惠州市產(chǎn)業(yè)用地市場交易深度分析報(bào)告

1、 惠州市產(chǎn)業(yè)用地市場交易深度分析報(bào)告 2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地市場交易深度分析報(bào)告一2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模1、總體規(guī)模2011-2018年，惠州市共成交產(chǎn)業(yè)用地1650宗。成交面積達(dá)到68305.28畝，排在全國第131位 ，廣東省內(nèi)第5位。其中以土地出讓形式成交的有1589宗， 成交面積66409.01畝，占比97.22%。2019年，惠州市共成交產(chǎn)業(yè)用地192宗。成交面積9097.18畝， 排在全國第120位，廣東省內(nèi)第6位，成交面積同比增長20.54%。 其中以土地出讓形式成交的有168宗，成交面積7863.35畝，占比86.44%。圖表2011-2019年

2、惠州市產(chǎn)業(yè)用地成交面積及增速數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、交易結(jié)構(gòu)近幾年來，惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易以工礦倉儲用地為主。2019年，惠州市工礦倉儲用地成交面積為6026.57畝，占比94.57%， 商服用地成交面積為345.79畝，占比5.43%。圖表2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)走勢2015年，惠州市第二產(chǎn)業(yè)增加值1726.14億元，占gdp的比重達(dá)到54.97%，占比排在全國第62位。 第三產(chǎn)業(yè)增加值1262.35億元，占gdp的比重達(dá)到40.2%，占比排在全國第160位。目前惠州市第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，未來第三產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展。圖表2016年惠州市三產(chǎn)占gdp的比重二2011-2019年

3、惠州市產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)分析1、建設(shè)用地供給2011-2019年，惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易1842宗中，有1080宗來源為新增建設(shè)用地，占比為58.63%。2011-2019年，惠州市產(chǎn)業(yè)新增建設(shè)用地交易面積達(dá)到45863.21畝，占比達(dá)到59.25%。 占比排在全國第231位，廣東省第13位。近幾年來惠州市建設(shè)用地供應(yīng)比較充足。2016年新增建設(shè)用地成交面積占比達(dá)到81%。為近幾年來的最高水平。圖表2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地土地來源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、土地歸屬級別2011-2019年，惠州市交易的產(chǎn)業(yè)用地中，市本級土地交易面積達(dá)到34159.45畝，占比為44.13%，其余歸屬下屬區(qū)

4、縣?？傮w來看，惠州市土地出讓權(quán)限較分散，區(qū)縣級政府的土地出讓權(quán)較大。2019年，惠州市歸屬市本級的產(chǎn)業(yè)用地交易規(guī)模占比達(dá)到49.29%，較前幾年上升5.85個(gè)百分點(diǎn)。圖表2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地所屬行政級別數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫3、供地方式分供地方式來看，近幾年來惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。2019年，惠州市產(chǎn)業(yè)用地招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、90.85%、5.11%、4.04%。圖表2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地供地結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫三2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地價(jià)格走勢1、

5、工礦倉儲用地2011-2019年，惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格為28.72萬元/畝。2019年，惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格為47.62萬元/畝，同比增長9.01%?；仡欉^去8年的價(jià)格變化趨勢，惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢，復(fù)合增速為10.52%，價(jià)格上漲趨勢較顯著。出讓價(jià)格最高的一年出現(xiàn)在2019年，達(dá)到47.62萬元/畝，最低的一年是2011年，為19.35萬元/畝。2、商服用地2011-2019年，惠州市商服用地出讓樓面價(jià)格為1074元/平方米。2019年，惠州市商服用地出讓樓面價(jià)格為2555元/平方米，同比增長92.59%?；仡欉^去8年的價(jià)格變化趨勢，惠州市商服用地出讓樓面價(jià)

6、格波動較大，其中2012年、2014年、2016年、2018年年出現(xiàn)了負(fù)增長。圖表2011-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地出讓價(jià)格及增速數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫四惠州市產(chǎn)業(yè)用地市場與省內(nèi)其他城市對比2011-2019年，惠州市產(chǎn)業(yè)用地總成交面積排在廣東省內(nèi)第5位，與湛江市、清遠(yuǎn)市、東莞市、韶關(guān)市、珠海市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊(duì)?；葜菔挟a(chǎn)業(yè)用地成交面積占全省的比例為6.99%。圖表2011-2019年廣東省各城市產(chǎn)業(yè)用地交易面積排名數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2019年，惠州市產(chǎn)業(yè)用地總成交面積排在廣東省內(nèi)第6位， 排名下降?；葜菔挟a(chǎn)業(yè)用地成交面積占全省的比例為7.28%，較前幾年增長0.33個(gè)百

7、分點(diǎn)。圖表2019年廣東省各城市產(chǎn)業(yè)用地交易面積對比數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫從價(jià)格水平來看，2019年惠州市商服用地出讓樓面價(jià)格排在省內(nèi)第4位。省內(nèi)，云浮市與惠州市土地出讓價(jià)格較為接近?？傮w來看，惠州市商服用地樓面價(jià)格高于全省平均水平，2019年， 廣東省商服用地樓面價(jià)格達(dá)到2035.24元/平方米，惠州市為全省平均水平的125.52%。圖表2011-2019年惠州市商服用地交易樓面價(jià)格與全省均價(jià)對比（元/平方米）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2019年惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格排在省內(nèi)第8位。省內(nèi)，汕頭市、潮州市、佛山市與惠州市價(jià)格較為接近。總體來看，惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格高于全省平均水平，2

8、019年， 廣東省工礦倉儲用地出讓價(jià)格達(dá)到40.21萬元/畝，惠州市為全省平均水平的118.43%。 惠州市在省內(nèi)土地成本方面不具有優(yōu)勢。圖表2011-2019年惠州市工礦倉儲用地交易價(jià)格與全省均價(jià)對比（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫五惠州市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易對比分析1、交易結(jié)構(gòu)2010年，惠州市成交規(guī)模最大的區(qū)域是博羅縣，成交規(guī)模占比達(dá)到35.58%。到2019年，惠城區(qū)成為成交主力，占比達(dá)到29.62%。幾年里惠州市所轄區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了較明顯的變化。圖表2019年惠州市所轄各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地交易面積占比數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2、價(jià)格走勢從價(jià)格走勢來看，2019年，惠州市商服

9、用地出讓樓面價(jià)格區(qū)域排名依次為：惠陽區(qū)、惠城區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣。惠城區(qū)近幾年商服用地出讓樓面價(jià)格漲幅最快，2019年價(jià)格達(dá)到3317.19元/平方米，2011-2019年復(fù)合增速為52.31%。圖表2011-2019年惠州市所轄各區(qū)商服用地交易樓面價(jià)格走勢（元/平方米）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫圖表2011-2019年惠州市所轄各縣市商服用地交易樓面價(jià)格走勢（元/平方米）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫2019年，惠州市工礦倉儲用地出讓價(jià)格區(qū)域排名依次為：惠城區(qū)、惠陽區(qū)、博羅縣、惠東縣、龍門縣。惠城區(qū)近幾年工礦倉儲用地出讓價(jià)格漲幅最快，2019年出讓價(jià)格達(dá)到0萬元/畝，2011-2019年復(fù)合增

10、速為-100%。圖表2011-2019年惠州市所轄各區(qū)工礦倉儲用地交易價(jià)格走勢（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫圖表2011-2019年惠州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價(jià)格走勢（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：土地交易數(shù)據(jù)庫六2015-2019年惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易面積及均價(jià)top10地塊交易面積2015年2016年2017年2018年2019年2015年惠州市產(chǎn)業(yè)用地交易面積top地塊土地使用權(quán)人面積（畝）區(qū)域土地用途成交價(jià)格(萬元)成交單價(jià)（萬元/畝）惠州市喜德盛自行車有限公司344.97惠陽區(qū)工業(yè)用地749821.7惠州市華葉盛世投資有限公司209.19惠陽區(qū)倉儲用地681032.6中建鋼構(gòu)陽光惠州

11、有限公司197.17惠陽區(qū)工業(yè)用地407520.7旭硝子顯示玻璃（惠州）有限公司194.8惠州市本級工業(yè)用地570829.3東風(fēng)本田汽車零部件有限公司185.04惠州市本級工業(yè)用地370020.0166.59惠州市本級科教用地602336.2惠州市彩玉微晶新材有限公司165.04博羅縣工業(yè)用地645039.1惠州億緯鋰能股份有限公司162.17惠州市本級工業(yè)用地438227.0嘉園倉儲服務(wù)（惠州）有限公司140.51博羅縣倉儲用地360025.6惠州市聚飛光電有限公司139.58惠州市本級工業(yè)用地379027.2商服用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年惠州市商服用地交

12、易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)格(萬元)面積（畝）區(qū)域土地用途惠州市鼎峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1572.69440.6惠州市本級其他商服用地惠東縣萬林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1030.12320.23惠東縣其他商服用地惠州中盛科技企業(yè)孵化器有限公司1020.41190011.66惠城區(qū)其他商服用地惠州市通匯實(shí)業(yè)有限公司761.653006.96惠城區(qū)其他商服用地海龍酒店（惠州）有限公司517.514502.8惠州市本級商務(wù)金融用地聶小卉502.72690.54惠州市本級其他商服用地惠州市家華實(shí)業(yè)有限公司298.218616.24惠城區(qū)商務(wù)金融用地惠州市伯富實(shí)業(yè)有限公司285.015105.3惠陽區(qū)其他商服用地劉文淑254.7950.37惠城區(qū)批發(fā)零售用地惠州宏晟置業(yè)有限公司248.9500020.09惠州市本級批發(fā)零售用地工礦倉儲用地交易價(jià)格2016年2017年2018年2019年2016年惠州市工礦倉儲用地交易單價(jià)top地塊土地使用權(quán)人成交單價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)格(萬元)面積（畝）區(qū)域土地用途惠州市協(xié)昌印刷有限公司275.6884832.11惠州市本級工業(yè)用地廣東新奔達(dá)建材實(shí)業(yè)有限公司195.41600.82博羅縣工業(yè)用地惠州市長方照明節(jié)能科技有限公司187.2996553.22惠州市本級工業(yè)用地威泰（惠州）木藝制品有限公司107.45655.26博羅縣工