某道路工程建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)

1、xx路項(xiàng)目建議書(shū)編制單位：鄭州xx置業(yè)有限公司編制時(shí)間： 目 錄一、宗地概況3二、區(qū)域環(huán)境描述4三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征6四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論10五、項(xiàng)目產(chǎn)品方向判斷14六、結(jié)論及建議23附表一：方案一投資估算收益表附表二：方案二投資估算收益表附表三：方案二大賣場(chǎng)投資估算收益及經(jīng)營(yíng)收益現(xiàn)金流量表附圖一：宗地平面圖一、宗地概況1、宗地位置宗地位于鄭州市管城區(qū)內(nèi)。宗地西臨東明路、南臨xx路，東臨未來(lái)大道，北側(cè)毗鄰東明花園住宅小區(qū)，地塊呈規(guī)則長(zhǎng)方形，總占地面積86.63畝。（宗地平面圖見(jiàn)附圖一）2、場(chǎng)地概況目前地面附著物為多層家屬樓、廠方、平房和賓館，其中臨xx路有三棟多層住宅（約

2、17000平方米，住戶約170余戶）占據(jù)了大量的臨街面。其它區(qū)域地面附著物均不超過(guò)3層 。另只需對(duì)水電等設(shè)施適當(dāng)增容就能達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的“三通一平”要求。3、相關(guān)拆遷事宜目前拆遷分為三塊：i、原廠區(qū)內(nèi)建筑物，公司作為資產(chǎn)所有者，拆遷容易；ii、地塊東部出租給國(guó)林公司，如果近期拆遷預(yù)計(jì)需要補(bǔ)償223萬(wàn)元，其中補(bǔ)償原市場(chǎng)商戶28萬(wàn)元，補(bǔ)償國(guó)林公司195萬(wàn)元；iii、臨xx路有三棟多層住宅，由于拆遷成本較高（預(yù)計(jì)超過(guò)3000萬(wàn)元），本方案未考慮拆遷事宜。4、宗地特征描述（1）處在中心城區(qū)，旺盛人氣有保證；（2）地塊三面臨城市干道，商業(yè)價(jià)值凸顯；（3）項(xiàng)目地塊面積不大，成長(zhǎng)性不強(qiáng)，適合選擇高附加值類

3、產(chǎn)品進(jìn)行集中性開(kāi)發(fā)；（4）地價(jià)較高（約120萬(wàn)/畝）。二、區(qū)域環(huán)境描述1、區(qū)域界定根據(jù)宗地位置，界定本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閤x路與東明路交叉點(diǎn)為中心向外輻射2-3公里的區(qū)域。2、區(qū)域配套（1） 教育：東關(guān)小學(xué)、城東路一小、城東路二小、三十九中、鄭州國(guó)棟外語(yǔ)學(xué)校、電子技術(shù)學(xué)院。（2） 道路交通：南臨城市主干道xx路，西臨城市主干道東明路。公交車有2、27、206、208、603等多條線路，緊鄰xx路長(zhǎng)途汽車站，距離火車站約3公里，交通可達(dá)性非常強(qiáng)。向西有東西大街連通商業(yè)中心，向東連通107國(guó)道和京珠高速。（3） 政府機(jī)構(gòu)：管城區(qū)委、xx路派出所、東明路派出所、居委會(huì)等政府機(jī)構(gòu)分布四周，為項(xiàng)目的治安和管

4、理提供了完備的社會(huì)保障體系。（4） 醫(yī)院：管城中醫(yī)院、黃河醫(yī)院、鄭州市六院分院。（5） 商業(yè)：向西距二七商圈僅兩站路，向東可直達(dá)鄭州市家電市場(chǎng)、東建材市場(chǎng)和家居市場(chǎng)，并遙望鄭東新區(qū)即將建成的物流基地園區(qū)。項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施已基本齊全，銀行、通訊、餐飲、菜場(chǎng)等為商戶和小區(qū)居民在生活上提供了便利。3、區(qū)域特征描述（1）屬于成熟城區(qū)，人口密集、交通便利；（2）區(qū)域在市民中的形象認(rèn)知度較高；（3）xx路向東連接鄭東新區(qū)，xx東路規(guī)劃為現(xiàn)代物流區(qū)，發(fā)展前景廣闊；（4）歷來(lái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。可見(jiàn)，宗地所處區(qū)位優(yōu)越，為在該處開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或中高檔住宅區(qū)提供了硬件支撐。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、區(qū)域房

5、地產(chǎn)市場(chǎng)特征本區(qū)域歷來(lái)是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，從2000年左右的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園到近期的海上香頌、長(zhǎng)城康橋花園等，都在一定程度上提升了該區(qū)域的價(jià)值和在市民心目中的形象認(rèn)知。根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀的把握，總結(jié)出該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征如下：1、受高地價(jià)制約，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型主要為小高層、高層、商業(yè)（專業(yè)市場(chǎng)）；2、住宅銷售價(jià)格在3200-3800元/平方米，臨街商鋪6000-9000元/平方米；3、戶型主要以小面積公寓和換房升級(jí)版的戶型為主； 4、住宅類地產(chǎn)同質(zhì)化帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也受到外區(qū)域同類產(chǎn)品帶來(lái)的巨大競(jìng)爭(zhēng)。 以上特征為本項(xiàng)目前期產(chǎn)品方向的判斷提供了重要的參考。

6、2、區(qū)域住宅項(xiàng)目分析海上香頌長(zhǎng)城康橋花園建業(yè)新天地英協(xié)花園四期中建文苑位置東明路與xx路交叉城東路xx路交叉xx路與建業(yè)路交叉xx路與建業(yè)路交叉城東路與東大街開(kāi)發(fā)商鄭州中凱置業(yè)鄭州長(zhǎng)城房地產(chǎn)建業(yè)住宅英協(xié)房地產(chǎn)中原房地產(chǎn)物業(yè)類型小高層多層、高層多層、小高層、商業(yè)高層、寫字樓、酒店高層總占地面積（畝）60901863040總建面積（萬(wàn)）912.619.396總套數(shù)（套）600930748260（住宅）368銷售價(jià)格均價(jià)（元/）32003800370035003200商業(yè)售價(jià)1000010000商業(yè)情況規(guī)劃10萬(wàn)商業(yè)，未動(dòng)工無(wú)商業(yè)配套設(shè)施會(huì)所、霧森系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水會(huì)所、幼兒園共享整個(gè)建業(yè)城市花園的配

7、套設(shè)施共享整個(gè)英協(xié)花園的配套設(shè)施無(wú)特色配套7調(diào)查顯示：（1）“海上香頌”、“長(zhǎng)城康橋花園”等項(xiàng)目為目前該區(qū)在銷項(xiàng)目中的中高端項(xiàng)目，市場(chǎng)銷售均價(jià)水平為3200-3800元/；產(chǎn)品以現(xiàn)代建筑風(fēng)格、板式中高層為主；項(xiàng)目多選在主干道附近，注重人文、教育環(huán)境的挖掘。（2）項(xiàng)目周邊集中了目前鄭州市高端產(chǎn)品，這些產(chǎn)品促進(jìn)了該區(qū)域社區(qū)品味的提升，提高了消費(fèi)者對(duì)于該區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品層次的認(rèn)知度，同時(shí)也認(rèn)可了該區(qū)域中高價(jià)位的接受度。（3）該地塊所處區(qū)域?qū)τ芯幼√厣淖≌a(chǎn)品市場(chǎng)有效供給量不足，為本案提供了填補(bǔ)市場(chǎng)空白的機(jī)會(huì)和開(kāi)發(fā)前景。同時(shí)，東西大街雖然開(kāi)發(fā)了大量小戶型產(chǎn)品，但小戶型供應(yīng)量仍顯不足，并且中等戶型（

8、80120平方米）的供應(yīng)量明顯偏低，本項(xiàng)目應(yīng)該在戶型配比上進(jìn)行合理配置。（4）通過(guò)上述樓盤的開(kāi)發(fā)，該地塊所處區(qū)域土地開(kāi)發(fā)正逐步進(jìn)入成熟期，住宅的品質(zhì)和售價(jià)正逐步上升，為該地塊的開(kāi)發(fā)提供了較好的市場(chǎng)契機(jī)。四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論1、區(qū)域商業(yè)環(huán)境描述（1） xx路西接?xùn)|西大街后到達(dá)鄭州城市核心商業(yè)區(qū)二七廣場(chǎng)，xx東路為物流類商業(yè)集中區(qū)，東西大街的成功改造也形成了較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)延續(xù)性非常有利；（2） 本項(xiàng)目周邊雖然臨近城市中心商圈，但社區(qū)商業(yè)量能明顯不足，且層次不高，多以臨街鋪位和小型社區(qū)配套設(shè)施的形式存在。該區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)域商業(yè)大賣場(chǎng)和休閑、娛樂(lè)餐飲商業(yè)街空白，而

9、周邊已開(kāi)發(fā)商品房規(guī)模逐步加大，大量的新增居住人口急需商業(yè)生活配套服務(wù)，為本案提供了填補(bǔ)商業(yè)市場(chǎng)空白的機(jī)會(huì)和開(kāi)發(fā)前景。（3） 目前區(qū)域內(nèi)臨街商鋪?zhàn)饨鸺性?0-65元/平方米/月，東側(cè)建材專業(yè)市場(chǎng)租金水平在 40-130元/平方米/月，租金水平較高。2、區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析（1） xx路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（老107-紫荊山路）業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例銀行3.17%干洗4.76%藥房4.76%咖啡0.00%美容美發(fā)6.35%浴場(chǎng)0.00%小型超市11.11%茶社0.00%西點(diǎn)1.59%鞋店1.59%餐飲7.94%煙酒3.17%通訊6.35%網(wǎng)吧0.00%影像6.35%電動(dòng)車店0.00%ktv0.00%建材家居

10、41.27%服裝1.59%廣告打印9.52%（2）東明路段商業(yè)業(yè)態(tài)分布（隴海路-金水路）業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例銀行6.25%干洗0.00%藥房8.75%咖啡0.00%美容美發(fā)8.75%浴場(chǎng)1.25%小型超市8.75%茶社2.50%西點(diǎn)6.25%鞋店3.75%餐飲8.75%煙酒15.00%通訊3.75%網(wǎng)吧2.50%影像5.00%電動(dòng)車店13.75%ktv2.50%建材家居0.00%服裝2.50%廣告打印2.50%（3）總結(jié) xx路生活配套商業(yè)僅占50%，而受到建材市場(chǎng)的引導(dǎo)，建材類商業(yè)和廣告打印占到50%； 東明路生活配套占85%，生活配套結(jié)構(gòu)優(yōu)于xx路； 傳統(tǒng)生活區(qū)商業(yè)配套中的最為活躍的餐飲、娛樂(lè)

11、、購(gòu)物等業(yè)態(tài)的比重非常小甚至缺失，不能滿足區(qū)域內(nèi) 日常生活的需求，也為區(qū)域內(nèi)生活型商業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)。3、鄭州區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃鄭州市目前的商業(yè)規(guī)劃可以總結(jié)為四條主線，分別為： 三大商業(yè)中心：二七商圈、碧沙崗商圈、鄭東新區(qū)商圈； 三大物流園區(qū)：圃田現(xiàn)代物流園區(qū)、編組站物流園區(qū)、航空港物流園區(qū)； 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心； 個(gè)商品交易園區(qū)其中本項(xiàng)目所在位置為政府規(guī)劃的41個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心選址之一。按照規(guī)劃中的定義，區(qū)域性商業(yè)中心是指商業(yè)中度聚集，商業(yè)服務(wù)功能比較完善，一般位于居民聚居區(qū)、商務(wù)聚集地和公共交通集散地。零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置以一個(gè)大型綜合超市、一個(gè)大中型百貨店和若干個(gè)專業(yè)店、專賣店及有一定規(guī)模的餐飲

12、、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)為宜；以服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務(wù)范圍至平方公里，服務(wù)人口10萬(wàn)至15萬(wàn)。4、區(qū)域性商業(yè)中心研究結(jié)論根據(jù)對(duì)區(qū)域性商業(yè)中心的研究，有如下結(jié)論：（1） 30萬(wàn)輻射人口能支撐10-11萬(wàn)平方米區(qū)域性商業(yè)中心；（2） 主要滿足區(qū)域內(nèi)人們的生活需求；（3） 物業(yè)形態(tài)以大賣場(chǎng)+商業(yè)街的形式；（4） 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的多業(yè)態(tài)組合；五、項(xiàng)目產(chǎn)品方向判斷1、項(xiàng)目swot分析對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的全面評(píng)估稱為swot分析（strengths weaknesses opportunities and treats analysis）。它是對(duì)房地產(chǎn)

13、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)/機(jī)會(huì)，劣勢(shì)/威脅。（1）優(yōu)勢(shì)分析（strengths） 處在城市核心區(qū)域，人氣旺盛，配套完善； 三面臨干道，交通便利，商業(yè)潛力大； 地塊規(guī)則，易于規(guī)劃； 區(qū)域認(rèn)知度高； 地價(jià)適中； 宇通品牌帶來(lái)的支撐；（2）劣勢(shì)分析（weaknesses） 臨xx路三棟多層住宅拆遷成本高； 有部分土地租賃期未滿，帶來(lái)一定的拆遷成本和拆遷時(shí)間不確定；（3）外部機(jī)會(huì)分析（opportunities） xx路的商業(yè)沿襲和連續(xù)性帶來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的空間和環(huán)境支撐； 區(qū)域生活類商業(yè)配套不足帶來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)； 區(qū)域環(huán)境和配套支撐高層、小高層住宅的開(kāi)發(fā)；（4）外

14、部威脅分析（threats） 區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)比較旺盛，產(chǎn)品同質(zhì)化帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)金水東路項(xiàng)目和未來(lái)大道打通帶來(lái)的土地供應(yīng)也將加劇區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)； 區(qū)域性商業(yè)中心空白被提前填補(bǔ)；2、項(xiàng)目產(chǎn)品方向判斷在以上對(duì)區(qū)域環(huán)境、區(qū)域住宅市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目swot分析的結(jié)果，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品初步判斷兩個(gè)方向：方案一：高層住宅+臨街商業(yè)方案二：區(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案一：高層住宅+臨街商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量備注地上總建筑面積平方米174000高層住宅面積平方米164400商業(yè)面積平方米9600人防及配套用房平方米5800地下車庫(kù)平方米25000550個(gè)車庫(kù)戶

15、數(shù)戶1300戶均126.5平方米容積率3.0方案二：區(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量備注地上總建筑面積平方米137000大賣場(chǎng)面積平方米17000商業(yè)街面積平方米46000公寓建筑面積平方米74000人防及配套用房平方米45000地下車庫(kù)平方米19900480個(gè)車庫(kù)，可售360個(gè)容積率2.44、銷售價(jià)格判斷（1）方案一：高層住宅+臨街商業(yè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合在售個(gè)案銷售價(jià)格，計(jì)劃本項(xiàng)目2007年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目高層住宅銷售均價(jià)3500元/，商業(yè)銷售均價(jià)9000元/平方米，車庫(kù)銷售價(jià)格8萬(wàn)元/個(gè)。（2）方案二：區(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合在售個(gè)案銷售價(jià)格及區(qū)

16、域租金水平，計(jì)劃本項(xiàng)目2007年初開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)高層住宅銷售均價(jià)3500元/，車庫(kù)銷售價(jià)格8萬(wàn)元/個(gè)。項(xiàng)目周邊市場(chǎng)租金普遍在50元/月-120元/月之間，按照8-12年靜態(tài)回收期推算，銷售價(jià)應(yīng)在6000元/15000元/之間，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)和地塊價(jià)值研判，預(yù)計(jì)項(xiàng)目臨街兩商業(yè)售價(jià)在8500元/，商業(yè)一層均價(jià)在10500元/，二層均價(jià)在5000元/，三層均價(jià)在3600元/，整體三層均價(jià)在6300元/。預(yù)計(jì)大賣場(chǎng)租金35元/平方米/月，1010年之后按每三年上調(diào)8。5、投資估算（1）方案一投資估算及收益根據(jù)以上項(xiàng)目指標(biāo)和價(jià)格判斷，完成方案一項(xiàng)目投資估算和收益表，（見(jiàn)附表1），附表1的結(jié)論如下：

17、高層住宅+臨街商業(yè)投資收益表項(xiàng)目單位數(shù)量總投資萬(wàn)元65641總銷售收入萬(wàn)元73621凈利潤(rùn)萬(wàn)元7980投資收益率12.20%（2）方案二投資估算及收益根據(jù)以上項(xiàng)目指標(biāo)和價(jià)格判斷，完成方案二可售商業(yè)和公寓的投資估算和收益表，（見(jiàn)附表2），附表2的結(jié)論如下：區(qū)域性商業(yè)中心+公寓投資收益預(yù)判（可售商業(yè)+公寓）項(xiàng)目單位數(shù)量總投資萬(wàn)元47438總銷售收入萬(wàn)元60447凈利潤(rùn)萬(wàn)元13009投資收益率27.40%根據(jù)以上項(xiàng)目指標(biāo)和價(jià)格判斷，完成方案二大賣場(chǎng)投資估算及經(jīng)營(yíng)收益現(xiàn)金流量表，（見(jiàn)附表3），附表3的結(jié)論如下：區(qū)域性商業(yè)中心+公寓投資收益預(yù)判（大賣場(chǎng)）項(xiàng)目單位數(shù)量備注總投資萬(wàn)元55721010年前年租

18、金萬(wàn)元714稅前，1010年后每3年上漲8%2020年變現(xiàn)售價(jià)萬(wàn)元8990折合2006年現(xiàn)值為3383萬(wàn)元6、方案比較（1）兩方案收益比較 （1）方案一：高層住宅+臨街商業(yè)收益：凈利潤(rùn)7980萬(wàn)元；投資收益率12.2%。（2）方案二：商業(yè)中心+公寓收益：凈利潤(rùn)13009萬(wàn)元+17000平方米的大賣場(chǎng)（年租金收益714萬(wàn)元，10年收回成本，2020年變現(xiàn)價(jià)值8990萬(wàn)元，大賣場(chǎng)投資成本5572萬(wàn)元）；可售商業(yè)及公寓投資收益率27.4%。可見(jiàn)：商業(yè)中心+公寓收益高層住宅+臨街商業(yè)收益2、兩種方案的特點(diǎn)及要求（1）方案一：高層住宅+臨街商業(yè)要求及特點(diǎn)v總投資大（高于商業(yè)中心方案1.8億）；v利潤(rùn)適中

19、（低于商業(yè)中心方案收益）；v項(xiàng)目操作周期長(zhǎng)；v屬于市場(chǎng)主流開(kāi)發(fā)方向，對(duì)公司操作水平要求相對(duì)不高；（2）方案二：商業(yè)中心+公寓的特點(diǎn)及要求v總投資相對(duì)??；v利潤(rùn)較高，項(xiàng)目銷售周期較短；v存在5500萬(wàn)左右的經(jīng)營(yíng)性優(yōu)良資產(chǎn)，短期變現(xiàn)比較困難；v屬于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，對(duì)公司操作水平要求非常高，尤其是前期策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期招商及經(jīng)營(yíng)管理等方面對(duì)商業(yè)專業(yè)化運(yùn)作和商業(yè)資源整合提出很高要求；六、結(jié)論及建議1、結(jié)論通過(guò)分析可見(jiàn)，本項(xiàng)目住宅方向投資利潤(rùn)率為12.2，商業(yè)方向投資利潤(rùn)率為27.4，均不低于同類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的平均收益水平，這主要得益于該地塊的商業(yè)價(jià)值，可見(jiàn)兩個(gè)產(chǎn)品方向的財(cái)務(wù)分析結(jié)果是比較樂(lè)觀的。對(duì)

20、于地塊而言，住宅方向和商業(yè)方向均具可行性，根據(jù)對(duì)兩個(gè)開(kāi)發(fā)方向的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果，商業(yè)中心+公寓的開(kāi)發(fā)方向帶來(lái)的利潤(rùn)及利潤(rùn)率均比高層住宅+臨街商業(yè)方向大，且投資成本相對(duì)小。因此，建議本地塊的開(kāi)發(fā)方向?yàn)椋簠^(qū)域性商業(yè)中心+高層公寓方向。2、建議（1） 由于適合建設(shè)區(qū)域性商業(yè)中心的城市區(qū)域空白正在被加速填補(bǔ)，且由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受到商業(yè)容量的限制，存在占領(lǐng)先機(jī)的問(wèn)題，建議本項(xiàng)目應(yīng)加快進(jìn)度，迅速占領(lǐng)本區(qū)域商業(yè)空白，奠定區(qū)域性商業(yè)中心地位；（2） 由于現(xiàn)存拆遷問(wèn)題尤其是燃?xì)饩呤袌?chǎng)的租期還有數(shù)年，最終不論選擇何種開(kāi)發(fā)方向，建議拆遷工作早日進(jìn)行；（3） 建議針對(duì)區(qū)域性商業(yè)中心的前期研究和論證工作提前開(kāi)展。附表一：方

21、案一（高層住宅+臨街商業(yè)）投資估算表序號(hào)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）面積（）樓面價(jià)權(quán)重備注一土地費(fèi)用合計(jì)1081162116.5%1土地出讓費(fèi)用1039612086.632契稅416土地出讓費(fèi)用4%二前期費(fèi)用合計(jì)32871895.0%1勘探及設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)746地質(zhì)勘探30文物勘探2345.78占地面積總規(guī)設(shè)計(jì)（含建筑方案設(shè)計(jì)）3131817.418元/施工圖設(shè)計(jì)3071520.4815元/園林景觀設(shè)計(jì)7218418元/2職能部門收費(fèi)合計(jì)2441人防建設(shè)費(fèi)040040元/市政設(shè)施配套費(fèi)3482017.420元/綠化費(fèi)17117.41元/墻改基金139817.48元/招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費(fèi)950.00

22、331646工程造價(jià)3定額勞保費(fèi)11710.03731646工程造價(jià)3.7抗震審查費(fèi)、避雷630.00231646工程造價(jià)2預(yù)算編制費(fèi)540.001731646工程造價(jià)1.7質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)320.00131646工程造價(jià)1招標(biāo)管理費(fèi)320.00131646工程造價(jià)1農(nóng)民工押金2370.00753164614工程造價(jià)0.75監(jiān)理費(fèi)2530.00831646工程造價(jià)0.83三通一平費(fèi)合計(jì)80臨時(shí)用水臨時(shí)用電臨時(shí)用路場(chǎng)地拆遷平整4其他費(fèi)用合計(jì)20圍墻建設(shè)三綜合配套建設(shè)費(fèi)用合計(jì)47652747.3%1給排水工程3482017.420元/2供配電工程（含變壓器、區(qū)外）6652517.425元/3供氣工程45

23、50.351300263500元1300戶4供暖工程234913517.4135135元/(東區(qū))5弱電工程3482017.420元/6道路、綠化、照明、環(huán)境、大門60017.4四建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì)31646181948.2%1商業(yè)裝修0002高層住宅（18層以上）25710145017.43電梯20700004地下車庫(kù)、人防523617003.085商業(yè)建筑010000五直接開(kāi)發(fā)成本合計(jì)50509290376.9%六管理費(fèi)用758直接開(kāi)發(fā)成本1.5七銷售費(fèi)用3176銷售收入4.5八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1010直接開(kāi)發(fā)成本2九營(yíng)業(yè)稅+預(yù)交所得稅土地增值稅8687銷售收入11.8十財(cái)務(wù)費(fèi)用150025

24、000*6十一間接開(kāi)發(fā)成本合計(jì)1513187023.1%十二總投資成本合計(jì)（所得稅后）6564137723598十三說(shuō)明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標(biāo)應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過(guò)的規(guī)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)將據(jù)實(shí)調(diào)整總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開(kāi)發(fā)商；3、供氣工程和供暖工程費(fèi)用實(shí)際為購(gòu)房者支付，開(kāi)發(fā)商墊付；4、土地成本暫按120萬(wàn)元/畝測(cè)算。5、本測(cè)算已考慮到投入資金的時(shí)間價(jià)值。xx置業(yè)xx路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表（高層住宅+臨街商業(yè)）序號(hào)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）面積（）銷售均價(jià)備注一項(xiàng)目銷售收入合計(jì)7058042311多層住宅銷售收入0260002高層住宅銷售收入57540

25、350016.443車庫(kù)銷售收入440085504沿街商業(yè)銷售收入864090000.965商業(yè)銷售收入000二項(xiàng)目其他收入合計(jì)30411農(nóng)民工押金退還2372供氣工程費(fèi)用回收4553供暖工程費(fèi)用回收2349三項(xiàng)目總收入合計(jì)73621四利潤(rùn)7980五投資利潤(rùn)率12.16%xx置業(yè)xx路項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明（高層住宅+臨街商業(yè)）相關(guān)說(shuō)明方案:住宅 1、沿東明路商業(yè)為0.3萬(wàn)平米; 沿未來(lái)路、xx路商業(yè)為0.66萬(wàn)平米; 2、住宅項(xiàng)目容積率為3 3、建筑面積為16.44萬(wàn)平米;人防0.58萬(wàn)平米; 4、共有1300戶 5、地下車庫(kù)為2.5萬(wàn)平米(共550個(gè)可銷售) 6、地上總建筑面積17.4萬(wàn)平米;容積率

26、3；附表二：方案二（區(qū)域性商業(yè)中心+公寓）可售商業(yè)及公寓投資估算表序號(hào)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）面積（）樓面價(jià)權(quán)重備注一土地費(fèi)用合計(jì)927677319.6%1土地出讓費(fèi)用892012074.332契稅357土地出讓費(fèi)用4%二前期費(fèi)用合計(jì)22731894.8%1勘探及設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)546地質(zhì)勘探26文物勘探2044.96占地面積總規(guī)設(shè)計(jì)（含建筑方案設(shè)計(jì)）216181218元/施工圖設(shè)計(jì)2231613.9516元/園林景觀設(shè)計(jì)61183.418元/2職能部門收費(fèi)合計(jì)1639人防建設(shè)費(fèi)040040元/市政設(shè)施配套費(fèi)240201220元/綠化費(fèi)121121元/墻改基金968128元/招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費(fèi)

27、630.00321100工程造價(jià)3定額勞保費(fèi)7810.03721100工程造價(jià)3.7抗震審查費(fèi)、避雷420.00221100工程造價(jià)2預(yù)算編制費(fèi)360.001721100工程造價(jià)1.7質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)210.00121100工程造價(jià)1招標(biāo)管理費(fèi)210.00121100工程造價(jià)1農(nóng)民工押金1580.00752110013工程造價(jià)0.75監(jiān)理費(fèi)1690.00821100工程造價(jià)0.83三通一平費(fèi)合計(jì)70臨時(shí)用水臨時(shí)用電臨時(shí)用路場(chǎng)地拆遷平整4其他費(fèi)用合計(jì)17圍墻建設(shè)三綜合配套建設(shè)費(fèi)用合計(jì)27392285.8%1給排水工程240201220元/2供配電工程（含變壓器、區(qū)外）530251225元/3供氣工程2

28、100.35600183500元600戶4供暖工程9991357.483135元/(東區(qū))5弱電工程240201220元/6道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費(fèi)用合計(jì)52012四建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì)21100175844.5%1商業(yè)裝修480002高層住宅1055515506.5含電梯3小高層住宅312012002.2含電梯4地下車庫(kù)、人防331517001.955商業(yè)建筑363011003.3含電梯五直接開(kāi)發(fā)成本合計(jì)35388294974.6%六管理費(fèi)用531直接開(kāi)發(fā)成本1.5七銷售費(fèi)用2659銷售收入4.5八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用708直接開(kāi)發(fā)成本2九營(yíng)業(yè)稅+預(yù)交所得稅土地增值稅7133銷售收入11.8十

29、財(cái)務(wù)費(fèi)用102017000*6十一間接開(kāi)發(fā)成本合計(jì)12050100425.4%十二總投資成本合計(jì)（所得稅后）4743839533839十三說(shuō)明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標(biāo)應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過(guò)的規(guī)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)將據(jù)實(shí)調(diào)整總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開(kāi)發(fā)商；3、供氣工程和供暖工程費(fèi)用實(shí)際為購(gòu)房者支付，開(kāi)發(fā)商墊付；4、土地成本暫按120萬(wàn)元/畝測(cè)算。5、本測(cè)算已考慮到投入資金的時(shí)間價(jià)值。xx置業(yè)xx路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析表（區(qū)域性商業(yè)中心+公寓）序號(hào)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）面積（）銷售均價(jià)備注一項(xiàng)目銷售收入合計(jì)5908050371多層住宅銷售收入0002高層住宅

30、銷售收入2590035007.43車庫(kù)銷售收入288083604沿街商業(yè)銷售收入510085000.65商業(yè)銷售收入252006300410500/5000/3600二項(xiàng)目其他收入合計(jì)13671農(nóng)民工押金退還1582供氣工程費(fèi)用回收2103供暖工程費(fèi)用回收999三項(xiàng)目總收入合計(jì)60447四利潤(rùn)13009五投資利潤(rùn)率27.42%xx置業(yè)xx路項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明（區(qū)域性商業(yè)中心+公寓）相關(guān)說(shuō)明方案： 商業(yè)+公寓 1、商業(yè)總建筑面積4.6萬(wàn)平米 專業(yè)商街為4萬(wàn)平米； 住宅底街為0.6萬(wàn)平米; 2、住宅總建筑面積7.4萬(wàn)平米 小高層為1.5萬(wàn)平米 高層為5.9萬(wàn)平米 地下車庫(kù)面積為1.5萬(wàn)平米(可銷售360

31、個(gè)車位); 地下人防面積0.45萬(wàn)平米 3、總用地面積約74.33畝，地上總建筑面積12萬(wàn)平米;容積率2.42；附表三：方案二大賣場(chǎng)投資估算及經(jīng)營(yíng)收益現(xiàn)金流量表（一）大賣場(chǎng)投資估算表序號(hào)內(nèi)容合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/）面積（）樓面價(jià)權(quán)重備注一土地費(fèi)用合計(jì)153590327.3%1土地出讓費(fèi)用147612012.32契稅59土地出讓費(fèi)用4%二前期費(fèi)用合計(jì)3472046.2%1勘探及設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)92地質(zhì)勘探4文物勘探340.82占地面積建筑方案設(shè)計(jì)34201.720元/施工圖設(shè)計(jì)39182.1918元/園林景觀設(shè)計(jì)11180.618元/2職能部門收費(fèi)合計(jì)242人防建設(shè)費(fèi)040040元/市政設(shè)施配套費(fèi)34

32、201.720元/綠化費(fèi)211.71元/墻改基金1481.78元/招標(biāo)代理及標(biāo)底編制費(fèi)90.0033153工程造價(jià)3定額勞保費(fèi)1170.0373153工程造價(jià)3.7抗震審查費(fèi)、避雷60.0023153工程造價(jià)2預(yù)算編制費(fèi)50.00173153工程造價(jià)1.7質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)30.0013153工程造價(jià)1招標(biāo)管理費(fèi)30.0013153工程造價(jià)1農(nóng)民工押金240.0075315314工程造價(jià)0.75監(jiān)理費(fèi)250.0083153工程造價(jià)0.83三通一平費(fèi)合計(jì)10臨時(shí)用水臨時(shí)用電臨時(shí)用路場(chǎng)地拆遷平整4其他費(fèi)用合計(jì)3圍墻建設(shè)三綜合配套建設(shè)費(fèi)用合計(jì)2551504.5%1給排水工程34201.720元/2供配電工程

33、（含變壓器、區(qū)外）107251.725元/3供氣工程00.35003500元400戶4供暖工程013500135元/(東區(qū))5弱電工程34201.720元/6道路、綠化、照明、環(huán)境、大門費(fèi)801.7四建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì)3153185556.0%1商業(yè)裝修220002高層住宅（18層以上）0145003扶梯8400004地下車庫(kù)、人防83317000.495商業(yè)建筑170010001.7五直接開(kāi)發(fā)成本合計(jì)528931110.0%六管理費(fèi)用79直接開(kāi)發(fā)成本1.5七銷售費(fèi)用0銷售收入4.5八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用106直接開(kāi)發(fā)成本2九營(yíng)業(yè)稅土地增值稅0銷售收入6.5十財(cái)務(wù)費(fèi)用1562600*6十一間接開(kāi)發(fā)成

34、本合計(jì)34100.0%十二總投資成本合計(jì)563000十三說(shuō)明1、本投資成本估算是初步估算，最終建筑面積等指標(biāo)應(yīng)以最后在鄭州規(guī)劃局通過(guò)的規(guī)劃為準(zhǔn)，屆時(shí)將據(jù)實(shí)調(diào)整總投資成本；2、農(nóng)民工押金在工程結(jié)束后可退還開(kāi)發(fā)商；3、土地成本暫按120萬(wàn)元/畝測(cè)算。xx置業(yè)xx路項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明（大賣場(chǎng)商業(yè)）相關(guān)說(shuō)明方案： 1、大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商業(yè) 2、大賣場(chǎng)商業(yè)總建筑面積為1.7萬(wàn)平米 3、地下車庫(kù)0.49萬(wàn)平米（120輛車位） 4、總用地面積約12.3畝，地上總建筑面積1.7萬(wàn)平米;容積率2.07；xx置業(yè)xx路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析（大賣場(chǎng)商業(yè)）大賣場(chǎng)租金初步估算為35元/平米/月，1010年之前每年稅前租金714萬(wàn)元，以后按每三年上調(diào)8租金計(jì)算。靜態(tài)投資回收期為10年（截至到2016年），動(dòng)態(tài)投資回收期為14年（截止到2020年），折現(xiàn)系數(shù)按基準(zhǔn)收益率6計(jì)算，2020年資產(chǎn)按52