虎門荔林華庭策劃方案

1、虎門荔林華庭策劃方案12020年5月29日文檔僅供參考虎門荔林華庭策劃方案目錄1、 項目概況2、 虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn)3、 片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析4、 虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析5、 項目理念定位 -打造虎門第一個運(yùn)動健康型體驗山景花園小區(qū)6、 建筑規(guī)劃提示7、 特色運(yùn)動健康泛會所策劃8、 中國澳大利亞雙語幼兒園策劃9、 cis 全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn)十、高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營銷要點(diǎn)十二、項目進(jìn)度計劃十三、裕隆花園項目的投入產(chǎn)出分析十四、裕隆花園的風(fēng)險分析與對策十五、總結(jié)與致謝裕隆花園項目調(diào)研與初步策劃摘要本報告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色 ,經(jīng)過對虎

2、門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細(xì)分析 ,我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏,將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計算 ）,2、 3、 4 層賣價 3600元,5層以上售價4000 元,頂層復(fù)式售價 4600 元;飛龍山莊最低價格為2543元/平方米,頂層復(fù)式最高售價為3754 元/平方米,均價為3280 元/平方米;柏景豪庭高層起價為3000元,最高價格 4127 元,均價3500元;柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此 ,我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園 （本項目暫定名 ）如何達(dá)到均價 3000 元以上 ,成為虎門精品小區(qū),樹立項

3、目品牌的根本要旨?；㈤T住宅市場供應(yīng)總面積統(tǒng)計單位 :萬平方米樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積小高層實際銷售面積豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 2.6飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 19.22.088富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 5 3港口路片區(qū)柏景豪庭廣東黃河實業(yè)集團(tuán)有限公司9,1-4 層為商場與停車場5能源華莊東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司3 2.6899龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬平方米 ,尚未開盤 2虎門廣場片區(qū)海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實業(yè)有限公司 總建筑面積 7 萬平方米 ,停車場面積較大。合

4、計 28 2由于到 底還有半年,因此房地產(chǎn)實際銷售量可能達(dá)到 21-28 萬平方米。從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中 ,我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積一般在2-3.5 萬平方米之間 ,個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷 ,其售量在 6 萬平方米左右,這對于裕隆花園項目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。經(jīng)過專業(yè)訪談和初步分析,我們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷 ,經(jīng)過對問卷的詳細(xì)分析,我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析,提出了主要賣點(diǎn) ,根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場情況,我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對虎門樓盤的三個明顯缺陷:1.物業(yè)管理總體水平低。2.營銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識別系統(tǒng),對體驗營銷不夠重視。3.會

5、所設(shè)計較粗缺乏精品特色。我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢,按照體驗營銷的總體大思路,以人為本,站在使用者便利、舒適實用的立場上,采取精品設(shè)計的原則 ;而且提出了特色健康運(yùn)動泛會所（減少人工服務(wù)項目 ,增加親近自然的活動 ,會所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地）;知識型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù);而且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗營銷 ,系統(tǒng)設(shè)計項目形象識別系統(tǒng)cis 等主要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系 ,以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念,采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流,不但打造精品樓盤,而且樹立發(fā)展商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實踐”攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計完

6、成后,讓潛在購房者參與和體驗住宅的戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要,進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計和建造。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比 ,這種方式具有一定的創(chuàng)新特色,特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面,努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作,保證消費(fèi)者個性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗營銷之路。營銷賣點(diǎn)權(quán)重表主要賣點(diǎn)名稱權(quán)重 附注山景與園林30% 荔枝林特色山景特色運(yùn)動健康泛會所15% 根據(jù)虎門實際情況,引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水10%綠色裝修認(rèn)證,虎門已

7、經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng),經(jīng)過物業(yè)管理iso9000認(rèn)證預(yù)計環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌10%含營銷 cis 系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色20% 包括戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱 建筑面積平方米 比例 備注兩房一廳一（二）衛(wèi) 90-100 10%小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺115-120 15%大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺125-141 15%四房兩廳三衛(wèi)二陽臺 134-137 30%148 5%186 10%五房二廳三衛(wèi)二陽臺 153 15% （包括復(fù)式 ）177200合計 100%在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下,東莞大戶型市場開始遭遇寒冰,虎門的大戶型市場也供應(yīng)非常充分。錯開當(dāng)前市場普遍大戶型 ,朝精品小戶型發(fā)展,適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型,減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。根據(jù)對已經(jīng)推出的各個樓盤詳細(xì)分析,我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求,大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理,因此 ,應(yīng)該重點(diǎn)增加 130 平方米左右小四室兩廳雙陽臺的戶型比例,小四房比例為35%,大四房比例 10%,超大戶型或復(fù)式 15%。戶型的動態(tài)調(diào)整,在建筑方案完成后 ,根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果 ,對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。虎門銷售樓盤平均價格樓盤名稱 參考平均價格（元/平方米）建筑