進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查必備內(nèi)容

1、 考察項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)大環(huán)境和商業(yè)發(fā)展環(huán)境，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和商業(yè)大環(huán)境，以及現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況，為項(xiàng)目的商業(yè)打造提供定位支持和規(guī)劃依據(jù)，力求項(xiàng)目緊跟城市發(fā)展趨勢(shì)，兼具差異化和個(gè)性化。 一、區(qū)域大環(huán)境： 此部分分析旨在通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、社會(huì)消費(fèi)品零售額、商業(yè)中心性指標(biāo)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等方面的分析，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，為項(xiàng)目商業(yè)定位提供宏觀發(fā)展環(huán)境的相關(guān)依據(jù)。主要分析內(nèi)容有：城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境、城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展環(huán)境。 二、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 此部分分析旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊（半徑35公里范圍內(nèi)）商圈或已形成的商業(yè)街道的

2、研究，來分析項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)。從而獲得本項(xiàng)目之發(fā)展優(yōu)勢(shì)及不足之處，尋求在現(xiàn)有商業(yè)大環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇。主要分析內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊影響商圈的調(diào)查分析、項(xiàng)目周邊已成形商業(yè)街的調(diào)查對(duì)比、區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。 三、商業(yè)地產(chǎn)概況： 此部分研究旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊入市商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，從而獲得區(qū)域商家承受租金概況、區(qū)域投資者資金承受能力及市場(chǎng)易銷售或租賃的店鋪結(jié)構(gòu)特征，為本項(xiàng)目資金回款所需商業(yè)物業(yè)特征及營(yíng)銷計(jì)劃做儲(chǔ)備。主要分析內(nèi)容有：與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)特征、與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)租售概況、區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。 消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查 消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查主要分為三部分進(jìn)行。第一部分是通

3、過消費(fèi)者基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，了解項(xiàng)目城市或項(xiàng)目周邊消費(fèi)群的總體規(guī)模、消費(fèi)者的屬性、消費(fèi)者的消費(fèi)能力及其在進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)時(shí)所表現(xiàn)出的各種特點(diǎn)。 第二部分一般指專項(xiàng)消費(fèi)者調(diào)查，從消費(fèi)者的角度審視項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境，使本項(xiàng)目的開發(fā)更具有針對(duì)性，能充分滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求；并為項(xiàng)目商業(yè)定位、潛在賣場(chǎng)規(guī)模預(yù)估、業(yè)態(tài)構(gòu)成及組合建議提供分析依據(jù)。 一般而言，消費(fèi)者專項(xiàng)調(diào)查的目的是了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群的消費(fèi)認(rèn)知、習(xí)慣及特征；了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群設(shè)施需求狀況；通過背景資料的調(diào)查，獲得項(xiàng)目潛在消費(fèi)群構(gòu)成信息，作為交叉分析的依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容包括：消費(fèi)者的消費(fèi)傾向、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對(duì)本項(xiàng)目的期望及建

4、議、消費(fèi)者構(gòu)成情況等。 第三部分是周邊潛在消費(fèi)者構(gòu)成調(diào)查。此部分研究旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤分布及入住人口數(shù)目計(jì)算商圈輻射范圍消費(fèi)群體構(gòu)成。 交通環(huán)境調(diào)查 交通環(huán)境調(diào)查則是了解項(xiàng)目周邊的交通特性，為項(xiàng)目今后的整體動(dòng)線設(shè)計(jì)和商圈輻射的通達(dá)性提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路級(jí)別、項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路公共交通系統(tǒng)及軌道交通組成、項(xiàng)目交通流量定點(diǎn)觀測(cè)及不同時(shí)間段車流/人流量調(diào)查、區(qū)域城市交通規(guī)劃概要等。 商業(yè)調(diào)查與商業(yè)定位關(guān)系 （一）通過商業(yè)及市場(chǎng)調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析： 商業(yè)立地條件分析，通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者環(huán)境及項(xiàng)目周邊交通概況等數(shù)據(jù)研究本地塊適宜進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可能性。 swot分析，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)判斷本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅性在哪里，協(xié)助開發(fā)商掌控項(xiàng)目的發(fā)展；差異化方向性研究，從項(xiàng)目的商業(yè)概念、商業(yè)檔次品質(zhì)、商業(yè)物業(yè)亮點(diǎn)、商業(yè)組合特點(diǎn)等來綜合分析項(xiàng)目商業(yè)今后的方向性打造特征。 （二）通過消費(fèi)者專項(xiàng)動(dòng)向調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析： 通過對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成情況，消費(fèi)傾向、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期等的研究，多方位分析項(xiàng)目的商業(yè)定位以及適合本項(xiàng)目引進(jìn)的業(yè)種配