淺論公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)的作用

1、淺論公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)的作用 2007年3月,第十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過了中華人民共和國物權(quán)法,該法對于中國法治建設(shè),無疑有著深遠(yuǎn)的影響和劃時代的意義。然而,“對于公證行業(yè)來說,未能進(jìn)入物權(quán)法是一個巨大的遺憾?！?筆者認(rèn)為,物權(quán)法對于今后公證的理論與實踐工作,都會產(chǎn)生深刻而長遠(yuǎn)的影響,這種影響,發(fā)軔于公證理論與實踐的方方面面,限于篇幅,筆者在本文中,僅對與物權(quán)變動有關(guān)的公證所起到的作用,作一些初步分析。 一、 關(guān)于物權(quán)登記及公證的作用 現(xiàn)代不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)的起止點,是以物權(quán)登記為標(biāo)志的。然而,正本清源,就傳統(tǒng)民法理論而言,物權(quán)并不需要登記,而是以物的所有權(quán)和物的占有而產(chǎn)生的,羅馬五大法

2、學(xué)家之一的烏爾比安說:“所有權(quán)與占有毫無共同之處?！?而隨著社會的發(fā)展,登記的重要性日益凸顯,從理論層面而言,物權(quán)的登記功能主要體現(xiàn)在兩個方面:一是通過物權(quán)的登記起到公示作用,進(jìn)而,通過公示的內(nèi)容,來達(dá)到對于物權(quán)設(shè)立和變動的公信力作用;二是將物權(quán)的登記內(nèi)容,推定為物權(quán)的真實狀況,即將物權(quán)登記作為物權(quán)真實的唯一法定狀態(tài)來源來認(rèn)定。就目前的物權(quán)法中的登記制度而言,是以登記作為生效要件主義的基礎(chǔ)上,又給予了一些保留。3這種保留反映在法條層面,就是出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)不清和多種登記形式并存的局面的產(chǎn)生。因此,作為物權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和初始狀態(tài),就有可能產(chǎn)生混淆和錯誤的發(fā)生。換言之,即在物權(quán)流轉(zhuǎn)的開始,因為登

3、記制度的不完備,就可能已經(jīng)產(chǎn)生錯誤。這時,再要求登記機(jī)構(gòu)本身作出形式審查和實質(zhì)審查的二者兼顧,則更加力不從心。這時,如果可以介入公證機(jī)構(gòu)的調(diào)查核實的服務(wù)職能,則可能對登記制度大有裨益。公證機(jī)構(gòu)的服務(wù)職能很多,其中比較重要的一項職能,即核實權(quán)。這里的核實權(quán),包括兩個部分,一方面是對當(dāng)事人的意思表示真實性的核實,另一方面是對提供證明材料的真實性的核實,而物權(quán)法的規(guī)定中,沒有涉及對于當(dāng)事人的意思表示真實性的核實部分,這無疑加大了當(dāng)事人的交易風(fēng)險。但是,從另一個方面而言,當(dāng)事人為了減少交易風(fēng)險和其中的不安定因素,也勢必會主動來到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行對當(dāng)事人的意思表示真實性的核實,以減少交易風(fēng)險和不安定因素。因

4、此,筆者建議,在不動產(chǎn)的交易中,不僅要我們應(yīng)該加強(qiáng)對公證行業(yè)的宣傳力度,提高公證行業(yè)的社會認(rèn)知度。更重要的,是建議在不動產(chǎn)交易中,采取登記加核實的模式進(jìn)行。即在不動產(chǎn)的強(qiáng)制性登記程序之前,加入公證機(jī)構(gòu)的核實程序,以幫助登記機(jī)關(guān)核實相關(guān)內(nèi)容,以達(dá)到明確交易當(dāng)事人的意思表示和所提供的證明材料雙重的真實性。當(dāng)然,作為公證機(jī)構(gòu)的核實程序,仍要以現(xiàn)行的物權(quán)法和公證法為前提,采取自愿和就近辦理的原則,但是,在此之前,我們認(rèn)為,作為不動產(chǎn)的登記機(jī)關(guān),在辦理登記程序中,可以采取提醒和建議的方式,告知交易者的交易風(fēng)險,進(jìn)而建議交易者去公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)的咨詢事項。這樣,既解決了所謂的“強(qiáng)制公證”之嫌,又幫助交易者

5、較少了交易風(fēng)險,還加強(qiáng)了登記機(jī)關(guān)的行政作為義務(wù),達(dá)到三贏的局面。 二、 關(guān)于物權(quán)的流轉(zhuǎn)及公證 筆者認(rèn)為,就物權(quán)的流轉(zhuǎn)而言,其核心問題在于交易成本和交易安全的關(guān)系問題。有學(xué)者將中國和法國的不動產(chǎn)物權(quán)交易進(jìn)行比較后,發(fā)現(xiàn)“目前,中國的房地產(chǎn)交易糾紛率居高不下,其原因不能簡單的歸結(jié)為購房人自身的粗心,也不能歸則為購買認(rèn)為節(jié)省中介費用而省去求助法律專業(yè)人士的行為。中國已經(jīng)加入國際拉丁公證聯(lián)盟,而大陸法系中房產(chǎn)事務(wù)歷來被作為主要的民事財產(chǎn)活動而被納入公證法的調(diào)整之列?！?而目前的物權(quán)法并未要求交易當(dāng)事人進(jìn)行強(qiáng)制性的公證,這固然有立法者從人民群眾的利益出發(fā),想要幫助當(dāng)事人相對降低交易成本,減少交易支出的想

6、法,但是,由于物權(quán)流轉(zhuǎn)的特殊性和動態(tài)性,筆者認(rèn)為,脫離公證而單獨的進(jìn)行,不僅不能使交易成本降低,反而有提高和加大的可能。雖然登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)登記可以進(jìn)行實質(zhì)審查,但對所有權(quán)轉(zhuǎn)移前的不動產(chǎn)交易過程,登記機(jī)關(guān)并不能很好的監(jiān)督。比如在交易過程中意思表示的合法性方面,民事活動當(dāng)事人多偏重于追求交易成功,很容易忽視交易的合法性,一旦就交易合法性和效力發(fā)生爭議,當(dāng)事人又不得不花費大量時間和精力處理爭議,交易成本隨之提高,使得降低交易成本的目的反而沒有達(dá)到,得不償失。因此,強(qiáng)調(diào)公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)中的特殊地位和重要作用,有如下幾個方面的原因: 1、基于物權(quán)流轉(zhuǎn)的動態(tài)性,需要公證介入以利于交易安全 物權(quán)的流轉(zhuǎn)過程不

7、是一個獨立的、靜態(tài)的過程,而是一個聯(lián)系的、動態(tài)的過程。在這個動態(tài)的過程中,單純的依靠某個登記機(jī)關(guān)的監(jiān)控,以保證交易的安全性,無論是從主觀角度還是從客觀條件而言,都是很難實現(xiàn)。首先,因為我國目前的狀況而言,物權(quán)法中并未規(guī)定唯一的登記機(jī)構(gòu),而是采取模糊設(shè)計的模式,給物權(quán)流轉(zhuǎn)的實際操作過程,帶來很大的困難。以不動產(chǎn)交易為例,“不少房產(chǎn)幾易其手而未重新登記,公民法制觀念的淡薄和登記制度的缺陷使得大量的歷史遺留問題繼續(xù)遺留,而新的問題又在不斷堆積,業(yè)已引發(fā)了種種社會問題?！?更有甚者,“東北的一家公證處在審查一套舊房變更手續(xù)時竟發(fā)現(xiàn)該套房屋早已經(jīng)物是人非,幾十年中經(jīng)歷了數(shù)次買賣、數(shù)次繼承、贈與,十易其主

8、而從未辦理變更登記,公證機(jī)構(gòu)的確權(quán)工作隨著曾經(jīng)的權(quán)利人遷徙或故去而難上加難?！?其次,借鑒國外在物權(quán)流轉(zhuǎn)中的相關(guān)經(jīng)驗,不難發(fā)現(xiàn),公證在其中都扮演著非常重要的角色。以德國法為例,對于極為重要的不動產(chǎn)交易,制作公證書是其生效的前提。德國民法典第311b條第1款第1段:“若一份合同中的一部分義務(wù)上涉及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者取得,則這份合同需要公證員公證”。其中,“最經(jīng)常涉及到不動產(chǎn)所有權(quán)變更的合同是地產(chǎn)買賣合同,現(xiàn)實中還有建筑承包商合同、贈與合同、夫妻之間財產(chǎn)轉(zhuǎn)移,交換合同、財產(chǎn)分配合同,以及公產(chǎn)轉(zhuǎn)為可分的財產(chǎn)、將不動產(chǎn)納入 公司資產(chǎn)、采取物業(yè)管理形式的業(yè)務(wù)托管協(xié)議等。根據(jù)德國民法典第311b條第1款

9、第1段規(guī)定,上述合同種類須經(jīng)公證登記,合同才能生效?！?再以法國法為例,“由于法國房產(chǎn)交易中設(shè)置了公證程序,因此房產(chǎn)交易的公證率是100%”8有上述國外的經(jīng)驗進(jìn)行借鑒,筆者認(rèn)為,也可以初步嘗試在物權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的某些環(huán)節(jié)和領(lǐng)域中,適當(dāng)加入強(qiáng)制公證的內(nèi)容,以幫助加強(qiáng)交易的安全性。再次,我國國內(nèi)目前的公證實踐中,已經(jīng)有了相關(guān)的做法,雖然還有很多不完備之處,但是做法和經(jīng)驗值得借鑒。以昆明市公證處的實踐為例,公證處在整個不動產(chǎn)登記過程中,提供交易安全審查、免費提存交易款項、代辦手續(xù)等等,對于交易登記產(chǎn)生的錯誤,承擔(dān)全額的民事賠償責(zé)任,而費用為千分之三?！笆聦嵶C明:公證的介入對昆明二手房市場秩序的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)

10、起到了積極的作用,交易各環(huán)節(jié)都通過公證機(jī)構(gòu)的工作而受益。昆明房管局因登記糾紛產(chǎn)生的行政訴訟50多件到零記錄的實效;當(dāng)事人交易安全的高度保障都反映了當(dāng)?shù)毓C已將防范糾紛提高到維護(hù)整個社會交易秩序安全運(yùn)轉(zhuǎn)的層面,而不再是傳統(tǒng)意義上的對當(dāng)事人私意愿的證明了?！?最后,物權(quán)流轉(zhuǎn)的過程的監(jiān)控,不是一個部門的能力所能完全達(dá)到的,需要很多部門的協(xié)調(diào)配合,更需要進(jìn)行多次證明后,才能確保交易記錄的真實性。特別是物權(quán)法中突出強(qiáng)調(diào)登記簿的絕對證明效力,甚至于當(dāng)?shù)怯洸竞偷怯洐?quán)屬證明發(fā)生沖突時,仍以登記簿為準(zhǔn)。而事實上,當(dāng)?shù)怯洸景l(fā)生變更登記時,相應(yīng)的權(quán)屬證明也應(yīng)進(jìn)行變更,才能保證登記證明力的客觀真實性。因此,筆者認(rèn)為,

11、將公證納入到整體的、動態(tài)的物權(quán)流轉(zhuǎn)和登記過程之中,有助于對物權(quán)的客觀真實性的證明起到必要的輔助作用,特別是對權(quán)屬登記證明和登記簿的雙重證明力上,都有著很大的幫助。 2、基于公證機(jī)構(gòu)的特殊服務(wù)職能,需要公證介入物權(quán)流轉(zhuǎn),以加強(qiáng)管理 “公證制度是一項國際通行的預(yù)防性法律制度,對預(yù)防糾紛、化解矛盾、構(gòu)建社會主義和諧社會有著非常重要的意義。”10基于公證從事證明服務(wù)活動的特定服務(wù)性質(zhì),將公證內(nèi)容納入到物權(quán)流轉(zhuǎn)活動中,也是對于物權(quán)管理的一項重要手段。“綜觀世界各國成熟的公證制度,站在國家的角度作深層次的剖析,現(xiàn)代公證制度存在的根本價值即在于公證制度實質(zhì)上是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控,進(jìn)而間接管理社會的有效手

12、段?！?1物權(quán)的變動和流轉(zhuǎn),是最基本的民事法律制度之一,因此,僅僅寄希望于依靠一部物權(quán)法是很難達(dá)到完全調(diào)整和監(jiān)控物權(quán)流轉(zhuǎn)的完整過程的。同理,僅僅依靠立法手段來調(diào)整類似于物權(quán)流轉(zhuǎn)這樣的基本民事法律行為,也是很難奏效的。因此,必須依靠多種方式方法和多重管理手段來調(diào)整,才能使得物權(quán)流轉(zhuǎn)的效率性和安全性都得到最大限度的保障。 3、基于物權(quán)流轉(zhuǎn)的誠信交易,需要公證介入,以加強(qiáng)物權(quán)交易的誠信性 物權(quán)流轉(zhuǎn)的交易安全性,究其本質(zhì)而言,即是交易的誠信性。誠信問題早在羅馬法時代就已經(jīng)被重視,在羅馬法中,“誠信有兩層含義。第一層含義是指誠實守信,它是合法民事行為的基本特征。第二層含義是指行為人具有不侵害他人權(quán)利的善

13、意,這是某些民事制度所要求的基本條件?！?2而公證制度,對于構(gòu)建誠信社會,維護(hù)物權(quán)流轉(zhuǎn)過程的安全性和穩(wěn)定性而言,有著不可替代的作用。段正坤會長指出:“公證最大的價值就在于信用二字,公信力是公證生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。公證的本質(zhì)就在于確保公證的法律行為、有法律意義的文書和事實的真實性、合法性公證在建設(shè)社會誠信方面的作用,一是確保有關(guān)經(jīng)濟(jì)、民事活動主體的合法性;二是確保有關(guān)經(jīng)濟(jì)、民事行為的合法性、三是經(jīng)濟(jì)、民事主體依法維護(hù)自身合法權(quán)益,提供強(qiáng)有力的法律武器。”13因此,為了維護(hù)物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全性和穩(wěn)定性,為了維護(hù)交易過程中的誠信性,將公證制度引入到物權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中來,不僅是必要的,而且是必須的。 三、 結(jié)語 物權(quán)法作為一部具有劃時代意義的法律,必將給社