2008年大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、大連星海高爾夫工程可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論4第一節(jié) 工程概述4第二節(jié) 工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5第三節(jié) 編制依據(jù)8第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)9第一節(jié) 大連市宏觀情況分析9第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)開(kāi)展特征12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析20第三章 市場(chǎng)調(diào)查及工程分析35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查35第二節(jié) 工程SWOT分析38第三節(jié) 工程定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析40第四章 工程戶型產(chǎn)品定位43第五章 建設(shè)規(guī)模及方案45第六章 相關(guān)單位簡(jiǎn)介52第七章銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售收入估算53第八章 投資估算55第九章 投資方案與資金籌措60第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策61第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議63第一章 總

2、 論第一節(jié) 工程概述一、工程背景星海高爾夫工程地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，工程南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。工程距大連最大的海濱廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)約5公里；距大連市黑石礁車(chē)站約2.5公里；距大連市市中心約12公里；工程西行約50米，即為大連海事大學(xué)；東行約1.5公里，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；工程位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。工程是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長(zhǎng)的海岸線和濃厚的文化氣氛構(gòu)建起愜意生活的完美框架。工程實(shí)景圖二、工程概況工程名稱：星海高爾夫花園開(kāi)發(fā)商： 大連洪富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地位置：甘井子區(qū)凌

3、水鎮(zhèn)旅順南路用地性質(zhì)：軍產(chǎn)土地用地面積：118500m2總建筑面積m2容積率：3.27不含地下面積建筑型式：高層工程實(shí)景圖三、工程位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對(duì)面第二節(jié) 工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)、工程的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告綜合分析，本工程由四個(gè)地塊組成，本工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表1-1所示。表1-1 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中1、住宅建筑面積m22、公寓建筑面積m23、公建建筑面積m24、現(xiàn)有住宅面積m25、酒店式公寓建筑面積m26、變電所及小區(qū)公共配套m2300

4、0地下面積m2綠地率%容積率-不含地下面積表1-2 工程A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注A-1區(qū)規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中m2m2m2地下面積m2容積率-不含地下面積A-2區(qū)規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中m2m2地下面積m2地上停車(chē)位位27容積率-不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中m2m223773.49m2地下面積m2容積率-不含地下面積表1-3工程B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中m2m2m2地下面積m2綠地率%38容積率-表1-4工程C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單

5、位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha總建筑面積m275553.55 不含地下面積其中m2m2地下面積m2綠地率%35.30 容積率-表1-5工程D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha1.780 總建筑面積m270572.03 不含地下面積其中m261767.38 m28804.65 地下面積m2地上停車(chē)位位33綠地率%38.3 容積率-第三節(jié) 編制依據(jù)本報(bào)告的編制依據(jù)：1、?投資工程可行性研究指南?；2、?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?；3、?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?；4、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；5、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定；6、銷(xiāo)售額按全銷(xiāo)售計(jì)；7、銷(xiāo)售單價(jià)以銷(xiāo)售均價(jià)表示；

6、8、貸款利率取央行2007年12月21日最新發(fā)布的一年期貸款利率7.47%，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款1億元，借款周期為1年，工程進(jìn)入銷(xiāo)售階段，逐月還本付息；9、依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期現(xiàn)狀，本工程開(kāi)發(fā)周期擬定共32個(gè)月，約2.67年； 10、住宅銷(xiāo)售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)工程現(xiàn)售價(jià)格及工程地理位置特點(diǎn)估測(cè)；11、甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理?xiàng)l件一地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣闊腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。是京津門(mén)戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)

7、域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開(kāi)放、最具活力的城市之一。圖2-1二氣候條件大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。全年日照總時(shí)數(shù)為25002800小時(shí)；年平均氣溫?cái)z氏度；年平均降水量600790毫米；無(wú)霜期達(dá)6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。二、2007年大連市經(jīng)濟(jì)總體開(kāi)展情況2007年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。生產(chǎn)總值GDP完成3131.0億元，同比增長(zhǎng)17.5%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入267.8億元，同比增長(zhǎng)36.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值1157.0億元，同比增長(zhǎng)27.1%；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額363.03億美元

8、，同比增長(zhǎng)23.8%；出口總額196.94億美元，同比增長(zhǎng)25.8%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額1930.8億元，同比增長(zhǎng)31.4%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額983.3億元，同比增長(zhǎng)17.2%；城市居民人均可支配收入達(dá)15108.63元，同比增長(zhǎng)13.2%；城市居民人均消費(fèi)性支出12134.97元，同比增長(zhǎng)15.2%。大連市近年社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析表見(jiàn)表2-1。表2-1 大連市20002007年社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展主要指標(biāo)年份GDP億元財(cái)政收入億元固定資產(chǎn)投資額億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出元非農(nóng)人口數(shù)量萬(wàn)人2007200620052290200410378867

9、22003910177602002140682007118200174186512200068616073數(shù)據(jù)來(lái)源：?大連統(tǒng)計(jì)年鑒?、?大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)?圖2-2一宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢(shì)放緩2007年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1930.8億元，同比增長(zhǎng)31.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅有所放緩，共完成407.8億元，同比增長(zhǎng)20.9%；房地產(chǎn)施工建筑面積2747.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工428.3萬(wàn)平方米，同比下降20.4%；商品房銷(xiāo)售面積828.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額461.1億元，同比增長(zhǎng)62.1%。二消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售

10、額與GDP同步增長(zhǎng)2007年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額983.3億元，同比增長(zhǎng)17.2%，為10年來(lái)的最高值。近年來(lái)我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)不斷提高，多年來(lái)內(nèi)需相對(duì)缺乏的困擾正在逐步緩解。2007年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活潑。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過(guò)程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購(gòu)置欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。三城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈

11、現(xiàn)多元化2007年，大連市城市居民人均可支配收入為元，同比增長(zhǎng)%，同比加快3.5個(gè)百分點(diǎn)；在人均總收入中，工資性收入增長(zhǎng)16.5%，加快12.3個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng)52.5%，加快26.4個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)82.8%；轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)3.9%。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長(zhǎng)，對(duì)家庭總收入增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率分別為67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趨勢(shì)。四消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來(lái)，受豬肉等食品價(jià)格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。6-12月的同比漲幅分別為3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。五居民儲(chǔ)蓄存款下降隨

12、著股市的持續(xù)繁榮，居民儲(chǔ)蓄存款不斷流入股市，導(dǎo)致居民儲(chǔ)蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來(lái)屢次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象： 10月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額1693.2億元，同比下降0.4%，比上月減少41.9億元，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長(zhǎng)；11月末，居民儲(chǔ)蓄存款余額1740.8億元，同比增長(zhǎng)1.9%，比上月增加47.6億元，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國(guó)居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款。表2-2 金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款情況表 單位：億元時(shí)間1-2

13、月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機(jī)構(gòu)存款余額3758384238513888387339744025397541184182企業(yè)存款余額1218127512751320130213841459147615701606儲(chǔ)蓄存款余額1776179817601752176217471735169317411837 數(shù)據(jù)來(lái)源：?大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)?第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)開(kāi)展特征一、大連城市開(kāi)展總體規(guī)劃圖2-3?大連城市開(kāi)展規(guī)劃?緊密?chē)@?建設(shè)“大大連規(guī)劃綱要?，從如下幾方面對(duì)大連未來(lái)1020年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： 一城市空間布局按照“西拓北進(jìn)的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州

14、，構(gòu)筑“兩城三星組團(tuán)式城市空間布局。“兩城即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右。把甘井子區(qū)的農(nóng)村局部和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 新市區(qū)由開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港、大窯灣港區(qū)組成。主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對(duì)根底設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線的平安。 二城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行的思路，

15、從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有根底出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代效勞業(yè)高度興旺的“131產(chǎn)業(yè)格局。建立“兩區(qū)三帶開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)布局?！皟蓞^(qū)，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的先導(dǎo)作用。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的空間需求。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 三城市功能布局 圍繞城市

16、總體功能，科學(xué)定位“兩城三星的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融效勞區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)效勞業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中開(kāi)展區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。長(zhǎng)?？h功能定位為“海上大連建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)。 四城市根底設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開(kāi)展新一輪根

17、底設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴(kuò)容、交通先行的要求，加快交通根底設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點(diǎn)開(kāi)展地鐵、有軌和公共汽車(chē)，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周?chē)ㄔO(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá)45%。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，撤除“親海隔障，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹(shù)青草簇?fù)淼?/p>

18、新大連。二、大連市土地供給狀況一土地供給量開(kāi)始加大2007年全年已掛牌39幅地塊，占地面積570.63萬(wàn)平方米。截止到2007年底，已成交32幅地塊，占地面積368.21萬(wàn)平方米，其中住宅28塊，占地面積314.01萬(wàn)平方米。圖2-4二土地供給以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，2007年甘區(qū)成交住宅占地面積約243.10萬(wàn)平方米，占住宅成交面積的77.42%。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯缺乏，可供開(kāi)發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及局部廠房的搬遷改造。而甘井子區(qū)有大量的待開(kāi)發(fā)土地，且多為凈地，成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主打區(qū)。圖2-5三樓面單價(jià)普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)

19、成交地塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中甘區(qū)漲幅最大。而樓面單價(jià)的上漲，勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。從市場(chǎng)反響來(lái)看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢(shì)與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說(shuō)明雖然07年成交地塊局部還未進(jìn)入市場(chǎng)，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)攀升。表2-3 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價(jià)情況單位：元/區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)2006年2007年漲幅16.00%11.70%9.58%118.57%四經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地加大投入07年一年共有92.4萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場(chǎng)，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年共有80萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場(chǎng)，這對(duì)日益增高的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)帶來(lái)一定沖擊，但與大

20、連房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展相比來(lái)看，并不會(huì)從根本上阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。五今后土地市場(chǎng)供給趨勢(shì)大連市“十一五用地規(guī)劃中說(shuō)明2006-2021年的供地指引為：1、普通商品住房近期新供給的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚(yú)灣、泡崖子、泉水、大化渣場(chǎng)等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。2、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級(jí)差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供給的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門(mén)山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。3、商品住房為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商

21、品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì)一施工面積逐年呈上升趨勢(shì)土地放量從2005年開(kāi)始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，07年施工面積比06年增加了近600萬(wàn)平方米。表2-4 2000年2007年 大連市商品房開(kāi)竣工面積情況表單位：萬(wàn)平方米年份20002001200220032004200520062007施工面積竣工面積502.4421 數(shù)據(jù)來(lái)源：?大

22、連市統(tǒng)計(jì)年鑒?、?大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)?圖2-6表2-5 2007 年全市住宅施工、新開(kāi)工、竣工面積表月份施工面積新開(kāi)工面積竣工面積累計(jì)()同比(%)累計(jì)()同比(%)累計(jì)()同比(%)12345642789101112數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)圖2-7從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢(shì)，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場(chǎng)逐漸趨向大盤(pán)時(shí)代，工程開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其次是為防止繳納土地滯納金或逾期未開(kāi)發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，工程只是象征性的開(kāi)工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源為銀行貸款，開(kāi)發(fā)資金鏈

23、容易發(fā)生斷裂，很多開(kāi)發(fā)商都采取了整體開(kāi)發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金缺乏的狀況，由此也使得開(kāi)工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。二大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)的態(tài)勢(shì)大連房地產(chǎn)開(kāi)展同樣遵循“大大連的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)的態(tài)勢(shì)?！拔魍胤矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)開(kāi)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批工程已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施?！氨边M(jìn)方面那么是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展，這兩個(gè)新城區(qū)的開(kāi)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。表2-6 2007年大連住宅施工情況表區(qū)域房屋施工面積萬(wàn)本年新開(kāi)工面積萬(wàn)房屋竣工面積萬(wàn)大連市其中：中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū) 金州區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)

24、圖2-8 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開(kāi)工量占大連總量絕大局部，可見(jiàn)大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成。2021年我市預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)61個(gè)，可供銷(xiāo)售面積1156.37萬(wàn)平方米以上，其中83.60%的面積將于2021年上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，供給量上會(huì)有明顯的頂峰出現(xiàn)。通過(guò)詳細(xì)分析，我市今年上半年供給將出現(xiàn)2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小開(kāi)發(fā)商為主要參與者，樓盤(pán)整體放量不大，分布較為散亂，同時(shí)，2007年底由于種種原因暫緩或順延開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，也會(huì)在2021年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為2021年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是6月份的放量頂峰

25、，將以大品牌、大體量樓盤(pán)為主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受?chē)?guó)家政策影響，但其價(jià)格走勢(shì)，將成為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤(pán)。而從全年來(lái)看，由于2007年底政策對(duì)需求的打壓，購(gòu)置力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于二次供給頂峰，如果2021年國(guó)家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)工作，積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。截至2007年，大連市共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房4.3萬(wàn)套，總建筑面積達(dá)323萬(wàn)平方米。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬(wàn)套，總建筑面積為320平方米。未來(lái)三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲(chǔ)藏量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型

26、的普通商品住房的土地儲(chǔ)藏量約605公頃。2021年我市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房80萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源，這也意味著大連的住房供給結(jié)構(gòu)矛盾開(kāi)始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。園區(qū)總占地35.6平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等開(kāi)展區(qū)域組成。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新

27、園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)，到效勞創(chuàng)新的“試驗(yàn)田；從科技培育的“孵化器，到招商引資的“蓄水池，已成為帶動(dòng)大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。一位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國(guó)際機(jī)場(chǎng)7公里，大連港10公里，大連火車(chē)站7公里，沈大高速公路口15公里。二氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。四季清楚，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。三區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)園區(qū)總占地35.6平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等開(kāi)展區(qū)域組成。

28、 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園軟件產(chǎn)業(yè)的集中開(kāi)展區(qū) 雙D港數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城高新技術(shù)及產(chǎn)品市場(chǎng) 政策區(qū)高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況一經(jīng)濟(jì)概況2006年是“十一五的開(kāi)局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、旗開(kāi)得勝的一年。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全年完成固定資產(chǎn)投資77.19億元，同比增長(zhǎng)42%。其中，產(chǎn)業(yè)化工程投資65.27億元，同比增長(zhǎng)64%；實(shí)際利用外資3.12億美元，同比增長(zhǎng)187%。新批外資企業(yè)74家，增資44個(gè)工程，注冊(cè)外資4.37

29、億美元。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。在“十一五規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長(zhǎng)五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極和高新技術(shù)開(kāi)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。表2-7 2001-2006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況年份GDP億元財(cái)政收入億元固定資產(chǎn)投資額億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額億元實(shí)際利用外資億美元20069200520042003692810200253720014115-數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒圖2-9目前，大連高

30、新園區(qū)在全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們?cè)诟黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)。二固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展起到重要支撐作用。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資億元，其中房地產(chǎn)工程投資億元，同比增長(zhǎng)-18.2%。投資工程共計(jì)145個(gè)，其中，新開(kāi)工工程99個(gè)，投資額31.57億元，占投資總額的40.9%。投資額超千萬(wàn)元工程98個(gè)，投資額為75.58億元，占投資總額的97.9%。圖2-10三、園區(qū)規(guī)劃一凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。按規(guī)

31、劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂(lè)廳、濱海文化娛樂(lè)設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。按照?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。年初以來(lái)，在園區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開(kāi)。 1、凌源街動(dòng)遷工作成效顯著凌源街改造規(guī)劃面積5.7萬(wàn)平方米，拆遷面積3.6萬(wàn)平方米。目前，已經(jīng)完成522個(gè)動(dòng)遷戶、2家企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理

32、完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷323戶，已經(jīng)有250多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì)6月底完成動(dòng)遷。 2、凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門(mén)，等待評(píng)審；擬征用海域勘測(cè)、被征用局部補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無(wú)爭(zhēng)議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)，8月底完成征海主件的報(bào)批工作，10月末進(jìn)入施工。 3、周邊區(qū)域搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破經(jīng)過(guò)多方努力，已經(jīng)與沈陽(yáng)鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，對(duì)凌水灣改造區(qū)域內(nèi)的3.9公里的鐵路和2.4萬(wàn)平方米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行撤除，4月中旬開(kāi)始實(shí)施。同時(shí)，與位

33、于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了屢次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。三發(fā)電位于工程內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定 4、開(kāi)發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開(kāi)發(fā)，目前，開(kāi)發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤(pán)也正在制作過(guò)程中。二新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來(lái)幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬(wàn)人，有關(guān)部門(mén)表示，為徹底解決大連西部交通問(wèn)題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在凌水地區(qū)修建改造方案中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港

34、池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約100米、長(zhǎng)約900米的河道，貫穿新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。今年-5公里，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于“中山路-黃浦路-旅順南路的通道。此工程方案在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點(diǎn)，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門(mén)，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國(guó)家海洋環(huán)境監(jiān)測(cè)中心至黃浦路凌水路段，方案今年五一通車(chē)。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車(chē)流分散行駛。有效分流星海廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院

35、、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。另外，星海灣管理中心還介紹說(shuō)，因?yàn)楣こ萄睾Ｐ藿?，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯(cuò)。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過(guò)，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到星海灣親海休閑造成影響。本案圖2-11四、近年高新園區(qū)重大工程一世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)落戶高新園區(qū)2006年4月，世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通信設(shè)備上海大連分公司在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。日本NTT集團(tuán)在世界500強(qiáng)企業(yè)中排名第24位，NTT通信株式會(huì)社是NTT集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國(guó)際通信，Internet運(yùn)營(yíng)和以網(wǎng)

36、絡(luò)為根底的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商。2004年10月NTT通信株式會(huì)社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備上海。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。二世界500強(qiáng)美國(guó)美商安迅公司NCR入駐園區(qū)2006年8月16日，世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)美商安迅公司NCR投資的NCR大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。NCR大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)效勞，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。NCR在大連的落戶，不僅會(huì)將大連的軟件人

37、才結(jié)構(gòu)提升到一個(gè)新的臺(tái)階，而且也會(huì)帶動(dòng)大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個(gè)更高的層次開(kāi)展。三甲骨文ORACLE公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文ORACLE公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。大連市副市長(zhǎng)戴玉林出席了儀式。甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識(shí)庫(kù)以及Oracle全球支持團(tuán)隊(duì)的力量，為客戶提供卓越的支持效勞。大連分公司的成立是甲骨文“金色中國(guó)方案第二階段的重要組成局部。甲骨文ORACLE的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資工程到達(dá)41家。四西門(mén)子投資2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門(mén)子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)

38、投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。這是西門(mén)子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)在中國(guó)第一次從置地建廠開(kāi)始，以獨(dú)資的方式成立新的運(yùn)營(yíng)公司。新公司的建成，將使西門(mén)子過(guò)程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國(guó)實(shí)現(xiàn)外鄉(xiāng)化生產(chǎn)。新公司將成為西門(mén)子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。西門(mén)子傳感器與通訊位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地4萬(wàn)平方米，分為兩期施工建設(shè)。一期建筑面積1.5萬(wàn)平方米，2007年4月投入使用。西門(mén)子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)的入駐對(duì)于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用，對(duì)大連現(xiàn)代效勞業(yè)的開(kāi)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。五大連河口國(guó)際軟件園暨東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)開(kāi)工2006年1

39、1月9日，大連河口國(guó)際軟件園和東軟國(guó)際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。這一重大工程的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國(guó)際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代效勞業(yè)開(kāi)展水平。大連河口國(guó)際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積150萬(wàn)平方米。大連河口國(guó)際軟件園的建立，不僅能夠進(jìn)一步提升高新區(qū)軟件信息效勞業(yè)的聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國(guó)際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力。東軟國(guó)際軟件園位于大連河口國(guó)際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬(wàn)平方米，總建筑面積33萬(wàn)平方米，總投資4億元，預(yù)計(jì)200

40、7年年底建成，并投入使用。作為第一個(gè)入駐大連河口國(guó)際軟件園的工程，東軟國(guó)際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)。12年內(nèi)，東軟國(guó)際軟件園從業(yè)人員將達(dá)一萬(wàn)名以上。六花旗數(shù)據(jù)處理上海大連分公司在大連高新園區(qū)成立花旗數(shù)據(jù)處理上海大連分公司于2007年4月17日在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。預(yù)計(jì)到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將開(kāi)展到410人；到2021年底，將開(kāi)展到1000人。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國(guó)地區(qū)最大的金融科技效勞中心。七世界500強(qiáng)企業(yè)新日鐵solution落戶大連高新園區(qū)2007年4月13日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社向大連華信計(jì)算機(jī)技術(shù)投資200萬(wàn)

41、美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動(dòng)華信軟件外包業(yè)務(wù)的開(kāi)展。新日鐵是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。其經(jīng)營(yíng)軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社，在日本信息效勞業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來(lái)，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。為了強(qiáng)化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社決定向大連華信投資200萬(wàn)美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)開(kāi)展；另一方面，也是通過(guò)強(qiáng)化合作關(guān)系，確保新日鐵solution擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊(duì)伍。八全球最大基金管理公司美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)落戶大連高新園區(qū)2007年5月16日，全球最大基金管理公司美國(guó)富達(dá)投資集團(tuán)在大連高新

42、區(qū)軟件園成立外包中心。這是繼花旗集團(tuán)后，第二家世界級(jí)金融機(jī)構(gòu)在連設(shè)立的外包中心，開(kāi)創(chuàng)了外資基金組織在中國(guó)建立外包中心的先河。預(yù)計(jì)在今后兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開(kāi)工程運(yùn)營(yíng)。富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步說(shuō)明了它對(duì)亞洲12萬(wàn)億美元的共同基金市場(chǎng)的關(guān)注，而亞洲共同基金市場(chǎng)僅占全球共同基金的6。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。九世界500強(qiáng)企業(yè)日本柯尼卡美能達(dá)入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達(dá)商用科技公司投資的柯尼卡美能達(dá)大連軟件開(kāi)發(fā)在大連高新園區(qū)正式注冊(cè)成立，這是大連首家嵌入式軟件測(cè)試工程。該工程首期投資440萬(wàn)美元，規(guī)模達(dá)300余人。十蘇爾壽在連建

43、全球采購(gòu)中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐布赫納向市長(zhǎng)夏德仁通報(bào)了集團(tuán)的重大舉措在大連建立集團(tuán)全球采購(gòu)中心，同時(shí)把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。蘇爾壽集團(tuán)是世界著名跨國(guó)工業(yè)集團(tuán)公司，在150多個(gè)國(guó)家有常駐代表，雇員約32萬(wàn)人，主要生產(chǎn)紡織機(jī)械、水力機(jī)械、熱力渦輪機(jī)械、往復(fù)壓縮機(jī)、離心機(jī)、工業(yè)泵等。十一哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會(huì)欒慶偉主任親自帶隊(duì)，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長(zhǎng)姚郁教授、Cadence中國(guó)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國(guó)軍先生共同簽署了?關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地

44、的合作協(xié)議?。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學(xué)Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心，開(kāi)展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的EDA平臺(tái)。這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計(jì)人才缺乏的瓶頸問(wèn)題，并在增強(qiáng)企業(yè)開(kāi)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場(chǎng)需求相結(jié)合方面的有益探索。十二英國(guó)電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)電訊在大連的投資工程英電科技(大連)正式成立。公司投資總額為800萬(wàn)美元，注冊(cè)地址在大連高新園區(qū)。主要從事軟件開(kāi)發(fā)和客戶效勞業(yè)務(wù)。英國(guó)電訊在2006年財(cái)富世界500強(qiáng)排名中列第162位，業(yè)

45、務(wù)遍布于170個(gè)國(guó)家和地區(qū)。該公司主要經(jīng)營(yíng)工程包括網(wǎng)絡(luò)化的IT效勞，地區(qū)、全國(guó)性和全球性的電訊效勞，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和效勞。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)是其首次在華設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英電科技的設(shè)立，不僅使我市效勞外包行業(yè)又增加了一家世界級(jí)企業(yè)，更重要的是對(duì)英國(guó)企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。憑借英國(guó)電訊在英國(guó)企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。五、高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展時(shí)間較短，開(kāi)發(fā)工程不是很多，近幾年只是零星有幾個(gè)工程在開(kāi)發(fā)。由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)高

46、新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以下綜述：一價(jià)格明顯上漲通過(guò)此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤(pán)起價(jià)根本上均超過(guò)8000元，均價(jià)大都在10000左右，最高價(jià)已超過(guò)15000元。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對(duì)文化氣氛的認(rèn)同度越來(lái)越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤(pán)價(jià)格上漲速度很快，現(xiàn)價(jià)格根本在9000-10000元/m2左右。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時(shí)價(jià)格為3600元/平米，而到了2006年價(jià)格已漲到6000元/平米左右；東北財(cái)經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落，從2007年7月一期的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為8000元/m2左右到2021年1月8日二期開(kāi)盤(pán)的均價(jià)為10500元/m2，各個(gè)樓盤(pán)漲幅根本在2000元

47、/平米以上。二市場(chǎng)吸納速度加快從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤(pán)情況看，其銷(xiāo)售勢(shì)頭均良好。如億達(dá)開(kāi)發(fā)的宅語(yǔ)原，因臨近軟件園，從2007年7月開(kāi)盤(pán)開(kāi)始出售至今半年時(shí)間內(nèi)，已銷(xiāo)售80%；另一個(gè)工程?hào)|方圣荷西，從2007年9月開(kāi)盤(pán)至今，也已銷(xiāo)售近50%；2007年7月開(kāi)盤(pán)的斯坦福院落一期已全部售罄。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤(pán)的消費(fèi)群體以軟件園工作人群為主，高校教師購(gòu)置群體也占據(jù)了一局部。六、“十一五期間大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2021一大連高新園區(qū)住房建設(shè)根本情況1、“十五期間住房建設(shè)取得的成績(jī)“十五期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供給量為160萬(wàn)m2，住房建設(shè)投資額為40億元，商品

48、住房竣工總面積350萬(wàn)m2，銷(xiāo)售總面積為230 萬(wàn)m2。2、大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展與園區(qū)住房建設(shè)分析1“十五期間，高新園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)出投資工程多、規(guī)模大的特點(diǎn)。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息效勞業(yè)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。而這些都是住房建設(shè)開(kāi)展主要的推動(dòng)力。2“十五期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價(jià)格與銷(xiāo)售分析在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。戶型與市場(chǎng)需求根本匹配。

49、市場(chǎng)供求情況“十五期間，商品住房竣工總面積350萬(wàn)m2。20012002年年銷(xiāo)售量平均約為30萬(wàn)m2，2003年約為70萬(wàn) m2，2004年約為120萬(wàn)m2，2005年為50萬(wàn)m2，供略大于求，根本平衡。價(jià)格情況20012003年，住房平均價(jià)格為26003200元/ m2；20032004年，住房平均價(jià)格為32003900元/ m2；20042005年，住房平均價(jià)格為40005000元/ m2。從以上價(jià)格走勢(shì)上看，受房地產(chǎn)大勢(shì)和需求影響，價(jià)格漲勢(shì)過(guò)快，價(jià)格結(jié)構(gòu)不甚合理。園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要

50、的推動(dòng)力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的開(kāi)展。今年市政府為遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增幅，推出了限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項(xiàng)措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷(xiāo)售并未受到大的影響，房?jī)r(jià)仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤(pán)的價(jià)位依然具有上升空間。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷(xiāo)售價(jià)格每年呈遞增趨勢(shì)，長(zhǎng)幅大約在15%。b、根據(jù)市場(chǎng)需求，園區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以中高檔、多層和小高層、面積80120平方米為宜，加之學(xué)府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，整個(gè)市場(chǎng)需求總體走強(qiáng)。據(jù)了解，以自住為目的的購(gòu)房者中，以80120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來(lái)呈現(xiàn)出交易活潑、銷(xiāo)售看好、價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，

51、開(kāi)盤(pán)不過(guò)幾個(gè)月時(shí)間即清盤(pán)，幾乎沒(méi)有空置房源。c、二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成局部，其容量近兩年來(lái)明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。尤其是進(jìn)入二手房市場(chǎng)的次新房?jī)r(jià)，成交價(jià)從去年9月就步入5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初局部成交價(jià)已到達(dá)5500元以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，14月份，二手房包括房改房成交件數(shù)492件，成交額達(dá)1.5個(gè)億，占各類(lèi)房產(chǎn)交易量的30%之多。除此，房地產(chǎn)抵押額達(dá)10.7個(gè)億,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面。二大連高新園區(qū)“十一五期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)開(kāi)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動(dòng)力，提倡綠色建筑，健全房地

52、產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定開(kāi)展。具體目標(biāo)如下：1、住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。2、商品房總建設(shè)面積為420萬(wàn)m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積84萬(wàn)m2 。三住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃迤陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬(wàn)m2 ，住宅建筑面積559萬(wàn)m2 ，重點(diǎn)開(kāi)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房土地供給，其年度供給量不低于居住用地供給總量的70%。土地的供給量在限套型、限房?jī)r(jià)的根底上，采取了競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地供給，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供給。四大連高新園區(qū)住房結(jié)構(gòu)1、各類(lèi)住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例根據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)政策精神，自2006年6月1日起，新審