西鄉(xiāng)塘區(qū)域市場分析

1、第二部分 項目所在區(qū)域市場分析2.1 西鄉(xiāng)塘區(qū)樓市供應(yīng)現(xiàn)狀目前西鄉(xiāng)塘區(qū)的住宅總體供應(yīng)量位居南寧各城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)總量的第二，至2009年8月整體住宅均價已經(jīng)達(dá)到4955元/、09年1-8月整體均價為4445元/。消費群體多以自住為主要需求，戶型以二房、三房為主，是南寧中檔住宅的主要供應(yīng)地。西鄉(xiāng)塘擁有教育文化基地和高新開發(fā)區(qū)的支撐，加上老城區(qū)巨大的消費群體，其房地產(chǎn)保持著穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢。由于片區(qū)內(nèi)不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展各有其特點和優(yōu)勢，我們按照該區(qū)域樓盤特征及價格、位置等多方面因素，將西鄉(xiāng)塘片區(qū)劃分為大學(xué)路板塊、北湖安吉板塊、高新板塊、相思湖板塊4大板塊，進(jìn)行分析討論。具體分別為：2.1.1 大學(xué)

2、路板塊該板塊以大學(xué)路為中軸，東起大學(xué)路與明秀路交匯處，西至心圩江東岸，南至新陽路，北至秀廂大道。板塊內(nèi)擁有廣西大學(xué)、廣西財經(jīng)學(xué)院、廣西工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等高校。該板塊主要在售樓盤調(diào)研表如下：表 2-1 大學(xué)路板塊主要在售樓盤調(diào)研表項目名稱位置開發(fā)商物業(yè)費(元/月)總建筑面積()均價(元/)主力戶型車位比配套小結(jié)翰林華府魯班路93號（西大西門對面）廣西勤建置業(yè)有限公司0.818700012000（3#）二房三房1：0.7會所、商業(yè)、游泳池、精雕園林綠化小品等位于魯班路延長線上，東面與廣西大學(xué)僅一路之隔，坐享著濃郁的學(xué)院人文環(huán)境；西臨心圩江公園（建設(shè)中），湖景可一覽無遺。臺灣街龍騰路與江北大道交匯處

3、廣西桂臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-65萬48002+1房3+1房1:0.62集住宅、公寓、商業(yè)、辦公、文教于一體。屬于舊城改造項目，臨江住宅，區(qū)位優(yōu)勢明顯，社區(qū)強調(diào)品質(zhì)，產(chǎn)品注重附贈面積，錦繡豪庭明秀西路新秀公園旁（青島啤酒廠對面） 廣西萬事達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0.751407044900二房三房-景觀園林、沿街商鋪位于新秀公園旁，景觀優(yōu)勢明顯，周報配套成熟，推廣上注重城市公園區(qū)西西灣南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)秀靈路東四里5號南寧市標(biāo)特步房地產(chǎn)開發(fā)有限公司-66012二房、1:1項目配有商業(yè)、眥鄰西大，盡享西大內(nèi)所有完善的配套設(shè)施，包括教育配套和生活配套投資性產(chǎn)品，二房占項目的絕大部分。振 寧現(xiàn)代魯班魯班路4號

4、 南寧振寧開發(fā)有限責(zé)任公司 1.333萬5000二房三房1：0.62近40000嶺南風(fēng)情園林、2900幼兒園、8000多沿街商業(yè)、南北魯班休閑廣場、娛樂中心、運動場等一應(yīng)俱全國企品牌，在市場有一定的號召力，由32棟錯落有致的中式小高層、高層建筑組成，致力于打造一座現(xiàn)代嶺南風(fēng)情園林住區(qū)。盛天熙園心圩江東路8號（盛天尚都旁）南寧盛天房地產(chǎn)有限公司-11000070003+1房4+1房1：0.73園林景觀、會所、游泳池園林設(shè)計精致、有序；戶型設(shè)計上新穎、大氣，項目與興建中的心圩江公園緊密相聯(lián)，直面一線江景。（數(shù)據(jù)來源：寶資通聯(lián)行內(nèi)部采集）該板塊主要依靠豐富的教育資源及大學(xué)路周邊成熟的商業(yè)配套、生活配

5、套，以及便利的交通吸引人氣，價格普遍達(dá)到5000/。該板塊也是近階段西鄉(xiāng)塘樓市變化的核心版塊，在心圩江環(huán)境綜合整治工程開工這一政策利好消息的策動下，住宅價格短時期內(nèi)實現(xiàn)了大幅上漲，同時帶動了整個西鄉(xiāng)塘片區(qū)的房價上漲。2.1.2 北湖安吉板塊該板塊西起安吉大道，東接邕武路，南至明秀路，北到南北高速公路。生活配套完善、交通便捷；外環(huán)線橫穿而過；北湖路、友愛路、明秀路等城市主干道在板塊內(nèi)縱橫交錯；有南城百貨、大中電器、利客隆等大型商業(yè)配套。該板塊主要在售樓盤調(diào)研表如下：表 2-2 北湖安吉板塊主要在售樓盤調(diào)研表項目名稱位置開發(fā)商物業(yè)費(元/月)總建筑面積()均價(元/)主力戶型車位比配套小結(jié)桃花源祈

6、福城西鄉(xiāng)塘區(qū)安園東路9號南寧市地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司0.660000025002600二房三房中小學(xué):南寧師范學(xué)院、二十八中、中醫(yī)學(xué)院,綜合商場、醫(yī)院。其他:人民公園、獅山公園較低的價位使得該樓盤銷售極為火爆，前兩期開盤即售磬云星城市春天西鄉(xiāng)塘北湖北路20號廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 0.73900005300二房三房四房1：0.68地處北湖路黃金商業(yè)走廊之上，北湖市場、北湖路小學(xué)、市第二十八中、民族醫(yī)院、廣西師范學(xué)院、廣西中醫(yī)學(xué)院等商業(yè)、文教、衛(wèi)生設(shè)施環(huán)列四周。市政配套成熟，居住氛圍濃郁，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。項目地處老城區(qū)，周邊有較為成熟的商業(yè)和生活配套。有一定的客戶資源。項目本身擬建有5萬平米的商

7、業(yè)配套，更進(jìn)一步完善了小區(qū)的配套。大商匯匯豪公寓安吉大道（安吉客運站斜對面）新希望集團(tuán)南寧大商匯實業(yè)有限公司1.497萬平米（首期393192平米）3000單間、一房、二房。規(guī)劃有綜合商貿(mào)城、建材裝飾城、電器數(shù)碼城、休閑美食街、金融商務(wù)街、農(nóng)資交易城、機電產(chǎn)品城、家具工藝品城等在安吉客運站附近，城郊結(jié)合部。附近為大型專業(yè)的汽配市場，租賃前景良好。棕櫚灣秀安路13號(秀廂大道與秀安路交匯處)廣西正鑫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 0.72800003200一房二房三房1:0.055周邊有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、市場、醫(yī)院，社區(qū)內(nèi)有東南亞風(fēng)情園林以配套完善、東南亞風(fēng)情大盤形象出現(xiàn)，吸引了周邊的一定客群。目前已基本

8、售完。隆源國際公館南寧市北湖北路10號廣西隆源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單間2+1房2+2房幼兒園，水景園林。剛?cè)胧许椖浚捎诖饲澳玫剌^貴，估計本次開盤價格不菲（數(shù)據(jù)來源：寶資通聯(lián)行內(nèi)部采集）該板塊的人口儲備較大，且以中低收入家庭為主，人文素質(zhì)不高。區(qū)域生活配套雖較為完善，但由于多年的使用已顯得有些陳舊。隨著物質(zhì)、生活品位的提升，人們迫切需要改善目前生活現(xiàn)狀的心理日漸加強。北湖安吉板塊區(qū)域價值相對較低，主要以中檔價位樓盤為主,住宅均價為3000元/，商鋪價格在5000-10000元/之間。目前主要在售樓盤城市春天、桃花源祈福城、棕櫚灣中，桃花源祈福城中以經(jīng)濟(jì)適用房為主，有少量商品房，而且項目離市區(qū)較遠(yuǎn)

9、，故價格相對該板塊其他樓盤較低。該板塊近段時間以來受政策利好因素影響較小，故房價較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅上漲現(xiàn)象。2.1.3 高新板塊該板塊西起清川大道，東至心圩江西岸，南臨江北大道，北接南北高速公路，匯集了可口可樂、南寧亞奧數(shù)碼、南寧平方軟件、廣西康華藥業(yè)等大型高新科技企業(yè)，主要在售樓盤調(diào)研表如下： 表 2-3 高新板塊主要在售樓盤調(diào)研表項目名稱位置開發(fā)商物業(yè)費(元/月)總建筑面積()單價(元/)戶型車位比配套小結(jié)瀚林雅筑高新區(qū)科德西路2號廣西勤建置業(yè)有限公司517萬平方米53002+1房、3+1房1:1園林景觀。小區(qū)南面西面配有兩層地中海風(fēng)情商業(yè)街“精工疊園”項目延續(xù)了瀚林華府的精工貴族血統(tǒng)，

10、采用地中海的浪漫建筑風(fēng)格，與立體水景園林相結(jié)合嘉華綠洲科園大道52-1號（科園大道與快環(huán)交匯處）廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司6.88萬4500單間、兩房、三房1:0.56擁有良好的教育配套、生態(tài)休閑地、購物娛樂場所及日常生活配套強調(diào)樂活生活概念，科技含量較高，定位于高新區(qū)內(nèi)的年青人（數(shù)據(jù)來源：寶資通聯(lián)行內(nèi)部采集）自從2006年，南寧市委、市政府先后出臺了一系列關(guān)于加快高新區(qū)發(fā)展的決定，吸引了一大批外資企業(yè)的入駐及眾多房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)來投資，地價一路飚升。許多房地產(chǎn)開發(fā)商開始建設(shè)與該區(qū)域相匹配的高品質(zhì)樓盤，房價也一度呈現(xiàn)出上漲趨勢。該版塊主要依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)有住宅、商鋪、寫字樓等

11、多種物業(yè)。2.1.4 相思湖板塊該板塊南起江北大道，北接環(huán)城高速公路，東臨清川大道，西到羅文，處于南寧市區(qū)西北角。該板塊雖暫時還沒有在售樓盤，但區(qū)域內(nèi)擁有豐富的科教資源，生活配套也相對成熟，版塊內(nèi)有：廣西民族大學(xué)、廣西社會主義學(xué)院、廣西經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、西鄉(xiāng)塘菜市、醫(yī)科大二附院、動物園、西鄉(xiāng)塘公交站等，有數(shù)十路公交車通往市區(qū)其他區(qū)域，加之近期可利江綜合治理和相思湖改造工程的開始，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)升值潛力巨大，未來所開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)以自主和投資為其市場定位，其目標(biāo)消費群體應(yīng)以西鄉(xiāng)塘區(qū)居民為主，并盡量依靠其區(qū)域相關(guān)配套優(yōu)勢和未來升值潛力吸引其他區(qū)域投資者。該區(qū)域新樓盤入市可參考高新區(qū)版塊樓盤前期入市情況。項目名

12、稱位置開發(fā)商物業(yè)費(元/月)總建筑面積()均價(元/)主力戶型車位比配套小結(jié)騁望酈都西建水岸華府2.2 西鄉(xiāng)塘區(qū)樓市現(xiàn)階段價格走勢片區(qū)內(nèi)有教育文化基地和高新開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的支撐，以及老城區(qū)巨大的消費群體，由圖看出近年來商品房價格呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。2.3區(qū)域內(nèi)土地市場分析2.4 客戶群體變化動態(tài)分析西鄉(xiāng)塘片區(qū)擁有充足的人口儲備，該區(qū)域樓盤的主要客戶來源分為兩大類，一是該區(qū)域常住人口，即在該區(qū)域工作為改善居住環(huán)境而置業(yè)的人群，包括教師、企事業(yè)單位人員等具有固定工作的群體，他們看中該區(qū)域工作和生活的便捷，這一群體是該區(qū)域樓盤購房的主力軍；二是該區(qū)域外圍常住人口以及外地來邕置業(yè)人員，其中外地來邕置業(yè)人

13、員中有相當(dāng)一部分是看中該區(qū)域的科教文化因素，部分客戶是因為子女上大學(xué)而選擇在高校周邊買房。在該區(qū)域常住人口中，一些高收入階層如高校教授、行政單位人員以及企業(yè)白領(lǐng)具有較強的購買能力，其消費能量隨著該區(qū)域的中高檔樓盤（如康橋藍(lán)灣和盛天尚都）的推出而得到釋放，因而造成這些樓盤的旺銷。由于心圩江以及相思湖公園的動工建設(shè)，第二類客戶的比重將明顯增加，而第一類客戶由于其總量有限，而該區(qū)域又在短時間內(nèi)推出了大量的新樓盤，消費需求將逐漸得到滿足，市場空白不斷緊縮。因此，該區(qū)域樓盤兩類客群比重將發(fā)生一些變化，從而導(dǎo)致該區(qū)域樓盤將面臨跟其他區(qū)域的直接競爭。項目所在相思湖區(qū)域價值：1、相思湖區(qū)位價值相思湖新區(qū)位于南

14、寧市西部，邕江上游，規(guī)劃總面積127平方公里，重點規(guī)劃建設(shè)等教育基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和行政商務(wù)、文化體育中心、配套發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。新區(qū)有著良好的自然景觀資源和廣闊的土地資源，新區(qū)內(nèi)縱貫環(huán)城高速公路、城市快速環(huán)道、大學(xué)西路、堤園路、南百二級公路等城市主要干道，交通發(fā)達(dá)。從目前的道路結(jié)構(gòu)來看，外環(huán)公路和清川路是城市快速干道，是城市環(huán)路。大學(xué)路、堤路園路和規(guī)劃確定的可利大道和相思湖北路是四條東西向的主干道，連接了新區(qū)和市區(qū)。其中，堤園路將埌東新區(qū)與相思湖新區(qū)連通，就像“一條金扁擔(dān)，挑起兩個金籮筐”，相思湖新區(qū)的地理區(qū)位，決定其將成為引領(lǐng)南寧西部發(fā)展的核心。片區(qū)功能定位相思湖新區(qū)功能定

15、位為高等教育基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和行政商務(wù)、文化體育中心，配套發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為特色鮮明、多功能、現(xiàn)代化、可持續(xù)發(fā)展的新城區(qū)。本項目所在區(qū)域的定位是滿足城市菁英需求，具有成熟城市配套、獨特歷史底蘊、自然景觀宜人和極強人文特色的高尚社區(qū)。2、相思湖新區(qū)規(guī)劃相思湖新區(qū)核心區(qū)將成為南寧市的副中心區(qū)，新的城市片區(qū)將衍生和集聚大量的相關(guān)功能，形成“城市功能核”。這個“城市功能核”的凝聚和擴散作用，將對周邊地區(qū)產(chǎn)生強大的輻射帶動力，促進(jìn)這些地區(qū)的快速城市化。鑒于此，未來的相思湖被“綠手掌”概括為“一軸、二核、三區(qū)”。 一軸：以可利江、相思湖及沿江保留的生態(tài)濕地形成的綠化生態(tài)軸作為相思

16、湖新區(qū)核心區(qū)內(nèi)南北向的空間拓展主軸，成為核心區(qū)的骨架。二核：以沿相思湖兩邊的南北向主干道以及堤路園、大學(xué)路等東西向的主干道所形成的道路網(wǎng)為骨架，圍合形成的金融中心服務(wù)區(qū)，其形成的“城市硬資源帶”輻射到整個新區(qū)，從而形成城市發(fā)展軸的中心。軟核心以生態(tài)綠化公園為中心，同時各地塊對中心綠軸的開放空間和各地塊的公共綠化空間共同形成了一個以可利江、相思湖為紐帶的生態(tài)中心軸。三區(qū)：指相思湖新區(qū)核心區(qū)的三大主要功能區(qū)：行政辦公區(qū)、科研開發(fā)區(qū)、居住生活區(qū)。3、相思湖新區(qū)人文價值大學(xué)西路純熟的人文居住環(huán)境彌足珍貴的城市菁英居住特區(qū)景觀資源優(yōu)勢：新區(qū)地勢平坦，水系資源豐富，分布有金沙湖，邕江，可利江(相思湖)、心

17、圩江、西明江以及天雹水庫、羅文水庫等天然江河、湖泊、水庫，生態(tài)和諧，風(fēng)景優(yōu)美。人文環(huán)境優(yōu)勢：新區(qū)內(nèi)科研院所非常發(fā)達(dá)，其中有廣西大學(xué)、廣西研究學(xué)院、廣西財經(jīng)學(xué)院等20多個所高等學(xué)校。另外還有一些南寧市重點中學(xué)。新區(qū)內(nèi)還擁有廣西醫(yī)療水平一流的廣西醫(yī)科大學(xué)第一附屬醫(yī)院，同時還有一批省級科研機構(gòu)，整個新區(qū)人文氣息濃厚，智力資源豐富。4.相思湖新區(qū)優(yōu)劣勢：優(yōu)勢劣勢相思湖新區(qū)1、 得天獨厚的文化資源2、 良好的自然景觀3、 科技研發(fā)資源4、 新火車站、沙井物流資源5、 居住氛圍已經(jīng)成型6、 產(chǎn)業(yè)資源豐富7、 交通便利1、 板塊老城區(qū)形象先入為主，吸引力弱化2、 基礎(chǔ)設(shè)施條件相對較差3、 旅游設(shè)施薄弱版塊發(fā)展趨勢：未來發(fā)展預(yù)測：從目前出現(xiàn)的各個項目運做上看，西鄉(xiāng)塘正處于一個房地產(chǎn)的健康成長階段。在宣傳推廣力度方面，穩(wěn)中有升。目前市場上供應(yīng)的三房、四房房源充足，相思湖新區(qū)有著其他區(qū)域無可比