上半年成都樓市分析

1、08 年上半年成都樓市分析一、成都樓市現(xiàn)在到底如何？1、供給周期性放大巔峰過(guò)后即將隕落市場(chǎng)供給在2004年后進(jìn)入新一輪高漲， 2008年上半年會(huì)是該階段最后的瘋狂，下半年必將回落， 2008 年前 5 個(gè)月同比上漲47%，前6 個(gè)月同比僅上漲27，回落勢(shì)頭迅速； 加上房產(chǎn)新政對(duì)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工壓力減輕， 在目前形勢(shì)下， 很多開(kāi)發(fā)商會(huì)延緩或暫停新開(kāi)發(fā)。2、需求在去年新政后已經(jīng)提前反應(yīng)下降這 12 年來(lái)成都樓市銷售面積總體呈遞增之勢(shì)，還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)，然而2008年出現(xiàn)了，降幅同比達(dá)到28%。這意味著這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)高峰已過(guò)。3、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)2007 年還是供不應(yīng)求，進(jìn)入2008 年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)

2、化，供銷比達(dá)到，供過(guò)于求的矛盾明顯！4、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)回落，實(shí)際新上市商品房房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)成都房屋銷售價(jià)格指數(shù)逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房?jī)r(jià)格難以提振。而從市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格來(lái)看，扣除各種變相降價(jià)的優(yōu)惠，房?jī)r(jià)基本回到一年前。結(jié)論：市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)加大，成交量急劇下滑，供需矛盾顯現(xiàn)；市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，房屋銷售價(jià)格持續(xù)下降。因此，購(gòu)房者觀望、投資者謹(jǐn)慎理所當(dāng)然。但是不是市場(chǎng)就將墜落深淵，永無(wú)投資機(jī)會(huì)了呢？當(dāng)然不是！二、成都樓市是繼續(xù)沉淪，還是峰回路轉(zhuǎn)？1、樓市不會(huì)崩盤(pán)因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與繼續(xù)較快增長(zhǎng)至關(guān)重要。 根據(jù)相關(guān)單位測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全國(guó)gdp勺綜合貢獻(xiàn)在20-25%之間（直接

3、貢獻(xiàn)在9-10%,還包括間接拉動(dòng)投資貢獻(xiàn)和拉動(dòng)消費(fèi)），成都房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)率在20%左右，綜合貢獻(xiàn)率將達(dá)30-40%。房地產(chǎn)安危涉及國(guó)家金融安全， 美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)成為中國(guó)的前車之鑒， 且個(gè)別開(kāi)發(fā)商已經(jīng)喊出“房地產(chǎn)業(yè)要死，則銀行會(huì)先死”的言論，雖然有“綁架”銀行之嫌，但銀行涉入房地產(chǎn)太深是不爭(zhēng)的實(shí)事。因此，國(guó)家為了維護(hù)金融安全也不容房地產(chǎn)崩盤(pán)，維穩(wěn)是當(dāng)前的共識(shí)。另外，房地產(chǎn)還關(guān)系民生和社會(huì)穩(wěn)定，樓市一旦崩盤(pán)，很多人會(huì)淪為“房奴”，將給社會(huì)穩(wěn)定造成很多不確定性因素，而維持社會(huì)穩(wěn)定從來(lái)就是中國(guó)的頭等大事。2、國(guó)家“維穩(wěn)”基調(diào)確定“雙防” 過(guò)渡到 “一防一?！辈粫?huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這就說(shuō)明房

4、地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒(méi)有了， 接下來(lái)就應(yīng)該是市場(chǎng)自身來(lái)消化危機(jī)， 轉(zhuǎn)危為安了。3、“政策松綁”信號(hào)已經(jīng)釋放最近， 國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人四處調(diào)研， 從微觀角度了解國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全， 并為接下來(lái)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)提供依據(jù)， 而種種信號(hào)表明宏觀調(diào)控政策松綁趨勢(shì)明顯， 且市場(chǎng)也不斷傳出“救市”的呼聲。成都市借大地震之機(jī)， 順勢(shì)推出樓市新政， 一方面大力鼓勵(lì)住房消費(fèi)和投資， 購(gòu)房者在享受開(kāi)發(fā)商的大幅優(yōu)惠后，還可額外享受政府提供的最高房?jī)r(jià) +10 萬(wàn)元個(gè)稅優(yōu)惠， 這對(duì)原本有購(gòu)房打算的消費(fèi)者而言作用很大， 對(duì)尚在觀望中的購(gòu)房者而言， 只要市場(chǎng)企穩(wěn)回升也會(huì)產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。 另外， 更重要的是新政卸載了開(kāi)發(fā)商的政策

5、壓力，緩解了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壓力， 有利于緩解， 甚至扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供求矛盾， 而供求矛盾一旦逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)就將回暖。4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少成都樓市規(guī)模在全國(guó)位居第四， 遠(yuǎn)高于市場(chǎng)關(guān)注度很高的沿海城市， 比如深圳、 杭州、天津等。而房?jī)r(jià)卻低于這些城市很多，即使在二線城市當(dāng)中也是偏低的，而成都gdp人均gd環(huán)口可支配收入與這些城市相比也沒(méi)有房?jī)r(jià)那么大，甚至比有些二線城市還高。故成都樓市泡沫成份很少，故無(wú)崩盤(pán)之虞。三、成都樓市投資機(jī)會(huì)是否到來(lái)？1、成都樓市即將進(jìn)入底部區(qū)域，中長(zhǎng)線投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期告訴我們： 市場(chǎng)投資宜抄底部， 而不是抄底點(diǎn)， 房?jī)r(jià)也不可能再回到 10 年前，下降主要

6、是相對(duì)指數(shù)，而不是價(jià)格絕對(duì)值。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿足底部區(qū)域特征：需求下降、開(kāi)工量從下半年開(kāi)始必然減少、房?jī)r(jià)增幅下滑和下降、政策轉(zhuǎn)向。故此，預(yù)計(jì)2008年底到 2009年年初成都樓市將見(jiàn)底。成都樓市現(xiàn)在價(jià)格已趨合理過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)都是采用隨行就市的市場(chǎng)比較法， 因?yàn)榈贸龅膬r(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，如今我們?cè)儆贸杀痉▉?lái)分析目前成都樓市價(jià)格是否合理。房產(chǎn)價(jià)格=土地成本+建安成本+利潤(rùn)現(xiàn)階段成都各區(qū)域在售樓盤(pán)的建安成本大都集中在2500 3500元/ 平米左右， 一般樓盤(pán)建安成本在2500元/nf左右，高品質(zhì)樓盤(pán)建安成本在3000元/褶左右，下面我們選取成都各區(qū)域典型樓盤(pán)來(lái)看：可見(jiàn)， 現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷售

7、價(jià)格下降空間有限，已回歸至合理水平， 利潤(rùn)空間基本壓縮至 10-20 之間，部分特價(jià)房已接近成本價(jià)，是投資房產(chǎn)的絕好時(shí)機(jī)。成都樓市未來(lái)1-3 年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難低于在售房?jī)r(jià)在此，我們以2007 年以來(lái)主城區(qū)成交土地樓面地價(jià)分析，結(jié)果預(yù)示著成都房?jī)r(jià)今后 1-3 年走勢(shì)如下：今后 1-3 年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)可見(jiàn)，今后 1-3 年主要供給商品房即使以 2008 年較低的土地樓面地價(jià)來(lái)看，4500-6000元/褶之間就是低價(jià)，目前購(gòu)房等于或低于這個(gè)價(jià)都是機(jī)會(huì)成都今后 1-3 年即將上市的樓盤(pán)價(jià)格肯定會(huì)高于現(xiàn)有房?jī)r(jià)！中長(zhǎng)線來(lái)看，投資成都樓市最劃算事實(shí)告訴我們， 成都樓市中長(zhǎng)期的投資回報(bào)不但完全抗通脹， 還能獲取遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率，具體可看如下走勢(shì)圖。成都房?jī)r(jià)最近12 年累計(jì)增漲約 3 倍，