房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政收入和支出影響的實(shí)證分析

1、房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政收入和支出影響的實(shí)證分析自土地出讓制度建立以來，地方政府對農(nóng)村土地特別青睞，熱衷于向有錢者出讓土地，并從中獲取大量財(cái)政收入。這些有錢者莫過于房地產(chǎn)開發(fā)商，為此，城市房地產(chǎn)開發(fā)快速升溫，引發(fā)出接連不斷的違法拆遷事件。那么，地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)開發(fā)到底是種什么關(guān)系呢？相互間的依賴性到底有多強(qiáng)呢？從理論到實(shí)踐研究兩者之間的相互關(guān)系，并提出有針對性的建議，意義重大。一、房地產(chǎn)業(yè)與地方財(cái)政收入問題的提出土地有償出讓制度運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)城市土地供應(yīng)，適應(yīng)了城市發(fā)展對土地的需求，提高了土地的利用效率（安體富、竇欣，2011）。但快速增長的房地產(chǎn)開發(fā)就像鴉片一樣，不僅使地方政府嘗到了甜頭，而

2、且使地方政府產(chǎn)生了強(qiáng)大的依賴性。巨幅增長的土地使用權(quán)出讓收入不僅成為重要的財(cái)政收入來源，還推動了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致地方政府的賣地沖動（朱麗娜、石曉平，2010）。房地產(chǎn)銷售額和地方財(cái)政收入之間存在格蘭杰雙向因果關(guān)系。房價(jià)上漲增加了普通老百姓購房的負(fù)擔(dān)，使廣大人民群眾叫苦不迭，引發(fā)對執(zhí)政當(dāng)局的極大不滿。房地產(chǎn)行業(yè)日趨繁榮帶動建筑建材以及冶金、家電等商業(yè)鏈的發(fā)展，商業(yè)鏈的繁榮所帶來的稅收使得地方財(cái)政收入連年增加。邵一江（2010）以19952007年間的上海房地產(chǎn)銷售額和上海地方財(cái)政收入的年度數(shù)據(jù)為研究對象，進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，證實(shí)地方政府的財(cái)政收入增加刺激了地方政府財(cái)政支出的沖動，從而形成了一

3、個(gè)相互促進(jìn)、相互影響的格局，在整個(gè)地方財(cái)政收入中，土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重的不斷提高，雖然增強(qiáng)了地方政府對廉租房、城市建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的支持力度，但也刺激了地方政府運(yùn)用各種違法手段出售土地?fù)Q取收入的短期行為（賈宜春等，2010）。每屆政府負(fù)責(zé)人為了本屆政府的政績，不惜違反中央政府政策和國家法律，拼命擴(kuò)大土地出讓數(shù)量，以獲得短期高額財(cái)政收入，甚至往往會突擊加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資，這樣就刺激了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。二、實(shí)證分析（一）材料與數(shù)據(jù)描述筆者通過中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，收集了19972010年我國地方財(cái)政支出、地方財(cái)政收入、房地產(chǎn)商購置土地

4、費(fèi)用、房地產(chǎn)經(jīng)營稅金及附加4組數(shù)據(jù)（見表1），分別分析房地產(chǎn)商購置土地的費(fèi)用、房地產(chǎn)經(jīng)營稅金及附加費(fèi)在地方財(cái)政收入中所占比例的變化，從而探索房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政收入和影響。為了分析方便，本文利用eviews軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到地方財(cái)政收入、支出和房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入貢獻(xiàn)這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)的基本描述（見表2）。（二）假設(shè)與直觀分析假設(shè)地方財(cái)政收入充分依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展刺激了地方政府出讓土地的積極性。因而，導(dǎo)致了地方政府不顧中央政策和法律規(guī)定，不顧群眾利益和意愿，違法實(shí)施強(qiáng)拆。表2數(shù)據(jù)顯示四個(gè)變量的數(shù)據(jù)都是呈逐年遞增的趨勢，2010年地方財(cái)政支出是1997年的11倍多，年均增長18.7

5、%；2010年地方財(cái)政收入是1997年的9倍多，年均增長17.2%；房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用2010年是1997年的40多倍，年均增長30%；房地產(chǎn)經(jīng)營稅金及附加2010年是1997年的33倍多，年均增長28.4%；房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用占地方財(cái)政收入的比重自1997年的5.6%上升到2010年的24.6%，年均增長11.2%；房地產(chǎn)商經(jīng)營稅金及附加占地方財(cái)政收入的比重自1997年的2.4%上升到2010年的8.5%，年均增長9.6%?？梢钥闯?，房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用和經(jīng)營稅金及附加兩項(xiàng)總和占地方財(cái)政收入的比重從1997年的7.95%到2010年時(shí)已經(jīng)達(dá)到33%，說明地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)

6、烈的依賴性，并呈現(xiàn)上升趨勢。這是從全國平均水平來看，單從某一省市來看，這種依賴性表現(xiàn)得更加緊密。圖1給出了房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用、房地產(chǎn)經(jīng)營稅金及附加以及兩項(xiàng)和占地方財(cái)政收入的比重的趨勢圖。由表2和圖1可以看出，房地產(chǎn)對增加地方財(cái)政收入的重要性，同時(shí)地方財(cái)政支出大約是地方財(cái)政收入的2倍，雖然有中央轉(zhuǎn)移支付，但地方政府存在較高的想方設(shè)法增加地方財(cái)政收入的積極性。（三）模型與計(jì)量分析根據(jù)絕對收入假說理論，收入的增加是支出增加的主要因素，在其他條件不變的情況下，增加收入來源可以增加支出，而房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用和經(jīng)營稅金及附加正是地方增加財(cái)政收入的來源。做對數(shù)回歸模型可以反映這兩項(xiàng)地方財(cái)政收入來源對支出

7、的彈性。用x1表示房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用，x2表示房地產(chǎn)經(jīng)營稅金及附加，y表示地方財(cái)政支出。對時(shí)間序列數(shù)據(jù)先做平穩(wěn)性檢驗(yàn)，表3給出了檢驗(yàn)結(jié)果。從檢驗(yàn)結(jié)果看，在1%、5%、10%三個(gè)顯著性水平下，單位根檢驗(yàn)的mackinnon臨界值分別為-3.5121、-2.8972、-2.5855，三個(gè)變量對數(shù)的t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值分別為-3.298359、-3.782042、-3.410861，小于相應(yīng)臨界值，表明三變量的對數(shù)二階差分序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。即lnx1、lnx2、lny序列是二階單整的。所以lnx1、lnx2、lny之間可能存在協(xié)整關(guān)系，考慮到房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用（x1）與房地產(chǎn)商經(jīng)營稅金及附

8、加（x2）理論上存在高度相關(guān)性，而用本文數(shù)據(jù)計(jì)算兩者簡單相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.9763，所以只能分別考察兩個(gè)變量對財(cái)政支出的收入支出彈性。分別做lnx1和lnx2對lny的回歸。廣義最小二乘法（gls）回歸結(jié)果如下（括號里為t統(tǒng)計(jì)量）：=4.1599+0.7560lnx1+0.6197ar（5.3224） （8.0920） （3.5285）r2=0.9577 dw=1.7364 （1）=5.6861+0.6716lnx2（40.48998）（30.65180）r2=0.9874 dw=2.5532 （2）回歸方程（1）、（2）表明，模型的擬合程度都很高，不存在序列相關(guān)性，房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用和經(jīng)營稅

9、金及附加都對財(cái)政支出存在顯著的正的影響，彈性系數(shù)表明房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用對財(cái)政支出的影響更大。對兩個(gè)回歸的殘差序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明兩個(gè)回歸的殘差序列其無截距項(xiàng)、無趨勢項(xiàng)的adf檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值分別為-1.9901和-4.639789，小于相應(yīng)臨界值-1.9755，表明殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列，說明房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用（x1）和經(jīng)營稅金及附加（x2）和地方財(cái)政支出（y）的對數(shù)之間存在協(xié)整關(guān)系。所以兩變量和地方財(cái)政支出（y）對數(shù)之間的存在長期均衡關(guān)系。從數(shù)據(jù)直觀分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)從1997年的7.95%發(fā)展到2010年已經(jīng)達(dá)到3

10、3%，而通過計(jì)量模型分析，房地產(chǎn)購置土地費(fèi)用每增加1%，地方財(cái)政支出則增加0.76%；房地產(chǎn)稅及附加費(fèi)每增加1%，地方財(cái)政支出則增加0.67%。這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方財(cái)政收入和支出形成了長期相互依賴、相互促進(jìn)的關(guān)系。三、結(jié)論與建議通過以上分析，可以得出了以下基本結(jié)論。房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用和經(jīng)營稅金及附加與地方財(cái)政支出的對數(shù)之間存在協(xié)整關(guān)系和長期均衡關(guān)系。地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)商土地出讓的依賴程度逐年增加，從1997年的7.95%增加到2010年的33%，而且這種依賴性仍然呈上升趨勢。地方財(cái)政支出對房地產(chǎn)業(yè)存在顯著相關(guān)性，房地產(chǎn)商購置土地費(fèi)用每增加1%，地方財(cái)政支出則增加0.76%；房地產(chǎn)稅及

11、附加費(fèi)每增加1%，地方財(cái)政支出則增加0.67%。總之，地方財(cái)政收入和支出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了顯著的相關(guān)性關(guān)系，地方政府與房地產(chǎn)商形成了利益共同體。一旦房地產(chǎn)業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下發(fā)展不暢，地方財(cái)政收入就會大幅下降。這種現(xiàn)象表明，我國地方財(cái)政存在著依賴性單一的特點(diǎn)，在短期內(nèi)地方財(cái)政收入雖然依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲得了很大的增長，但財(cái)政收入結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了很大的扭曲和變異，使財(cái)政收入的增加變的很不穩(wěn)定，潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)（賈宜春，2010）。而且地方政府收取的土地出讓金，實(shí)際上是預(yù)支了未來40到70年的收入，是一種對土地收益的“透支”（彭青，2011）。針對地方財(cái)政收入和支出與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相互依賴

12、性，而導(dǎo)致地方財(cái)政潛藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)，特提出如下政策建議：（一）促進(jìn)地方財(cái)政收入來源的多樣化，減少地方財(cái)政收入的潛在風(fēng)險(xiǎn)中央政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制地方政府土地征收出讓數(shù)量，促進(jìn)地方政府積極培植新的財(cái)政收入增長點(diǎn)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步擴(kuò)大、尋找和培育新的稅源，提高工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)營業(yè)稅和第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅在財(cái)政收入中的比重，積極加大對第二、三產(chǎn)業(yè)的扶持力度，減少地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度，逐步減少土地出讓金在地方財(cái)政收入中的比重，從而減少地方財(cái)政收入的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立地方財(cái)政收入健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。（二）嚴(yán)格控制土地向房地產(chǎn)業(yè)的出讓，杜絕政府強(qiáng)征強(qiáng)拆行為的發(fā)生國家土地資源管理部門要實(shí)行更加嚴(yán)格的

13、土地出讓管理政策，嚴(yán)格控制土地向房地產(chǎn)業(yè)的出讓，降低地方財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的密切程度，杜絕政府強(qiáng)征強(qiáng)拆行為的發(fā)生，改善地方政府和人民群眾的關(guān)系，提升地方政府形象。（三）改革對地方政府官員的考核辦法，抑制地方政府的短期功利行為改革對地方政府官員的考核辦法，摒棄現(xiàn)行重經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)量，輕經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益的“唯gdp論”考核機(jī)制，建立起以地方政府提高人民群眾幸福指數(shù)，改善生態(tài)環(huán)境，維護(hù)社會治安，做好公共服務(wù)，著力保障民生，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展為主要內(nèi)容的考核機(jī)制，以此來抑制地方政府出讓土地獲取財(cái)政收入等短期行為，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)健康、和諧、可持續(xù)發(fā)展。c29c91afe4ced1b6c8795a

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