房地產(chǎn)會計核算問題及改進方法

1、房地產(chǎn)會計核算問題及改進方法 1引言 隨著經(jīng)濟水平的提高，人們對于住房的要求越來越高，房產(chǎn)在人們心里的地位也越來越重，這一社會發(fā)展趨勢導致了越來越多的企業(yè)家加入到房地產(chǎn)開發(fā)的行列當中，使我國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷壯大，房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算工作也越來越繁重。從建筑用地的申請到建筑資金的籌集以及營業(yè)銷售額的計算，各個環(huán)節(jié)都會涉及資金的管理與核算。因此，我們應該不斷加強會計核算工作的效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎。 2房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的主要內容 2.1材料的核算。房屋建筑過程中涉及大量材料的使用和購買，因此，對于材料費用的核算也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的重要組成部分。與建筑相關的材料

2、不僅包括直接用于建筑的一次材料，也包括用于施工的其他材料。在材料選購過程中，不僅要對比價格降低成本，還要確保材料的質量，以免材料使用過程中出現(xiàn)質量問題需要進行再次購買，增加材料成本。2.2固定資產(chǎn)的核算。固定資產(chǎn)主要包括一些能夠長期重復使用的機器設備或者是建筑，這些資產(chǎn)具有預設使用年限，并且按時間計算折舊率。但是固定資產(chǎn)并非是固定不變的，有時會出現(xiàn)提前報廢的情況。因此，在對于固定資產(chǎn)進行清點和核算時，應該要對于固定資產(chǎn)的損耗情況進行詳細記錄，并做好相應的折舊計算，從而對于固定資產(chǎn)進行管理與核算。2.3成本核算。成本核算是會計核算的重要內容，其所涉及的范圍較廣，內容較多，例如土地開發(fā)利用費、初步

3、設計費、工程建安費、綠化設計費等，在進行會計核算的過程中，應該明確需要核算的項目，應將其進行合理分類，從而對于成本進行核算和控制。2.4利潤核算。利潤是所有經(jīng)濟活動的重心，也是經(jīng)濟活動效益最直接的體現(xiàn)。會計人員需要對于整個工程中的所有收支情況進行仔細核對，并制作相應利潤清單，對于資金的變化情況進行分析，并對于利潤進行評估，為投資商的投資計劃奠定數(shù)據(jù)基礎。2.5成本分攤。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算在一定程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的成本分攤份額，房地產(chǎn)企業(yè)的會計應根據(jù)以上原則，結合當?shù)貤l件，位置，大小，風格，功能設計、結構、裝飾、地面施工的影響，影響開發(fā)周期等因素的影響對房地產(chǎn)企業(yè)的成本分攤進行計算。對于房地

4、產(chǎn)企業(yè)來說，成本分擔是在具體實施中總結出來的，主要是基于成本核算對象，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。并規(guī)劃兩個或兩個以上的物業(yè)類型項目，按物業(yè)類型計算建筑面積占建筑總面積的比例。最后不能明確出售的公共財產(chǎn)利益，按照每個時期（面積）的總面積計算，按照其他財產(chǎn)評估的利息范圍計算并分攤。但是，由于具體情況，在整個項目中諸多不確定因素，利益范圍不能明確界定。國稅發(fā)200931文獻中，對于一般成本和間接成本負擔無法區(qū)分對象的情況建立了四種分配方法，包括：建筑面積法、占地莫安靜、直接成本法、成本預算法4種。通過這些具體的方法能夠總結出四種方案：在基礎設施方面，屬于共同成本，應按照建筑面積法，直接

5、成本法和造價預算法進行成本分攤；公共服務設施費也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發(fā)成本的分攤，而開發(fā)間接費和借款費用都是間接成本，開發(fā)間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。 3目前房地產(chǎn)核算中存在的主要問題 3.1會計核算項目的設置較為復雜。我們在進行會計核算時，會對于會計科目進行劃分，以便更好地將所有的支出與收入活動項目進行記錄及分析。國家已經(jīng)制定相關的科目劃分標準，通常情況下，企業(yè)需要按照國家規(guī)定將相關科目進行劃分，并對按照一定的會計分期對于各個項目進行核算。然而較多實踐表明，這樣的核算方式在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中的應用效果不佳。房地

6、產(chǎn)開發(fā)中的很多建筑工程規(guī)模較大，成本較高，時間跨度也相對較大，在實際核算過程中難以進行確切分期，相關核算科目的設置也較為復雜，因此在核算工作開展過程中容易出現(xiàn)賬目不清、重復記賬等情況發(fā)生，導致會計核算的準確性較低。3.2對于風險的預測能力偏低。企業(yè)在發(fā)展過程中的各個環(huán)節(jié)均會面臨較多的風險，包括集資所遇到的風險、投資項目選擇過程中所遇到的風險或者是經(jīng)濟發(fā)展所帶來的利率變動風險等。風險控制是每一個企業(yè)財務管理中的重要工作，也是會計核算工作必不可少的環(huán)節(jié)。對于企業(yè)發(fā)展過程中損害企業(yè)利益的危險因素進行預測是降低風險、減少企業(yè)損失的重要舉措。然而很多企業(yè)在運行過程中，對于風險的預測能力偏低，無法對于各種

7、風險進行預測，并制定相對應的預防措施，從而使資金管理風險大大增加。3.3隱匿收入所帶來的風險。企業(yè)在運行過程中常常出現(xiàn)一些較為隱匿的收入，增加會計核算的難度，從而來企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風險。尤其是在房產(chǎn)的后期銷售階段，由于房產(chǎn)銷售的方式不同，其費用計算方式也有較大的差異，為相關會計核算工作造成較大的麻煩。還有部分企業(yè)為了降低稅收費用，對于工程的價格進行謊報，從而導致會計核算相應賬目錯亂。隱匿收入會對于財務賬單的準確度造成較大的影響，不利于會計人員對于該工程利潤情況進行評估，從而導致各類問題的出現(xiàn)，對于企業(yè)的正常運行造成較大的影響，為企業(yè)資金管理帶來較大風險。3.4合作方分配問題導致的風險。由于

8、房產(chǎn)建筑規(guī)模較大，動用的建筑成本也較高，因此大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目均是由多個投資方合作的，這就導致工程的資金來源較為分散，使用途經(jīng)也較多，資金管理的復雜程度也逐漸升高。這樣的狀況非常容易導致資金的不明流失，明顯增加了資金成本核算以及利潤分配的難度。在這樣的形勢之下，資金管理的難度明顯增加，資金管理風險也相應大大提高。 4如何解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中遇到的問題 4.1對于核算的科目進行合理劃分。為提高房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算工作的效率，減少會計科目的重復記錄與核算，應該將會計核算過程中的科目分類制度進行優(yōu)化，并對于核算科目進行合理劃分，使得科目的核算更加簡單、方便、快捷。例如，在成本核算過程中，開發(fā)土

9、地成本為二級核算科目，可將其進行簡化，轉換成單項工程來進行核算。同時，也可以從宏觀的角度來對資金進行核算，采用更加直觀的形式來對于資金進行管理。4.2建立專門的核算風險管理系統(tǒng)。企業(yè)內部財務管理相關部門應該建立專門的核算風險管理系統(tǒng)，對于企業(yè)運行過程中的各項風險進行預測，從而采取相應的解決措施，對于風險進行規(guī)避。風險管理系統(tǒng)的建立與不斷完善能夠大大提升風險管理工作的效率，使得風險管路能夠更加及時、更加全面地完成。與此同時，風險管理系統(tǒng)的應用還能有效減輕會計工作人員的負擔，也能減少由于人為操作產(chǎn)生的核算錯誤。4.3加強對于隱匿收入的監(jiān)督力度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)虛假報賬的問題，相關部門應該制定相對

10、應的制度或法規(guī)進行約束，加強對于企業(yè)財務報表的審批，只有符合國家相關部門的要求，才能給予審批。通過強制規(guī)定來減少行業(yè)內偷稅漏水的行為。另外，企業(yè)內部也應該加強對于工作人員的管理，避免貪污現(xiàn)象的發(fā)生，加強對于企業(yè)各項資金的審核，從而降低會計核算工作的難度，加強企業(yè)內部的資金管理。4.4完善各個投資方的分配制度。企業(yè)應該制定完善的分配制度，對于企業(yè)利潤分配以及資金投入進行明確規(guī)定和詳細記錄，制定合理的資金管理標準，規(guī)范企業(yè)中的資金管理工作，從而杜絕企業(yè)內容員工虛假報賬的現(xiàn)象。另外，企業(yè)還應完善相關獎懲制度，并以此對員工進行激勵，調動員工工作的積極性，減少員工犯錯的現(xiàn)象，提高工作效率，使會計核算與資

11、金管理工作更加完善。 5結語 資金管理與會計核算是一個企業(yè)能夠正常運行的重要保障，也是促進企業(yè)快速發(fā)展、提高企業(yè)效益的重要手段。會計工作人員應該對于會計核算工作存在的問題進行認真分析，并對相關工作進行改進，完善相關核算制度，做好企業(yè)內部資金管理工作，更好的對于企業(yè)的盈虧進行評估，使企業(yè)能夠健康、穩(wěn)定地發(fā)展。 參考文獻 1林建蘭.房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進J.財經(jīng)界(學術版)，2014(24). 2牛云.房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結J.財經(jīng)界(學術版)，2015(8). 3何敬華.會計成本核算過程中的問題及改進措施J.中國商論，2015(16). 4高建萍.房地產(chǎn)會計核算問題與改進措施探討J.財經(jīng)界(學