物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

1、物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序一、目的 規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。 二、適用范圍 適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。 三、職責(zé) 1、公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。 2、公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序?qū)嵤┪飿I(yè)的接管工作。 四、程序要點(diǎn) 1、物業(yè)接管工作流程 (略)2、簽訂物業(yè)管理委托管理合同 (1)按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來(lái)接管已建成通過(guò)竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。 (2)委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)不同選擇的

2、愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同書 (3)當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽訂好正式的物業(yè)管理委托合同。 3、物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容： (1)依照組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序確定物業(yè)部的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。 (2)依照人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定物業(yè)部的員工定編。 (3)依照轉(zhuǎn)正/晉升/調(diào)薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序，任命物業(yè)部經(jīng)理/副經(jīng)理、物業(yè)部各處主管/副主管。 (4)依照員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序，向社會(huì)公開招聘一部分員工初步達(dá)到定編。 (5)依照培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)

3、作業(yè)程序全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。 (6)提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。 (7)依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制物業(yè)管理方案： 確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； 確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度； 確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、光纖的收費(fèi)方案（代收代繳方案）； 確定安全員、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)； 確定清潔管理方案和成本指標(biāo)； 確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)； 確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)； 確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)； 確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)； 同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。

4、 4、在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序）。 5、對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。 6、在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問(wèn)題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。 7、鑰匙移交 物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在鑰匙移交一覽表中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。 8、項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收物業(yè)移交清單。 9、項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展

5、商移交管理用房。 10、項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。 11、項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營(yíng)的商業(yè)用房。 12、上述移交完畢后，總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設(shè)施維修基金（開發(fā)建設(shè)總投資的2%）一次性轉(zhuǎn)入小區(qū)專用帳戶。 13、發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供住宅使用說(shuō)明書和住宅質(zhì)量保證書。 14、管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。 15、公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出入伙通知書