【商業(yè)地產(chǎn)】沈陽(yáng)保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目?jī)r(jià)格定價(jià)報(bào)告29DOC4月

1、2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:69031789保利心語(yǔ)花園定價(jià)報(bào)告一、市場(chǎng)分析1、鐵西區(qū)市場(chǎng)鐵西新區(qū)幾年來(lái)大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù)50年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項(xiàng)目的大批落戶鐵西。鐵西區(qū)已成為市內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量最大的市場(chǎng)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，鐵西區(qū)的項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項(xiàng)目大多為2005，2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時(shí)出售的地塊，多數(shù)項(xiàng)目都有成本優(yōu)勢(shì)，價(jià)格空間較大。就鐵西板塊市場(chǎng)而言，目前各大

2、開(kāi)發(fā)商因存貨量大，迫于資金壓力，自08年市場(chǎng)的冰凍期開(kāi)始即推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價(jià)銷售的情況，但08年整體銷售情況均不理想。進(jìn)入09年以來(lái)，從2月沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況以及成交情況來(lái)看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽(yáng)住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內(nèi)性價(jià)比高的項(xiàng)目仍受到購(gòu)房者的熱捧，并且部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打起了特價(jià)房的價(jià)格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。2月沈陽(yáng)成交熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西區(qū)占總成交套數(shù)的23.06%, 共計(jì)914套，心語(yǔ)花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉(zhuǎn)。與保利心語(yǔ)花園同屬二環(huán)外的品牌開(kāi)發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)的恒大綠洲、碧桂園銀河城等，雖然項(xiàng)

3、目地處于洪區(qū)，不過(guò)其位置到達(dá)市區(qū)的直線距離同心語(yǔ)花園相比較差別不大，而這兩個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)較本案都有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。板塊代表項(xiàng)目銷售情況備注鐵西中部板塊亞美利加一環(huán)85-120準(zhǔn)現(xiàn)房，一期3880元起價(jià)，均價(jià)4600； 二期均價(jià)對(duì)外口徑47005月2日開(kāi)始二期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)鐵西西部板塊美好愿景一期整體均價(jià)4100，一次性96，貸款98折銷售情況不理想，第一次開(kāi)盤僅售70余套，去貨緩慢凱榮國(guó)際剩余大戶型，98160，起價(jià)3950，均價(jià)4200。 主推98兩居，其中特定房源首付僅四萬(wàn)，剩余部分年內(nèi)付清即可于洪板塊碧桂園銀河城高層洋房均價(jià)3288元/平米起，120150平，可享85折優(yōu)惠，折后最低價(jià)2700元/

4、平5月份加推新貨，預(yù)計(jì)會(huì)有70-80平小戶型上市。恒大綠洲河景高層（19層）折后均價(jià)4680元/平，小高層折后5500元/平，均送1500元/平豪裝19日新組團(tuán)開(kāi)盤2、競(jìng)爭(zhēng)板塊分析保利心語(yǔ)花園的競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成3個(gè)板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊。保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。板塊位置樓盤開(kāi)盤時(shí)間檔次建筑類型建筑面積價(jià)格面積區(qū)間銷售率后續(xù)推貨鐵西區(qū)西部板塊重工北街以西凱榮國(guó)際花園07.9.10中高層、多層約25萬(wàn)98兩居特價(jià)3950，均價(jià)420098-16080%二期約建面20萬(wàn)平獅城經(jīng)典07年12月中低高層、多層約3

5、萬(wàn)均價(jià)3800元起價(jià)3380元58-13260%6棟樓約3萬(wàn)后期尾盤假日普羅旺斯07年12月中低高層、多層、洋房共約60萬(wàn)無(wú)差價(jià)銷售，3380元32-12760%高層肇工街與北四路交匯處美好愿景08年9月20日中高多層，小高層高層53萬(wàn)3680元起價(jià)，均價(jià)4100元43-16415%首推13棟約2000套左右鐵西區(qū)中部板塊保工街以西，重工北街以南第一城06.9.16中高層、小高層120萬(wàn)4100元，起價(jià)3400元，最高價(jià)4850元52-16240%d、e組團(tuán)約40萬(wàn)平鐵西區(qū)南部板塊攬軍路周邊宏發(fā)華城世界06.10.31中高多層100萬(wàn)4438元，起價(jià)4013元，最高價(jià)7071元34-13650

6、%四期約16萬(wàn)平保利心語(yǔ)花園位于鐵西區(qū)西部板塊，目前板塊整體銷售情況很不樂(lè)觀，凱榮國(guó)際花園、獅城經(jīng)典、美好愿景等多個(gè)項(xiàng)目都處于滯銷狀態(tài)，板塊內(nèi)價(jià)格大幅跳水，促銷力度越來(lái)越大。但大幅降價(jià)仍然無(wú)法撬動(dòng)市場(chǎng)，項(xiàng)目直接競(jìng)品美好愿景在9月21日開(kāi)盤僅銷售70余套美好愿景宏發(fā)華城世界亞美利加凱榮國(guó)際花園獅城經(jīng)典第一城百合花園保利心語(yǔ)花園3、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（1）凱榮國(guó)際花園占地面積一期2.4萬(wàn)建筑面積一期5.5萬(wàn)容積率2.19棟數(shù)一期7棟兩期開(kāi)發(fā)高層棟數(shù)2d-17f1d-18f1d-7f總戶數(shù)一期369戶建筑風(fēng)格新加坡(現(xiàn)代)入市時(shí)間2007-7入住時(shí)間2008-12公攤系數(shù)20%車位數(shù)車庫(kù)99個(gè)綠化率35%

7、推售房源一期7棟采暖方式暖氣物業(yè)費(fèi)1元/平米*月戶型配比銷售情況戶型面積所占比率總銷售率銷售價(jià)格一室無(wú)無(wú)80%高層：3850-5560元/多層：4200-4580元/二室66-9980%折扣：一次性9.8貸款9.9折三室101-13820%熱銷戶型面積小兩室面積區(qū)間66-138滯銷戶型面積三室大戶型主要客戶項(xiàng)目周邊居民購(gòu)買用途居住l 推廣主線：新加坡式生活l 主力戶型：90-100平的兩房l 產(chǎn)品：大開(kāi)間，短進(jìn)深，開(kāi)間為4.1-4.6米，北陽(yáng)臺(tái)有上下水可做洗衣房l 折扣及優(yōu)惠：主推98兩居，臨路單位特價(jià)3950元/；園區(qū)中心單位均價(jià)4200，分期償還首付，一期首付僅四萬(wàn)，剩余部分年內(nèi)付清即可。

8、其余單位一次性9.8折，貸款9.9折凱榮國(guó)際花園一期自07年開(kāi)盤以來(lái)，一年多的時(shí)間仍未消化完5.5萬(wàn)平建面。自2008年以來(lái)頻頻的出現(xiàn)促銷活動(dòng)且力度越來(lái)越大。從項(xiàng)目位置來(lái)看，凱榮國(guó)際花園把住了保利心語(yǔ)花園主要的交通道路，地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目，與項(xiàng)目形成了面對(duì)面的直接競(jìng)爭(zhēng)。（2）美好愿景占地面積18萬(wàn)建筑面積53萬(wàn)容積率2.5棟數(shù)多層1棟小高層19棟高層21棟高層棟數(shù)21總戶數(shù)5000建筑風(fēng)格歐式入市時(shí)間2008921入住時(shí)間2009月11月30公攤系數(shù)多層15%，高層22%車位數(shù)840綠化率40%推售房源約310套采暖方式地?zé)嵛飿I(yè)費(fèi)1元/平米*月戶型配比銷售情況戶型面積所占比率總銷售率銷售價(jià)格一

9、室446519%15%3630起價(jià)，均價(jià)4100，二室7010943%折扣：一次性9.6貸款9.8折三室9714138%熱銷戶型面積70、82、93面積區(qū)間40160 滯銷戶型面積朝向差的4465一房，和大面積的三房。主要客戶周邊客戶購(gòu)買用途居住推廣主線：17個(gè)花園里的歐洲銷售策略：期房銷售，通過(guò)園林景觀創(chuàng)意與質(zhì)量品質(zhì)保障體系的模式吸引客戶， 3000元低價(jià)定金折扣優(yōu)惠：一次性96折、貸款98折美好愿景自6月25日蓄客，8月份對(duì)外報(bào)均價(jià)4700元，隨后因蓄客不理想，客戶對(duì)4700元的價(jià)位普遍接受不了。9月份對(duì)外稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，以均價(jià)4000元的關(guān)系戶價(jià)格開(kāi)盤，9月21日開(kāi)盤推出330套，僅消化了7

10、0余套。后期價(jià)格有所微漲，一期均價(jià)4100，目前去貨速度緩慢二、保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品類型樓棟建筑類型60平以下60-79平80-89平90-99平100-120平120平以上總計(jì)1#多層17642562#多層17642563#多層238404#多層238405#多層11645536#多層11645537#多層17642568#多層176425610#高層282814237511#高層282814237524#高層164432159825#高層164432159826#高層164432159859#高層34326660#高層343468總計(jì)58110192164109355988比例5.

11、87%11.13%19.43%16.60%11.03%35.93%100.00%保利心語(yǔ)花園一期一組團(tuán)產(chǎn)品有8棟多層、7棟高層組成，共有854套。多層產(chǎn)品以120138平的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以70-90平的兩房產(chǎn)品為主。項(xiàng)目?jī)?nèi)多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)保利心語(yǔ)花園的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要在于保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值，五館一場(chǎng)板塊未來(lái)的區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目自身高端的產(chǎn)品品質(zhì)。保利心語(yǔ)花園地處重工街五館一場(chǎng)、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中心的沈陽(yáng)市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心?！拔屦^一場(chǎng)” 斥資3億元，包括體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館（檔案館）、蒸汽機(jī)車博物館

12、、體育場(chǎng)。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達(dá)100萬(wàn)平方米，是全市最大的市內(nèi)森林公園、天然氧巴。項(xiàng)目規(guī)劃針對(duì)大型社區(qū)容易缺乏內(nèi)部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的弊端，引入了“新都市主義”的概念，力求有效地引入同時(shí)放大城市及社區(qū)資源。項(xiàng)目園林將質(zhì)樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營(yíng)造一個(gè)即簡(jiǎn)潔、富時(shí)代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。地塊內(nèi)保留的436株原生大樹，依數(shù)造景營(yíng)造出了豐富而獨(dú)特的園林景觀。3、項(xiàng)目的劣勢(shì)保利心語(yǔ)花園項(xiàng)目主要的劣勢(shì)在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套少的影響。三、價(jià)格策略1、價(jià)格策略（1）采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，以略低于客戶預(yù)期和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格開(kāi)

13、盤，開(kāi)盤后根據(jù)銷售情況逐步拔高價(jià)格；（2）以快速銷售、最大化成交為目的，對(duì)客戶價(jià)格進(jìn)行摸底，最大化的分流客戶，保證成交率；（3）以板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格和銷售情況為參考，制定在板塊內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格；（4）為了避免出現(xiàn)08年底內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高，加之蓄客少的原因?qū)е麻_(kāi)盤沒(méi)有形成熱銷的情況，本次開(kāi)盤價(jià)格需留有余地，保證開(kāi)盤熱銷的同時(shí)，以便下一階段銷售推廣的開(kāi)展。2、定價(jià)原則原則一：本次定價(jià)主要考慮總價(jià)定價(jià)原則二：在考慮單價(jià)時(shí)考慮套內(nèi)面積定價(jià)原則三：多層高層分別定價(jià)，形成兩個(gè)獨(dú)立的價(jià)格體系原則四：拉大價(jià)差，更好的分流客戶原則五：綜合考慮多因素，多系數(shù)考慮項(xiàng)目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存

14、在項(xiàng)目?jī)?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價(jià)差，所以定價(jià)時(shí)多層與高層需分開(kāi)考慮，拉開(kāi)價(jià)差。四、項(xiàng)目開(kāi)盤回收價(jià)測(cè)定主要采用市場(chǎng)定價(jià)法，即選取相似樓盤進(jìn)行價(jià)格比較來(lái)確定項(xiàng)目開(kāi)盤的回收價(jià)。之后確定項(xiàng)目的價(jià)格模型，深入探討項(xiàng)目的定價(jià)系數(shù)，形成項(xiàng)目的初步價(jià)格模型。最后通過(guò)與客戶預(yù)期進(jìn)行比較以及具體戶型與各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的橫向比較來(lái)確定各戶型的實(shí)際回收價(jià)格。通過(guò)細(xì)節(jié)的微調(diào)最終完成項(xiàng)目的定價(jià)。1、市場(chǎng)考慮因素地理位置：從地段綜合素質(zhì)的優(yōu)劣來(lái)考慮。交通配套：主要是從項(xiàng)目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進(jìn)行綜合比較。居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃的適宜度人性化等。 生活配套：主要是項(xiàng)目附近的商業(yè)、

15、辦公、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設(shè)施的齊備性。樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護(hù)、小區(qū)內(nèi)部配套等方面進(jìn)行考慮。戶型設(shè)計(jì)：考慮單位的戶型設(shè)計(jì)十分合理、實(shí)用。教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學(xué)、中學(xué)的情況。園林設(shè)計(jì)：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。發(fā)展商知名度：發(fā)展商實(shí)力、市場(chǎng)認(rèn)可程度、品牌號(hào)召力等。建筑密度：考慮樓盤的密度對(duì)價(jià)格的影響。2、選擇比較對(duì)象原則：選擇的對(duì)象應(yīng)該在以下幾個(gè)方面與保利心語(yǔ)花園有可比較性 地理位置接近 戶型面積相當(dāng) 檔次接近從珠江新城的在售樓盤中，我們選擇凱榮國(guó)際花園、美好愿景、獅城經(jīng)典、假日普羅旺斯作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格參照的對(duì)象。3、定價(jià)第一步：綜合測(cè)評(píng)項(xiàng)目名稱評(píng)分基數(shù)本項(xiàng)目凱榮國(guó)際

16、花園美好愿景獅城經(jīng)典假日普羅旺斯綜合因素地理位置151114151412環(huán)境與景觀10109989交通狀況10791099配套設(shè)施10101010109樓盤規(guī)模553535戶型設(shè)計(jì)151515121314園林設(shè)計(jì)101091089發(fā)展商品牌151512121013建筑密度1099989綜合得分1009290928389第二步：價(jià)格測(cè)定項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目凱榮國(guó)際花園美好愿景獅城經(jīng)典假日普羅旺斯綜合因素均價(jià)（元/）4000410037003380評(píng)估得分9290928389比較系數(shù)1.02222222211.1084337351.033707865可調(diào)均價(jià)4088.88888941004101.20

17、48193493.932584比較權(quán)重40%30%15%15%評(píng)估得分4004.8261661635.5555561230615.1807229524.0898876注：1、比較系數(shù)本項(xiàng)目評(píng)估得分 / 比較項(xiàng)目評(píng)估得分 2、可調(diào)均價(jià)比較系數(shù)*各項(xiàng)目回收均價(jià) 3、比較權(quán)重為各樓盤與本項(xiàng)目相比，對(duì)本項(xiàng)目影響程度的比例 4、評(píng)估得分各比較項(xiàng)目可調(diào)均價(jià)之和*比較權(quán)重綜上所述，保利心語(yǔ)花園最終市場(chǎng)測(cè)算價(jià)格為4004元/。五、本次開(kāi)盤推售范圍及戶型分布10#11#24#25#5#1#2#59#4#3#6#8#7#26#60#（圖示：紅色樓棟為本次開(kāi)盤推貨范圍，黃色區(qū)域?yàn)?8年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間推出樓棟，此三棟均

18、有剩余，灰色為非本次推售范圍但具備加推條件）1、10#戶型面積及分布情況10#為一個(gè)單元兩梯五戶塔樓，分別為東北、東南、南向雙陽(yáng)、西南、西北向五個(gè)戶型。 西北向55平（東北向?yàn)檩S對(duì)稱戶型）西北向55平位置西南向73平（東南向?yàn)檩S對(duì)稱戶型）西南向73平位置南向雙陽(yáng)81平南向雙陽(yáng)81平位置2、25#戶型面積及分布情況25#為兩個(gè)單元，每個(gè)單元一梯三戶，分別為東北、東南、南北通透三個(gè)戶型。一單元東北向83平戶型一單元東北向83平戶型一單元東南向及二單元西北向戶型一單元東南及二單元西北1單元03號(hào)、2單元01號(hào)南北通透97平1單元03號(hào)、2單元01號(hào)位置2單元3號(hào)西北向68.5平戶型2單元3號(hào)西北向6

19、8.5平位置3、59#戶型面積及分布情況59#為兩個(gè)單元，每個(gè)單元一梯兩戶，把山為108平小三房戶型，中間為97平南北兩方戶型。 108平戶型 108平戶型位置 97平戶型 97平戶型位置4、多層主要以123-135平大三房戶型為主，其中特殊的有1#及5#西山單位的108平戶型。 多層108平把山戶型 多層108平戶型位置六、定價(jià)系數(shù)保利心語(yǔ)花園定價(jià)模型主要考慮景觀、噪音、把山、面積、朝向、通風(fēng)、層差等系數(shù)。1、層差系數(shù)（1）多層層差多層一樓二樓三樓四樓五樓六樓七樓層差3500200300300250400備注帶花園基準(zhǔn)價(jià)大露臺(tái)、短進(jìn)深多層因客戶對(duì)中間樓層即4、5層需求較多，因此將4、5層層差

20、相同（均為300）且高于2、6層；而2層與6層比較，6層采光略好，并且多層帶電梯，避免了6層上樓困難的情況，因此6層較2層稍高而比4、5層略低。1層贈(zèng)送花園單位與7層送露臺(tái)單位相比較，1層光線較差，因此1層較7層略低。（2）高層層差、臨街高層10#、11#：整體趨勢(shì)中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)臨街樓棟南向無(wú)景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質(zhì)量差，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對(duì)較小，因此每層遞增20元；13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層起，逐層遞減10元；16躍17層的樓層差150元，主要考慮此套房源最后價(jià)

21、格應(yīng)該與4樓相近，因此150元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)?？傮w層差：樓層12345678910111213141516躍17層差系數(shù)030609011013015017019021023021019017015010#東北向，11#東北及西北向?qū)硬睿褐饘舆f增1元，以縮小層差；至13層起逐層遞減10元。樓層123456789101112131415層差系數(shù)010203040506070809010090807010#西北向?qū)硬睿赫w無(wú)層差，為本次開(kāi)盤的特價(jià)房源，共17套。、高層24#、25#、26#、59#、60#：整體趨勢(shì)中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同。具體細(xì)節(jié)以1層為基準(zhǔn)價(jià)0元，2層與1層

22、差別不大，但2樓開(kāi)始征收電梯費(fèi)，居住成本較1樓稍高，因此層差上調(diào)至10元；25層受規(guī)劃路噪音影響，且略有擋光，因此層差加大，隨樓層每層遞增30元；6層以上至12層需求大，且樓層差別相對(duì)較小，因此每層遞增20元；13樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從13層起，逐層遞減10元；17躍18層的樓層差70元，主要考慮此套房源最后價(jià)格應(yīng)該應(yīng)該與4樓相近，因此70元實(shí)際為調(diào)整系數(shù)。整體層差：樓層1234567891011121314151617躍18層差系數(shù)0104070100120140160180200220240220200180160702、景觀系數(shù)景觀樓王景觀園區(qū)內(nèi)南北景觀南景北無(wú)南

23、無(wú)北景南北均無(wú)景觀系數(shù)+200+500-70-100樓王景觀特指多層5#1單元及6#4單元，因前無(wú)遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此景觀系數(shù)為200元。3、朝向系數(shù)朝向南北通透東南雙陽(yáng)西南東北西北系數(shù)50300-30-100-2004、通風(fēng)系數(shù)通風(fēng)雙陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)戶型（南北、東南、西南、東北、西北）系數(shù)5005、面積系數(shù)從50-140平戶型，以每10平米遞增20元，取90-100平為基準(zhǔn)價(jià)0元，140平以上則取統(tǒng)一值。面積區(qū)間50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上價(jià)差806040200-20-40-60-80-1006、噪音系

24、數(shù)本案噪音影響主要來(lái)自于項(xiàng)目西側(cè)鐵路，因此根據(jù)鐵路南北走向，以平行線形式，將一期各樓棟按照每?jī)蓚€(gè)單元為單位劃分成若干帶狀區(qū)域，同區(qū)域范圍內(nèi)噪音系數(shù)一致，每?jī)蓚€(gè)相鄰帶狀區(qū)域價(jià)差為10元，以多層8東山單位和高層60整棟樓為基準(zhǔn)價(jià)0元，具體價(jià)差如圖。高層11噪音系數(shù)與多層1西山系數(shù)相同，均為100元，而10因更加臨近鐵路，因此噪音系數(shù)拉大為150元。（附圖見(jiàn)下頁(yè)）-100-90-80-70-60-50-40-30-20-100-20-30-40-40-30、-20-1001001507、把山系數(shù)東山西山系數(shù)-50-1008、需求系數(shù)需求系數(shù)主要針對(duì)目前蓄籌情況分析，結(jié)合市場(chǎng)總體需求量權(quán)衡，建議如下戶

25、型酌情提高價(jià)格，旨在與其它戶型拉大價(jià)差。18#頂層60-70平18#頂層 86-90平18#108平1011#75-78平2426#83平西南套數(shù)10套28套36套30套48系數(shù)設(shè)置+200+100+100+100+50其中18#頂層60-70平戶型，除7#1-7-1和8#4-7-2這兩套房源外，均為108平戶型的頂層，因108平戶型已在系數(shù)上另+100元，因此這些戶型只須另+100元。2426#83平西南向?yàn)榱朔乐古c東南向價(jià)差過(guò)大，因此需求系數(shù)另+50元，調(diào)整后此戶型與東南向戶型價(jià)差為40元。9、戶型系數(shù)多層1#1單元2號(hào)房及24單元1號(hào)房，因向北退讓近3m，會(huì)出現(xiàn)擋光情況，因此這兩個(gè)位置的

26、全部戶型均總體下調(diào)50元。10、調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)主要針對(duì)戶型相似的樓棟，根據(jù)其所在園區(qū)的位置不同，通過(guò)調(diào)整系數(shù)進(jìn)而拉大樓棟之間的價(jià)差。具體如下：樓號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#10#11#24#25#26#59#60#調(diào)整系數(shù)0050505010000505005010000多層各樓棟之間，1#、2#、7#、8#屬多層外圍，系數(shù)均為0，3#、4#在園區(qū)內(nèi)，系數(shù)相同為50，6#位置更佳因此為100，5#因考慮本次開(kāi)盤促進(jìn)銷售考慮，因此設(shè)定為50。10#、11#位置相近，但因有東北向和西北向特價(jià)房源影響，樓棟回收均價(jià)較低，因此調(diào)整系數(shù)整體上浮50.24#、25#、26#三棟戶型一致，因越靠近園

27、區(qū)外圍受外部影響越大，因此以24#為基準(zhǔn)0，三棟樓調(diào)整系數(shù)依次遞增50。七、價(jià)格明細(xì)目前保利心語(yǔ)花園對(duì)外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認(rèn)購(gòu)享受95折優(yōu)惠，一次性98折，商業(yè)貸款99折，公積金貸款無(wú)折扣。而根據(jù)實(shí)際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占比例最多，因此定價(jià)中總體按照94折返點(diǎn)。保利心語(yǔ)花園房源價(jià)格統(tǒng)計(jì)樓號(hào)建筑形式套數(shù)銷售面積()回收總金額( 元）回收均價(jià)（元/）出街總金額（元）出街均價(jià)（元/）1#多層566818.922855018941872855086841872#多層566818.922892483242422892551542423#多層405228.82226731444336226723684

28、3364#多層405228.822295201243902295246443905#多層536783.42980854543942980891543946#多層536783.43048903544953048971544957#多層566783.452902229742782902344242798#多層566783.4429350331432729351409432710#高層755475.5319033679347619034297347611#高層755484.5919411185353919411638353924#高層978643.28313163443623313167743623

29、25#高層978635.6231714069367231714360367326#高層978632.6832138914372332139617372359#高層66662424052500363124052212363160#高層687038262672203732262688763732多層合計(jì)41051229.1722177038543292217746964329高層合計(jì)57550533.718393391136401839377743640總計(jì)985101762.8740570429639874057124703987七、本項(xiàng)目?jī)?nèi)部各相近戶型間價(jià)格對(duì)比根據(jù)目前保利心語(yǔ)花園蓄客情況分析

30、，多層120-130平戶型分布均勻，而頂樓90平及把山單位108平戶型因數(shù)量少、面積小而出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。這些將在定價(jià)中充分考慮其需求而提高價(jià)格。高層因朝向不同，戶型之間需求差異明顯。部分南北、東南和西南戶型的需求量超出了供給量，出現(xiàn)了嚴(yán)重的撞單現(xiàn)象，而同單元的北向戶型需求寥寥無(wú)幾。因此在本次定價(jià)當(dāng)中充分考慮戶型差異，將各個(gè)戶型之間拉大價(jià)差，以有效分流客戶。以下對(duì)比均以樓棟中單價(jià)最高的12層做對(duì)比（所有價(jià)格均為回收單價(jià)，單位：元）。11#78東南向戶型：11#78東南向11#西南74平11#雙陽(yáng)81平25#東北83平25#西北67平單價(jià)38003690365034903430總價(jià)29640

31、027306029565028967022981025# 97.5平：25# 97.5平59#97平單價(jià)39603760總價(jià)38610036472025#87平東南向：25#87平東南向25#西南84平59#南北97平59# 1單元108平59# 2單元108平單價(jià)38503810376037603680總價(jià)334950320040364720406080397440五、本項(xiàng)目各戶型與外部競(jìng)品樓盤相近戶型間價(jià)格對(duì)比1、一居室對(duì)比大量東北、西北向戶型，與周邊競(jìng)品相比，朝向是其致命傷。 心語(yǔ)花園 55平 美好愿景63平一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 朝向：西北向 朝向：南向單價(jià)：3300 單價(jià)：399

32、4元總價(jià)：178308元 總價(jià)：251622元2、兩居室對(duì)比 心語(yǔ)花園 美好愿景 c戶型 b1戶型兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 面積：73 面積：70朝向：東南/西南 朝向：東向 單價(jià)：35833696 元 單價(jià)：3762元 總價(jià)：26.527.3萬(wàn) 總價(jià)：263340元 心語(yǔ)花園 第一城 k戶型 h戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 面積：83 面積：80 朝向：東北向 朝向：東北向 單價(jià)：3429元 單價(jià)：3700元 總價(jià)：28.4萬(wàn) 總價(jià)：296000 元 心語(yǔ)花園 美好愿景 d戶型 b4戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 面積：83 面積：82 朝向：南向 朝向：南向 單價(jià)：36893760

33、元 單價(jià)：4043元 總價(jià)：30.631.2萬(wàn) 總價(jià)：331526 元 心語(yǔ)花園 凱榮國(guó)際花園a戶型 g戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 面積：97.5 面積：98 朝向：南北向 朝向：南北向 單價(jià)：3831元 單價(jià)：3950元 總價(jià)：37.2萬(wàn)元 總價(jià)：387100元 3、三居室對(duì)比 心語(yǔ)花園 a戶型 美好愿景 c3戶型三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 面積：108.45 面積：115 朝向：南北向 朝向：南北向 單價(jià)：4225 單價(jià)：4174元 總價(jià)：45.8萬(wàn) 總價(jià)：480010元 心語(yǔ)花園 美好愿景 a戶型 c11戶型三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 面積：129.63 面積：127 朝向：南北向

34、 朝向：南北向 單價(jià)：42004350 單價(jià)：4207元 總價(jià)：54.4萬(wàn)56.4萬(wàn) 總價(jià)：534306元 4、以上各項(xiàng)對(duì)比價(jià)格列表：假日普羅旺斯心語(yǔ)花園朝向位置單價(jià)總價(jià)朝向位置單價(jià)總價(jià)北向 （25）園區(qū)中心31508萬(wàn)東北、西北（55）臨街西北3318、東北346818.2萬(wàn)、19萬(wàn)南向/南北 （63-76）園區(qū)中心370023.3-28.1萬(wàn)東南（78）、西南（74），西北（67） 臨街，園區(qū)中心東南3696西南3583西北338327.3萬(wàn)26.5萬(wàn)22.6萬(wàn)南向 （79-83）臨街338026.7-28萬(wàn)東南向（87）西南（83）雙陽(yáng)（81）東北（83平）內(nèi)街內(nèi)街外街內(nèi)街東南3760西

35、南3689雙陽(yáng)3546東北342932.7萬(wàn)30.6萬(wàn)28.7萬(wàn)28.4萬(wàn)南北 （95多層）園區(qū)中心326331萬(wàn)25#南北（97）59#（97）1#（91）共8套園區(qū)內(nèi)38313638448037.2萬(wàn)35.3萬(wàn)40.7萬(wàn)第一城亞美里加朝向位置單價(jià)總價(jià)朝向位置單價(jià)總價(jià)東西 （44）臨北四路365016萬(wàn)公寓（45-55）臨路460020.7-25.3萬(wàn)東北/西北 （78）臨北四路370028.9萬(wàn)南北（80-85）臨路470037.6-40萬(wàn)南北 （100）臨北四路385038.5萬(wàn)南北（95）園區(qū)中心480045.6萬(wàn)南北 （101）臨建設(shè)大路435044萬(wàn)美好愿景朝向位置單價(jià)總價(jià)南向（5

36、9）園區(qū)中心385022.7萬(wàn)東向 （70）園區(qū)中心376226.3萬(wàn)南向（83）臨街406633.7萬(wàn)南向 （93）臨街380035.3萬(wàn)廣州保利地產(chǎn)代理有限公司沈陽(yáng)分公司2009年4月14日地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性

37、進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以

38、契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付

39、使用。5.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過(guò)程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提

40、前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見(jiàn)。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理

41、需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織

42、落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷過(guò)程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算

43、，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)

44、擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作。6.2.5