍賣保留價；拍賣底價的法律地位；房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題；實踐中的拍賣底價與拍賣保留價五個方面進行論述。其中，主要包括：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式、拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式、底價即最低商業(yè)價值、拍賣委托人是拍賣標的的所有人、底價即保留價、底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的、底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)、拍賣底價不可隨意更改、拍賣底價就是抵債價、客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價、求，準確把握所評房地產(chǎn)

2、因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響、住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益、深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法等，具體材料請詳見。 作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產(chǎn)估價規(guī)范的嚴格規(guī)定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于房地產(chǎn)估價規(guī)范與中華人民共和國拍賣法中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價、抵債價又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價機構(gòu)確定的拍賣底價或

3、保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。 一、什么是拍賣 中華人民共和國拍賣法第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。在實際經(jīng)濟生活中，拍賣有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權(quán)利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權(quán)出讓拍賣也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價

4、由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應(yīng)價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數(shù)國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應(yīng)價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場和日本東京海鮮批發(fā)市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區(qū)“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。 與房地產(chǎn)估價有關(guān)的拍賣主要是第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。 二、拍賣底價與拍賣保留價 房地產(chǎn)估價規(guī)范第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后

5、再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。 底價即最低商業(yè)價值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣保護價、起拍價。最高應(yīng)價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（海商法大辭典1988年版第414頁） 保留價主要出現(xiàn)在中華人民共和國拍賣法中，第二十八條規(guī)定“委托人有權(quán)確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標的的保留價?！钡谒氖臈l規(guī)定“委托合同應(yīng)當載明以下事項；（三）、委托人提出的保留價?！钡谖迨鍡l規(guī)定“拍賣無保留價的，拍賣師應(yīng)當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，

6、該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當停止拍賣標的的拍賣。” 可以看出，底價是標的物的最低商業(yè)價值，或者說是第三方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）確認的標的物在拍賣市場這樣一個受強制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎(chǔ)上根據(jù)評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。 在第一種性質(zhì)的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣標的的底價或最低商業(yè)價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底

7、價（保留價），因為最低商業(yè)價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業(yè)價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構(gòu)依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內(nèi)，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據(jù)市場和拍賣的具體情況靈活確定。 總之，由房地產(chǎn)評估機構(gòu)依法確定的拍賣底價是拍賣

8、的最終保留價，是不可突破的價格底線。 三、拍賣底價的法律地位 以拍賣為估價目的的房地產(chǎn)估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類專業(yè)技術(shù)鑒定，具有專業(yè)性、權(quán)威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點： 1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據(jù)； 2、拍賣底價不可隨意更改； 3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價； 4、拍賣底價的確定必須由法定房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照法定程序完成。 5、房地

9、產(chǎn)估價機構(gòu)確定拍賣房地產(chǎn)底價必須承擔法律責任。 四、房地產(chǎn)拍賣底價確定中的幾個問題 1、拍賣底價的法律地位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產(chǎn)拍賣底價。 2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產(chǎn)評估機構(gòu)未能準確把握所評房地產(chǎn)因強制快速變現(xiàn)等因素對其公開市場價值的影響有關(guān)。 3、盡可能多地收集房地產(chǎn)拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關(guān)系。以目前深圳房地產(chǎn)拍賣市場

10、為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構(gòu)尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構(gòu)買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構(gòu)投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產(chǎn)拍賣底價與市場價的差距應(yīng)有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應(yīng)有不同這樣兩個結(jié)論。 4、評估報告一定要披露被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產(chǎn)一般都經(jīng)過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年；有的欠交水電費、物業(yè)管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴

11、訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產(chǎn)的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產(chǎn)存在的瑕疵加以披露，并根據(jù)影響大小對被拍賣財產(chǎn)的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。 5、要注意保護被拍賣財產(chǎn)所有人的利益。被拍賣財產(chǎn)的受償人（一般是抵押權(quán)人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現(xiàn)，收回現(xiàn)款；司法機關(guān)出于盡快結(jié)案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產(chǎn)所有人（敗訴方）的合法權(quán)益的保護，特別是當被拍賣財產(chǎn)所有人還有其他財產(chǎn)時其意義更加明顯。 五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價 1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構(gòu)的作法，即法院將部分房

12、地產(chǎn)評估機構(gòu)確定為定點評估機構(gòu)，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構(gòu)，評估機構(gòu)不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構(gòu)能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經(jīng)有過通知，要求各級法院執(zhí)行部門可以在評估市場價的基礎(chǔ)上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。但實際上，在大多數(shù)情況下，各級法院仍以房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經(jīng)兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產(chǎn)過戶給勝訴方（債權(quán)人）。房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估報告只確定該房地產(chǎn)的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應(yīng)當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。 2、在當前深圳房地產(chǎn)拍賣市場上，商鋪的拍賣底價一般應(yīng)當在市場價的6-8成之間；住宅的拍賣底價一般應(yīng)當在市場價的7-8成之間；寫字樓、廠房的拍賣底價一般應(yīng)當在市場價的6-7成之間。具體要由評估機構(gòu)根據(jù)實際情況確定。 綜上所述，我們應(yīng)當正確認