工商管理專業(yè) 杜邦分析的含義及其對企業(yè)經(jīng)營的意義——以保利房地產(chǎn)公司為例

1、杜邦分析的含義及其對企業(yè)經(jīng)營的意義以保利房地產(chǎn)公司為例摘 要杜邦分析法，是由美國杜邦公司為了方便對下屬分公司進行管理而提出來的一種財務(wù)分析體系。這個體系以權(quán)益凈利率為核心，利用多種財務(wù)比率之間的關(guān)系對企業(yè)財務(wù)狀況的各個方面進行綜合分析。在杜邦分析法出現(xiàn)之后，眾多學者對優(yōu)缺點、改良方法提出自己的看法。在本文中，通過閱讀大量的文獻資料，充分運用國內(nèi)外的研究成果，將搜集到的大量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為簡潔的圖表，對保利地產(chǎn)公司進行財務(wù)分析，進而研究出企業(yè)運營中的問題、提出建議。根據(jù)分析結(jié)果得出結(jié)論，杜邦分析法實質(zhì)是各個財務(wù)指標之間的轉(zhuǎn)換、分解、重構(gòu)，通過這樣來對企業(yè)財務(wù)狀況變化提出見解，而杜邦分析法在財務(wù)管理、投

2、資決策等方面有著廣泛的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：杜邦分析法；保利房地產(chǎn)；含義及意義IThe Meaning of DuPont Analysis and its Significance to Enterprise ManagementTake Poly Real Estate as a ExampleAbstractDuPont Analysis method is a financial analysis system put forward by DuPont Company in order to facilitate the management of its subsidiaries. Thi

3、s system takes the net interest rate as the core, uses the relations between various financial ratios to carry on the comprehensive analysis to the enterprise financial situation each aspect. After the appearance of DuPont Analysis method, many scholars put forward their own views on the advantages

4、and disadvantages, the improved method. In this paper, through reading a large number of literature, full use of domestic and foreign research results, will collect a large number of data into a concise chart, poly real estate financial analysis, then the problems in the operation of enterprises are

5、 studied and suggestions are put forward. According to the results of analysis, it is concluded that the essence of DuPont Analysis is the transformation, decomposition and reconstruction of various financial indicators, and DuPont Analysis method in financial management, investment decision-making

6、has a wide range of applications.Key words:DuPont Analysis;Poly Real Estate;Meaning and significanceII目 錄摘 要IAbstractII一、 引 言1（一） 課題來源及意義1（二） 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與文獻綜述1（三） 論文的研究內(nèi)容與研究方法2二、 杜邦分析法的相關(guān)理論3（一） 杜邦分析法的概念3（二） 杜邦分析法的相關(guān)指標3（三） 傳統(tǒng)杜邦分析法的局限性4三、 杜邦分析法在保利地產(chǎn)中的應(yīng)用5（一） 保利地產(chǎn)介紹5（二） 在保利地產(chǎn)中的相關(guān)應(yīng)用61 盈利能力分析62 償債能力分析83 營運能力分

7、析104 現(xiàn)金流量分析11四、 措施及建議12（一） 擴大銷售規(guī)模12（二） 控制風險，降低杠桿12（三） 去庫存以促進資金回流12（四） 降低現(xiàn)金流波動以保證債務(wù)可以清償12（五） 維持可持續(xù)增長，增強盈利能力13五、 結(jié) 論13（一） 總結(jié)13（二） 不足及展望14參考文獻15致 謝161、 引 言（1） 課題來源及意義目前企業(yè)的財務(wù)狀況越發(fā)復(fù)雜，通過綜合分析企業(yè)的財務(wù)狀況后，提出合理可行的財務(wù)建議，對于企業(yè)來說是十分有必要的?？梢赃M行財務(wù)的綜合分析的體系有不少，其中較為眾人所知的便是杜邦分析法。杜邦分析法讓企業(yè)了解到企業(yè)運營中有可能出現(xiàn)的問題，進而對其進行改正或預(yù)防。此次論文選擇的案例是

8、保利房地產(chǎn)公司。由保利集團控股的保利房地產(chǎn)公司，是中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一。其于2006年在上海證券交易所上市，到如今已有13個年頭，其規(guī)模不斷擴大、實力不斷增強。同時，隨著房地產(chǎn)的火爆，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司快速增加，然2018年的房地產(chǎn)交易卻減少，導(dǎo)致各房地產(chǎn)公司間的競爭十分激烈，而企業(yè)應(yīng)選用何種分析體系來對企業(yè)的財務(wù)問題進行分析、進而制定戰(zhàn)略、從而讓企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下去在此時就顯得十分重要了。杜邦分析法在眾多行業(yè)中都是適用的，從其由原來的不適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境，而被眾多學者不斷改進以求適用于現(xiàn)在經(jīng)濟，便可以看出杜邦分析的受歡迎度。那么，杜邦分析到底能對企業(yè)起到什么的作用、具體可以應(yīng)用到什

9、么地方，而知道這點將會讓選擇杜邦分析的企業(yè)更加清楚能夠利用杜邦分析體系準確的得到想要知道的信息。知道杜邦分析法的含義以及對于企業(yè)經(jīng)營的意義可以讓企業(yè)的所有者、經(jīng)營者更好的運用杜邦分析法。（2） 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀與文獻綜述由美國杜邦公司于1919年提出的杜邦分析法，能夠?qū)⑵髽I(yè)的盈利能力以及權(quán)益回報率清晰體現(xiàn)出來，而被企業(yè)廣泛應(yīng)用。時代在發(fā)展，經(jīng)濟形勢在不斷變化，原本能為企業(yè)的運營提出直觀的建議的杜邦分析法變得跟不上時代的腳步了，因而眾多學者紛紛開始對杜邦分析法進行改進。從而有了各種改進型杜邦分析法的出現(xiàn)，基于現(xiàn)金流量、每股收益等的以不同財務(wù)指標為主進行改進的杜邦分析法；引入非財務(wù)指標、管理用報表等

10、為彌補不足而改進的杜邦分析法；既有財務(wù)指標，又有非財務(wù)指標的兩者結(jié)合型的改進型杜邦分析法。而杜邦分析對企業(yè)經(jīng)營的意義就蘊藏在各個學者對杜邦分析體系的改進與運用中。國外研究現(xiàn)狀：Krishna GPileup（1999）認為傳統(tǒng)杜邦分析體系體現(xiàn)不出企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，為彌補該不足而引進可持續(xù)指標；Alex Kane（2003）建議引進財務(wù)杠桿指標，以便衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)；Prague Steven（2006）、Balaport（1997）兩位學者均提出引入現(xiàn)金流指標，以便實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長。國內(nèi)研究現(xiàn)狀：韓麗平（2018）、龔瑾剛（2017）等人從引入現(xiàn)金流量指標角度對傳統(tǒng)杜邦分析體系進行改進

11、，但同樣的角度，不同學者的側(cè)重點各不相同；有的是建議引入資產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，該指標能反映企業(yè)的現(xiàn)金流入情況；有的是從現(xiàn)金流量的三個相關(guān)指標來改進；還有的是結(jié)合現(xiàn)金回收率、權(quán)益現(xiàn)金總資產(chǎn)等現(xiàn)金相關(guān)指標來對傳統(tǒng)杜邦體系進行改進。趙燕（2018）以可持續(xù)增長率為核心，區(qū)分企業(yè)活動、劃分企業(yè)損益以調(diào)整企業(yè)信息，同時引入現(xiàn)金流量，將這些融合成一個體系。呂江華（2018）為匹配經(jīng)營性資產(chǎn)與經(jīng)營性損益，而區(qū)分經(jīng)營性、金融性資產(chǎn)；對傳統(tǒng)財務(wù)報表進行改進，引入管理用報表；利息率的計算要求經(jīng)營負債與金融負債之間也需要進行區(qū)分；對傳統(tǒng)杜邦分析法的權(quán)益凈利率指標進行改進變形，從而得到更為準確的數(shù)據(jù)。陳晗（2017）從引入

12、每股收益指標的角度提出公司的普通股的盈利水平能夠通過每股收益來反映。劉再磊（2019）引入可持續(xù)發(fā)展能力、現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)等對傳統(tǒng)杜邦分析法所涉及的公式進行再度細分。綜上所述，杜邦分析體系對于企業(yè)來說是一個很好的財務(wù)分析體系。傳統(tǒng)杜邦分析體系所存在的不足之處，國外學者對其進行理論上的改進，之后，國內(nèi)的學者是從實際企業(yè)案例出發(fā)，在傳統(tǒng)杜邦分析法中引入可持續(xù)增長指標、區(qū)分經(jīng)營性資產(chǎn)與金融資產(chǎn)等，對其進行改進，從而對企業(yè)的經(jīng)營提供幫助。在這里，將從另一個角度對杜邦分析法進行描述，即對杜邦分析法對企業(yè)具體能夠起到的作用以及對企業(yè)經(jīng)營的意義進行概括性的闡述。同時，通過杜邦分析了解企業(yè)財務(wù)狀況以及各項財務(wù)指標

13、之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，為財務(wù)管理提供依據(jù)；為企業(yè)經(jīng)營決策和財務(wù)管理提供基本思路；促使企業(yè)改善經(jīng)營結(jié)構(gòu)，節(jié)約成本，優(yōu)化資源配置，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。（3） 論文的研究內(nèi)容與研究方法論文研究內(nèi)容：第一部分是引言，主要闡述論文的課題來源及意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，本論文的研究內(nèi)容與方法；第二部分是講杜邦分析體系的相關(guān)理論，以傳統(tǒng)杜邦體系為主，杜邦分析法概述、杜邦分析法的含義等；第三部分是杜邦分析體系在保利房地產(chǎn)中的應(yīng)用；第四部分是根據(jù)杜邦分析體系得出的結(jié)果，對保利房地產(chǎn)提出些許建議；第五部分是對杜邦分析體系對企業(yè)經(jīng)營的意義做一個總結(jié)，即杜邦分析法在財務(wù)管理、投資決策等方面的廣泛應(yīng)用，并指出本文的不足，以期望日后的研

14、究可以得到進一步結(jié)論。研究方法：文獻研究法，通過閱讀大量的文獻資料，充分運用國內(nèi)外的研究成果，會對杜邦分析體系的含義及對企業(yè)經(jīng)營的意義的研究會有很大的幫助；案例分析法，通過對某個企業(yè)的財務(wù)分析，研究出企業(yè)運營中的問題，進而得出相應(yīng)的結(jié)論，本文采取的案例是保利房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)之一，具有代表性；圖表分析法，搜集到的大量數(shù)據(jù)之后，將其轉(zhuǎn)換為簡潔的圖表，更加簡單明了，方便進行綜合分析、對比。2、 杜邦分析法的相關(guān)理論（1） 杜邦分析法的概念杜邦分析法，又稱為杜邦分析體系，采用幾個不同財務(wù)比率間的關(guān)系來對企業(yè)財務(wù)狀況進行分析，進而幫助企業(yè)更好的實現(xiàn)經(jīng)營目標，其在財務(wù)管理、投資決策等方面

15、有著廣泛的運用。杜邦分析法通過對企業(yè)的各項指標的對比、計算，為企業(yè)經(jīng)營者提供進一步的經(jīng)營建議。一開始，杜邦分析法是1919年美國的杜邦公司為了方便其自身對下屬公司經(jīng)營的管理而提出、制定的一種以權(quán)益凈利潤率為核心、綜合性的財務(wù)指標分析體系。漸漸地，杜邦分析法不再局限于原有的幾個指標，而是在原有的指標上不斷改進，以期望能夠適應(yīng)各個行業(yè)各個公司。而無論是改進型杜邦分析還是傳統(tǒng)型杜邦分析，均是綜合性比較強的一種財務(wù)分析體系。能夠?qū)哟畏置鞯仫@示出企業(yè)財務(wù)狀況，并反映不同財務(wù)指標之間的關(guān)系。傳統(tǒng)杜邦分析法以權(quán)益凈利率為核心，通過對權(quán)益凈利率的分解、重構(gòu)進而得到各種不同的指標，形成一個類似于金子塔狀的分析模

16、型。再通過這些指標對企業(yè)的財務(wù)狀況進行分析則可以得出相關(guān)的企業(yè)運營中出現(xiàn)的問題，從而對問題進行解決。在分解、重構(gòu)的過程中找到變化的原因，可以更加快速的顯現(xiàn)企業(yè)的償債能力、盈利能力以及營運能力。（2） 杜邦分析法的相關(guān)指標權(quán)益凈利率=凈利潤/所有者權(quán)益 =（凈利潤/資產(chǎn)總額）*（資產(chǎn)總額/所有者權(quán)益） =資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)利潤率=凈利潤/資產(chǎn)總額 =（凈利潤/銷售收入）*（銷售收入/資產(chǎn)總額） =銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈利潤=營業(yè)收入-全部成本+投資收益-所得稅全部成本=營業(yè)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用+營業(yè)稅金及附加+所得稅費用+資產(chǎn)減值損失+營業(yè)外支出收入總額=營業(yè)收入+營業(yè)外收

17、入+投資收益權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負債率）=資產(chǎn)總額/所有者權(quán)益資產(chǎn)總額=流動資產(chǎn)+非流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)=貨幣資金+應(yīng)收賬款+預(yù)付賬款+存貨+其他流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)=長期股權(quán)投資+投資性房地產(chǎn)+股東資產(chǎn)+在建工程+無形資產(chǎn)傳統(tǒng)杜邦分析法的核心指標是由銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)的乘積所得到的權(quán)益凈利率，又稱凈資產(chǎn)收益率，是極具代表性的一個指標。而資產(chǎn)總額連接著資產(chǎn)凈利率與權(quán)益乘數(shù)。當企業(yè)試圖以融資方式增加資產(chǎn)時，權(quán)益乘數(shù)高了，但資產(chǎn)凈利率卻低了。從其所分解到的因素可以看到，其融資降低、資產(chǎn)凈利率會隨之下降。若企業(yè)的資產(chǎn)凈利率出現(xiàn)問題，那么說明企業(yè)應(yīng)該從其自身出發(fā)，考慮企業(yè)內(nèi)外部是否發(fā)生問題

18、。而平衡好資產(chǎn)凈利率與權(quán)益乘數(shù)之間的杠桿問題，可以更加全面的對企業(yè)進行管理。而逐步分解的指標可以說是涉及到企業(yè)活動的方方面面，進而全面展示企業(yè)的財務(wù)狀況及經(jīng)營結(jié)果。合理的權(quán)益乘數(shù)可以讓企業(yè)用更少的成本來得到更高的收益，其是總資產(chǎn)相對于股東總額的倍數(shù)，而權(quán)益乘數(shù)較大會對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響，畢竟若企業(yè)無法償還對應(yīng)的債務(wù)，那么資金鏈會斷裂。如果一個企業(yè)在債務(wù)較高時還只考慮權(quán)益凈利率，那么將出現(xiàn)該指標過高情況，并不能夠真實體現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)狀況。而傳統(tǒng)杜邦分析法分層次、逐步地對指標進行細化分解，可以在一定程度上避免該情況發(fā)生。根據(jù)傳統(tǒng)杜邦分析法的分解，從增加銷售規(guī)模、減少成本費用、加快資金的周轉(zhuǎn)等方

19、面進行，可以細化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)。在利用傳統(tǒng)杜邦分析法來得出結(jié)論時，可以全面分析企業(yè)財務(wù)狀況，因為企業(yè)的各項能力間的關(guān)系會告訴使用者。（3） 傳統(tǒng)杜邦分析法的局限性缺乏企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力分析：投資者在進行投資時對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力十分看重，畢竟一個沒法長期盈利、不能持續(xù)發(fā)展的企業(yè)并不值得投資。而可持續(xù)發(fā)展能力受多個因素影響，企業(yè)管理者需要對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、收入與成本之間、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)資源等進行合理的構(gòu)建、搭配安排。此外，還需要考慮非量化財務(wù)指標，如國家政策變化、行業(yè)間的市場占有率的變動，不是東風壓倒西風就是西風壓倒東風。在傳統(tǒng)杜邦分析法中缺乏對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的分析，而通過對其的分析可以讓我

20、們看清企業(yè)定位、在行業(yè)中的發(fā)展到了哪里、未來企業(yè)進一步的發(fā)展是什么樣子，進而更好的對企業(yè)進行管理。少了企業(yè)股利支付能力的分析：股利支付率的高低影響企業(yè)投資者對企業(yè)是否需要資金投入的判斷，反映企業(yè)的股利支付能力。但在傳統(tǒng)杜邦分析法中，并沒有體現(xiàn)這個指標，這個指標反映企業(yè)的年度經(jīng)營結(jié)果，沒有這個指標的話，那么信息使用者很難做出正確的投資決策。忽視了現(xiàn)金流信息分析：傳統(tǒng)杜邦分析法所涉及到的數(shù)據(jù)均是來自權(quán)責發(fā)生制原則編制的，沒有涉及到現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)。但是在現(xiàn)實中，企業(yè)會為了向公眾體現(xiàn)企業(yè)良好的業(yè)績而不斷粉飾報表數(shù)據(jù)，從而會有主觀的選擇會計政策的現(xiàn)象出現(xiàn)。那么在企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)中就存在人為的因素，但傳統(tǒng)杜

21、邦分析法只能夠給出經(jīng)營的結(jié)果，不能體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成果的過程。現(xiàn)金流量指標在財務(wù)數(shù)據(jù)流通的過程會有一定的體現(xiàn)。沒有將經(jīng)營性、金融性活動區(qū)分開來：企業(yè)的金融性活動是指利用經(jīng)營性活動以外的資金進行投資所得利潤或利用金融活動籌資利息費用；經(jīng)營活動是利用商品進行獲利。一般的企業(yè)并沒有對這兩個活動所得到的收入進行區(qū)分，而是糅合在一起算作企業(yè)自身的收入。算資產(chǎn)利潤率時，我們使用的凈利率與資產(chǎn)總額間的比值并不能準確的反映企業(yè)的盈利能力，畢竟總資產(chǎn)的里面包含著企業(yè)的各項活動所得收入，要確切反映盈利能力可以使用股東與有息債權(quán)人投資資本所得收益與其對應(yīng)資產(chǎn)的比值。而無法區(qū)分的有息負債與無息負債會對企業(yè)的杠桿效應(yīng)的應(yīng)用

22、起到一定的誤導(dǎo)。因此，在下文的杜邦分析法中，會適當添加必要的公式對傳統(tǒng)杜邦分析法進行補充。3、 杜邦分析法在保利地產(chǎn)中的應(yīng)用（1） 保利地產(chǎn)介紹雖說中國人的理念是擁有自己的一個小房子，即使是需要背上房貸也想要擁有自己的“家”。但是在1992年，人們還沒有那么強烈的念頭說結(jié)婚時必須有一間自己的房子。而保利房地產(chǎn)就是在這么一個時間點，極具前瞻性的成立了一家以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的企業(yè)，并在十四年后于上海證券所上市。上市后四年內(nèi)將其總價值經(jīng)營至超過千億，上市不久便在中國上市公司綜合價值排名第一。在保利房地產(chǎn)這么多年的經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是其收入的主要來源，始終占據(jù)了90%以上。在行業(yè)快速發(fā)展的時期，保

23、利房地產(chǎn)沒有錯失機遇，而是迅速跟上時代的步伐，實現(xiàn)了持續(xù)增長的業(yè)績。其先后制定了多個發(fā)展戰(zhàn)略，從一開始的“三個為主，兩個結(jié)合”、“三個為主，三個結(jié)合”，到最后的“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，均是為了逐步開拓業(yè)務(wù)范圍，實現(xiàn)由線下銷售到線上銷售的過渡。保利房地產(chǎn)的主要開發(fā)方向是不地產(chǎn)的投資開發(fā)，無論其發(fā)展戰(zhàn)略如何制定，都沒有動搖過其主要開發(fā)方向。圍繞著不動產(chǎn)的投資開發(fā)，保利房地產(chǎn)進行了其他產(chǎn)業(yè)的布局，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融等，形成新的產(chǎn)業(yè)鏈、利潤點。保利房地產(chǎn)根據(jù)宏觀經(jīng)濟、市場需求以及市場情況來制定營銷策略，而其產(chǎn)品主要是普通住宅型，主要位置在于一二線城市以及核心城市。保利

24、房地產(chǎn)通過多種方式來對其資源進行拓展和優(yōu)化，比如舊城區(qū)改造、合作開發(fā)等，而這些方式均有利于其的可持續(xù)發(fā)展。（2） 在保利地產(chǎn)中的相關(guān)應(yīng)用1 盈利能力分析傳統(tǒng)杜邦分析法反映企業(yè)盈利能力的是主要受銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)的影響的權(quán)益凈利率，即凈資產(chǎn)收益率。2013-2018年，保利地產(chǎn)的各個指標數(shù)值如下表3-1所示。表 3-1權(quán)益凈利率影響因素分析年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年銷售凈利率12.85%13.05%13.63%11.03%13.45%13.44%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.290.300.310.330.210.25權(quán)益乘數(shù)4.544.524.1

25、63.964.404.54總資產(chǎn)收益率3.78%3.89%4.17%3.65%2.83%3.09%凈資產(chǎn)收益率17.16%17.60%17.32%14.46%12.44%15.50%凈資產(chǎn)收益率指標變化趨勢反映在圖3-1中。圖 3-1保利地產(chǎn)2013-2018年凈資產(chǎn)收益率變動圖從圖3-1中我們可以看出保利地產(chǎn)在2013-2015年度的凈資產(chǎn)收益率成一個穩(wěn)定的趨勢，總體穩(wěn)定在17%以上。但是在2016年到2017年間有很明顯的下降，逐步降至14.46%和12.44%，又在2018年突然回到15.50%。一方面，2013年-2015年，房地產(chǎn)市場形勢大好，房地產(chǎn)銷售處于不斷提升狀態(tài)，而保利地產(chǎn)在

26、行業(yè)發(fā)展趨勢中，營業(yè)收入不斷提高，銷售規(guī)模也不斷擴大，利潤率穩(wěn)定、資本上漲；另一方面是保利地產(chǎn)在2013-2015年間注意調(diào)整負債結(jié)構(gòu)、優(yōu)化企業(yè)的成本，通過多種渠道降低企業(yè)融資成本。2017年，國家對房地產(chǎn)出臺多項限制政策，導(dǎo)致保利地產(chǎn)的銷售收入下降。同時行業(yè)監(jiān)管效果逐漸體現(xiàn)出來，市場回歸理性，因此2018年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率有一個明顯的回升，從12.44%到15.50%。相信2019年的保利地產(chǎn)會有更加進一步的回升。此外，與盈利能力相關(guān)的重要指標還包括銷售凈利率，而通過保利地產(chǎn)2013-2018年的利潤表，我們可以得出如下圖3-2所示的銷售凈利率的變動趨勢。圖 3-2 保利地產(chǎn)2013年

27、-2018年銷售凈利率變動趨勢圖從圖3-2中可以看出，2013-2018年，保利地產(chǎn)的銷售凈利率存在波動。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2016年的銷售凈利率突然從原來的上升趨勢下降到11.03%，很可能會對企業(yè)的資金鏈造成一定影響，對于企業(yè)的財務(wù)狀況發(fā)展有著負面影響；幸運的是，在之后兩年，2017年和2018年企業(yè)的銷售凈利率又回到之前的水平。而2016年的下滑，可能存在的原因有兩個：一個是國內(nèi)的貨幣環(huán)境寬松以及國家介入調(diào)控，導(dǎo)致房價上漲的速度變慢；另一個是企業(yè)內(nèi)部的成本控制不到位。但2017年的銷售利潤率雖然回升了，卻是由營業(yè)收入下降導(dǎo)致的回升，保利地產(chǎn)在2018年應(yīng)該面對的挑戰(zhàn)會有點多。從2018

28、年的銷售利潤率跟2017年的對比，我們可以看到，2018年的挑戰(zhàn)，對于保利地產(chǎn)來說還是可以克服的。未來在這個方面的政策可能會更加嚴格，保利地產(chǎn)需要提前捉住機會，將銷售業(yè)績進一步擴大，增加營業(yè)收入，預(yù)防營業(yè)收入再一次下降的可能性發(fā)生。與盈利能力相關(guān)的，還有三項費用比重以及非主營比重，而兩種比重之間的對比，如下圖的圖3-3，可以讓人更為直觀的知道企業(yè)三項費用與非主營業(yè)務(wù)之間的差異。圖 3-3三項費用比重以及非主營比重的對比趨勢圖從圖3-3中可以看出，2013-2018年間，保利地產(chǎn)的三項費用比重以及非主營比重都總體呈現(xiàn)上升趨勢，在一定程度上說明保利地產(chǎn)在這幾年中利潤收到增加的成本費用影響，應(yīng)該存在

29、下降趨勢。但是從其銷售利潤率看，這幾年基本保持在一定水平間波動著，并沒有出現(xiàn)重大變動。從三項費用，即財務(wù)費用、銷售費用、管理費用的比重，可以看出費用成本在上升，相對的，收入利潤率卻在一定范圍內(nèi)波動，可以說明企業(yè)在費用成本升高的同時得到了較多的收入，才會使得企業(yè)在成本費用增加的時候利潤率僅僅只是波動而沒有下降過多。從上述的分析中，我們可以看出，保利地產(chǎn)在2013-2018年間，盈利能力總體穩(wěn)定。雖說在2017年有大幅度的凈資產(chǎn)收益率變動，但是在2018年回到應(yīng)有的水平上來了。在保利地產(chǎn)的公告中，可以看出其在2018年有著一個明顯的突破，在收回資金的同時進行項目的投資，投資規(guī)模有著質(zhì)的飛躍，其市場

30、占有率提高了0.4%。其凈利率在高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中已屬于中上游水平。銷售資金回流提高了，2018年的財務(wù)狀況總體穩(wěn)健。2 償債能力分析企業(yè)的償債能力在傳統(tǒng)杜邦分析法中，由權(quán)益乘數(shù)來反映，能夠表示企業(yè)對于債務(wù)的償還能力及主權(quán)資本的比重。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往是舉債經(jīng)營，財務(wù)杠桿與權(quán)益乘數(shù)之間存在正向關(guān)系。在這里，我們主要對權(quán)益乘數(shù)與資產(chǎn)負債率的變動趨勢來進行分析，如下圖的圖3-4和圖3-5。圖 3-4保利地產(chǎn)2013-2018年權(quán)益乘數(shù)變動趨勢圖圖 3-5 保利地產(chǎn)2013-2018年資產(chǎn)負債率變動趨勢圖從圖3-4和圖3-5中可以看到，2013-2018年，保利房地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)有著較大的波動，且

31、其波動形狀基本與資產(chǎn)負債率的變動趨勢一致，呈現(xiàn)一個漏斗狀。這樣的水平在房地產(chǎn)行業(yè)前三的企業(yè)中處于平均水平。2013年到2014年，兩年間企業(yè)適度融資，企業(yè)內(nèi)部的杠桿水平合理，從內(nèi)部分析可以看出并不需要大規(guī)模融資，下降的資產(chǎn)負債率表明其資本充足。但是，2017年保利地產(chǎn)不再是適度融資，而是加大融資力度，使其權(quán)益乘數(shù)以及資產(chǎn)負債率回到一個較高的水平，加大了財務(wù)風險。而2018年的權(quán)益乘數(shù)跟2013年的數(shù)據(jù)一樣，我們可以大膽猜測下，保利地產(chǎn)接下來的幾年在其他條件不變的情況下，權(quán)益乘數(shù)以及資產(chǎn)負債率有可能存在波動。從上面的分析來看，保利地產(chǎn)在2013年-2018年的償債能力存在波動，并不穩(wěn)定，需要采取

32、措施對償債能力進行提高。3 營運能力分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是傳統(tǒng)杜邦分析體系中的一個重要指標，代表著企業(yè)的營運能力，其由總資產(chǎn)與主營業(yè)務(wù)收入組成。在這里，將通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變動趨勢以及總資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)收入間的比重進行分析。如下圖的圖3-6和圖3-7。圖 3-6 保利地產(chǎn)2013-2018年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動趨勢圖（單位：次）圖 3-7 保利地產(chǎn)2013-2018年總資產(chǎn)與主營業(yè)務(wù)收入分布圖（單位：萬元）從圖3-6和圖3-7中可以看出，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率整體保持在0.3左右，與房地產(chǎn)行業(yè)的均值差不多。2013-2016年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)上升趨勢，可以看出保利地產(chǎn)的經(jīng)營水平逐年上升，運營能力上升。

33、但在2017年卻出現(xiàn)下降趨勢，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降到0.21，是因為其主營業(yè)務(wù)收入下降了84億元，受到本該在2017年結(jié)轉(zhuǎn)的項目變?yōu)樵?018年結(jié)轉(zhuǎn)的影響，而未來保利地產(chǎn)將進行擴大銷售規(guī)模，那么項目結(jié)轉(zhuǎn)速度的加快就變得十分重要了。在2018年里，保利地產(chǎn)新增了不少在二三線城市的項目，這些項目的發(fā)展情況都很好。保利地產(chǎn)在未來可能會繼續(xù)加大對三四線城市的投資，期望分享三四線城市的股利、紅利。從上面的分析來看，保利地產(chǎn)的營運能力在2013年到2016年均呈現(xiàn)一個上升的趨勢，但在2017年有所下降，是由于項目結(jié)轉(zhuǎn)速度有所不夠快，進而導(dǎo)致其營運能力出現(xiàn)下降。其在2018年有一個明顯的增長趨勢，看出其營運能力

34、總體呈現(xiàn)上升趨勢。4 現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量的相關(guān)指標的分析是現(xiàn)在投資者評價一個企業(yè)的途徑，而傳統(tǒng)杜邦分析法并沒有體現(xiàn)?，F(xiàn)金流量的分析，可以在一定程度上對傳統(tǒng)杜邦分析法做一個補充。在進行現(xiàn)金流量分析時，我們采用經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額這個指標，其趨勢如下圖的圖3-8。圖 3-8 經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額趨勢圖（單位：萬元）從圖3-8中，我們可以較為直觀的看到保利地產(chǎn)在2013-2018年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)三次負數(shù)，分別在2013-2014年以及2017年。這三年的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)負數(shù)可能跟企業(yè)內(nèi)部的管理有關(guān)。在房地產(chǎn)行業(yè)中進行項目投資開發(fā)時，會有資金流出，因而該指標常為負數(shù)，同時從保利地產(chǎn)2013年、20

35、14年、2017年的財報中，我們可以發(fā)現(xiàn)在這三年中，保利地產(chǎn)進行了多個項目的開發(fā)。而在2015年、2016年以及2018年，有多個項目完工，大量資金回籠，使得經(jīng)營現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。在2018年，同時還簽訂了其他項目，致使2018年的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額比2015年和2016年低。4、 措施及建議（1） 擴大銷售規(guī)模主營業(yè)務(wù)收入對于一個企業(yè)來說，無異于是沙漠里的綠洲，但是根據(jù)前面杜邦分析法可以看出保利地產(chǎn)在這幾年的主營業(yè)務(wù)收入有所下降，而下降的原因主要在于外部環(huán)境的變動。原本我國房地產(chǎn)行業(yè)市場的升溫，讓保利地產(chǎn)在2013-2016年度的主營業(yè)務(wù)收入保持上漲趨勢，在2017年應(yīng)該也是上升才對，但是實際

36、卻是下降，這下降是因為外部環(huán)境變動。所以對于保利地產(chǎn)而言，應(yīng)該擴大銷售規(guī)模，保持一二線城市的發(fā)展趨勢的同時，擴大三四線城市的銷售規(guī)模，不要只盯著一小部分羊擼毛，羊毛沒了就不好了。在2018年里，我們可以看到保利地產(chǎn)的進步，其主營業(yè)務(wù)收入對比2017年有著明顯上升，在保利地產(chǎn)2018年的年報中，我們可以看出其在2018年里不斷開發(fā)新的市場，這與在杜邦分析法中所得出的結(jié)論有所呼應(yīng)。（2） 控制風險，降低杠桿合理的財務(wù)杠桿可以讓企業(yè)利潤最大化，特別是在房地產(chǎn)這么一個高負債經(jīng)營的行業(yè)，畢竟我們都知道房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)前要投入一大筆資金，開發(fā)過程中資金要不斷投入直到開發(fā)完成。但從前面的杜邦分析法中所看到的

37、卻是保利地產(chǎn)在保持高負債時并沒有取得應(yīng)有的收益。建議保利地產(chǎn)應(yīng)該控制自身的資產(chǎn)負債率，合理運用財務(wù)杠桿來規(guī)避風險，避免出現(xiàn)爛尾樓的極端情況。只開發(fā)不完成，只會使企業(yè)的財務(wù)狀況變得更加嚴重，因為無法完成意味著之前的投入全部打水漂了，收不回來了，之前的債務(wù)就會還不起，進而陷入一個不斷借錢還錢的死循環(huán)中，最終會是沒有人或企業(yè)再愿意借錢給本企業(yè)，擔心企業(yè)還不起，只能走向破產(chǎn)的道路。（3） 去庫存以促進資金回流在2016年，我國提出房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的政策建議，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說十分有必要。提高風險防范力度、加快存貨周轉(zhuǎn)力。畢竟我國的國情是每個人都渴望擁有一間屬于自己家人的房子，就連結(jié)婚也要考慮對方是否

38、有房子。那么房地產(chǎn)行業(yè)的房子應(yīng)該是很好賣的，但是近年來在各行業(yè)的多番操作下，我國房價跌宕起伏，不少人在拿到房子時已經(jīng)背上了不少貸款，房子難買也就難賣。想去庫存，又不想降低價格，畢竟成本在那里。從保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以看出其營運能力和現(xiàn)金回收能力都不是很好。所以保利地產(chǎn)應(yīng)該加快去庫存以促進資金回籠，為了企業(yè)能夠擁有足夠的現(xiàn)金流而保障企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。（4） 降低現(xiàn)金流波動以保證債務(wù)可以清償保利地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金凈額呈現(xiàn)漏斗形狀，由2017年的突然下降再到2018年的上升，從負數(shù)到回正，可見其意識到了現(xiàn)金流的重要性，在加強現(xiàn)金流管理后，一下子大幅度上升。但是起伏波動大，意味著保利地產(chǎn)在資金回流方面

39、仍存在問題，需要保持穩(wěn)定的波動，一上一下對投資者來說，會有一點影響?？刂片F(xiàn)金流波動能夠在逐步擴大的債務(wù)規(guī)模下提高債務(wù)償還能力。從前面對保利地產(chǎn)分析得出的結(jié)論來看，保利地產(chǎn)需要降低現(xiàn)金流的波動程度來保證債務(wù)可以得到清償。（5） 維持可持續(xù)增長，增強盈利能力傳統(tǒng)杜邦分析法中沒有明確提出對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的分析，但我們可以從其他方面來對保利地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展能力進行分析。通過對保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入等指標分析，可以看出其2017年的主營業(yè)務(wù)收入負增長現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明保利地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展能力有待考證。但保利地產(chǎn)在2018年實現(xiàn)一個正收益，時高時低的收入會使投資者對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力產(chǎn)生一定程度上的質(zhì)疑

40、。投資者要的是連續(xù)盈利，不盈利那么可能是管理上出問題。努力控制成本、擴大銷售規(guī)模、提高企業(yè)的利潤，將企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力做出進一步的提升，對企業(yè)的發(fā)展有著重大作用。5、 結(jié) 論（1） 總結(jié)那么，可以看出杜邦分析法對于企業(yè)經(jīng)營的各方面都有一定的作用。傳統(tǒng)杜邦分析法可以在一定程度上代表這個體系對于企業(yè)運營中各個方面的作用。杜邦分析法可以綜合性的反映企業(yè)的運營能力、償債能力、盈利能力。杜邦分析法在企業(yè)的經(jīng)營過程中會通過各種指標將企業(yè)的運營缺陷暴露出來。例如：在保利地產(chǎn)中，我們可以看到保利地產(chǎn)存在庫存方面的問題，需要去庫存來對資金進行回收。在企業(yè)的運營能力上，我們可以通過前后指標的變化，來找出具體問題

41、所在，細微的數(shù)字變化在圖表或最后結(jié)果上都會比較清晰的體現(xiàn)出來。在文中，通過杜邦分析法對各個數(shù)據(jù)的分析，我們可以看出企業(yè)在各個方面的不足以及之前所做出的措施是否適用于企業(yè)。在企業(yè)中，我們要全面看待企業(yè)的發(fā)展，需要去分析企業(yè)的發(fā)展能力，但是，在傳統(tǒng)杜邦分析法中，鮮少提到企業(yè)的發(fā)展能力。運用分析法本身就是為了幫助企業(yè)管理者以及相關(guān)信息的使用者能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)的運營、發(fā)展、生存過程中所出現(xiàn)卻未被發(fā)現(xiàn)的問題，并幫助管理者以及信息使用者去改進或添加新的措施、規(guī)則。傳統(tǒng)杜邦分析法可以在一定程度上幫助企業(yè)對財務(wù)狀況進行分析，以權(quán)益凈利率為核心的體系，分解到最后會涉及到企業(yè)的成本問題，但是還不能清楚的體現(xiàn)成本中的過

42、程，只能在一定程度上體現(xiàn)數(shù)據(jù)結(jié)果，無法深度挖掘數(shù)據(jù)里面的過程。原因就在于傳統(tǒng)杜邦分析法所采用的數(shù)據(jù)基本是權(quán)責發(fā)生制下所得到的數(shù)據(jù)，只有數(shù)據(jù)結(jié)果，怎么可能得出數(shù)據(jù)的過程。在上市企業(yè)的發(fā)展中，為了能夠得到其他投資者的親睞，企業(yè)一般會對存貨的計價方式進行變動，一旦變動了，那么就會跟之前的數(shù)據(jù)存在差異。而我們所采用的數(shù)據(jù)全部是已經(jīng)發(fā)生的，那么在過去的數(shù)據(jù)與現(xiàn)在存在一定差異的時候，我們不太可能找出具體差在哪里。在這種情況下，我們能夠做的就是改進數(shù)據(jù)計算方式。就此，多種多樣的分析體系、方法出現(xiàn)了。（2） 不足及展望一方面，我所采用的僅僅是傳統(tǒng)的杜邦分析法，傳統(tǒng)杜邦分析法具有的缺點，我這篇文章里都有，并不能夠?qū)ζ溥M行改進。雖說是采用杜邦分析法