談預售商品房轉(zhuǎn)讓有哪些條件

1、談預售商品房轉(zhuǎn)讓有哪些條件 商品房預售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創(chuàng)于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地預售給廣大投資者,如“落花片片墜落”,故商品房預售又被稱為“賣樓花”。因其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問題,因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。 預售商品房的轉(zhuǎn)讓,是指商品房預售后,預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體,預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化,由商品房預購人將預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預售人之間建立新的權(quán)利義務關(guān)系

2、。 預售商品房再轉(zhuǎn)讓是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第36條之規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個概念規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人,包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認為,根據(jù)合同法第133條關(guān)于買賣合同標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動的公示原則,如果商品房預售人按照城市商品房預售管理辦法第10條的規(guī)定,在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續(xù),預售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。

3、本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓的只是將來取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產(chǎn),還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記,預購人并沒有獲得商品房產(chǎn)權(quán),即沒有取得商品房所有權(quán),而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后,根據(jù)預購合同享有要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,將房產(chǎn)過戶到預購方的權(quán)利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。 那么,預售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢? 我國城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務院規(guī)定?！闭f明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下: 1、依照

4、法律、法規(guī)等規(guī)定,允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓,例如深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法第12條規(guī)定:“預售的外銷商品住宅,在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓,否則轉(zhuǎn)讓無效。” 2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體

5、資格。 3、預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收,預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預售商品房轉(zhuǎn)讓,應按商品房買賣關(guān)系處理,同時預售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定,轉(zhuǎn)讓人將預售的商品房提前轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉(zhuǎn)讓,這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。 4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓,否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28

6、條規(guī)定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二,商品房預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,合同履行中,預購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經(jīng)全部履行商品房預售合同規(guī)定的全部義務,對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知

7、預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人,轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。 5、預售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,還是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓,都只是合同主體的變更,而合同內(nèi)容即權(quán)利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,預售人拒絕重新簽訂預售合同,將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)的處分權(quán),故新預購人沒有必要與預售人重

8、新簽訂預售合同,預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后,具有不可逆轉(zhuǎn)性,即新的法律關(guān)系形成,原預購人和新預購人均不得反悔,但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。 6、商品房預購人如果已經(jīng)履行了法定義務,單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預售方的同意,只要通知預售方即可,如預購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉(zhuǎn)讓預購合同的行為。否則,必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權(quán)利和承擔義務。因此,預購人將預購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時,多數(shù)情況下,是將預售商品房合同的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務的承擔人;商品房預售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當事人,而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力,商業(yè)信譽如何,又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn),緊密相關(guān)。因此,為了保護商品房預售方的合法利益,上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況,預售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應支持。第一、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進行登記的;第二、商品 房預購方未