XX公司項目經理業(yè)務操作手冊

1、天津萬科項目經理部業(yè)務操作手冊（第一版）編制：工程管理部編號：日期：2003年 4 月 業(yè)務操作手冊總目錄一 修改目錄二 公司組織架構三 項目經理部主要崗位及崗位職責四 設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法五 材料/工程質量管理辦法六 計劃管理辦法七 工程合同、付款審批流程八 重大業(yè)務審議制度九 圖紙管理規(guī)定十 文件管理辦法十一 工程驗收、移交流程十二 各部門對接內容十三 會議活動內容十四 項目成本管理工作流程指引十五 配套工程主要流程十六 對外報建手續(xù)辦理流程十七 準入證辦理操作流程十八 工程管理指導書目錄十九 工程管理制度目錄二十 項目管理表格目一、修改目錄編號 修改條款 修改內容 時間 批準人1

2、2 3 4 5 6 7 8 9 三、項目經理部主要工作崗位及崗位職責1 項目經理部組織架構2 項目經理部主要崗位職責2.1. 對公司確定的項目開發(fā)計劃、質量目標以及成本目標的實施、監(jiān)控及完成情況負全部責任。2.2. 根據(jù)項目開發(fā)計劃編制項目工程進度計劃（二級進度計劃），并對其完成情況負責。2.3. 協(xié)助設計部對項目開發(fā)區(qū)段進行劃分、編號，并制訂開發(fā)方案。2.4. 負責編制項目工程管理指導書，工程管理指導書的內容應包括本手冊第十八章規(guī)定之目錄內容。協(xié)助成本管理部編制成本管理指導書。2.5. 審定并執(zhí)行工程管理指導書中確定的計劃、程序、制度及措施。2.6. 代表公司履行總包合同及各分包合同的責任。

3、2.7. 負責項目經理部的日常管理工作。2.8. 負責確定項目經理部組織架構，審定各崗位職責，協(xié)助人力資源部確定項目經理部的人事任免及獎懲。2.9. 負責項目經理部零星工程合同的簽署；參與總包、分包、材料采購的招標工作。2.10. 審定重要的施工方案。2.11. 負責政府部門、總包單位、分包單位、監(jiān)理公司及公司各部門的綜合協(xié)調工作。2.12. 主持項目內部會議，審定或簽發(fā)對內對外的重要文件。2.13. 負責審定工程款支付。2.14. 在項目總經理的領導下全面協(xié)調項目經理部的工作2.15. 參與編制項目工程管理指導書、成本管理指導書；2.16. 在項目總經理外出時，代行總經理職責；2.17. 指

4、導圖紙、文件、資料的分配、簽發(fā)、保管及日常處理。2.18. 協(xié)助項目總經理處理與乙方的合同爭議、糾紛；2.19. 協(xié)助總包單位完成開工前報批報建及政府招投標手續(xù)；2.20. 組織審核各階段施工進度計劃并監(jiān)控其實施；2.21. 對工程質量進行監(jiān)督，對重點部位及易出現(xiàn)質量通病部位組織各專業(yè)工程師和監(jiān)理進行專項驗收，并對各分項工程組織抽驗；2.22. 組織專業(yè)工程師對已完工的單位工程進行驗評；2.23. 負責組織各專業(yè)工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、場容場貌等方面的檢查、考核；2.24. 竣工后組織有關人員對工程的實施和管理進行總結；2.25. 組織項目經理部零星工程、物資的招標；2

5、.26. 負責審核工程款。2.27. 職責范圍：開工前各項準備工作、基礎工程、主體工程、內外裝修工程。2.28. 負責復審場地控制坐標和控制高程。2.29. 參加圖紙會審、設計交底。2.30. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.31. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調配合工作。2.32. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.33. 負責糾正進度、質量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.34. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.35. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與

6、竣工驗收。2.36. 負責與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.37. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.38. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。水暖工程師：2.39. 職責范圍：給排水工程、消防工程、暖通工程、室外管線工程。2.40. 參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.41. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.42. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調配合工作。2.43. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.44. 負責糾正進度、質量方面出

7、現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.45. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.46. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.47. 協(xié)調與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.48. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.49. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。電氣工程師：2.50. 職責范圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講及室外配套工程。2.51. 參加方案評審、圖紙會審、設計交底。2.52. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.53.

8、負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調配合工作。2.54. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.55. 負責糾正進度、質量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.56. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.57. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收，參與竣工驗收。2.58. 協(xié)調與物業(yè)公司的交接工作，并提供相應竣工資料。2.59. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.60. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。配套主管2.61. 職責范圍：負責建筑物以外的地上、地下的總協(xié)調工作

9、，包括道路、環(huán)境水暖電管線；2.62. 組織方案評審，組織施工圖會審及設計交底；2.63. 審查道路及地下管線的施工方案，熟悉相應工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準和施工工藝；2.64. 定期進行日常工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽收驗收報告；2.65. 負責糾正進度，質量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告助理、總經理；2.66. 負責監(jiān)控現(xiàn)場安全、環(huán)保及文明施工；2.67. 組織本專業(yè)分部分項工程的中間驗收和竣工驗收；2.68. 負責組織與物業(yè)公司的室外工程交接工作。2.69. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.70. 負責配合現(xiàn)場成本代表

10、審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。環(huán)境工程師：2.71. 職責范圍：負責與環(huán)境配套相關工作，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、建筑小品等。2.72. 參加室外工程方案評審、圖紙會審、設計交底。2.73. 審查施工圖紙及施工方案，熟悉工程規(guī)范，掌握材料的性能、驗收標準、施工工藝。2.74. 負責與其他部門專業(yè)工程師、專業(yè)公司的協(xié)調配合工作。2.75. 定期進行日常性工程檢查，指導監(jiān)理公司、施工單位工作，簽署驗收報告。2.76. 負責糾正進度、質量方面出現(xiàn)的問題，并做好相應記錄，重大問題須及時報告主管工程師。2.77. 負責監(jiān)控現(xiàn)場的安全、環(huán)保以及文明施工。2.78. 組織本專業(yè)分部分項工程

11、的中間驗收，參與竣工驗收。2.79. 負責與物業(yè)公司的交接工作，并收集整理竣工資料。2.80. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督其完成情況。2.81. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。質量工程師2.82. 負責技術資料、工程圖紙的管理、發(fā)放；2.83. 參加圖紙會審、技術交底；2.84. 負責組織編制材料樣板的審定方案；2.85. 編制材料進場計劃；2.86. 負責組織材料檢驗；2.87. 負責現(xiàn)場安全、環(huán)保以及文明施工成品保護方面的檢查；2.88. 負責組織項目部5萬元以下的工程及材料招標。2.89. 負責處理工作范圍內的現(xiàn)場設計變更及簽證，并監(jiān)督

12、其完成情況。2.90. 負責配合現(xiàn)場成本代表審核工作范圍內的工程進度款付款及結算工作。設計代表2.91. 負責組織現(xiàn)場圖紙交底；2.92. 負責圖紙的解釋；2.93. 負責對設計資料的保存、發(fā)放；2.94. 設計部代表由設計部派出，項目部管理；2.95. 負責本專業(yè)內的設計變更；2.96. 現(xiàn)場臨時任務；成本代表2.97. 負責現(xiàn)場工程款支付的確認；2.98. 參與編制項目各工程的工程量清單；2.99. 負責現(xiàn)場變更及簽證的工程量、費用確認；2.100. 參與零星合同的招投標；2.101. 成本部代表由成本部派出，項目部管理；2.102. 現(xiàn)場臨時任務；銷售代表2.103. 參加項目經理部例會

13、；2.104. 負責與項目經理部聯(lián)系，處理銷售期間的客戶變更；2.105. 負責賣場布置及銷售期間的維護管理工作。2.106. 現(xiàn)場臨時任務七、工程合同、付款審批流程表1 工程付款審批流程2 物資付款審批流程注：表中紅色部分為項目部工作八、重大業(yè)務審議制度1重大業(yè)務包括：1.1. 影響整個項目成本增加20萬元以上的單項設計變更。1.2. 影響整個項目成本增加10萬元以上的現(xiàn)場簽證。1.3. 項目組團開盤前的銷售合同確定。1.4. 項目組團開盤前樓盤價格表及普通折扣及銷售中樓盤價的調整。1.5. 處理客戶投訴退房及單戶累計超過5萬元以上的補償（不含維修）。1.6. 項目目標成本的確定及調整。1.

14、7. 公司經營計劃的確定及調整。1.8. 單組團銷售計劃縮減5%以上的調整。1.9. 工程計劃延后影響開盤、結算、入住的調整。1.10. 土建工程標段的劃分及甲供、甲控材料范圍的確定。2 上述重大業(yè)務，各主辦部門必須在規(guī)定的時間點，借用公司各種經營管理會議或單獨組織會議，及時在規(guī)定的范圍內組織審議，具體審議內容、時間點、決策點、人員組成等見附件。3 重大業(yè)務審議由肖楠總經理任組長，周成輝常務副總任副組長，具體審議會至少必須有一位組長或副組長參加，全體組員必須參加；審議結果必須報全體組長、副組長及全體組員確認同意后才能有效。4 各業(yè)務部門要加強各項業(yè)務及計劃的監(jiān)控，嚴格按本規(guī)定組織審議并執(zhí)行有效

15、的審議結果；對不及時組織審議造成不良業(yè)務后果及擅自執(zhí)行非有效審議結果的，將追究部門負責人及主管領導的責任。5 經合法審議后，審議會的組織主持人需現(xiàn)場填制“重大業(yè)務評審表”，提交全體評審成員簽字確認。6 經全體評審成員簽字的“重大業(yè)務評審表”，作為有關業(yè)務運作中的合同、協(xié)議審批的附件，按照公司審批規(guī)定審批后，方能付諸實施。九、圖紙管理規(guī)定1 設計部發(fā)圖后，由項目經理部負責保管并下發(fā)，并指定專人負責簽收、蓋章、轉發(fā)、傳閱及存檔；2 設計變更等相關補充設計文件由項目經理部負責與施工圖一并存檔并轉發(fā)；3 如設計部發(fā)圖不全，由項目經理部負責協(xié)調，設計部補曬；4 作廢圖紙由項目經理部負責收回，交設計部統(tǒng)一

16、處理；5 如無特殊需要，各單位、部門存圖套數(shù)按如下規(guī)定執(zhí)行：總包單位：8套監(jiān)理公司：1套項目經理部：3套工程管理部：1套成本管理部：1套設計部：1套累計：15套十、文件管理辦法1 項目經理部文件按照下列分類方式進行存檔整理：第一冊：公司管理規(guī)范工程管理規(guī)范一套工程管理指導書第二冊：施工合同第三冊：物資合同第四冊：公司來文第五冊：政府來文第六冊：施工單位來文第七冊：監(jiān)理公司來文監(jiān)理合同監(jiān)理人員登記表及資格證書監(jiān)理規(guī)劃監(jiān)理細則監(jiān)理例會紀要監(jiān)理月報及審核意見其他來文第八冊：施工組織設計施工方案第九冊：設計變更建筑設計變更及圖紙會審紀要結構設計變更水電設計變更第十冊：工程簽證第十一冊：限價單/零星工程

17、第十二冊：計劃管理項目發(fā)展計劃（營銷部門編制）總進度控制計劃及評審記錄施工圖紙交付計劃分判商進場計劃樣板確認計劃甲供材料進場計劃資金使用計劃總進度計劃（施工單位）月計劃（施工單位）周計劃（施工單位）第十三冊：工程質量記錄第十四冊：材料設備管理樣板登記一覽表收（調）料單設備調試驗收記錄第十五冊： 交工前樓宇檢查記錄第十六冊： 項目經理部發(fā)文報公司文件發(fā)公司有關部門協(xié)辦單發(fā)總包、分包、監(jiān)理報政府文件其他發(fā)文第十七冊：進度款支付工程進度款審批單物資進度款審批單扣款通知單獎/罰款通知單第十八冊：會議紀要公司每月工程例會紀要公司現(xiàn)場工作協(xié)調會紀要甲方召集專題會議紀要項目經理部內部會議紀要第十九冊：工程交

18、工資料（甲方）甲方交工資料目錄（檔案館編制）各種甲方交工資料如： 開竣工報告中間驗收資料工程報建資料第二十冊：驗收報告材料進場驗收報告工程驗收報告（不需政府參與的驗收）履約評定表 2 項目經理部收文嚴格按照公司的有關規(guī)定執(zhí)行，項目秘書收文后轉交項目經理助理，由經理助理判斷執(zhí)行及傳閱人員，傳閱后須在傳閱文件上簽字并交項目秘書存檔；3 項目經理部發(fā)文需按照發(fā)文格式擬稿，由項目秘書統(tǒng)一編號并存檔。4 項目經理部印章由項目秘書統(tǒng)一管理，使用印章必須登記。印章形式見項目經理部印章四、設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法1 建筑、園林、室內外裝飾專業(yè)及影響交工標準的設計變更由設計部簽發(fā)，項目經理部執(zhí)行；涉及土建、水

19、暖電等專業(yè)的設計變更由項目經理部簽發(fā)，報設計部備案。2 項目經理部總經理、工程管理部經理及成本管理部經理負責對設計變更的合理性進行審核，設計變更涉及金額在5萬元以下的，由項目經理完成審批并承擔責任；5-20萬元的，報設計部、成本部及相關領導進行審批；20萬元以上的簽證，需上報評審委員會審批。3 設計變更提出后，須當天回復項目經理部，超過2天仍未回復的變更申請，視為同意變更申請，由項目經理部發(fā)出設計變更通知，并執(zhí)行。4 項目經理部收到設計變更后，由質量工程師負責將設計變更（或變更圖紙）原件存檔，并將變更（或圖紙）復印件轉發(fā)給現(xiàn)場專業(yè)工程師、監(jiān)理公司及施工單位。5 發(fā)出的設計變更圖紙需有設計單位蓋

20、章、專業(yè)設計師簽字，并加蓋項目經理部專用章，否則視為無效設計變更。6 由專業(yè)工程師負責辦理設計變更通知單，并跟蹤設計變更的執(zhí)行情況，監(jiān)督監(jiān)理公司對變更部位的整改情況進行驗收。驗收合格后，完成設計變更。7 現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師主辦，項目經理部總經理、及成本管理部經理負責對現(xiàn)場簽證的合理性進行審核。簽證涉及金額在2萬元以下的，由項目經理完成審批并承擔責任；2萬元以上的現(xiàn)場簽證，須報成本部經理及工程總監(jiān)審批；10萬元以上的簽證，需上報評審委員會進行審批。8 現(xiàn)場專業(yè)工程師負責對現(xiàn)場簽證的執(zhí)行情況進行跟蹤，并監(jiān)督監(jiān)理公司對簽證部位的實施情況進行驗收。驗收合格后，完成簽證。9 由于原設計存在的問題，

21、即將造成工程停工的，為了確保工程工期，按照應急情況進行處理。10 專業(yè)工程師立即聯(lián)系設計部有關人員，并編制書面設計變更通知單，經口頭、傳真或e-mail方式征求上述審批權限或簽發(fā)權限的有關部門負責人同意后，由設計部（或項目經理部）負責人簽發(fā)并發(fā)放給施工單位及監(jiān)理公司。11 此等未經標準程序批準的文件均為非正式文件，有關經辦專業(yè)工程師應在15天內，按正式程序補辦手續(xù)并注明補辦原因。十二、各部門對接內容1 了解項目前期情況，跟蹤土地手續(xù)辦理、項目投資計劃，設計、勘察合同的執(zhí)行；2 場地標高、道路紅線的移交；3 協(xié)助辦理各種報建手續(xù)，完成開工許可證、銷售許可證等相關證件的辦理；4 協(xié)助辦理項目配套工

22、程相關手續(xù)，配套工程進場施工的銜接配合；5 協(xié)助處理項目對外關系，與政府相關部門建立聯(lián)系；6 協(xié)助辦理配套工程款的支付；7 協(xié)助辦理入住許可證；8 派設計代表常駐現(xiàn)場，處理與設計院的協(xié)調工作，處理現(xiàn)場與圖紙有關的技術問題，服從項目總經理的管理；9 施工圖設計合同須經工程管理部審查簽字；10 施工圖完成時，設計合同尾款由設計部與工程部共同審批；11 施工圖完成后，施工圖、設計合同一起移交項目經理部管理，除重大設計變更外與設計單位的協(xié)調工作由項目部負責；12 設計部應向項目部提供足夠數(shù)量的圖紙份數(shù)（見公司規(guī)定）；13 派項目成本主管常駐現(xiàn)場；14 協(xié)助進行成本動態(tài)控制；15 辦理工程款的支付；16

23、 根據(jù)項目進展，按時參加項目部例會，指導與銷售有關的現(xiàn)場管理工作；17 接收客戶變更并判斷可行性；18 協(xié)助賣場及樣板房的裝飾裝修及成品保護；19 執(zhí)行工程管理部制訂的各種管理規(guī)定，接受各種檢查及整改意見；20 執(zhí)行工程管理部制訂的合同條款，對監(jiān)理公司、施工單位的工作情況進行監(jiān)督；21 執(zhí)行甲供材料合同，對甲供材料進場驗收進行把控；22 協(xié)助對施工單位、監(jiān)理公司、材料供應商等進行履約評估；23 客戶服務部/物業(yè)公司于竣工驗收前一個月介入項目經理部；24 由項目部牽頭組織客服、物業(yè)及公司相關資源進行兩輪的模擬驗收和整改；25 入住后由物業(yè)和客服接管房屋、環(huán)境、道路，項目部須向客服移交技術資料（竣

24、工圖紙、設計變更、操作手冊）；26 竣工驗收6個月內，項目經理部向客戶服務部移交工程結算資料，工程尾款由客服審核，保修款發(fā)放由客服審批。27 協(xié)助處理客戶投訴，進行入戶維修；28 提供技術支持，判斷索賠及維修方案的可行性；十一、竣工驗收、移交流程否是否是是否十三、會議活動內容1 周例會1.1會議時間：每周星期一上午9：30。1.2會議地點：項目經理部會議室。1.3參加人員：項目經理部全體成員。1.4會議由項目經理部經理或經理助理主持，議程如下：1.4.1項目經理部各成員匯報上周工作情況；1.4.2項目經理部經理或經理助理對各成員和項目經理部上周工作進行評述，并安排下階段的工作；1.4.3傳達公

25、司有關指示；1.4.4員工內部業(yè)務及思想交流、探討；1.5項目秘書或指定工作人員負責記錄、整理會議內容。2 現(xiàn)場協(xié)調會2.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場情況確定時間。2.2會議地點：根據(jù)實際情況定。2.3參加人員：公司有關領導、公司各相關職能部門人員、項目經理部總經理或其他項目經理部人員。2.4會議主要內容： 2.4.1 提出需要各職能部門協(xié)調解決的問題及解決問題的具體時間。2.4.2項目秘書或指定人員負責記錄、整理會議內容，形成項目經理部協(xié)調會議紀要。3 項目專題會3.1會議時間：根據(jù)現(xiàn)場實際情況確定。3.2會議地點：項目經理部會議室。3.3專題內容：針對項目質量、進度、安全的專題會議，如基礎驗槽、圖

26、紙會審等。3.4參加人員：項目總經理或總經理助理、現(xiàn)場工程師、工程管理部或設計部工程師、監(jiān)理公司代表、總包單位代表以及其他人員；3.5項目秘書或指定人員負責記錄、整理會議內容，形成專題會議紀要。4 監(jiān)理例會4.1項目的監(jiān)理例會為每周一次，時間為周五14：00，地點在項目經理部或監(jiān)理辦公室。4.2參加單位：項目經理部、在現(xiàn)場施工的各施工單位和監(jiān)理公司。4.3主持單位為監(jiān)理公司，會議紀要由監(jiān)理公司編寫，經項目經理部審閱后發(fā)放各與會單位。4.4對于會議紀要或其他經有關方面共同討論形成的結論性文件，知會各施工司在收到文件后應予以核對，如有疑惑或異議，應于收文后三個工作日內以書面形式進行反饋。4.5會議

27、主要議題為現(xiàn)場施工質量、進度、安全文明施工及各工種、各工序的配合。4.6 監(jiān)理例會紀要中涉及費用變更的內容，可作為結算依據(jù)。五、材料/工程質量管理辦法1 現(xiàn)場材料、工程質量控制辦法見材料質量與工程質量檢驗標準2 以“工程質量樣板房”作為直觀質量標準展示，展示內容視項目具體情況操作。主要內容應包括：屋面做法；墻體、窗洞做法；散熱器/地采暖做法；衛(wèi)生間側墻、地面做法；鋼制欄桿除銹做法；門窗質量展示樣板；電器開關、面板質量展示樣板；戶內給排水管材質量展示樣板等。六、計劃管理辦法1 計劃管理辦法見（工程進度控制及管理辦法及里程碑進度控制表）2 材料招標及樣板審定計劃見物資采購招標及樣板審定計劃3 本年

28、度天津萬科各項目一級進度計劃見一級進度計劃文件夾二、公司組織架構十八、工程管理指導書目錄1. 項目概況2. 項目經理部管理架構2.1管理架構2.2主要崗位職位描述2.3人力資源情況3. 項目總進度計劃3.1工程范圍3.2總體進度計劃3.3分項工程進度計劃3.4工程計劃的修改3.5項目里程碑進度控制計劃4. 項目招標計劃4.1工程招標方案4.2招標計劃5材料計劃5.1材料樣板審定計劃5.2甲供材料采購計劃5.3材料檢驗計劃5.4不合格材料管理程序6. 質量保證措施6.1項目質量目標6.2重點分項工程施工方案及技術措施6.3施工質量檢驗計劃6.4不合格施工管理程序6.5工程驗收管理程序6.6成品保

29、護計劃6.7工程驗收資料清單7. 文件管理7.1控制印章7.2發(fā)文格式7.3總文檔目錄7.4文件簽署、審批、傳閱、存檔、更改7.5公司計劃、設計文件的管理7.6工程竣工資料管理8. 合同管理及成本控制措施9. 會議制度10. 現(xiàn)場環(huán)境管理10.1公司環(huán)保政策10.2環(huán)保管理的目的10.3環(huán)保控制目標10.4環(huán)保工作小組架構與責任10.5環(huán)保不符合情況的糾正10.6環(huán)保意識及能力培訓10.7環(huán)保記錄10.8項目現(xiàn)場ci作業(yè)指引11.現(xiàn)場安全管理11.1 安全管理的目標11.2 安全工作小組架構及責任11.3 施工安全管理12.緊急事件處理程序13.項目經理部培訓計劃13.1工程管理指導書培訓13

30、.2 項目設計交底13.3 合同有關內容培訓13.4 質量、進度控制培訓14. 工程移交15. 其他15.1工程管理指導書會審紀要15.2質量檢驗有關表格16附件目錄17. 項目經理部工程管理指導書傳閱、修改記錄十四、項目成本管理工作流程指引（成本部適用）一、主要職責：1. 工程結算管理；2. 現(xiàn)場簽證管理；3. 設計變更管理；4. 產值、資金計劃審核，付款臺帳建立；5. 投標報價，合同價格審核；6. 成本動態(tài)管理；7. 現(xiàn)場臨時任務。二、基本原則1. 工程造價確定原則(順序優(yōu)先) 甲方限價 合同價 中標價(或三家比價最低價) 合同規(guī)定確定方式 市場詢價2. 造價工程師行為準則 成本責任優(yōu)先3

31、. 現(xiàn)場簽證、設計變更事前辦理原則三、操作流程1.工程結算管理 (1) 工作內容 園區(qū)管網(wǎng)工程結算； 綠化造園工程結算； 裝飾工程結算； 外委工程結算； 零星工程結算； 工程竣工結算； 工程結算定案單填寫； (2) 工作條件（前提） 經辦人出具工程結算工作交接單，非包死工程附兩份結算書，必要時應附竣工圖；(3) 工作流程(4) 需注意檢查事項 結算資料必須齊全結算工作交接單、結算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖（如需要）；工程結算工作交接單需注意事項 工程結算工作交接單各項內容須填寫完整； 工程結算工作交接單中工程質量必須達到合同規(guī)定內容； 存在合同外增減工程，需有項目部或設計部相關人員

32、簽字，并至少有相應部門經理簽字，審批權限按現(xiàn)場簽證和設計變更權限處理； 提供工程結算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯(lián)系方式； 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經辦人；關于現(xiàn)場簽證、設計變更、竣工圖需注意事項 現(xiàn)場簽證和設計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，驗收欄中無施工后完成情況不得作為結算書附件參與結算； 竣工圖須主辦工程師及項目總經理或設計部經理簽字、確認；結算工作注意事項 結算前必須認真閱讀合同不少于一遍； 結算前必須向施工單位說明我公司的復審制度； 結算前原則上造價工程師應先核算工程量； 與施工單位審核結算前須共同約定簡明工作計劃，且雙方簽字確認后附在結算件上；填寫結算定案單需

33、注意事項 在結算定案后結算定案單經辦人需留相關人員聯(lián)系方式； 結算定案單公章必須與合同原件上的公章一致； 工程結算定案單中建筑規(guī)模、單位造價必須填寫齊全； 上報結算定案單后需附兩份按規(guī)定修改完畢的結算書，具體格式按后附表格規(guī)定；(5) 權限10萬元以下報項目總經理簽字后送財務副總；10萬元以上報項目總經理簽字后報經成本管理部經理簽字，然后送財務副總；(6) 參考文件預結算管理辦法結算樣表2.現(xiàn)場簽證管理 (1) 工作內容1. 對以下內容確定造價； 施工過程中出現(xiàn)的各種技術措施處理； 在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線等）變化，導致工程量增減，材料代換或其他變更

34、事項； 發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程； 施工過程中出現(xiàn)的獎勵和索賠問題；2. 同施工單位共同確認簽證單；3. 確定簽證原因及責任歸屬； (2) 工作條件（前提） 工程組或設計部提供現(xiàn)場簽證單；(3) 工作流程不合格合格(4) 現(xiàn)場簽證單需注意檢查事項 各項內容填寫完整； 變更原因、內容明確：作法標識明確，可以清晰計算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結果是材料替代、建筑作法細化、設計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則； 提出部門及簽證原因必須明確； 甲方主辦人必須簽字； 現(xiàn)場工程量已由樓盤工程師及監(jiān)理

35、復核完畢，成本組人員可對現(xiàn)場工程量進行抽查核對。以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經辦人； 嚴禁后補現(xiàn)場簽證，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師應知會項目總經理、成本管理部經理；(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；現(xiàn)場簽證單臺帳說明(具體格式見附表) 匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總；現(xiàn)場簽證編號規(guī)則見 明細表按相關合同對應的單體項目分類(5) 權限2萬元以下項目總經理簽字生效；2萬元以上必須報成本管理部部門經理(簽字欄中注明報成本管理部)；(6) 常見問題解決辦法 簽證內容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：1.若屬于甲控、甲供材料，則以

36、相應價格為準；2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬以下，由甲方經辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數(shù)量一倍的供應商名單（短名單），造價工程師主持同時報價并復核報價條件是否一致，若一致，選報價最低一家；否則退回經辦人重新報價；金額在五萬元以上，由工程管理部招標確定廠家及價格； 簽證內容涉及質量和效果如何確定；解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質量和效果，成本人員可視為公司其它部門認可，公司可以接受的質量和效果；成本人員有權利對存在的質量問題提出置疑；(7) 參考文件設計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法簽證登記臺帳3.設計變更管理 (1) 工作內容 由于設計單位的施工圖出

37、現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于發(fā)包單位設計部改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于工程管理部、項目經理部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術措施等，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項； 由于銷售部、客戶服務中心、業(yè)主要求提出變更，而導致做法變更、材料代換或其他變更事項； 確定變更原因及責任歸屬； (2) 工作條件（前提） 工程組或設計部提供設計變更單；(3) 工作流程不合格合格(4) 設計變更單需注意檢查事項 接收設計變更后首先造價工程師應對設計變更的合理性進行初步復核，并有責任提出

38、修改意見； 各項內容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內容做法標識明確，增減工程標識清晰。變更內容的表述以第三者可依據(jù)此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則； 提出部門及變更原因須明確； 甲方主辦人須簽字；會簽欄中各部門均確認完畢，無反對意見；以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經辦人； 嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單，如發(fā)現(xiàn),現(xiàn)場成本工程師知會項目總經理、成本管理部經理；(后補指超過規(guī)定時限補辦現(xiàn)場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；設計變更單臺帳說明(具體格式見附表) 匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數(shù)量、金額匯總；設計變更編號規(guī)則見 明細表按相關合同

39、對應的單體項目分類(5) 權限5萬元以下項目總經理簽字生效；5萬元以上必須報成本管理部、設計工程等相關職能部門。(6) 常見問題解決辦法 圖紙無甲方部門或人員確認；解決辦法：返回經辦人； 變更內容涉及市場定價材料或工藝；解決辦法：同簽證相關內容處理方式相同；(6) 參考文件設計及變更簽證管理辦法設計變更登記臺帳4. 產值、資金計劃審核 (1) 工作內容工程竣工結算付款審批表填寫內容 填寫施工單位原報預算造價(序號一)； 填寫結算造價(序號二)； 填寫保修款比例及金額(序號四.1)；工程進度付款申請表填寫內容 填寫審定產值欄內全部內容； 注意審核合同簽約總價款及調整后的合同總價款； 若存在甲方分

40、包項目將該產值扣除；資金計劃收集及編制（此職能歸屬最終以項目總經理的安排為準） 按咨詢單位提供的結算文件、樓盤工程師提供工程進度情況，復核各家的產值，按合同付款條件編制資金計劃； 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃，由樓盤工程師提供項目及資金計劃，造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃； 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產值，編制資金計劃； “七 支付質保金”項目資金計劃由客務服務部提供； “八 營銷推廣費、十 現(xiàn)金流入”項目資金計劃由銷售部提供； “九 售后服務費”由客戶服務部提供； (2) 工作條件（前提） 經辦人提供工程竣工結

41、算付款審批表或工程付款審批表；3) 工程付款流程（成本部內部流程）資金計劃收集及編制流程(時限：每月25日報下月資金計劃)(4) 需注意檢查事項工程竣工結算付款審批表（成本部內部流程） 復核合同履行情況，與合同規(guī)定相應的合同付款比例是否相同； 項目經理部內容填寫完整，項目總經理已經簽字； 復核現(xiàn)場實際工程進度； 以上各項存在不清晰、不明確現(xiàn)象退回經辦人；工程付款審批表 “經手人”以上（含）填寫完整； 合同履行情況與合同規(guī)定一致；(5) 權限工程竣工結算付款權限5萬元以下項目總經理簽字生效；5萬元以上必須報經成本管理部；(6) 常見問題及解決辦法 工程進度付款審批表上月產值無法確定如何填寫？解決

42、辦法：至少填寫“累計完成產值合計”一欄；(7) 參考文件資金計劃表工程付款審批表工程竣工結算付款審批表5. 投標報價(含三家比價)，合同價格審核； (1) 工作內容 招標文件中造價條款的擬定，工程量清單招標中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定)； 定標中造價條款的審定，并確定最低報價；(2) 工作條件（前提） 項目確定，圖紙基本完整；(3) 工作流程(4) 需注意事項 圖紙是否有設計部、工程管理部經理或以上人員簽字； 圖紙細部尺寸是否足以核定造價； 招投標及合同造價的確定宜首選總價包干形式，其次選用單價包干形式(或按現(xiàn)行的當?shù)囟~結算)； 工程量清單招標中造價條款一定要明確，投

43、標方有按圖紙及現(xiàn)場情況復核工程量清單的義務，并最終對工程量清單承擔風險； 相關部門提供的廠商或施工單位的名單（短名單）不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍；且在發(fā)標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質； 定標中需復核各家投標條件是否一致；(投標條件包括：施工條件、工程量、產品規(guī)格、施工標準等)； 非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協(xié)商造價，對報價不實的廠家或施工單位提出警告后，二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍，該次報價作廢，并通告各成本人員，取消該廠家對萬科投標報價的權利； 最低報價確定原則：工程量清單報價中總價最低；單價包干報價中應預估實際各分部分項工程比例

44、統(tǒng)一虛擬工程量后，采用綜合報價最低的報價，采用單價包干形式應特別注意預計增加材料用量最大的材料單價； 甲控材料管理應參照招投標管理規(guī)定執(zhí)行，并建立臺帳；(5) 權限5萬元以下項目部負責；5萬元以上工程管理部負責；(6) 參考文件集團工程招標管理辦法網(wǎng)上采購管理辦法6. 成本動態(tài)管理(1) 工作內容 以成本指導書內容指導項目部有關造價工作； 每周、月按規(guī)定格式報表； 現(xiàn)場零星材料限價；(2) 工作流程(3) 注意事項 當月發(fā)生簽證、變更單筆造價超過5萬元，應于當周報成本管理部； 材料限價應建立臺帳； 每月報表中簽證、變更應按合同分類； 重大變更應說明原因； 當需調整目標成本，要嚴格覆行目標調整審

45、批流程。 范圍：與成本指導書的成本科目相比發(fā)生增減(不含簽證、變更的工程內容、合同)，非市場因素調整目標成本單價(調整材料選型、品牌、檔次，調整常規(guī)費率等)；(4) 參考文件項目成本月報表7. 現(xiàn)場臨時任務(1) 工作內容 配合其它部門工作(成本咨詢)；(2) 注意事項 現(xiàn)場成本工程師的臨時任務原則上應以不超出現(xiàn)場成本工程師崗位職責說明書的范圍為標準，如確有偶然性超出也應是以與成本相關為原則； 現(xiàn)場臨時任務每周不宜超過二個工作日且每月累計不應超過五個工作日，出現(xiàn)超過現(xiàn)象應向項目部或人力資源部書面說明情況；四、補充說明(1) 本指引由成本管理部負責解釋、修訂；(2) 本指引中所有參考文件均由成本

46、管理部提供；(3) 本指引屬公司成本管理重要體系文件之一，持有人不得復印、拷貝、轉借公司外部人員，并對本指引內容負有保密責任十五、配套工程主要流程十六、對外報建十七、準入證辦理操作流程十九、工程管理制度目錄1. 工程管理部工作職責2. 工程招投標/材料設備采購工作管理制度3. 工程管理部工地檢查（含冬施檢查）制度4. 工程施工組織設計審查制度5. 工程進度控制及管理辦法6. 工程質量控制及管理辦法7. 施工圖紙審查辦法8. 工程技術咨詢管理辦法9. 項目經理部的職責和架構10. 項目經理部工程管理程序11. 項目經理部合同管理制度12. 項目經理部成本管理辦法13. 項目經理部文檔管理制度14

47、. 文明工地標識標準15. 項目管理控制表單16. 設計變更和工程簽證管理程序17. 工程竣工驗收和移交程序注：所有制度存檔于工程管理部、項目經理部二十、項目管理表格目錄1 材料進場檢驗表2 工程質量檢查記錄表3 入伙前質量檢查記錄表4 圖紙發(fā)放記錄表5 工程通知單6 付款臺帳7 周工作計劃表8 工程驗收單9 物資驗收單10 付款情況表11 現(xiàn)場簽證審批表12 現(xiàn)場簽證通知單13 設計變更審批表14 設計變更通知單15 材料/設備封樣清單16 甲供材料/設備月采購知會單17 工程合同審批單18 工程合同結算審批表19 工程合同結算交接單20 工程結算通知書注：表格形式見表格文件夾c29c91a

48、fe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c879

49、5ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c9

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52、fe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795a

53、d9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8791afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91