土地競(jìng)標(biāo)方案與土地開(kāi)發(fā)

1、土地競(jìng)標(biāo)方案與土地開(kāi)發(fā)一、 有關(guān)土地的幾個(gè)概念二、 我國(guó)國(guó)有土地有償使用及國(guó)土資源部第11號(hào)令三、 南京市國(guó)有土地有償使用及實(shí)踐四、 國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的形成原因分析五、 正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上土地成交價(jià)格六、 正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系七、 對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)1、 土地市場(chǎng)的建立規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地的取得2、 能否以合理的價(jià)位取得合適的開(kāi)發(fā)用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵所在3、 對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)4、 對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格上漲的認(rèn)識(shí)5、 商品房主要是滿足中高收入階層需求的八、 土地競(jìng)買(mǎi)注意事項(xiàng)一、有關(guān)土地的幾個(gè)概念1、土地市場(chǎng)市場(chǎng)：我國(guó)對(duì)市場(chǎng)的傳統(tǒng)理解為“商品交換的領(lǐng)域或場(chǎng)所”

2、。土地市場(chǎng)：土地權(quán)利交換的領(lǐng)域或場(chǎng)所。土地市場(chǎng)分土地有形市場(chǎng)與土地?zé)o形市場(chǎng)。土地有形市場(chǎng)是指在固定交易場(chǎng)所，按照一定規(guī)則所進(jìn)行的土地交易行為。2000年1月國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知，通知指出：建立有形市場(chǎng)，是要通過(guò)設(shè)立固定場(chǎng)所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地使用權(quán)公平、公開(kāi)、公正交易的市場(chǎng)環(huán)境。無(wú)形市場(chǎng)是相對(duì)于有形市場(chǎng)而言的，即游離在固定場(chǎng)所之外發(fā)生的交易行為，俗稱“隱形市場(chǎng)”。2、土地市場(chǎng)分類 土地所有權(quán)市場(chǎng)、一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)所有權(quán)市場(chǎng)：土地所有權(quán)是土地所有制的核心，也是土地各項(xiàng)權(quán)利的基礎(chǔ)；土地所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)或交易應(yīng)該講是土地交易的最直接、最充分的形

3、式。中華人民共和國(guó)土地管理法第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。市場(chǎng)交易的主體是政府和集體土地所有者。土地一級(jí)市場(chǎng)：指土地所有者將從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者的行為，它體現(xiàn)的是土地所有者與土地使用者之間因土地交易而產(chǎn)生的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。政府供地的市場(chǎng)，土地所有者土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離讓渡給土地使用者。土地一級(jí)市場(chǎng)是政府壟斷的市場(chǎng)，政府根據(jù)市場(chǎng)的需要有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)供應(yīng)。市場(chǎng)交易的主體是政府和土地使用者（單位或個(gè)人）。進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)有土地使用權(quán)主要有兩種，即政府征用農(nóng)村集體所有土地為國(guó)有土地的土地使用權(quán)及依

4、法收回的國(guó)有土地使用權(quán)。土地二級(jí)市場(chǎng)：交易行為主要有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。市場(chǎng)交易的主體是土地使用者（單位或個(gè)人）之間。不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，土地使用權(quán)流動(dòng)是多向的。3、土地權(quán)屬土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；土地使用權(quán)部分處分的權(quán)利；他項(xiàng)權(quán)利。4、土地使用權(quán)出讓與劃撥土地使用權(quán)出讓是指市、縣人民政府代表國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等。土地使用權(quán)出讓的法律特征：出讓土地使用權(quán)必須服從國(guó)家主權(quán)，國(guó)家保留對(duì)出讓土地的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)和

5、為公共利益征用出讓土地的權(quán)力等主權(quán)范圍內(nèi)的全部權(quán)力；是一種較為完整的物權(quán)，僅次于土地所有權(quán)；主體是政府，客體是國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)：中華人民共和國(guó)土地管理法第五十四條規(guī)定：建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。5、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌 1）招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土

6、地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 招投標(biāo)是一種商品交易行為，在國(guó)際上廣泛采用。是指采購(gòu)人事先提出貨物、工程或服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。條件：要有三個(gè)以上的競(jìng)投者；招標(biāo)者必須將標(biāo)的物情況如實(shí)公布；投標(biāo)者必須將要約的文件以法律形式加以固定。特征：程序規(guī)范；過(guò)程開(kāi)放，透明度高，公平客觀；交易雙方一次成交。2）拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣(mài)是起源于西方的一種公開(kāi)競(jìng)價(jià)的買(mǎi)賣(mài)方式，又稱“競(jìng)買(mǎi)”，是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將特定的物品或財(cái)產(chǎn)

7、權(quán)利出售給最高應(yīng)價(jià)者的一種買(mǎi)賣(mài)方式。條件：要有兩個(gè)以上的購(gòu)買(mǎi)者；買(mǎi)賣(mài)中要含有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)因素；價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在買(mǎi)主中開(kāi)展。特征：拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式買(mǎi)賣(mài)物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利；是特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。拍賣(mài)的分類：1）依提起人的不同：強(qiáng)制拍賣(mài)與任意拍賣(mài)；2）動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)與不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)：物品的實(shí)際占有與財(cái)產(chǎn)的登記轉(zhuǎn)移；3）有低價(jià)拍賣(mài)與無(wú)有低價(jià)拍賣(mài)等。國(guó)際通行的幾種拍賣(mài)方式：增價(jià)拍賣(mài)與減價(jià)拍賣(mài)增價(jià)拍賣(mài)：亦稱“蘇格蘭式拍賣(mài)”或“低估價(jià)拍賣(mài)”，是指在拍賣(mài)中，拍賣(mài)物的競(jìng)價(jià)由低至高、依次遞增，直到以最高價(jià)格成交為止。單一物品 多件物品 限時(shí)式拍賣(mài)與非限時(shí)式拍賣(mài)限時(shí)式拍賣(mài)如：“燭光拍賣(mài)法”點(diǎn)燃一英寸長(zhǎng)的蠟燭

8、開(kāi)始進(jìn)行記時(shí)拍賣(mài)，燭盡火滅，瞬間的出價(jià)者便為買(mǎi)受人?，F(xiàn)代國(guó)際通用的增價(jià)拍賣(mài)方式多為非限時(shí)的。增價(jià)拍賣(mài)分有聲拍賣(mài)（買(mǎi)方叫價(jià)拍賣(mài)）與無(wú)聲拍賣(mài)（賣(mài)方叫價(jià)拍賣(mài)，舉牌或舉手方式）。減價(jià)拍賣(mài)：減價(jià)拍賣(mài)皆為賣(mài)方叫價(jià)拍賣(mài)即無(wú)聲拍賣(mài)，分人工式樣與電子式。3）掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定競(jìng)得人的行為。二、我國(guó)國(guó)有土地有償使用及國(guó)土資源部第11號(hào)令改革開(kāi)放以前，我國(guó)的土地使用制度保持為一種無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的狀態(tài)，基本上是由政府無(wú)償劃撥給用地單位使用，國(guó)家的土地

9、所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得不到實(shí)現(xiàn)。十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)開(kāi)始了土地有償使用制度的改革。深圳市于1987年11月25日、12月1日在全國(guó)率先兩次公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)的先河。1988年4月，第七屆全國(guó)人大根據(jù)我國(guó)改革開(kāi)放的形勢(shì)及深圳特區(qū)的實(shí)踐，修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；同年12月依照憲法修正案修改了中華人民共和國(guó)土地管理法，規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。1990年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布第55號(hào)令中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，明確規(guī)定土地使用權(quán)

10、出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式，并由土地部門(mén)代表政府組織實(shí)施，從而確立了招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律地位。1995年1月1日起實(shí)施的中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議的方式?！?999年1月，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知，明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，有條件的，都必須招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。2000年1月國(guó)土部下發(fā)關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知。2

11、002年國(guó)土資源部發(fā)布第11號(hào)部長(zhǎng)令：招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，自2002年7月1日起施行。其主要相關(guān)條款：1、第四條：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。2、第八條：出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌開(kāi)始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。3、第十條：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土

12、地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣(mài)和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣(mài)掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。4、第十九條：掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)

13、的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。5、成交確認(rèn)書(shū)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。6、第二十四條：應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。三、南京市國(guó)有土地有償使用及實(shí)踐（一）南京市國(guó)有土地有償使用經(jīng)歷了三個(gè)階段起步階段：以市政府1992年5月28日出臺(tái)的“寧政辦發(fā)（1992）45號(hào)：“關(guān)于開(kāi)展國(guó)有土地有償使用有關(guān)事項(xiàng)的通知”為標(biāo)志，市政府成立了南京市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組及南京市國(guó)有土地出讓辦公室，啟動(dòng)了以國(guó)有土地有償使

14、用為核心的土地使用制度改革。同年9月18日，我市首次以拍賣(mài)方式出讓了白下區(qū)大行宮及正洪里兩幅地塊，經(jīng)42輪及19輪的角逐，以12500元/平方米、9800元/平方米成交，比底價(jià)7000元/平方米高出178%、140%。調(diào)整發(fā)展階段：自1994年8月起，土地出讓工作歸口管理，市國(guó)土局將土地有償使用作為一項(xiàng)日常工作開(kāi)展，土地多以協(xié)議方式出讓，結(jié)合年租金、企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置、土地租賃等開(kāi)展了大量有益的工作，將土地有償使用制度化、規(guī)范化。這一期間，基本上停止了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)出讓，但進(jìn)行了農(nóng)村“四荒”土地的拍賣(mài)嘗試。發(fā)展穩(wěn)定階段：自2000年3月1日起，以市政府寧政發(fā)（2000）56號(hào)文“南京市國(guó)有

15、土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣(mài)管理辦法”為標(biāo)志。市政府成立“南京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣(mài)領(lǐng)導(dǎo)小組”（現(xiàn)為：南京市國(guó)有土地出讓與儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組）；本市市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌工作由南京市土地市場(chǎng)管理辦公室（1999年11月市政府批準(zhǔn)成立）具體實(shí)施；2002年年初，成立南京市土地儲(chǔ)備中心。文件規(guī)定：自2000年3月1日起，本市行政區(qū)域內(nèi)，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)拍賣(mài)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)；土地招標(biāo)拍賣(mài)出讓以凈地為主；文件還明確規(guī)定：清理納入拍賣(mài)范圍的原“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目用地、“退二進(jìn)三”、“污染搬遷”及特困企業(yè)遷址后原企業(yè)用地、破產(chǎn)企業(yè)原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地、舊城改造地塊、單

16、位自有劃撥土地、其他依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)方式出讓的土地等六類國(guó)有土地依法出讓用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用途的，由政府先行收回土地使用權(quán)，統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣(mài)方式供地。根據(jù)56號(hào)文，我市先后采取了以下措施：1） 對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行清理 對(duì)2000年3月1日前市國(guó)土局已經(jīng)接收的經(jīng)營(yíng)性用地案子，規(guī)定辦結(jié)期限，逾期將納入招標(biāo)拍賣(mài)范圍；3月1日以后新申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目，其用地納入招標(biāo)拍賣(mài)范圍；需要繼續(xù)辦理協(xié)議出讓的，須經(jīng)市政府同意。期間，共計(jì)清理來(lái)案194件，總面積約600公頃。2） 加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)的管理 規(guī)范和加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理，對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等嚴(yán)格辦理?xiàng)l件，依法辦事

17、，使之程序化、規(guī)范化。3） 制定政策解決“退二進(jìn)三”企業(yè)原址開(kāi)發(fā)用地的遺留問(wèn)題4） 制定政策加快存量土地消化，規(guī)范操作我市“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目用地5） 2003年開(kāi)始實(shí)行住宅供地計(jì)劃管理6） 今年年初收回新三區(qū)土地管理權(quán)限等。（二）南京市土地市場(chǎng)管理制度的建立南京市土地市場(chǎng)著重于市場(chǎng)制度的健全、操作程序的規(guī)范、市場(chǎng)機(jī)制的完善、供地程序的公開(kāi)。主要表現(xiàn)在：1、 建立了完善的資質(zhì)審查制度 包括對(duì)土地市場(chǎng)的主體與客體的審查，即：進(jìn)入市場(chǎng)的土地使用者與土地所有權(quán)、使用權(quán)的審核；2、 規(guī)范了土地市場(chǎng)交易的程序 用法律形式來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng)交易程序是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。沒(méi)有制度，就沒(méi)有真正意義上的市

18、場(chǎng)；制度的不健全、程序的不規(guī)范、市場(chǎng)機(jī)制的不完善、土地供應(yīng)總量和方向的失控等，必將給已經(jīng)發(fā)展的地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大損失。3、 建立了產(chǎn)權(quán)登記制度 土地產(chǎn)權(quán)管理是土地市場(chǎng)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記來(lái)制止土地隱形市場(chǎng)交易，才能維護(hù)土地市場(chǎng)的健康運(yùn)行。4、 實(shí)施了產(chǎn)權(quán)監(jiān)督 目的是保護(hù)一切合法的土地利益，使之不受侵犯；對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用置于一定限制與約束下；并對(duì)侵權(quán)與違例行為加以制止和處罰，以防止對(duì)他人權(quán)利造成損害。在土地出中，特別要以出讓合同來(lái)聲明土地使用者所得的權(quán)限，依照合同監(jiān)督土地使用者的行為。（三）南京市國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓要做的主要工作1、 地塊選址 市國(guó)土局會(huì)同市規(guī)劃局進(jìn)行地塊選址，經(jīng)

19、領(lǐng)導(dǎo)小組開(kāi)會(huì)后最終確定擬公開(kāi)出讓的具體地塊。2、 確定規(guī)劃控制要求 市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，對(duì)擬公開(kāi)出讓地塊提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和外部條件。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和外部條件是制訂土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)及方案的重要依據(jù)，競(jìng)買(mǎi)人據(jù)此應(yīng)能定位出出讓地塊的開(kāi)發(fā)規(guī)模、條件、投資、收益等。3、 市國(guó)土局開(kāi)展的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作 根據(jù)備選地塊的規(guī)劃紅線及規(guī)劃要求，主要開(kāi)展以下各項(xiàng)工作：1） 現(xiàn)場(chǎng)踏勘，根據(jù)地籍圖及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況，視情提出地塊紅線修改意見(jiàn)，反饋規(guī)劃局；2） 出具勘測(cè)定界圖（出讓宗地界址圖），準(zhǔn)確界定出讓地塊實(shí)際出讓面積及范圍；3） 落實(shí)地塊拆遷安置補(bǔ)償事宜，確定土地交付方式及交付時(shí)間；4） 市場(chǎng)調(diào)

20、研，提出地塊出讓底價(jià)意見(jiàn)；5） 擬定土地公開(kāi)出讓方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)；6） 擬定土地公開(kāi)出讓文件，發(fā)布土地出讓公告；7） 接受競(jìng)買(mǎi)報(bào)名、資格審查、接收競(jìng)買(mǎi)保證金；8） 組織土地出讓現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，實(shí)施土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓，確定競(jìng)得人；9） 簽發(fā)土地成交確認(rèn)書(shū)，簽定土地出讓合同；10） 履行出讓合同，實(shí)施出讓地塊后期管理，直止地塊交付使用。（四）南京市國(guó)有土地有償使用取得的成績(jī)自2000年6月25日“土地日”我市以8188.0萬(wàn)元成功招標(biāo)出讓了一幅30731.3平方米土地使用權(quán)以來(lái)，截止2003年年底，已相繼推出了41批115幅（包括8幅二次推出）地塊，成交99幅，成交率達(dá)93%以上，未成交地塊僅8幅。南

21、京市土地市場(chǎng)建設(shè)4年來(lái)出現(xiàn)重大突破，以市場(chǎng)公開(kāi)供地收益論：2000年，3.7億元；2001年，6.9億元；2002年，32.4億元，2003年，97.3億元。今年上半年，推出土地八批22幅，成交22幅，成交土地總面積199.8公頃，實(shí)際出讓面積145.3公頃，土地成交價(jià)款36.7億元。盡管有6幅土地以底價(jià)成交，土地成交價(jià)款仍超過(guò)土地出讓底價(jià)7.5億元（大于25%）。南京市區(qū)2000年2004年上半年土地公開(kāi)出讓基本情況 單位：公頃、億元年份批次推出幅數(shù)成交幅數(shù)成交地塊規(guī)劃總面積成交地塊出讓總面積總成交價(jià)款200039616.112.23.72001513930.627.16.920021238

22、31208.0165.432.42003215553749.0612.697.3200482222199.8145.336.7合計(jì)491371211203.5962.6177.0四、國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的形成原因分析國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的形成與土地市場(chǎng)的建立、城市建設(shè)、地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策的調(diào)整、開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期等有著密切關(guān)系。1、土地市場(chǎng)因素從協(xié)議出讓確定國(guó)有土地的出讓價(jià)，發(fā)展到由市場(chǎng)決定出讓價(jià)，出讓方式的變化，直接導(dǎo)致土地價(jià)格的巨大差異。協(xié)議出讓時(shí)期，由于取得土地的渠道和取得土地的類型不一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一環(huán)節(jié)就產(chǎn)生了不平等的競(jìng)爭(zhēng)?！懊貎r(jià)”經(jīng)營(yíng)性用地的市

23、場(chǎng)化運(yùn)作是規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有序運(yùn)作的一個(gè)重要措施，對(duì)深化房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制有著十分深遠(yuǎn)的意義。土地市場(chǎng)的建立，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式的選擇，改變了傳統(tǒng)“一對(duì)一”的協(xié)議出讓供地方式，土地市場(chǎng)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了“以市場(chǎng)確定開(kāi)發(fā)商，以市場(chǎng)確定土地價(jià)格”，變“要地找市長(zhǎng)”為“要地找市場(chǎng)”?！笆袌?chǎng)價(jià)”2、城市建設(shè)城市建設(shè)對(duì)土地價(jià)值的提升作用是顯而易見(jiàn)的。政府對(duì)某一地區(qū)城市建設(shè)的投入必然提高該地區(qū)土地的價(jià)值。3、社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展源于人類生產(chǎn)、生活對(duì)房屋的大量需求。人類對(duì)房屋需求的持續(xù)增長(zhǎng)必然激發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的渴望，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的需求來(lái)自社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求，并非開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的渴望導(dǎo)致了

24、人類對(duì)房屋的大量需要。城市建設(shè)步伐的加快，大量的拆遷帶動(dòng)了大量的房屋需求。在購(gòu)房群體中，拆遷戶購(gòu)房的比例逐年增加，這些客戶進(jìn)入市場(chǎng)后將使低價(jià)位住宅市場(chǎng)的客戶比例上升很大程度，由此導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的活躍。為改善居住條件，追求生活品位而將已購(gòu)公房“以舊換新”，it行業(yè)的白領(lǐng)、要求結(jié)婚的年輕人、私營(yíng)業(yè)主、二次置業(yè)者、走上工作崗位的大學(xué)生、研究生等紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)置業(yè)，南京樓市的升溫不會(huì)到此結(jié)束。 4、區(qū)劃調(diào)整區(qū)劃調(diào)整對(duì)城市土地區(qū)位和地價(jià)的影響更為直接、迅速。區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致土地價(jià)值的提升是必然的。主城區(qū)在擴(kuò)大，新城區(qū)在崛起，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之上揚(yáng)。城市各轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)條件、城市建設(shè)發(fā)展速度有很大差異

25、，特別是近郊區(qū)域與主城區(qū)之間，差異更大，不僅有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差異，更有政府對(duì)城市建設(shè)發(fā)展方向、城市居住條件等的政策差異。區(qū)劃調(diào)整通常是將經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)劃入經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，這種調(diào)整直接改變了變動(dòng)地塊的城市建設(shè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為其迅速發(fā)展并改變面貌帶來(lái)新機(jī)。5、土地政策土地使用制度的改革使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斒褂茫貎r(jià)的概念在市場(chǎng)上得以確定，國(guó)家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占有一席之地，房?jī)r(jià)發(fā)生較大的上揚(yáng)；供地計(jì)劃的制定，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供地總量，新土地管理法對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的規(guī)定，加強(qiáng)耕地保護(hù)，限制新增建設(shè)用地總量等，均對(duì)抬升房?jī)r(jià)有較大的影響。近期，國(guó)家新的土地政

26、策的出臺(tái)特別是半年內(nèi)暫停審批建設(shè)用地，將對(duì)依靠新增建設(shè)用地承載的項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響，對(duì)今年土地市場(chǎng)沒(méi)有多大影響。 6、土地的供地方式及程序以前：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先立項(xiàng)、后選址，再到土地部門(mén)辦理協(xié)議出讓用地手續(xù)，取得土地使用權(quán)后，還可以與規(guī)劃部門(mén)討價(jià)還價(jià)，通過(guò)改變規(guī)劃用地條件，提高覆蓋率及容積率等方式獲取土地上巨額增值收益?，F(xiàn)在：在供地方式上，引入了市場(chǎng)公開(kāi)、公平、公正的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；在程序上，由規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)先制定有關(guān)供地用地條件，如：用地性質(zhì)、用地面積、容積率、覆蓋率、綠地率、建筑高度、交付土地時(shí)間、付款時(shí)間等要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)得土地后必須嚴(yán)格執(zhí)行且不能突破這些已規(guī)定的用地條件及

27、指標(biāo)。價(jià)格成為取得土地的唯一可變因素，形成了目前市場(chǎng)上競(jìng)買(mǎi)土地的“價(jià)高者得”的局面。7、開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期取得土地地價(jià)的高低取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房市場(chǎng)的預(yù)期。開(kāi)發(fā)商對(duì)政府推出的土地經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的最終成交價(jià)進(jìn)行預(yù)期，只要達(dá)到一定回報(bào)率，都將自由競(jìng)價(jià)買(mǎi)進(jìn)；開(kāi)發(fā)商為了保持利潤(rùn)，必然希望以提高房?jī)r(jià)的方式消化付出的地價(jià)，將地價(jià)成本全部轉(zhuǎn)移給最終的商品房消費(fèi)者。五、正確認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)上土地成交價(jià)格土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的形成多數(shù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)的結(jié)果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資競(jìng)買(mǎi)土地的目的就是為了通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作收回投資成本、最終獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低與土地成本、資金回籠周期

28、及商品房銷(xiāo)售價(jià)格等密切相關(guān)。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，競(jìng)買(mǎi)人所能支付的地價(jià)主要取決于商品房市場(chǎng)上所能接受的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)與地價(jià)的密切關(guān)系使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上競(jìng)買(mǎi)土地并不是隨意叫價(jià)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式競(jìng)買(mǎi)的土地是在保證企業(yè)所能獲得的預(yù)期開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)需求及同類商品房的綜合售價(jià)來(lái)最終確定土地的競(jìng)買(mǎi)價(jià)；超過(guò)土地市場(chǎng)上所能接受的土地價(jià)格獲取土地最終犧牲的必然是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)?！叭擞卸啻竽懀赜卸啻螽a(chǎn)”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)有多高房?jī)r(jià)就能達(dá)到多高是不可能的。南京市自2000年3月1日起實(shí)行土地市場(chǎng)公開(kāi)供地制度以來(lái)，每一批推出的土地依據(jù)“價(jià)高者得”的原則公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)成功的

29、消息都給房地產(chǎn)界帶來(lái)了震動(dòng)，都引起了大小媒體的呼吁。南京某報(bào)2003年7月刊文：“1992年至1998年南京地價(jià)一直比較平穩(wěn)，基本維持在每畝14.94萬(wàn)元；1999年每畝地平均出讓價(jià)格為15.41萬(wàn)元；2000年漲到17.31萬(wàn)元；到了2001年，地價(jià)開(kāi)始“三級(jí)跳”，飛漲至每畝200萬(wàn)元至300萬(wàn)元，即使按最低平均價(jià)格200萬(wàn)元計(jì)算，比起1998年地價(jià)已漲了14倍多。去年和今年上半年，南京地價(jià)仍在高位運(yùn)行”。 地價(jià)真的“三級(jí)跳”了嗎?讓我們首先分析一下2000年南京市土地市場(chǎng)建立前后土地價(jià)格的構(gòu)成。土地的價(jià)格通常由土地拆遷安置補(bǔ)償成本和政府土地收益組成。2000年以前南京市實(shí)行協(xié)議出讓土地時(shí)期

30、，政府以“毛地”方式供地，土地拆遷安置補(bǔ)償成本通常是由用地者直接支付給被安置拆遷補(bǔ)償對(duì)象，這一成本通常不為外人所知道，用地者上繳政府的土地出讓金就是政府土地收益，也就是上文中所指的每畝地不到20萬(wàn)元的價(jià)格。2000年以后南京市開(kāi)始實(shí)行土地市場(chǎng)公開(kāi)供地制度，政府要求以拆成自然平整的凈地方式向社會(huì)供地，政府負(fù)責(zé)土地的拆遷工作，此時(shí)在土地市場(chǎng)上取得土地的成交價(jià)格已包含了土地拆遷安置補(bǔ)償成本。六、正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系近幾年，人們普遍感到商品房的價(jià)格在步步高升，明顯超過(guò)了收入增長(zhǎng)速度，于是人們都把房?jī)r(jià)漲得快歸咎于地價(jià)因素，歸咎于土地供應(yīng)總量的不足。其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)、對(duì)

31、商品房?jī)r(jià)格的預(yù)期最終決定了取得土地的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)格，競(jìng)買(mǎi)土地時(shí)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)的高低及可能達(dá)到的水平是競(jìng)買(mǎi)人在決策階段最為關(guān)心的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的高低是由市場(chǎng)對(duì)商品房的需求決定的。地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成，但地價(jià)的高低并不最終決定房?jī)r(jià)水平。開(kāi)發(fā)商以高價(jià)競(jìng)得的土地當(dāng)然會(huì)降低其合理的利潤(rùn)空間，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)努力提高商品房的附加價(jià)值來(lái)提高商品房?jī)r(jià)格；土地價(jià)格作為成本轉(zhuǎn)移到商品房?jī)r(jià)格中，商品房?jī)r(jià)格只有被業(yè)主接受，才能最終得以實(shí)現(xiàn)。商品房的價(jià)格能否為老百姓所接受，權(quán)利掌握在老百姓手中。因此，正確認(rèn)識(shí)地價(jià)與房?jī)r(jià)的辯證關(guān)系，對(duì)于我們購(gòu)買(mǎi)土地是有意義的。首先、土地交易價(jià)格的上升，宏觀上促進(jìn)了商品房?jī)r(jià)格的上漲，地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成

32、，房?jī)r(jià)越高，地價(jià)所占比重越大；其次、在公開(kāi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房?jī)r(jià)格的水平反映了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求，決定了當(dāng)?shù)氐貎r(jià)的高低，地價(jià)并不是決定商品房?jī)r(jià)格水平的唯一因素；第三、地價(jià)隨房?jī)r(jià)的上漲而上漲，商品房?jī)r(jià)格與地價(jià)的穩(wěn)步上升有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)；第四、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民收入水平的提高又會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)和地價(jià)的上升。分析自2000年起從土地市場(chǎng)上取得的目前已有樓盤(pán)上市的商品房用地，我們可以初步認(rèn)為：當(dāng)時(shí)認(rèn)為是“天價(jià)”取得的地塊所建商品房，現(xiàn)在無(wú)一不是“搶手”的樓盤(pán)。以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的土地，其地價(jià)一般占當(dāng)時(shí)市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)的40%左右，經(jīng)開(kāi)發(fā)，所建樓

33、盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格一般均高于原預(yù)期房?jī)r(jià)，地價(jià)占平均銷(xiāo)售房?jī)r(jià)的比例不到30%；七、對(duì)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí) 1、土地市場(chǎng)的建立規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地的取得 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)上通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為必然的選擇。 2、能否以合理的價(jià)位取得合適的開(kāi)發(fā)用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵所在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，對(duì)土地的獲得及土地儲(chǔ)備已關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展及可持續(xù)發(fā)展能力。3、對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)現(xiàn)狀：總體上房地產(chǎn)投資保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)商品房需求比較旺盛，商品房空置率持續(xù)下降，人們的購(gòu)房熱情依舊高漲。市場(chǎng)反映：現(xiàn)有房?jī)r(jià)不僅已被市場(chǎng)所接受，而且購(gòu)銷(xiāo)兩旺，竣銷(xiāo)基本平衡。同

34、類相比：南京現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)與北京、深圳、上海、杭州等相比還有差距。市場(chǎng)預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定和逐步上升不僅增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的投資信心，也向消費(fèi)者發(fā)出了入市信號(hào)，這無(wú)疑會(huì)從投資和消費(fèi)兩方面推動(dòng)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近幾年來(lái)，南京市商品房?jī)r(jià)格上漲速度較快，目前房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步上升的空間，南京市商品房?jī)r(jià)格在未來(lái)幾年內(nèi)還將持續(xù)走高。4、對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格上漲的認(rèn)識(shí)商品房?jī)r(jià)格通常由土地成本、建安成本、專業(yè)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成。建安成本及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、稅等對(duì)同一個(gè)地區(qū)而言相對(duì)比較固定；利潤(rùn)與最終的商品房形成價(jià)格有關(guān)，利潤(rùn)取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)分析的科學(xué)性，取決于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的最終結(jié)果。商品房最

35、終價(jià)格的形成和開(kāi)發(fā)商取得利潤(rùn)的高低取決于國(guó)家相關(guān)政策、地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作等因素，從以下因素的分析，對(duì)認(rèn)識(shí)南京市商品房?jī)r(jià)格的上漲很有意義。1）人們對(duì)房屋品質(zhì)的不斷追求，商品房附加值的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地后，為提高產(chǎn)品的知名度和市場(chǎng)的吸引力，必將在房屋及套型的設(shè)計(jì)、新型建材的使用、智能化設(shè)備的擁有、綠化與環(huán)境的建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的投入、教育配套的跟進(jìn)、公交線路的開(kāi)通、品牌的追求等環(huán)節(jié)上下功夫。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，必將增加投入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上浮成為必然。2）城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及南京都市圈的形成與對(duì)外輻射南京城市環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的健全、生活設(shè)施的便利和完善等

36、必將給本地商品房?jī)r(jià)格的上漲提供空間和條件。南京都市圈的形成及對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射，對(duì)外交通的建設(shè)，不僅會(huì)帶動(dòng)本市居民購(gòu)房，還會(huì)形成城市住房消費(fèi)的區(qū)域市場(chǎng)，吸引周邊居民購(gòu)買(mǎi)本地房地產(chǎn)。3）國(guó)家相關(guān)政策的變化直接影響商品房?jī)r(jià)格的升降房屋拆遷政策的出臺(tái)，減少了房屋價(jià)格下降的空間；如:鐵管巷地塊，拆遷補(bǔ)償基價(jià)老法為：4096元，新法為：5800元，增加41.6%.房屋分配制度的改革，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)主體由集團(tuán)向個(gè)人的平穩(wěn)過(guò)渡，個(gè)人購(gòu)房已逐步取代集團(tuán)購(gòu)房消費(fèi)；政府將拉動(dòng)內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)發(fā)展，成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其他行業(yè)的發(fā)

37、展，工業(yè)品價(jià)格的回升，建材價(jià)格的上漲及新型建材的使用，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲；金融政策與房市、房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提高、發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的增加及其它開(kāi)支的過(guò)大，股市低迷、銀行降息、投資樓市等又使得房?jī)r(jià)居高不下；在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，在市場(chǎng)所能接受的房?jī)r(jià)水平線上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)深層次的思考、策劃及實(shí)踐，對(duì)區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃、景觀、質(zhì)量、套型、設(shè)施、風(fēng)格、概念、賣(mài)點(diǎn)等的追求及付出，更加減少了房?jī)r(jià)下降的空間。 5、商品房主要是滿足中高收入階層需求的建立健全多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，滿足“居者有其屋”的基本要求；根據(jù)“居者有其屋”，不同收入階層都能各得其所

38、的住房供應(yīng)原則，國(guó)家制定了“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，其他高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品房”的政策。我認(rèn)為符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的中低檔住宅項(xiàng)目不宜大量建設(shè)，隨著人們生活水平的提高，中高檔住宅的需求必將成為主流。八、土地競(jìng)買(mǎi)注意事項(xiàng)1、 了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的行情 如：經(jīng)營(yíng)性用地是否都已歸到土地一級(jí)市場(chǎng)上供應(yīng)?全年的供地計(jì)劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口的機(jī)械增長(zhǎng)速度、房?jī)r(jià)提高的空間及可能性等。2、 了解土地市場(chǎng)管理的基本政策了解國(guó)家有關(guān)土地及土地市場(chǎng)管理政策，了解當(dāng)?shù)貙?duì)土地市場(chǎng)管理有哪些規(guī)定和政策等。如：國(guó)有工業(yè)企業(yè)協(xié)議出讓、退二進(jìn)三、“三聯(lián)動(dòng)”等。一般來(lái)講，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)或土地二級(jí)市場(chǎng)取得經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想拿到一手地，就必須在土地一級(jí)市場(chǎng)上，在土地有形市場(chǎng)內(nèi)通過(guò)公開(kāi)的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得土地往往手續(xù)簡(jiǎn)單、周期短、見(jiàn)效快，但由于土地一級(jí)市場(chǎng)多采取“價(jià)高者得”的原則，因此價(jià)位往往比較高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可在土地二級(jí)市場(chǎng)上，遵循土地交易規(guī)則，以轉(zhuǎn)讓等土地交易方式取得經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)，但由于受土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的影響，這種方式取得土地的成本往往