煙臺(tái)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告53頁(yè)

1、房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話qq：69031789煙臺(tái)城市研究報(bào)告2007年目 錄第一部分：煙臺(tái)市城市宏觀環(huán)境3第一節(jié)：城市概況3第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)5第三節(jié)：居民生活9第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析11第二部分：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì)15第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況15第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析18一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況18二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況21三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況23第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)24第三部分：住宅市場(chǎng)分析及市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)28第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析30第四部分

2、：開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析35第一節(jié)：開(kāi)發(fā)區(qū)總體情況35第二節(jié)：一線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析36第三節(jié)：二線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析38第四節(jié)：三線海景板塊及邊緣地帶現(xiàn)狀及前景分析41第五部分：目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研44第一節(jié)：住宅消費(fèi)者調(diào)研44第六部分：土地市場(chǎng)基本狀況47第一節(jié)：基準(zhǔn)地價(jià)47第二節(jié)：煙臺(tái)市歷年大型土地招牌掛回顧47第七部分：市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目基本情況51第一節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研重要結(jié)論51一、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：51二、煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)51第二節(jié)：長(zhǎng)江路項(xiàng)目基本情況52第一部分：煙臺(tái)市城市宏觀環(huán)境通過(guò)對(duì)煙臺(tái)市城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面

3、的闡述與分析、預(yù)測(cè)，把握煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。第一節(jié)：城市概況要點(diǎn)概述： 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)使煙臺(tái)市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?從城區(qū)面積與人口規(guī)?？矗瑹熍_(tái)市已屬于山東省大城市行列； 煙臺(tái)市風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。一、地理位置煙臺(tái)市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連、韓國(guó)、日本隔海相望，是國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重要城市和中國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力的城市之一。全市海岸線曲長(zhǎng)702.5公里，海島曲長(zhǎng)206.62公里。二、行政區(qū)劃及面積煙臺(tái)市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)行政區(qū)及長(zhǎng)島縣，代

4、管龍口、萊陽(yáng)、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽(yáng)7個(gè)縣級(jí)市。全市設(shè)鎮(zhèn)94個(gè)，街道辦事處48個(gè)，鄉(xiāng)6個(gè)，居委會(huì)467個(gè)，村委會(huì)6315個(gè)，自然村6880個(gè)。煙臺(tái)市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里。三、城市人口年份城市人口（萬(wàn)人）增長(zhǎng)率2003年170.832004年174.342.42%2005年176.261.10%2005年末煙臺(tái)市戶籍?dāng)?shù)為225.03萬(wàn)戶，人口為647.78萬(wàn)人，人口比去年增長(zhǎng)0.115%，其中非農(nóng)業(yè)人口296.81萬(wàn)人，煙臺(tái)市區(qū)人口達(dá)到176.26萬(wàn)人，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，但速度逐漸放緩。從城市人口規(guī)?？?/p>

5、，煙臺(tái)市已位于山東省大城市行列。四、城市交通便捷煙臺(tái)市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 陸：煙臺(tái)市擁有多條高速公路、國(guó)道、鐵路貫穿全境，2005年末全市公路通車?yán)锍?561.3公里，其中一級(jí)公路通車?yán)锍?34.3公里，高速公路通車?yán)锍?68.9公里。 海：煙臺(tái)沿海10處港口中有5處是國(guó)家一類開(kāi)放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢(shì)。其中煙臺(tái)港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺(tái)作為全國(guó)重要港口城市的標(biāo)志，是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港，與70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺(tái)空港已與國(guó)內(nèi)外48個(gè)城市開(kāi)通航線，國(guó)際航線5條，每周航班

6、22個(gè)，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個(gè)航班。五、優(yōu)越的地理位置造就煙臺(tái)成為優(yōu)秀旅游城市煙臺(tái)市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個(gè)，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜人類居住，煙臺(tái)市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地。全市旅游資源按點(diǎn)、區(qū)、帶科學(xué)組合為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”，如：蓬萊風(fēng)景旅游區(qū)、炮臺(tái)山公園、芝罘島海濱美食城等，吸引來(lái)自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內(nèi)外游客1454.56萬(wàn)人次，其中，國(guó)際游客18.51萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客1436.05萬(wàn)人次。煙臺(tái)已成為名符其實(shí)的“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。 第二節(jié)：城市經(jīng)濟(jì)要

7、點(diǎn)概述： 煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁并持續(xù)快速增長(zhǎng)，2005年煙臺(tái)市g(shù)dp總量已超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二位； 三產(chǎn)比例更趨合理，進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位； 財(cái)政實(shí)力與稅收進(jìn)一步加強(qiáng)； 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大； 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與人均gdp持續(xù)快速增長(zhǎng)煙臺(tái)市是國(guó)家首批沿海開(kāi)放城市之一，是21世紀(jì)中國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要生長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展。（一）煙臺(tái)市g(shù)dp（資料來(lái)源：煙臺(tái)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）“十五”期間，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。2005年gdp達(dá)到2012.46億元，高于全省和全國(guó)首批十

8、四個(gè)沿海開(kāi)放城市平均增幅，在全國(guó)各大中城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（二）與山東省其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比較（資料來(lái)源：當(dāng)?shù)卣块T統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從上表可以看出，2005年煙臺(tái)市g(shù)dp總量與山東其他發(fā)達(dá)城市相比，僅次于青島，居山東省第二位。2006年第一季度gdp總量為489.13億元，總量居全省第二，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快。（三）人均gdpgdp煙臺(tái)市3810（美元）全 國(guó)1700（美元）（資料來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005年煙臺(tái)市人均gdp為30899元，按美元對(duì)人民幣匯率比為8.11:1來(lái)算為3810美元，而2005全國(guó)年人均gdp為1700美元，煙臺(tái)市人均gdp是全國(guó)的2.24倍。根據(jù)世界銀行1

9、999年的劃分標(biāo)準(zhǔn)：低收入國(guó)家為760美元以下，下中等收入國(guó)家為760-3030美元，上中等收入國(guó)家為3031-9360美元，高收入國(guó)家為9361美元以上。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，煙臺(tái)市的人均gdp已達(dá)到上中等收入國(guó)家水平。二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長(zhǎng)速度迅速（資料來(lái)源：煙臺(tái)市2004、2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整，2005年煙臺(tái)市第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比例增長(zhǎng)近7個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比例的提高更進(jìn)一步奠定煙臺(tái)市沿海工業(yè)城市的地位。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值193.48億元，比上年增長(zhǎng)5.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1228.43億元，比上年增長(zhǎng)21.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值59

10、0.55億元，比上年增長(zhǎng)14.4%。第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，煙臺(tái)市將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。三、財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)，全市稅收進(jìn)一步增加（資料來(lái)源：煙臺(tái)市2004、2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005年，煙臺(tái)市與地方財(cái)政收入大幅度提升，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全市境內(nèi)財(cái)政總收入達(dá)到293.5億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入87.04億元，分別在2004年的基礎(chǔ)上增加24.8%、36.0%。在城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)，全市稅收進(jìn)一步增加，2005年達(dá)到189.17億元。四、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大（一）煙臺(tái)市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（資料來(lái)源：煙臺(tái)市歷年政府部分統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005

11、年煙臺(tái)市全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資1460.38億元，占gdp總額的72.57%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家的48.6%平均水平，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109.88億元，比2004年增長(zhǎng)15.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度加大，其中住宅投資80.13億元，增長(zhǎng)15.1%，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的72.9%。（二）與山東發(fā)達(dá)城市比較（資料來(lái)源：各城市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從固定資產(chǎn)投資額看，煙臺(tái)市已位居山東省前列；（資料來(lái)源：各城市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從房地產(chǎn)投資額與占gdp比重看，煙臺(tái)市次于青島和濟(jì)南，這說(shuō)明房地產(chǎn)仍有一定發(fā)展空間。五、進(jìn)出口總額迅速加大2005年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總

12、額114.8億美元，進(jìn)出口貿(mào)易迅速加大，進(jìn)一步融入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易體系。其中出口64.83億美元，增長(zhǎng)44.2%；進(jìn)口49.97億美元，增長(zhǎng)42.8%。小結(jié)：近幾年，煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。第三節(jié)：居民生活要點(diǎn)概述： 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買力比較旺盛； 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對(duì)較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的需求空間； 居民存款繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放。一、居民收入與支出均

13、有提升經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型20032004年2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費(fèi)支出（元）747980549035居住消費(fèi)支出比重6.48%6.22%6.37%恩格爾系數(shù)37.3%。37.2%農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費(fèi)支出比重10.97%7.54%7.57%恩格爾系數(shù)249439.95%39.29%（資料來(lái)源：煙臺(tái)市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2005年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2004年均有較大幅度提升，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動(dòng)不大，可以看出住房支出并未給居民帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 恩格爾系

14、數(shù)在一定程度上衡量可以一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。目前煙臺(tái)市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在3040%之內(nèi)，說(shuō)明煙臺(tái)居民已步入富裕行列，消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，對(duì)住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強(qiáng)。二、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大2003年2004年2005年366.11億元516.43億元599.58億元（資料來(lái)源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2005年煙臺(tái)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額接近600億，在2004年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)16.1%，這表明消費(fèi)品市場(chǎng)交易繁榮，居民購(gòu)買

15、力比較旺盛。三、2005年城市居民人均住房面積城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺(tái)市18.67山東省21.9全國(guó)26（資料來(lái)源：政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、網(wǎng)站）從上表可以看出，2005年煙臺(tái)市城市居民人均住房面積為18.67m2，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國(guó)相比差距更大，一方面說(shuō)明煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，另一方面也預(yù)示著煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的需求空間。四、銀行存款繼續(xù)增加2003年2004年2005年1296.58億元1463.55億元1683.20億元（資料來(lái)源：煙臺(tái)市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒）2005年，煙臺(tái)市居民存款額達(dá)到1683.20億元。這一方面說(shuō)明居民收入不斷提高，另一方面也說(shuō)明煙臺(tái)

16、市民投資渠道少，市場(chǎng)消費(fèi)需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要投資并未被當(dāng)?shù)鼐用癯浞掷茫缂右砸龑?dǎo)，消費(fèi)者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，用作投資或自用。小結(jié)：煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進(jìn)而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費(fèi)力層面上形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)；大量閑散資金苦于無(wú)合適的投資渠道，如加以科學(xué)的投資引導(dǎo)，能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。第四節(jié)：煙臺(tái)市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析要點(diǎn)概述： 煙臺(tái)城市的建設(shè)發(fā)展方向是：東上，南下，西改，北造； 煙臺(tái)市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)具有更強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。一?/p>

17、城市建設(shè)現(xiàn)狀近幾年，煙臺(tái)市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2005年，城市對(duì)舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實(shí)推進(jìn)：對(duì)市區(qū)14個(gè)社區(qū)、7.1平方公里范圍進(jìn)行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。2006年是煙臺(tái)市城市建設(shè)主要包括“六路、四片、三廠、兩場(chǎng)”共計(jì)30多項(xiàng)重點(diǎn)工程，總投資達(dá)74億元，年度投資超過(guò)51億元。二、城市規(guī)劃（一）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則1、壯大中心城市，發(fā)展八大組團(tuán) 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。2、膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善

18、提高芝罘區(qū)、壯大開(kāi)發(fā)區(qū) 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。（二）規(guī)劃年限自20032020年。（三）城市規(guī)模規(guī)劃煙臺(tái)中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為200平方公里。2020年城市人口規(guī)模為230萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為255平方公里。（四）規(guī)劃范圍萊山機(jī)場(chǎng)東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。（五）具體規(guī)劃1、山海結(jié)合，組成煙臺(tái)濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu) 以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級(jí)干

19、線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。2、以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下： 劃分為芝罘、福山、開(kāi)發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán)。，建設(shè)各組團(tuán)自然隔離帶，有機(jī)聯(lián)系； 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán)；外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)；黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開(kāi)發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)。（六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位1、城市性質(zhì)定位煙臺(tái)

20、市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市。2、各區(qū)功能定位區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂(lè)、度假中心小結(jié)：隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、功能進(jìn)一步增強(qiáng)，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入新的發(fā)展階段。本部分小結(jié)三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動(dòng)煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，煙臺(tái)房地產(chǎn)正處于快速上升時(shí)期。如此，整個(gè)煙臺(tái)

21、市房地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。第二部分：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及發(fā)展趨勢(shì)通過(guò)對(duì)煙臺(tái)市及主要城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)等分析，了解房地產(chǎn)的過(guò)去，把握現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來(lái)。第一節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況要點(diǎn)概述： 近幾年煙臺(tái)市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易比較活躍，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好； 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度趨于穩(wěn)定； 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)逐漸接近飽和； 外地消費(fèi)者購(gòu)房比例較高，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量； 市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，整體銷售情況不錯(cuò)； 市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)理念逐步提高。一、土地供應(yīng)土地交易面積總建筑面積249.5萬(wàn)平方米420.9萬(wàn)平方米

22、（資料來(lái)源：煙臺(tái)市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺(tái)市共掛牌（拍賣）出讓土地面積249.5萬(wàn)平方米，總建筑面積420.9萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)逐步上揚(yáng)2004年2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資52億元85.7億元施工面積815萬(wàn)平方米1050萬(wàn)平方米竣工面積395萬(wàn)平方米500萬(wàn)平方米銷售面積400萬(wàn)平方米440萬(wàn)平方米住宅銷售面積399萬(wàn)平方米（資料來(lái)源：煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、煙臺(tái)市建設(shè)信息網(wǎng)）（一）2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)85.7億元，在2004年基礎(chǔ)上增幅上漲64.8%，

23、開(kāi)發(fā)投資額快速增長(zhǎng)。（二）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達(dá)到1050萬(wàn)、500萬(wàn)。（三）2004年商品房銷售首次超過(guò)竣工面積；2005年銷售面積達(dá)到440萬(wàn)，其中住宅面積399萬(wàn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求兩旺，交易活躍。三、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上升2004年2005年商品房銷售均價(jià)（元/m2）23652649住宅銷售均價(jià)（元/m2）22532523從近兩年商品房銷售均價(jià)看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價(jià)達(dá)每平方米2649元，同比增長(zhǎng)12%，其中住宅2523元/平方米，增長(zhǎng)16%。寫字物業(yè)價(jià)格也同步攀升，平均每平方米達(dá)到4518元，增長(zhǎng)28%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年110月，煙

24、臺(tái)市房屋銷售價(jià)格與去年同期相比累計(jì)上漲5.5%，漲幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，普通住宅、多層住宅平均銷售價(jià)格同比上升5.4%，高層住宅平均銷售價(jià)格同比上升7.8%，其他住宅平均銷售價(jià)格同比上升4.6%。高檔公寓住宅憑借地段沿海等優(yōu)越的地理環(huán)境，售價(jià)漲幅略高，同比上升4.7%。房?jī)r(jià)雖繼續(xù)攀升，但與去年同期相比漲幅已呈回落趨勢(shì)。 四、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)逐漸接近飽和。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年煙臺(tái)市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應(yīng)量大于55萬(wàn)平米，比2004年上升了近20%。由此可見(jiàn)，近兩年煙臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量已超過(guò)100萬(wàn)方，加上已營(yíng)業(yè)的商業(yè)場(chǎng)所及尚待開(kāi)發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較

25、大，市場(chǎng)逐漸飽和。五、外地消費(fèi)者購(gòu)房比例較高，成為煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要消費(fèi)力量。隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開(kāi)發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。近幾年外地客戶在煙臺(tái)市購(gòu)房比例較大并持續(xù)上升（外來(lái)人口包括煙臺(tái)市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國(guó)人等），主要集中地是開(kāi)發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對(duì)萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等樓盤實(shí)地走訪中及與專業(yè)人士溝通中了解到，外地人購(gòu)房比例較高，有些樓盤甚至達(dá)到40%以上。六、市場(chǎng)物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，兩極分化嚴(yán)重，整體銷售情況不錯(cuò)。目前市場(chǎng)物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價(jià)

26、位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價(jià)均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，有些區(qū)域均價(jià)只有約3000元/平方米，兩極分化嚴(yán)重。通過(guò)對(duì)各種檔次樓盤的考察發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對(duì)的消費(fèi)群體各有不同，目前整體銷售情況良好。七、煙臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開(kāi)發(fā)理念逐步提高。煙臺(tái)市整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不一，有些本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海天名人廣場(chǎng)、南山集團(tuán)開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開(kāi)發(fā)商還停留在較低級(jí)開(kāi)發(fā)層面上。隨著陽(yáng)光100、北京天鴻集團(tuán)、上海世貿(mào)等外來(lái)品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F(tuán)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，他們帶來(lái)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷手段、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等都直接刺激本地開(kāi)發(fā)商水平提高。小結(jié)：從

27、近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場(chǎng)銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)，但樓盤開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)是煙臺(tái)市城區(qū)主要組成部分，是煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表。下面就這三個(gè)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及板塊進(jìn)行分析。一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開(kāi)發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高。萊山區(qū)近10年商品房?jī)r(jià)格一覽表如下：年份19941996年19971999年20002002年20032005年銷售均價(jià)約1000元/m2約1800元/m2約2600元/m

28、2約3800元/m2（資料來(lái)源：政府部門網(wǎng)站）短短10年，萊山區(qū)房?jī)r(jià)已由1000元/平方米上升到數(shù)千甚至上萬(wàn)元，全市房?jī)r(jià)最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。該區(qū)房?jī)r(jià)高差很大，價(jià)高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達(dá)萬(wàn)元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤就只能賣到3000元左右。萊山區(qū)房?jī)r(jià)突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時(shí)大量投資者對(duì)萊山區(qū)非常關(guān)注。在這些因素共同影響下，萊山房?jī)r(jià)自然而然坐上煙臺(tái)市頭把交椅。（一）板塊劃分原則根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個(gè)板塊進(jìn)行分析。（二）觀海路以東板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀海路以東至濱海

29、路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。2、板塊現(xiàn)狀該板塊濱海中路沿線是煙臺(tái)提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來(lái)的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個(gè)具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務(wù)）、文化包容性和國(guó)際化生活交匯共生的社區(qū)空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等各個(gè)方面在煙臺(tái)市來(lái)說(shuō)做的比較到位。在眾開(kāi)發(fā)商的共同努力，該板塊房?jī)r(jià)在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價(jià)在60008000元/平方米，區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不

30、足，購(gòu)物不便、空置率高等問(wèn)題。3、客戶構(gòu)成該板塊客戶是煙臺(tái)市高收入人群代表，他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國(guó)人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺(tái)市韓國(guó)人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開(kāi)車去市中心購(gòu)物。4、代表樓盤 海天名人廣場(chǎng)、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀(jì)城等。5、發(fā)展趨勢(shì)由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，目前一線海景可供開(kāi)發(fā)的土地所剩無(wú)幾，該板塊發(fā)展受到限制，預(yù)計(jì)今明兩年高端市場(chǎng)的供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米左右。而分期開(kāi)發(fā)的南山世紀(jì)城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。（三

31、）觀海路以西板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。2、板塊現(xiàn)狀該板塊從2001年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，2004年進(jìn)入快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場(chǎng)均價(jià)在33005000元/平方米不等。該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對(duì)較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項(xiàng)目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項(xiàng)目銷售。3、客戶構(gòu)成該板塊客戶構(gòu)成比

32、較復(fù)雜，有煙臺(tái)市本地居民，也有來(lái)自下屬縣市、市外居民、外省、外國(guó)人，其中以韓國(guó)人和東北人為多。4、代表樓盤該板塊北面以臺(tái)灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源、天合城小區(qū)為代表。5、發(fā)展趨勢(shì)由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到100萬(wàn)平方米，該板塊即將進(jìn)入激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，也可以說(shuō)是一個(gè)新的居住板塊即將全面建設(shè)。二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2005年

33、芝罘區(qū)商品房均價(jià)3000元/m2，目前已突破3500元/m2。作為煙臺(tái)市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依舊火熱。由于多年綜合開(kāi)發(fā)，目前已無(wú)地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。（一）板塊劃分原則以市中心為基點(diǎn)，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。（二）市中心板塊1、板塊范圍青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 2、板塊現(xiàn)狀該板塊歷來(lái)是煙臺(tái)市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，但2004年以前由于拆遷難度大、運(yùn)作費(fèi)用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較沉寂，開(kāi)工數(shù)量減少。2005年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，

34、逐步形成天鴻凱旋城、陽(yáng)光100及卓越集團(tuán)勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項(xiàng)目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺(tái)上。由于配套成熟、地價(jià)昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價(jià)格在這該板塊也是最高的，如陽(yáng)光100、凱旋城均價(jià)都在8000元/m2以上。市中心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)火熱，在建的項(xiàng)目有陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、第一大道（已經(jīng)部分營(yíng)業(yè)、部分內(nèi)裝修），剛營(yíng)業(yè)不久的陽(yáng)光國(guó)際以及剛開(kāi)盤的凱旋城商業(yè)廣場(chǎng)等，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)持續(xù)高升，售價(jià)在煙臺(tái)市處于前列，最高單價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/m2。由于地段、配套、交通等差異，該板塊也存在一些價(jià)位較低的樓盤。如位于建設(shè)路與南大街交界的陽(yáng)光麗景、雪玉花園、陽(yáng)光御景

35、等以多層、小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價(jià)約為38005000元/m2。3、客戶構(gòu)成由于配套的成熟，該板塊是煙臺(tái)市很多中層以上收入市民的購(gòu)房首選。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強(qiáng)，越來(lái)越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜。4、代表樓盤陽(yáng)光100、凱旋城、陽(yáng)光麗景、雪玉花園、陽(yáng)光御景、今日花園、華僑新城。5、發(fā)展趨勢(shì)市中心經(jīng)過(guò)多年的綜合開(kāi)發(fā)，已基本無(wú)地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。同時(shí)受開(kāi)發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)總體呈逐年下降的趨勢(shì)。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山

36、區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。由于可供開(kāi)發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應(yīng)量明顯不足，該區(qū)域樓價(jià)仍有一定上升空間。（三）周邊區(qū)域板塊1、板塊范圍市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。2、板塊現(xiàn)狀由于前幾年市中心開(kāi)發(fā)力度不大，周邊地區(qū)借勢(shì)興起、發(fā)展，主要表現(xiàn)為幸福區(qū)域、城南區(qū)域，大多以低檔次樓盤為主。幸福區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個(gè)幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價(jià)格有較大的上升空間。如萬(wàn)光幸福家園、金暉花園。而只楚路附近的樓盤由于居住環(huán)境、交

37、通、生活配套、回遷等原因，大部分小區(qū)以多層建筑為主，所以價(jià)位也比較低，均價(jià)約為3200元/m2。世秀小區(qū)、富順西苑等樓盤區(qū)域?qū)倥d起區(qū)域，因距市中心相對(duì)較近，價(jià)格相對(duì)較低，得到市民普遍關(guān)注，價(jià)格上漲較快。3、客戶構(gòu)成該板塊客戶以項(xiàng)目附近區(qū)域居民及回遷戶為主。4、代表樓盤萬(wàn)光幸福家園、金暉花園、世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。5、發(fā)展趨勢(shì)隨著環(huán)境、配套不斷得到改善，該區(qū)域仍有一定的發(fā)展空間。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質(zhì)等原因，樓價(jià)會(huì)有不同程度的上浮。三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）區(qū)域概況煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，引進(jìn)包括、富士康、大宇、通用等企業(yè)入駐， 2005年開(kāi)創(chuàng)經(jīng)

38、濟(jì)社會(huì)發(fā)展新局面，區(qū)gdp達(dá)到270.04億元。經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)及外來(lái)人口的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資總額為15.24億元，占煙臺(tái)市區(qū)總投資的25.45%，商品房均價(jià)達(dá)到2421元/m2，可見(jiàn)其開(kāi)發(fā)火熱程度。2005年開(kāi)發(fā)區(qū)地價(jià)則較往年有較大的增幅，樓面地價(jià)增長(zhǎng)幅度達(dá)到50%以上，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價(jià)約3500元/m2。而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價(jià)已超過(guò)4500元/m2。目前開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目約20多個(gè)，整個(gè)市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好，物

39、業(yè)升值速度快，市場(chǎng)供需兩旺，其中投資比例較大。（三）客戶構(gòu)成由于區(qū)域的特殊性，目前居住在開(kāi)發(fā)區(qū)的人群主要有開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務(wù)員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級(jí)管理人員，私營(yíng)企業(yè)主等，其中外來(lái)人口購(gòu)房比例接近30%。（四）發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、入駐企業(yè)、外來(lái)不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ?，隨著土地價(jià)格增加，物業(yè)價(jià)格將會(huì)有較大程度上漲，投資前景看好。第三節(jié)：煙臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。未來(lái)幾年內(nèi)，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。要點(diǎn)概述： 煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好

40、；經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大； 土地供應(yīng)充足，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，局部?jī)r(jià)格上漲較快，制約部分消費(fèi)群體購(gòu)買力； 煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈東西兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，區(qū)域價(jià)值普遍被消費(fèi)者看好； 區(qū)域板塊已初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加??； 商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開(kāi)發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高； 樓盤開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷手法進(jìn)一步提升； 城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加； 外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)比例仍有小幅上升； 新政對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，造成部分消費(fèi)者持幣現(xiàn)望，一

41、定程度制約市場(chǎng)銷售。一、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，這一切有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。目前煙臺(tái)市人均gdp在3810美元左右，城市人均住房面積不足20平方米。以今后每年人均住房面積增長(zhǎng)1平方米計(jì)，煙臺(tái)市住房至少還有較長(zhǎng)一段時(shí)間的上漲空間。二、土地供應(yīng)充足進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2006年煙臺(tái)最大的兩次土地拍賣為3月15日、8月25日煙臺(tái)市土地掛拍總面積分別為176萬(wàn)平米、131萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)294萬(wàn)與300萬(wàn)平米。僅以目前土地成交的面積計(jì)算，2006年底至2007年，有約100萬(wàn)平米的新建項(xiàng)目面

42、世。2007年這些項(xiàng)目基本在市場(chǎng)中釋放，土地及市場(chǎng)供應(yīng)充足，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。 三、房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。（一）城市向心力及城市化進(jìn)程加快導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。（二）建筑、財(cái)務(wù)等成本繼續(xù)增長(zhǎng)，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年牟平樓面地價(jià)偏低，萊山穩(wěn)步增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)增幅大，故局部房?jī)r(jià)上漲速度較快。四、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)普遍被消費(fèi)者看好。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺(tái)市呈東西兩翼發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，萊山區(qū)是煙臺(tái)市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費(fèi)者看好。五、區(qū)域板

43、塊初步形成，由項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競(jìng)爭(zhēng)。目前煙臺(tái)市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。六、商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開(kāi)發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張，如萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)理念更加趨于成熟和理性。七、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)水平、項(xiàng)目品質(zhì)及營(yíng)銷得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，造成激烈的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商從取得土地開(kāi)始，就

44、必須投入大量精力，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者的需求，并在營(yíng)銷上樹(shù)立鮮明旗幟。八、城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加。2006年政府預(yù)計(jì)城市化率達(dá)到53%，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的“主動(dòng)需求”空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量“被動(dòng)需求”。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開(kāi)發(fā)前景。 九、外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)比例仍會(huì)上升，但上升幅度不大。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導(dǎo)致外來(lái)人口增加，外地消費(fèi)者在煙臺(tái)置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。十、新政將對(duì)煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。據(jù)了解，新政已造成部分消費(fèi)者持幣

45、現(xiàn)望，購(gòu)房者普遍認(rèn)為新政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成一定影響，一定程度制約銷售。小結(jié)：2006年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步攀升的格局不會(huì)有太大改變，但漲勢(shì)相對(duì)比較平穩(wěn)。在政府加大城市建設(shè)的同時(shí)，煙臺(tái)市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進(jìn)程的加快，促使房屋需求量進(jìn)一步增加。同時(shí)，由于市場(chǎng)供應(yīng)比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成或多或少影響。綜合來(lái)看，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，要求開(kāi)發(fā)商必須從產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)、整套操作體系領(lǐng)先于市場(chǎng)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有屬于自己的市場(chǎng)份額。第三部分：住宅市場(chǎng)分析及市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)

46、通過(guò)對(duì)市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目對(duì)比分析，了解煙臺(tái)市整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。煙臺(tái)房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的板塊效應(yīng)，下表綜合闡述各板塊的特征。區(qū)域名稱代表項(xiàng)目大約價(jià)格區(qū)間 （住宅）元/概述東郊海景區(qū)域海天名人廣場(chǎng)、黃海城市花園、東上海賦、金海岸花園6500-8000是煙臺(tái)公認(rèn)的“富人區(qū)”，由于海景資源的稀缺性，該地段供應(yīng)量將逐漸減少。東郊區(qū)域南山世紀(jì)城、綠色家園、天合城、三灘大地項(xiàng)目3000-5000此區(qū)域是近幾年興起并發(fā)展的，目前尚未完全成形，但已初具規(guī)模。規(guī)模一般較大，社區(qū)配套完備，但周邊生活配套尚不齊全。幸福區(qū)域新世界、華信家園2700-3300屬舊城改造區(qū)域，成熟居住地段，周邊配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待

47、整個(gè)幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決南郊區(qū)域馥郁山莊、翡翠小區(qū)、樺林小區(qū)3000-3200屬興起區(qū)域，因距市中心相對(duì)較近，價(jià)格相對(duì)較低，得到普遍關(guān)注，價(jià)格上漲較快開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域怡海翠庭、碧海云天、海信慧園、華明項(xiàng)目、瀛海機(jī)構(gòu)3000-4500隨著開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長(zhǎng)最快的區(qū)域之一。海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提升。福山區(qū)域銀河名都、福天下、玉森項(xiàng)目等2500-3000環(huán)境優(yōu)雅、部分市中心人口開(kāi)始向此區(qū)域轉(zhuǎn)移芝罘島區(qū)域大疃項(xiàng)目、東口項(xiàng)目3500-4500海景景觀豐富，是繼東郊之外的另一個(gè)潛在高檔住宅區(qū)可以看出，各區(qū)域板塊已初步形成，以前項(xiàng)目與項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)

48、域與區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在選擇住房時(shí)，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域內(nèi)各開(kāi)發(fā)會(huì)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí)會(huì)自覺(jué)向板塊特性靠攏，并自發(fā)地以實(shí)際行動(dòng)來(lái)維護(hù)板塊形象，提升板塊價(jià)值，以共同的形象來(lái)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，從而達(dá)到共贏局面。像東郊海景板塊，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，并在整個(gè)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、售后等各方面予以重視，眾開(kāi)發(fā)商的共同努力使該板塊的房?jī)r(jià)在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，該區(qū)域也成為煙臺(tái)市公認(rèn)的“富人區(qū)”。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。以購(gòu)買3000元/左右的住宅為例，目前煙臺(tái)市民就可在東郊區(qū)域、幸福區(qū)域、南郊區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域及福山區(qū)域五個(gè)區(qū)域內(nèi)選擇，地理位置的優(yōu)劣性必

49、然促使開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品研發(fā)的力度，以通過(guò)后天的努力來(lái)擴(kuò)大區(qū)域優(yōu)勢(shì)、彌補(bǔ)區(qū)域缺撼。而與此同時(shí)，各區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也在升級(jí)，近幾年幾乎每個(gè)區(qū)域每年都會(huì)有兩個(gè)以上新項(xiàng)目堆出，相同的地理位置及區(qū)域特性也會(huì)讓開(kāi)發(fā)商日漸感到壓力，促使其拿出個(gè)性化較強(qiáng)的產(chǎn)品?；仡櫉熍_(tái)房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可以說(shuō)日新月異。特別是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，使煙臺(tái)的城市化的腳步大大加快，城市外沿不斷延伸，人口也由開(kāi)始的聚集居住向外轉(zhuǎn)移。人口的擴(kuò)張與轉(zhuǎn)移也間接促進(jìn)了房地產(chǎn)更快的發(fā)展，雙方的關(guān)系已經(jīng)步入良性循環(huán)的軌道。幾年之前，濱海中路某樓盤房?jī)r(jià)賣3000元/，很多都大呼其高，而目前該項(xiàng)地段的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)升到7000元/以上仍有不少買家光顧

50、，煙臺(tái)的城市價(jià)值正在得到越來(lái)越多人的認(rèn)可。區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展不僅帶來(lái)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使消費(fèi)者有了更多選擇的余地，以往大多數(shù)人只想選擇市中心居住，但現(xiàn)在東郊的海景、南郊的空氣和西郊的環(huán)境都成了吸引市民前去居住的理由。再加之市政交通改善，很多“郊外”正在變成“中心”，城里、城外的概念逐漸模糊化，隨之而來(lái)的就是各區(qū)域板塊的形成。區(qū)域板塊的形成和擴(kuò)張，一方面使消費(fèi)者選擇余地加大，另一方面也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。以往只靠產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)已不足以取勝，煙臺(tái)的地產(chǎn)市場(chǎng)正在由賣方市場(chǎng)踏上向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的道路?，F(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，除產(chǎn)品之外，更多的應(yīng)該是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)和操作手法的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商必須從取得土地開(kāi)始

51、，就投入大量精力，進(jìn)行設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)新，一步步精益求精，最終拿出個(gè)性化的產(chǎn)品，來(lái)滿足消費(fèi)者的需求，贏得消費(fèi)者的青睞。下面通過(guò)主要中高檔項(xiàng)目分析，來(lái)分析煙臺(tái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平。第一節(jié)：主要在售項(xiàng)目分析 高檔樓盤以均價(jià)60008000元/平方米為界定，主要項(xiàng)目有陽(yáng)光100、凱旋城、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、金海岸花園、天馬上城（別墅）等。 中高檔樓盤以均價(jià)5000元/平方米左右為界定，代表樓盤有黃海城市花園、臺(tái)灣村、響水灣、今日花園、佳隆花園、華僑新城。 開(kāi)發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目單獨(dú)分析下面主要以陽(yáng)光100、銀和怡海山莊、海天名人廣場(chǎng)、黃海城市花園、臺(tái)灣村、今日花園、華僑新城為代表進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比分析

52、。一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)對(duì)比分析項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率陽(yáng)光100約10萬(wàn)55萬(wàn)5.25銀和怡海山莊4萬(wàn)4萬(wàn)1.0海天名人廣場(chǎng)3.64萬(wàn)9.3萬(wàn)2.6臺(tái)灣村26.7萬(wàn)20萬(wàn)0.75黃海城市花園55萬(wàn)41.7萬(wàn)0.75今日花園14萬(wàn)27.8萬(wàn)1.72華僑新城2.8萬(wàn)分析： 煙臺(tái)市中高檔樓盤總建面積不一，如陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)到55萬(wàn)平方米，其余大多在1040萬(wàn)方之間，占地面積雖然不大，但建筑體量很大。 容積率集中在1.5左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破5.0。二、整體規(guī)劃對(duì)比分析項(xiàng)目名稱整體規(guī)劃陽(yáng)光100圍合式規(guī)劃銀和怡海山莊依地勢(shì)而建，多層、別墅享有一線海景色

53、，小高層在后，有些也能享有較好海景海天名人廣場(chǎng)并列式臺(tái)灣村并列式排布黃海城市花園以中心廣場(chǎng)為中心，分三大組團(tuán)開(kāi)發(fā)，各組團(tuán)之間建筑形態(tài)區(qū)分明顯今日花園并列式排布華僑新城并列式分析： 中高檔樓盤規(guī)劃形式多樣，有組團(tuán)式、也有依地形地勢(shì)而建，但采用并列式排布規(guī)劃的樓盤較多，以中心廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)形式開(kāi)始受到歡迎。三、建筑風(fēng)格、建筑形態(tài)對(duì)比分析項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建筑形態(tài)陽(yáng)光100（一期）現(xiàn)代高層銀和怡海山莊歐陸風(fēng)格別墅、多層、小高層海天名人5號(hào)現(xiàn)代高層臺(tái)灣村（二期）北歐風(fēng)格多層、小高層黃海城市花園歐陸風(fēng)格小高層、高層為主，部分多層和別墅今日花園現(xiàn)代小高層、高層、聯(lián)排別墅華僑新城現(xiàn)代別墅、小高層分析： 市場(chǎng)中高檔

54、以上樓盤大多以現(xiàn)代、歐陸風(fēng)格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對(duì)建材并沒(méi)有太大的創(chuàng)新。 以小高層、高層建筑為主，這表明煙臺(tái)市市民對(duì)高層建筑接受度比較高。四、主力戶型、面積對(duì)比分析項(xiàng)目名稱主力戶型主力戶型面積陽(yáng)光100（一期）三房104119 m2銀和怡海山莊三房161188 m2海天名人廣場(chǎng)三房219.16262.70 m2臺(tái)灣村（二期）三房131.3182.7m2黃海城市花園三房88.86156.61m2今日花園三房101.91166.97華僑新城三房151.47186.08分析： 市場(chǎng)在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在100260平方米不等，開(kāi)發(fā)商充分考慮消費(fèi)者對(duì)居住舒適度的要求，尤其是海景住宅。 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇，主要面積還是在160平方米以下較為熱銷。五、銷售均價(jià)及銷售率項(xiàng)目名稱均價(jià)銷售率陽(yáng)光100（一期）8000元/ m2約20%