0425洛川市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、洛川縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 洛川城市、人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、 洛川縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、 洛川現(xiàn)有小區(qū)狀況調(diào)研四、 洛川市場(chǎng)現(xiàn)售項(xiàng)目調(diào)研五、 洛川市場(chǎng)未來(lái)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)體量六、 洛川商業(yè)格局、運(yùn)營(yíng)模式及租金情況七、 洛川縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程及價(jià)格走勢(shì)八、 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及客群分析一、 洛川城市、人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展1. 洛川縣城市概況洛川縣全縣土地面積1804平方公里。洛川縣位于陜北南部，210國(guó)道和304省道縱貫?zāi)媳?，包茂高速、青蘭高速公路、西延鐵路穿境而過(guò)。洛川歷史悠久，文化積淀深厚，屬黃河中下游農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)較早的地區(qū)之一，素有“陜北糧倉(cāng)”的美譽(yù)，是著名的“蘋(píng)果之鄉(xiāng)”和“民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”。洛川縣是一個(gè)以蘋(píng)果為主

2、導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)縣，迄今已有50多年的蘋(píng)果栽培歷史。2. 人口及收入情況1） 全縣總?cè)丝谌h共轄7鎮(zhèn)9鄉(xiāng)1個(gè)街道辦，365個(gè)行政村，總?cè)丝?05064人。2） 城鎮(zhèn)人口2012年城鎮(zhèn)人口達(dá)到10萬(wàn)人，全縣城鎮(zhèn)化水平達(dá)到47.6%。預(yù)計(jì)到2015年，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 14.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%。3） 財(cái)政收入2010年全縣生產(chǎn)總值完成27.2億元，地方財(cái)收入1.5億元。預(yù)計(jì)2015年生產(chǎn)總值超過(guò)60億元，地方財(cái)政收入突破3億元。4） 人均收入2010年農(nóng)民人均純收入達(dá)到6352元，超過(guò)全國(guó)平均水平，蘋(píng)果收入已占到農(nóng)民人均純收入的95%以上。預(yù)計(jì)到2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均

3、純收入分別達(dá)到36000元和18000元，城鄉(xiāng)居民收入差距縮小到2:1。3. 洛川縣城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)1） 城市規(guī)模拉大城市框架，徹底改變舊城區(qū)面貌。爭(zhēng)取2015年前改造完成縣城內(nèi)所有城中村。2） 農(nóng)業(yè)發(fā)展預(yù)計(jì)到2015年，發(fā)展80個(gè)萬(wàn)頭生豬示范村和村級(jí)專業(yè)合作社，全縣生豬飼養(yǎng)量達(dá)到170萬(wàn)頭，其中出欄100萬(wàn)頭，產(chǎn)值達(dá)到17.9億元。把洛川建成50萬(wàn)畝蘋(píng)果、100萬(wàn)頭生豬的果畜結(jié)合國(guó)家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范縣。3） 工業(yè)發(fā)展預(yù)計(jì)到“十二五”末，全縣工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到10億元，工業(yè)提供稅收3000萬(wàn)元。4） 零售業(yè)2010年，全縣擁有批發(fā)零售法人企業(yè)23個(gè)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶5050戶，實(shí)現(xiàn)社會(huì)商品零售總額3.

4、9億元。預(yù)計(jì)到2015年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到14億元以上。5） 住房開(kāi)發(fā)洛川縣“十二五”期間（預(yù)計(jì)到2015年）建設(shè)完成保障性住房5000套，商品房6000套。6） 園林綠化至“十二五”末期，力爭(zhēng)使建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到42%，綠地率達(dá)到32%，人均公共綠地面積達(dá)到10平方米。二、 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)整體現(xiàn)狀1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)目前基本處于起步階段，整體開(kāi)發(fā)基本處于無(wú)序狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低。2010年以前，城區(qū)的商品房數(shù)量有限，主要以多層和低層為主。2010年以后，隨著尚蘋(píng)苑及合正佳園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，突破了洛川商品房無(wú)高層的空白。從調(diào)研來(lái)看，2

5、012年以后，將有越來(lái)越多的高層項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。2） 高品質(zhì)樓盤(pán)尚屬空白商品房高層及小高層住宅開(kāi)發(fā)幾乎空白，開(kāi)發(fā)模式均停留在小規(guī)模開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，整體水平有待更高層次的提升。3） 商品房仍占整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主流盡管政府近年極力扶持保障房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但從調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)主流仍然為商品房項(xiàng)目。4） 開(kāi)發(fā)區(qū)域向縣城四周擴(kuò)大從2010年開(kāi)始，洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)將在洛川城市總體規(guī)劃（20072025）的指導(dǎo)下，進(jìn)入良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。5） 政府保障房力度加大從十二五計(jì)劃來(lái)看，政府將推出年均10萬(wàn)方以上保障房，2012年以后經(jīng)適房將淡出市場(chǎng)，進(jìn)而主推限價(jià)商品房。2. 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)整體構(gòu)成商品房代表項(xiàng)目：龍陽(yáng)金都、尚

6、蘋(píng)苑、合正佳園商住樓、鳳棲小區(qū)、鳳城國(guó)際、豐禾苑限價(jià)房、居正小區(qū)限價(jià)房、文化廣場(chǎng)、獅子嶺項(xiàng)目、東溝砭項(xiàng)目（含已入住、銷(xiāo)售中、待銷(xiāo)售項(xiàng)目，合計(jì)總建面約69萬(wàn)，其中：雅苑、獅子嶺項(xiàng)目、東溝砭項(xiàng)目、老公安局家屬院項(xiàng)目未計(jì)在內(nèi)）保障房代表項(xiàng)目：溫馨園、金蘋(píng)果小區(qū)、博愛(ài)醫(yī)院保障房、豐禾苑保障房、綠園小區(qū)（含已入住、銷(xiāo)售中、待銷(xiāo)售項(xiàng)目，合計(jì)總建面約15萬(wàn)）小產(chǎn)權(quán)房代表項(xiàng)目：晃張平項(xiàng)目、尚品（含已入住、銷(xiāo)售中、待銷(xiāo)售項(xiàng)目，合計(jì)總建面約6.5萬(wàn)）單位或集體建房（在建、待建）代表項(xiàng)目：警苑小區(qū)（3萬(wàn)）、東關(guān)村綜合樓（0.7萬(wàn)）、地道站項(xiàng)目、城管三隊(duì)項(xiàng)目、城管四隊(duì)項(xiàng)目私宅（在建）代表項(xiàng)目：府前街私宅、中心街東關(guān)小

7、學(xué)附近私宅、中心街南端私宅城市配套項(xiàng)目（在建、待建）代表項(xiàng)目：影劇院項(xiàng)目、體育場(chǎng)項(xiàng)目（合計(jì)總建面約2.6萬(wàn)）3. 洛川“十二五”期間保障房開(kāi)發(fā)計(jì)劃限價(jià)商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房公租房合計(jì)2011年500套251套150套14套915套2012年500套280套780套2013年500套257套757套2014年1031套200套1231套2015年2257套2257套總計(jì)5940套4. 洛川在建、待建項(xiàng)目分布圖三、 洛川現(xiàn)有小區(qū)狀況調(diào)研已售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱溫馨園龍陽(yáng)金都金蘋(píng)果小區(qū)博愛(ài)醫(yī)院保障房開(kāi)發(fā)商房管局李宗仁、張峰城投公司房管局地址迎賓大道南門(mén)解放路振興路總建面（）約3萬(wàn)約6萬(wàn)4萬(wàn)0.2萬(wàn)房屋類(lèi)

8、別經(jīng)濟(jì)適用房商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建筑形態(tài)多層多層多層、高層多層樓棟1272戶數(shù)（套）276約50038241面積區(qū)間92-13790-13090-12650-60原售價(jià)格1050元/1200-2100元/1860元/（90以下）2500元/（90以上）1160元/開(kāi)發(fā)時(shí)間2005年2005-2007年2009年2009年分析：6） 總開(kāi)發(fā)量：2010年以前，洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開(kāi)發(fā)量約13萬(wàn)，計(jì)1200套左右。7） 商品房體量：龍陽(yáng)金都是唯一的商品房項(xiàng)目，占據(jù)市場(chǎng)約一半的體量。8） 銷(xiāo)售價(jià)格：多層銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)為：1050元/1650元/1860元/。9） 社區(qū)配套：社區(qū)規(guī)劃建設(shè)處于初級(jí)水平，基

9、本無(wú)車(chē)位、景觀、教育、娛樂(lè)、會(huì)所、主題商業(yè)等配套設(shè)施。10） 商業(yè)經(jīng)營(yíng)：社區(qū)商業(yè)無(wú)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，基本處于無(wú)序經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。四、 洛川市場(chǎng)現(xiàn)售項(xiàng)目調(diào)研在售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱尚蘋(píng)苑合正佳園商住樓豐禾苑（無(wú)名）綠園小區(qū)尚品開(kāi)發(fā)商西安昱豐實(shí)業(yè)福佳房地產(chǎn)盛唐建筑房管局、城投公司晃張平房管局地址振興路中心街g210交匯豐禾路朝陽(yáng)路往東林業(yè)局旁邊朝陽(yáng)路往東總建面（）10萬(wàn)約0.6萬(wàn)5.8+11.6=17.4萬(wàn)約5萬(wàn)約2萬(wàn)約1.5萬(wàn)房屋類(lèi)別商品房商品房保障房、限價(jià)商品房無(wú)土地手續(xù)廉租、經(jīng)適、商品小產(chǎn)權(quán)房建筑形態(tài)高層、多層10f改13f中高層高層多層、高層多層多層樓棟1016+9=15483戶數(shù)（套）約1000448

10、88+699=1587168+240=408188126面積區(qū)間88-140130左右93-133126-13352-61；90-120120左右銷(xiāo)售時(shí)間2010年2011年2012年1月2010年2011年2011年起售價(jià)格多層：2100元/高層：2700元/中高層3100元/限價(jià)房2560元/多層2300元/廉租房5.8、6.4萬(wàn)元/套多層1600元/現(xiàn)售價(jià)格多層：2700元/高層：3480元/銷(xiāo)售進(jìn)度90%售罄售罄多層售罄，高層未推出售罄售罄分析：1） 在售體量：洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)在售總體開(kāi)發(fā)量約36.5萬(wàn)，其中：商品房體量為：22.2萬(wàn)，約占61%，比2010年以前商品房比例有所增加，保障

11、房體量為：7.8萬(wàn)小產(chǎn)權(quán)房體量為：6.5萬(wàn)。共計(jì)3300套左右。2） 銷(xiāo)售價(jià)格：在售項(xiàng)目多層房源全部售罄（尚品除外），均價(jià)約為2350元/；高層銷(xiāo)售均價(jià)為2960元/（含限價(jià)房），如不含限價(jià)房均價(jià)為3100元/。3） 面積區(qū)間：與2010年以前一樣，洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品面積區(qū)間主要為90-130。4） 配套設(shè)施：目前在售項(xiàng)目雖仍無(wú)完整的商業(yè)體系和高品質(zhì)的社區(qū)配套，但較2010年以前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在景觀環(huán)境、車(chē)位、社區(qū)底商等方面有了明顯的改進(jìn)。五、 洛川市場(chǎng)未來(lái)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)體量即將上市銷(xiāo)售項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱鳳棲小區(qū)鳳城國(guó)際文化廣場(chǎng)獅子嶺小區(qū)東溝砭項(xiàng)目老公安局項(xiàng)目居正小區(qū)開(kāi)發(fā)商城投公司（暫缺）文體局（暫

12、缺）（暫缺）（暫缺）房管局地址迎賓大道鳳鳴街解放路鳳鳴街府前街鳳鳴街文明街西段振興西路總建面（）約20萬(wàn)約18萬(wàn)約2萬(wàn)（暫缺）（暫缺）（暫缺）約1.4萬(wàn)房屋類(lèi)別商品房、安置房商品房商品房商品房商品房商品房限價(jià)商品房建筑形態(tài)多層、高層高層多層、高層（暫缺）（暫缺）（暫缺）多層樓棟1062（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）戶數(shù)（套）1136約1500（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）面積區(qū)間96-126（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間（待定）（待定）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格2700元/（90以下）3300元/（90以上）3100元/（96）298

13、0元/（126、135）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）（暫缺）分析：1） 上市體量：洛川即將上市銷(xiāo)售的商品房總開(kāi)發(fā)量約60萬(wàn)以上（含光明路項(xiàng)目）。雅苑、獅子嶺項(xiàng)目、東溝項(xiàng)目、老公安局項(xiàng)目未計(jì)在內(nèi)。2） 銷(xiāo)售價(jià)格：目前各大待建項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格基本處于待定狀態(tài)，僅有鳳棲小區(qū)和鳳城國(guó)際項(xiàng)目擬定了初步價(jià)格。3） 配套品質(zhì)：即將上市項(xiàng)目在項(xiàng)目配套及品質(zhì)上明顯優(yōu)于以前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如鳳棲小區(qū)配備幼兒園、光明路項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)等等配套。六、 洛川商業(yè)格局、運(yùn)營(yíng)模式及租金情況商鋪調(diào)研表（分戶調(diào)研記錄）商業(yè)位置（商鋪位置）項(xiàng)目名稱（店鋪名稱）商業(yè)形態(tài)（經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)）分隔區(qū)間（商鋪面積）銷(xiāo)售價(jià)格轉(zhuǎn)讓費(fèi)租金府前街水果店水果18（

14、原價(jià)50萬(wàn)）現(xiàn)價(jià)100萬(wàn)以上合5.6萬(wàn)元/年租金7、8萬(wàn)合370元/月皮鞋店皮鞋18現(xiàn)價(jià)100萬(wàn)以上合5.6萬(wàn)元/年租金6萬(wàn)合278元/月府前街與雙擁街西拐角鞋店各類(lèi)鞋子20現(xiàn)價(jià)約100萬(wàn)合5萬(wàn)元/轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)年租金5萬(wàn)合208元/月服裝店服裝30（帶三樓）現(xiàn)價(jià)約100萬(wàn)合3.3萬(wàn)元/轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)年租金5萬(wàn)合138元/月化妝品店化妝品60帶貨轉(zhuǎn)讓25萬(wàn)年租金5.2萬(wàn)合72元/月步行街煙酒副食雜貨店18現(xiàn)價(jià)約40萬(wàn)合2.2萬(wàn)元/年租金5.2萬(wàn)合240元/月兒童用品店兒童服飾、玩具180（三層）帶貨轉(zhuǎn)讓19萬(wàn)年租金12萬(wàn)合56元/月鳳棲街與步行街東拐角老北京布鞋鞋類(lèi)40年租金5.5萬(wàn)合114.6元/月

15、鳳棲街（府北街）原雙錦源川菜餐飲900（1-3層）年租金22萬(wàn)合20元/月600（1-2層）年租金20萬(wàn)合27.8元/月可樂(lè)面館餐飲118（第3層）現(xiàn)價(jià)帶裝修約33萬(wàn)合2797元/原東魁飯莊一樓餐飲800（第1層）年租金35萬(wàn)合36.5元/月煙酒便利店9年租金1.8萬(wàn)合167元/月解放路城投商鋪張峰水果副食便利店130年租金13萬(wàn)合83元/月解放路金蘋(píng)果小區(qū)底商服裝店服飾45轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)年租金4萬(wàn)合74元/月解放路洛中隔壁煙酒副食雜貨店25現(xiàn)價(jià)約35萬(wàn)合1.4萬(wàn)元/轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)年租金1.5萬(wàn)合50元/月面皮店小餐飲25轉(zhuǎn)讓費(fèi)4.5萬(wàn)年租金1.5萬(wàn)合50元/月溫克體育體育服飾25轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)年租金1.

16、8萬(wàn)合60元/月富民巷副食品批發(fā)小商店18帶貨轉(zhuǎn)讓18萬(wàn)年租金2萬(wàn)合92.6元/月解放路南段電器家電60年租金5萬(wàn)合69元/月杉杉專賣(mài)服飾60年租金5.3萬(wàn)合73.6元/月文明街搟面皮小餐飲10轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.8萬(wàn)年租金1.44萬(wàn)合120元/月馨感覺(jué)飾品店6帶貨轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)年租金7200元合100元/月分析：1） 業(yè)態(tài)規(guī)劃：洛川城市整體商業(yè)業(yè)態(tài)由城市街道屬性自然形成，如步行街為主題服飾及大型百貨、府前街為餐飲、娛樂(lè)休閑類(lèi)商業(yè)等。2） 租金價(jià)位：府前街：是市政府所在地，故其商業(yè)價(jià)值和租金價(jià)格較高，但也因?yàn)槠涑鞘兄卫砹Χ容^大，而該路段又主要為臨街小門(mén)面，故該路段商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不太理想。鳳棲街：該路段主要為小中

17、型餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)，故其租金價(jià)格往往因?yàn)樯啼伱娣e過(guò)大而相對(duì)拉低，但其整體商業(yè)價(jià)值較大。解放路：整體租金較低，可能因聽(tīng)說(shuō)舊城改造拆遷，洛川中學(xué)隔壁多個(gè)小門(mén)面處于轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。富民巷：因其為府前街延伸，且為老街步行街，幾家經(jīng)營(yíng)副食品小批發(fā)，故其租金處于中等偏上水平。3） 百貨超市：目前洛川縣城擁有中型規(guī)模超市4-5家，本地人和外地人經(jīng)營(yíng)各占一半，生意最好的為府前街客都超市。城區(qū)無(wú)大型品牌超市入駐。2011年底，延百旗下“洛川百貨”入駐步行街，填補(bǔ)了洛川百貨的空白。七、 洛川縣房地產(chǎn)發(fā)展歷程及價(jià)格走勢(shì)1. 洛川房地產(chǎn)發(fā)展歷程1） 初級(jí)階段：2009-2010年以前，洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本屬于原始初級(jí)階

18、段，僅有一個(gè)商品房項(xiàng)目面市。本階段年均開(kāi)發(fā)量在6萬(wàn)方以下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)僅為滿足基本的居住需求。2） 起步階段：2010-2011年，商品房項(xiàng)目開(kāi)始增加，其中也包括政府限價(jià)商品房。本階段年均開(kāi)發(fā)量在10萬(wàn)方以上，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在滿足居住的前提下，開(kāi)始追求一定的居住舒適度。3） 發(fā)展階段：2012年-2014年，從已規(guī)劃開(kāi)工及已落實(shí)招商的項(xiàng)目來(lái)看，預(yù)計(jì)本階段年均開(kāi)發(fā)量將達(dá)到30萬(wàn)方以上，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將占據(jù)絕對(duì)的比例，社區(qū)建設(shè)將向高品質(zhì)、高舒適度發(fā)展。2. 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)1） 價(jià)格走勢(shì)：根據(jù)洛川近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展分析，預(yù)計(jì)洛川整體房地產(chǎn)市場(chǎng)2012-2013年高層銷(xiāo)售均價(jià)在3300元/，此均價(jià)是針對(duì)整體市場(chǎng)的保守預(yù)判。2） 開(kāi)發(fā)體量：從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，2012以后兩到三年內(nèi)，預(yù)計(jì)最少有60萬(wàn)-80萬(wàn)以上的開(kāi)發(fā)量，其中包括已經(jīng)售罄的豐禾苑限價(jià)房、鳳棲小區(qū)、鳳城國(guó)際、光明路改造項(xiàng)目、雅苑、獅子嶺、東溝、老公安局項(xiàng)目等等。八、 洛川房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及客群分析1. 市場(chǎng)需求1） 產(chǎn)品需求：洛川城市居民對(duì)于高層較為向往，同時(shí)兼顧一定的舒適度，一梯四或二梯四的高層產(chǎn)品較為合適2） 面積需求：核心需求產(chǎn)品為90-130平?？紤]到城市未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于70-90平、13