投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量

1、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量目錄目錄一、知識(shí)必備（一）核算重點(diǎn)1.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)2.投資性房地產(chǎn)的計(jì)量（二）核算科目二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量核算示例（一）成本模式（二）公允價(jià)值模式三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量常見(jiàn)原始憑證一、知識(shí)必備（一）核算重點(diǎn)1.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)受讓方式取得的土地使用權(quán)。不屬于投資性房地產(chǎn)的一是指自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)

2、；二是作為存貨的房地產(chǎn)。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行重新分類、確認(rèn)和計(jì)量。作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可單獨(dú)劃轉(zhuǎn)和交割。企業(yè)還可采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)：企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，

3、即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。2.投資性房地產(chǎn)的計(jì)量（1）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進(jìn)行初始計(jì)量，對(duì)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)按買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，作為入賬價(jià)值；對(duì)自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)使其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。在成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照

4、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)固定資產(chǎn)和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)其計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。（2）投資性房地產(chǎn)的

5、后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)與作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同是對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可采用成本模式，也可采用公允價(jià)值模式。公允價(jià)值的引入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)適度謹(jǐn)慎，主要是考慮我國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，許多資產(chǎn)還沒(méi)有活躍市場(chǎng)，如果不加限制地引入公允價(jià)值，有可能出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象，因此，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在活躍市場(chǎng)，公允價(jià)值能夠獲得并能可靠計(jì)量的情況下，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量。否則，采用成本模式計(jì)量。準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式視為會(huì)計(jì)政策變更，而采用公允價(jià)值計(jì)量模式的不得轉(zhuǎn)為成

6、本模式。（二）核算科目1.取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”， 貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。2.計(jì)提折舊或攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”；3.取得租金收入時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量核算示例（一）成本模式例1-1 2009年6月份北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司與清源電子有限公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買之日起將該寫字樓出租給清源電子有限公司，租期3年；2009年7月北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)入寫字樓，清源電子有限公司即日租入。（北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式），請(qǐng)根據(jù)

7、背景單據(jù)為北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司編制相關(guān)憑證。 【查看原始憑證】借：投資性房地產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000例1-2 續(xù)上例，請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)編制年底計(jì)提投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊的有關(guān)憑證?！静榭丛紤{證】借：其他業(yè)務(wù)成本 312500 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 312500例1-3 續(xù)上例，北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月31日收到對(duì)方租金，請(qǐng)編制相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄?！静榭丛紤{證】借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000例1-4 2009年12月31日北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)作為投資性房地產(chǎn)的某寫字樓進(jìn)行日常維修，請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證?！?/p>

8、查看原始憑證】借：其他業(yè)務(wù)支出 5000 貸：銀行存款 5000例1-5 2009年12月31日北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）對(duì)作為投資性房地產(chǎn)的某寫字樓用自有材料進(jìn)行日常維修，請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證?！静榭丛紤{證】借：其他業(yè)務(wù)成本 11700 貸：原材料pe改性原料 10000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 1700（二）公允價(jià)值模式例1-6 2009年6月份安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司與清源電子有限公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買之日起將該寫字樓出租給清源電子有限公司，租期3年；2009年7月安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)入寫字樓，清源電子有限公司即日租入。（安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)

9、公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式），請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)為安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司編制相關(guān)憑證。【查看原始憑證】借：投資性房地產(chǎn)成本 20000000 貸：銀行存款 20000000例1-7 續(xù)上例，2009年末該寫字樓公允價(jià)值為1300萬(wàn)，請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證?！静榭丛紤{證】 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 7000000 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 7000000例1-8 續(xù)上例，北京宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年12月31日收到對(duì)方租金，請(qǐng)編制相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄?！静榭丛紤{證】借：銀行存款 2000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000000例1-9 續(xù)上例，2010年末該寫字樓公允價(jià)值為1500萬(wàn)，請(qǐng)根據(jù)背景單據(jù)編制相關(guān)憑證。【查看原始憑證】 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 2000000