經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)方式

1、文章來源 畢業(yè)論文網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)方式文章來源 畢業(yè)論文網(wǎng) 歡迎瀏覽，yjbys小編為你提供的一篇關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)方式的畢業(yè)論文     一、劃撥方式與經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在一定的矛盾2007年修訂的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房2007258號）（以下簡稱“258號文”）第7條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。     為什么要采用劃撥方式供應(yīng)呢？“258號文”對經(jīng)濟(jì)適用住房的定義是：“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按

2、照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。以劃撥方式供應(yīng)建設(shè)用地，正是其優(yōu)惠政策的第一項。由于經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政府扶持的保障性住房，從表面上看，政府通過劃撥方式無償供應(yīng)建設(shè)用地，降低了開發(fā)成本，讓利于中低收入住房困難家庭，確實起到了政府扶持、保障民生的作用。     劃撥土地使用權(quán)，確實是一種讓土地使用者無償取得建設(shè)用地的方式，但其與有償取得土地使用權(quán)的區(qū)別，還不僅僅在于是否需要支付費(fèi)用，而是主要體現(xiàn)在三個方面：無償、無限期、不能流轉(zhuǎn)。     由于經(jīng)濟(jì)適用住房的購買者

3、在一定時間后可以轉(zhuǎn)讓該住房，因此以上的三個方面都需要在現(xiàn)有法律法規(guī)中尋找新的合理解釋。     1.流轉(zhuǎn)的問題     按照上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，在符合相應(yīng)條件并且原住房保障機(jī)構(gòu)不予回購的情況下，可以在公開市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。由于購房者享受了優(yōu)惠政策，因此其只擁有有限產(chǎn)權(quán)，該辦法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓（或政府回購）時“房地產(chǎn)權(quán)利人按照其擁有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價款的相應(yīng)部分，其余部分上繳原住房保障機(jī)構(gòu)所在區(qū)（縣）的財政部門”。其中，上繳的部分可以看作包含了

4、土地收益的部分。     從這些規(guī)定可以得到這樣的結(jié)論：第一，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)是劃撥形式取得的；     第二，在符合一定的條件后，補(bǔ)繳土地收益即可以流轉(zhuǎn)。那么，這是否符合相關(guān)的法律規(guī)定呢？城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，作了比較明確的規(guī)定，其中之一就是“簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金”。     可以看出，經(jīng)濟(jì)適用住房土地使用權(quán)

5、的轉(zhuǎn)讓是合法的，但同時由劃撥轉(zhuǎn)成了出讓。由此，便引出第二個問題———期限。     2.期限的問題     城市房地產(chǎn)管理法第23條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制”。而土地使用權(quán)出讓是有期限限制的。經(jīng)濟(jì)適用住房流轉(zhuǎn)時（無論政府回購還是上市），土地使用權(quán)由劃撥變成了出讓，這也就意味著將產(chǎn)生如何設(shè)定期限的問題。同一地塊的住戶，轉(zhuǎn)讓的時間可能會不同，是否意味著同一地塊將出現(xiàn)不同的期限？如果要統(tǒng)一時間，那么起點(diǎn)時

6、間是按劃撥的時間，還是按第一次轉(zhuǎn)讓的時間，或是特別規(guī)定一個時間？如果不按劃撥時間算，那么在配建項目中同樣會出現(xiàn)同一地塊存在不同起止時間的問題。     3.無償?shù)膯栴}     經(jīng)濟(jì)適用住房土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定為劃撥，可能主要就是為了體現(xiàn)政府對土地出讓金的免除。劃撥確實是無償，但這是一種行政行為，不是市場行為，這里的“無償”應(yīng)該是“沒有價值”的意思，而不是“零價格”。     從表面來看，這兩者似乎沒什

7、么分別，都是使用者不花錢取得建設(shè)用地使用權(quán)。但實際上，這兩者存在著質(zhì)的差別。而且細(xì)究經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)，其建設(shè)用地也不是真正的“零價格”。     上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟(jì)適用住房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例”。簡言之，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)是購房人與政府按份共有的，政府之所以會有“份”，就因為其無償供應(yīng)了土地，免收了行政事業(yè)性收費(fèi)與政府性基金等。這筆錢雖然沒有向開發(fā)單位

8、收取，但其價值內(nèi)涵依然存在，而且體現(xiàn)在了房地產(chǎn)權(quán)利上。這在實質(zhì)上構(gòu)成了一種有償供應(yīng)方式，這種方式就是作價出資（或稱為作價入股）。     二、劃撥方式的決定權(quán)在誰手中     下面回過頭來，看看劃撥的法律依據(jù)在哪里。     目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房土地劃撥的規(guī)定，主要見國務(wù)院的相關(guān)文件中。在1994年的國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)199443號）中規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，經(jīng)批準(zhǔn)原則上采取行政劃撥方式供應(yīng)”。而其后的文件中，如1998年

9、23號文、2007年24號文等，則將“經(jīng)批準(zhǔn)原則上”這6個字刪去了。     申請取得經(jīng)濟(jì)適用住房有準(zhǔn)入條件，那么劃撥用地有什么準(zhǔn)入條件呢？土地管理法第54條規(guī)定“，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利（水利論文）等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。     從土地

10、管理法的立法初衷可以看出，劃撥應(yīng)該是建設(shè)用地供應(yīng)中比較特殊、比重較小的一類，一般情況下不宜采用劃撥方式。而且該條文中并沒有規(guī)定國務(wù)院的文件可以規(guī)定劃撥用地。     那么國務(wù)院是根據(jù)誰的授權(quán)呢？     在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中找到了答案，其第12條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)60 上半月刊·綜合版住房保障讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外”。     于是，一條邏輯（邏輯學(xué)論文）鏈出現(xiàn)了：上位法土地管理法（與城

11、市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定相同）對行政法規(guī)進(jìn)行了授權(quán)，而行政法規(guī)又把這個授權(quán)轉(zhuǎn)授給了行政部門。這種轉(zhuǎn)授的合法性還有待商榷。     據(jù)悉，住房保障法正在制定中，有專家稱將把經(jīng)濟(jì)適用住房的共有關(guān)系寫入該法。如前文所述，共有關(guān)系實際上已經(jīng)把土地使用權(quán)的價值通過非價格的形式體現(xiàn)了出來，不是純粹的“無償”，因此也就不是“劃撥”。     三、擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)采用土地有償使用方式根據(jù)以上論述，經(jīng)濟(jì)適用住房的土地供應(yīng)方式不宜采取劃撥，而應(yīng)當(dāng)采取有償使用方式，這樣能夠比較順利地

12、解決后期運(yùn)作中帶來的共有、期限、流轉(zhuǎn)等問題，而且從根本上講這也符合我國住房制度改革的市場化方向。     說到“有償使用”就會自然而然地想到“出讓”，想到“招拍掛”。其實，國有土地有償使用不僅僅只有“出讓”這一種方式。土地管理法實施條例第29條明確規(guī)定，“國有土地有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權(quán)作價出資或者入股”。     前文已論述，該條款中

13、的第三種方式，實質(zhì)上就是目前正在運(yùn)作的方式，所需要補(bǔ)充的就是在供地之初設(shè)定使用期限及法律規(guī)定的相應(yīng)手續(xù)。     將來如有可能，還可以嘗試采用第二種方式，即土地出租，將土地使用權(quán)出讓金按使用年限折算成年租金，按年收取。該租金可以是每年等額，也可以是不等額，還可以利用租金調(diào)整來豐富退出機(jī)制的手段。     物權(quán)法第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游（旅游論文）、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓……嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)”。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房屬于住房保障的范疇，