房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)管芻議

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收監(jiān)管芻議 作者：牛杰 單位：山東省青州市財政監(jiān)督局 私設(shè)賬戶,隱匿預(yù)收賬款。有的企業(yè)通過少申報銷售房產(chǎn)數(shù)量和預(yù)收賬款少交稅款,只給檢查組提供部分售房合同,瞞報預(yù)售數(shù)量,多次催要,其拒不提供。檢查組通過到房管部門查證其備案表的備案數(shù)量,與企業(yè)提供的售房合同數(shù)量及預(yù)收房款對照,查出以個人存折隱匿預(yù)收款1000余萬元,偷逃稅款60余萬元。 模糊核算,渾水摸魚。(1)預(yù)收賬款籠統(tǒng)核算,偷逃土地增值稅。財稅字1999210號財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知第三條規(guī)定,區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型,科學(xué)合理地確定土地增值稅預(yù)征率,并適時調(diào)整。我市現(xiàn)在執(zhí)行

2、的預(yù)征率是普通住房1%,非普通住房和商用房2%。某企業(yè)商用房與普通住宅房預(yù)收款不明細核算,偷逃土地增值稅,預(yù)售商鋪1613萬元,按住宅房申報土地增值稅,偷稅16萬余元。(2)開發(fā)成本不設(shè)明細賬,亂中取勝,偷逃企業(yè)所得稅。國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十一條規(guī)定,企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。開發(fā)成本不按開發(fā)項目明細核算,人為增加完工項目的成本、費用,偷逃所得稅。項目開發(fā)成本不設(shè)明細科目,人工費、材料費、機械費等統(tǒng)統(tǒng)在一個項目帳中,在結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時人為操縱利潤。 不按已售房屋

3、所占比例結(jié)轉(zhuǎn)土地成本,調(diào)節(jié)利潤,偷逃所得稅。某企業(yè)年底結(jié)轉(zhuǎn)已售房屋收入時,未按已售房屋比例分攤土地成本,而是將該項目土地成本全部結(jié)轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本826萬元,少交所得稅206.5萬元。 以商品房抵頂應(yīng)付款,偷逃稅款。某企業(yè)欠市城建投資公司土地款1211萬元,未在賬面反映,以31套商品房抵頂土地款,不進行賬務(wù)處理,偷逃各項稅款79.9萬元。某企業(yè)以商品房抵頂建筑商工程款407萬元,偷稅26.6萬元。 開發(fā)企業(yè)投資人以開發(fā)的商用房注冊經(jīng)營酒店,權(quán)屬已經(jīng)轉(zhuǎn)移,開發(fā)企業(yè)不作銷售、投資賬務(wù)處理,偷逃稅款。涉及2個開發(fā)企業(yè)投資人以開發(fā)的商用房經(jīng)營四星級酒店,應(yīng)由稅務(wù)部門核定其應(yīng)稅數(shù)額,足額征收稅款。 政策不清

4、,漏繳城鎮(zhèn)土地使用稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為既然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不繳納房產(chǎn)稅,所以也無須繳納土地使用稅。有的企業(yè)認為只要繳納了土地出讓金就無須繳納土地使用稅,還有的企業(yè)認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以享受土地使用稅減免等優(yōu)惠政策以及征用的集體土地和未辦理土地使用證的土地也無須申報繳納土地使用稅等。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例(國務(wù)院1988年第17號令)規(guī)定,納稅人取得的土地,屬于城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍的,自取得土地使用權(quán)至再次變更該項土地權(quán)屬期間,按土地所在地的等級范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 信息共享,源頭控制。房管部門負責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)審批,預(yù)售證、開發(fā)面積,種類,

5、已售房屋備案登記等均有詳細資料,稅務(wù)部門如能與之聯(lián)網(wǎng)共享,建立房地產(chǎn)項目檔案,加強日常稅收的精細化管理,定能夠極大的提高征管質(zhì)量。 建立征管員責(zé)任制,加強征管。征管員不能坐在辦公室里看著納稅申報表征管,而要深入企業(yè),熟悉會計核算、申報情況、經(jīng)營情況,保證足額征收稅款。注重加強項目開發(fā)期間的財務(wù)和稅收管理。項目開發(fā)期間涉及開發(fā)成本的歸集、分配和記賬,管理費用、財務(wù)費用的歸集和記賬,稅金的計算、申報和繳納。在稅收管理中,一是及時審核已歸集記賬的成本、費用的真實性,注意與實物、合同(協(xié)議)內(nèi)容、各項原始記錄相核對;二是審核是否按照房地產(chǎn)業(yè)的會計制度和稅法要求歸集、分配(分攤)記入開發(fā)成本的明細科目;三是針對審核出的問題向企業(yè)提出改進經(jīng)營管理的建議和糾正錯誤記賬的意見,并要求限期改正;四是督促輔導(dǎo)、如實申報已實現(xiàn)的各項地方稅收。五、應(yīng)規(guī)范企業(yè)資金收支渠道,杜絕多頭開戶,為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。 加大稽查力度,嚴(yán)懲不貸。制定工作計劃,