[最新]論文 范文【 精品】新形勢下的土地一級開發(fā)的模式及風(fēng)險管理

1、最新實用范文 精品文檔 論文文獻(xiàn)新形勢下的土地一級開發(fā)的模式及風(fēng)險管理新形勢下的土地一級開發(fā)的模式及風(fēng)險管理 摘要：由于城市化快速發(fā)展需要，致使全國各的的土地一級開發(fā)的業(yè)務(wù)越來越多，以往主要以政府完全主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)，但在新的環(huán)境變化下，土地一級開發(fā)產(chǎn)生了多元化模式發(fā)展。鑒于上述背景,本文結(jié)合實際工作經(jīng)驗分析新形勢下現(xiàn)行土地一級開發(fā)模式和風(fēng)險防控應(yīng)對措施。 關(guān)鍵詞：開發(fā)；模式；管理 abstract: due to the need of rapid urbanization, the land level of the country to develop more and more busin

2、ess in the past mainly government leading to develop completely, but under the new environment changes, the land level development diversified development pattern. in view of the above background, combined with practical work experience, this paper analyses the current the land level development mod

3、e under the new situation and risk prevention and control countermeasures. key words: development; model; management 中圖分類號：f279.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：2095-2104(2013) 一、基本情況 受到世界金融危機以來的影響，國內(nèi)經(jīng)濟整體發(fā)展受到約束，在對外出口量不斷下降情況下，只能通過內(nèi)部消費和投資推動經(jīng)濟發(fā)展。近期國家有關(guān)部門公布，全國地方政府約有11萬億元的地方債務(wù)，地方政府目前已無力繼續(xù)進(jìn)行內(nèi)部政府投資，也就直接導(dǎo)致地方城市土地一級開發(fā)無法推進(jìn)。鑒于目前形

4、勢為突破一級土地開發(fā)停滯情況，政府必須轉(zhuǎn)變以往的土地一級開發(fā)運作模式，嘗試新的方法利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續(xù)開發(fā)。逐步使政府從原先的單一完全主導(dǎo)土地一級開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)變由政府主導(dǎo)下提供土地資源，企業(yè)參與提供開發(fā)資金，到時分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場化運作新模式。 二、土地一級開發(fā)的典型模式 （一）完全政府控制模式：該模式是由政府通過嚴(yán)格的計劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發(fā)為熟地后的增值收益

5、不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。 （二）政府授權(quán)機構(gòu)模式：該模式是指由政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，如同“一個渠道進(jìn)水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，仍而達(dá)到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。 （三）由政府主導(dǎo)一二級聯(lián)動開發(fā)模式：在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)與土地二級開發(fā)緊密相關(guān)，因此這兩類企業(yè)往往將一級土地整理和二級開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定運行土地一級和二級聯(lián)勱開發(fā)。 兩類企業(yè)通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得

6、一級開發(fā)階段收益的同時，也可以滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的市場，保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展的同時，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。 由政府主導(dǎo)的市場化運作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。 但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。 三、政企合作下的盈利模式 在土地一級開發(fā)過程中，市場化開發(fā)主體通過與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈利模式，盈利模式的選擇主要由開發(fā)主體和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，不同的模式開發(fā)主體的盈利能力不同。 （一）從一級土地開發(fā)本身獲利 土地

7、一級開發(fā)商通過一級土地開發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴(yán)格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實際執(zhí)行中有難度。這就要求開發(fā)商具備較強的與當(dāng)?shù)卣⒕用?、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現(xiàn)多贏。 整體成本費用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對與大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏。例如，先蓋安置房，原居民再搬遷，減少安置過渡費用，企業(yè)再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員和資金

8、效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達(dá)到最高。 （二）分享土地增值收益 某些城市實行了在政府、企業(yè)之間按照一定比例分享增值收益的機制。這樣，開發(fā)商企業(yè)可以通過創(chuàng)新性的一級開發(fā)節(jié)奏，最大限度地提升土地價值，仍而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計劃的安排。在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有： （1）標(biāo)志性工程建設(shè)。盡量爭取政府的辦公場所進(jìn)駐，可以快速的提升周邊土地增值效應(yīng)。 （2）投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。 （3）投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是

9、通過提高社會效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場，等等。 （4）引入大型服務(wù)性企業(yè)。前期出讓引入大品牌商業(yè)設(shè)施與酒店，帶動周邊地塊升值。實現(xiàn)一級和二級開發(fā)互動。 （三）持有部分公共建筑 政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，如醫(yī)院和教育機構(gòu)等。開發(fā)主體則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。 該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力。 （四）為二級市場開發(fā)鋪墊 土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創(chuàng)

10、造一些條件讓一級開發(fā)主體取得二級開發(fā)項目的。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分二級開發(fā)權(quán)。 該模式要求一級開發(fā)主體具有相應(yīng)的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)勱。 四、面臨的風(fēng)險及應(yīng)對策略 鑒于土地一級開發(fā)市場受到諸多政策性因素影響，因此土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險性。 綜合來看主要來源于以下幾項風(fēng)險： （一）對外出售地價預(yù)估價格較大波動。隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺和物價的上漲，可能導(dǎo)致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，未來地價可能不及當(dāng)初預(yù)估的價格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發(fā)虧損的狀態(tài)。 （二）長期占

11、用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經(jīng)土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。 （三）政府違約行為的風(fēng)險。在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然企業(yè)可以通過多種法律文件進(jìn)行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險。 （四）政策風(fēng)險。目前全國性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強，同時對于政企合作進(jìn)行土地一級開發(fā)行為未明確進(jìn)行制止。在地方政府層面，其政策風(fēng)險因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。 為規(guī)避經(jīng)營和運作風(fēng)險，可以采取以下應(yīng)對策略： （一）優(yōu)化運作流程，提升管理能力

12、，有效控制成本 開發(fā)主體在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時，一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。 （二）加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價值 土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。 （三）把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏 在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟等因素，也要充分考慮政策因素。這

13、就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，仍而提升區(qū)域土地價值。 五、成功案例 宣城市人民政府鑒于老城區(qū)發(fā)展受限，市內(nèi)征遷成本巨大的情況下，在宣城市的西邊選定面積為17平方公里的地區(qū)進(jìn)行新城區(qū)建設(shè)。建設(shè)后的新區(qū)定位為生態(tài)、文教、商業(yè)中心，以提升宣城整體城市實力。鑒于新區(qū)面積較大，一級開發(fā)成本巨大，宣城市政府?dāng)M選擇一些大型企業(yè)合作開發(fā)新區(qū)建設(shè)。先后與央企、安徽高速集團、安徽建工集團和安徽農(nóng)墾集團進(jìn)行了多輪商談，最后選擇安徽建工集團和安徽農(nóng)墾集團共同投資進(jìn)行一級土地開發(fā)。目前三方共同出資設(shè)立的公司已經(jīng)成立，注冊資金4.5億元。新區(qū)規(guī)劃建設(shè)期暫定15年。預(yù)算新區(qū)一級土