房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險及控制論文

1、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險及控制論文 房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高,就容易造成信貸風(fēng)險,如果過低,抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,要確定房地產(chǎn)抵押價值,作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值,有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。 一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險 1.稅收風(fēng)險。 就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知為例說明。通知明確規(guī)定:個人出

2、售非居住用房,應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策,上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來講,銀行向*公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點(diǎn)抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉(zhuǎn)讓非居住用房

3、涉及到的五項稅:是按房價的0.05%繳納印花稅;是按轉(zhuǎn)讓價與購進(jìn)合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進(jìn)房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設(shè)以拍賣價格為420

4、0萬元計(單價約2.1萬元),應(yīng)繳納稅收如下: (1)印花稅:42000.05%=2.1萬元 (2)營業(yè)稅:(4200-1200)5%=150萬元 (3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi):1505%=16.5萬元 (4)土地增值稅: 增值金額3000萬元 可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元 應(yīng)納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元 納稅金額累進(jìn)684.330%=205.29萬元 684.340%=273.72萬元 1368.650%=684.3萬元 94.260%=56.52萬元 土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83

5、萬元 (5)個人所得稅:4200-(1200+168.6+1219.83)20%=322.314萬元 拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費(fèi)用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠(yuǎn)低于貸款本金(2700萬元),風(fēng)險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進(jìn)一步提高,風(fēng)險增大。就上述測算看,稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實(shí)際可以用以歸還貸款的款項也相應(yīng)減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險。 2.抵押物

6、風(fēng)險。 抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌、抵押物處置風(fēng)險等。 從目前看,抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要指以下情況:是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立,完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成,但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào),許多房屋并無土地使用權(quán)證,房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下,對房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性,銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性;是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制,

7、銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。 抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言,房屋作為耐用消費(fèi)品,還具有保值、增值的作用,但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實(shí)原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸

8、款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定(法釋200415號,以下簡稱規(guī)定)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。規(guī)定第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,規(guī)定第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空,第七條則為銀行行使抵

9、押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù),加大了銀行抵押權(quán)行使成本。規(guī)定的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果;是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。 3.變現(xiàn)風(fēng)險。 房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

10、4.社會和政策性風(fēng)險。 任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮,政策鼓勵支持,則房地產(chǎn)價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺,對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說,這些因素是應(yīng)該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。 5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。 目前,房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進(jìn)行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外,房地產(chǎn)商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、

11、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑,只要建設(shè)位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題,就會使抵押權(quán)人遭到損失。 6.或然損失風(fēng)險。 抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風(fēng)險。 二、抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型 1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)抵押估價要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分

12、析。在實(shí)際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如:劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn),由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;大型商場,獨(dú)立使用性、整體分割性差;非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房,配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn),估價師應(yīng)對其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析,進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。 2.實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn) 在實(shí)際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實(shí)際用途不一致,例如以下四種情況:證載用途為辦公,實(shí)際用途為商業(yè);證載用途為廠房,實(shí)際用途為商業(yè);證載用途為住宅,實(shí)際用途為商業(yè);證載

13、用途為廠房,實(shí)際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風(fēng)險的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建,實(shí)際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進(jìn)行抵押,這種情況應(yīng)引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。 三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風(fēng)險控制 在實(shí)際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。 1.店鋪(商場)抵押評估 (1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差

14、異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評估結(jié)果不可靠,不予認(rèn)可。因此,合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有:是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。處于廣場周邊。廣場是休

15、閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費(fèi)能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費(fèi)行為。商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應(yīng)建立一個詳細(xì)的分區(qū)

16、域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導(dǎo)不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險。 (2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風(fēng)險控制,要求評估師做到:搜集交易實(shí)例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。選取可比實(shí)例,即從搜集交易實(shí)例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開價和實(shí)際成交價,估價師比較容

17、易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實(shí)際成交價,但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導(dǎo)致了其售價差異,因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進(jìn)行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風(fēng)險有不容忽視的作用。綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn),因?yàn)閷κ袌鲎饨鸬牧私馀c修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關(guān)鍵作用。 (3)有些店

18、鋪(商場)有自身的特點(diǎn),如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇?用市場比較法和收益法求取基準(zhǔn)價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多,為了謹(jǐn)慎起見,基準(zhǔn)價格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認(rèn)知。其次,在基準(zhǔn)價格確定的基礎(chǔ)上,再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町?求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準(zhǔn)價格。最后,通過個別因素修正求取估價對