商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運(yùn)營模式

1、商業(yè)地產(chǎn)分類及各類成型運(yùn)營模式商鋪概念 商鋪，由市演變而來，說文將市解釋為集中交易之場所，也就是今日之商鋪。北宋時(shí)期商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。 到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)/或 感受體驗(yàn)的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。 商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊苋菀?/p>

2、理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場所。 商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。 商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所，比如電影城、ktv量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。 商業(yè)分類： 商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解。 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 （1）、商業(yè)

3、街商鋪 商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。 （2）、市場類商鋪 在這里，我們所說的市場是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。 市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。 （3）、社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的

4、商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。 （4）、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 （5）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行

5、社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。 （6）、交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下： 1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 （2） 商店規(guī)模大，營業(yè)面積

6、在5000平方米以上。 （3） 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。 （4） 商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 （5） 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 （6） 采取定價(jià)銷售，可以退貨。 （7） 服務(wù)功能齊全。 2、超級市場 超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 （2） 以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3） 商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。 （4） 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。 （5） 采取自選銷售方式，出

7、入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。 （6） 營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。 （7） 有一定面積的停車場地。 3、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。 （3） 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 （4） 采取自選銷售方式。 （5） 設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1） 選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企

8、業(yè)事業(yè)所在地。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 （3） 居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。 （4） 商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。 （5） 營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。 5、購物中心 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 （1） 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。 （2） 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 （3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。 （4） 設(shè)施豪華

9、、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。 （5） 核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。 （6） 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 （7） 根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。 6、倉儲(chǔ)式商場 倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。 （1） 在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。 （2） 商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 （3） 目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。 商業(yè)街商鋪： 商業(yè)街商鋪類型 商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。 商業(yè)街 （1）專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn) 規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的女人街規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬