龍湖集團商業(yè)業(yè)態(tài)專題研究-街區(qū)商業(yè)

1、1部門 文件名龍湖集團商業(yè)業(yè)態(tài)專題研究-街區(qū) 2011.12BOX大盒子商業(yè)大盒子商業(yè)BLOCK街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)定義定義建筑形態(tài)為盒子，人行動線和商鋪基本處于室內(nèi)。由若干街道連接形成的一片商業(yè)區(qū)域。適適用用條條件件區(qū)位要區(qū)位要求求弱弱對區(qū)位要求不高，適應(yīng)性強。強強一般選擇在已成熟商圈，或舊商圈升級改造的情況。一般不適合新開發(fā)區(qū)、人口較少區(qū)域，或仍處于人口導(dǎo)入期區(qū)域（除非目的性極強，如奧特萊斯）。周邊人周邊人流要求流要求弱弱對周邊人流要求不高。大盒子更容易發(fā)揮出“極點效應(yīng)”，吸引目的性人流向大盒子集中。強強對人流量的要求較高。要求人流中具有較高比例的穿越型人流（即偶然經(jīng)過型人流）。周邊環(huán)周邊

2、環(huán)境要求境要求弱弱對周邊環(huán)境要求不高，適應(yīng)性強。強強受外部環(huán)境影響較大，須考慮與周邊格調(diào)的融合。交通要交通要求求弱弱對交通條件要求不高，適應(yīng)性強。強強最好4面臨路，或至少2個面臨近主干道。建建筑筑影影響響動線設(shè)動線設(shè)計計易易人流進入大盒子商業(yè)后，可以按照設(shè)計師的動線規(guī)劃流動，較少受到外界的干擾。平面和垂直的動線設(shè)計彈性大，較能營造多種效果。大盒子商業(yè)對動線和人流要求不如街區(qū)式商業(yè)高，因此受到的各種影響相對較小。難難2層以上的平面聯(lián)動較為困難。依靠各街區(qū)單體內(nèi)的豎向交通來組織人流，基本無平層的人流動線（多數(shù)街區(qū)式商業(yè)雖然有平層連廊，但更多是作為景觀出現(xiàn)，而非作為平層動線）。街區(qū)式商業(yè)的人流動線最

3、好按照地塊周邊的習(xí)慣人流動線方向進行。因此動線要注重參考周邊的道路設(shè)置，而非抑制既有方向的人流流向。樓層高樓層高度度靈活靈活樓層高度限制較少，靈活性較高。較低較低由于豎向交通拉動能力的有限，商業(yè)式街區(qū)的樓層不能太高，一般不超過4層。在地上建筑面積相同的條件下，街區(qū)由于占地面積較小，樓層相比大盒子商業(yè)將相應(yīng)升高。建筑空建筑空間間多為多為室內(nèi)室內(nèi)平層空間較多，建筑空間靈活，設(shè)計彈性大。景觀主要在室內(nèi)營造，與自然的互動性較小?？諝馇闆r較不理想。多為多為室外室外室外景觀較好。環(huán)境與自然空間相結(jié)合，能有效體現(xiàn)生態(tài)、休閑消費理念。對外部景觀營造要求較高。天氣干天氣干擾擾弱弱抗天氣干擾能力強，適應(yīng)性強。強強

4、受天氣條件影響較大。在天氣較熱較冷、日曬雨雪、空氣污染或噪聲較大時都將受到影響。街區(qū)與大盒子對比分析（街區(qū)與大盒子對比分析（1/2）街區(qū)與大盒子對比分析（街區(qū)與大盒子對比分析（2/2）BOX大盒子商業(yè)大盒子商業(yè)BLOCK街區(qū)式商業(yè)街區(qū)式商業(yè)運運營營情情況況租售策租售策略略租租適合經(jīng)營，若采取銷售策略較容易導(dǎo)致經(jīng)營失敗。租售租售皆可皆可具備出售的可能性招商難招商難易程度易程度易易大盒子商業(yè)用地較集中，一般都有較為規(guī)整的形狀，因此比較容易招進大型的主力商家。方便設(shè)計成強迫式動線，可有效引導(dǎo)人流經(jīng)過或到達(dá)小租戶。因此小租戶招商也較容易。較容易達(dá)到整體高入住率。難難受到建筑形體約束，不利于大型主力店招

5、商，且主力店與周邊店鋪互動性弱。平層面積小，業(yè)態(tài)兼容能力差。街區(qū)式商業(yè)更多以店鋪形式存在，商業(yè)經(jīng)營空間不足。1層較容易招商，但整體入住率普遍較低。租金水租金水平平普遍普遍較高較高各鋪位租金水平較為平均，可達(dá)到較高整體租金水平。普遍普遍較低較低更多的沿街和拐角商鋪，對1層商鋪租金價值可適當(dāng)提升。2層及以上的商鋪租金收益相比大盒子商業(yè)較低。經(jīng)營難經(jīng)營難易程度易程度易易統(tǒng)一經(jīng)營難度較小。主力店的帶動效應(yīng)大，可有效縮短項目整體培育期。整體性強，較容易樹立統(tǒng)一形象，提升整體經(jīng)營水平。難難統(tǒng)一經(jīng)營難度較大。對項目進行區(qū)域分隔。在局部區(qū)域的培育期延長時，對全局的影響相對較小。由于建筑體分散，容易造成東一塊西

6、一塊的情況，較不利于樹立統(tǒng)一形象。優(yōu)勢優(yōu)勢適應(yīng)性強，整體性強。更強調(diào)商業(yè)的目的性，可吸引范圍更大的消費者。主力店與專賣店更有可能產(chǎn)生互動，使整個商業(yè)活起來。和街區(qū)式商業(yè)相比較能達(dá)到總體高租金收益。商業(yè)街區(qū)更容易主題化、差異化。街區(qū)式商業(yè)萬一經(jīng)營不善，各個商鋪仍然可以獨立開業(yè)；不像大盒子商業(yè)萬一關(guān)門，所有商家都無法開業(yè)。所以很多剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多傾向于發(fā)展街區(qū)式商業(yè)（實質(zhì)上為了規(guī)避風(fēng)險）。劣勢劣勢最大的問題是如果一層商業(yè)處理不善，高樓層的商鋪都將受到影響。但由于整體運營彈性大，因此具備的調(diào)整空間較多，可對業(yè)態(tài)進行調(diào)整加以解決。目前部分新入市的街區(qū)式商業(yè)道路設(shè)計欠佳，動線多且混亂，讓行人不愿

7、意深入，形成死胡同。街區(qū)式商業(yè)主力店拉動能力弱。由于動線設(shè)計原因（分散建筑不容易互通），小商鋪無法借助主力店的人氣效應(yīng)。所以街區(qū)式商業(yè)對于招商和經(jīng)營能力的要求比單個大盒子商業(yè)更高，整體運營難度更大。成功案例成功案例大多數(shù)成功案例都為大盒子商業(yè)，如：上海正大廣場、上海國金中心商場、杭州萬象城等。成功案例較少，如：上海新天地、上海大寧國際購物廣場、北京三里屯Village等。金橋國際購物廣場（金橋國際購物廣場（1/31/3）金橋國際購物廣場金橋國際購物廣場商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積164,000平方米建筑形態(tài)建筑形態(tài)街區(qū)形式，由11幢建筑組成樓層數(shù)樓層數(shù)地下1層，地上4層整體定位整體定位“花園里的商

8、場，商場里的花園”，為金橋及浦東的主流消費群創(chuàng)造一個舒適、時尚、高雅并集購物、餐飲、娛樂、健身休閑于一體的大型商業(yè)中心。商業(yè)定位商業(yè)定位中檔，家庭式消費、一站式購物中心。聚集零售、餐飲、休閑娛樂、生活配套等多個業(yè)態(tài)業(yè)種。主要客群主要客群周邊居民為主租售策略租售策略商場部分整體持有平均租金平均租金1樓約為10元/平方米/天業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合A區(qū)家庭休閑購物區(qū)以“動感天地”為主打；B區(qū)潮流服飾購物區(qū)定位客群為時尚達(dá)人；C區(qū)流行休閑購物區(qū)集聚DBHK等個性設(shè)計品牌，D區(qū)摩登元素區(qū)以汽車展示廳為代表。運營情況運營情況目前項目接近滿租，整體運營情況良好，針對該區(qū)域的消費人群特點，引進兒童主題商業(yè)及娛樂運動

9、設(shè)施，較受周邊居民歡迎。中心廣場定期舉辦家庭及親子主題活動，人氣較旺。所在地所在地浦東新區(qū)張楊路3611弄開發(fā)商開發(fā)商崇邦集團/摩根士丹利開業(yè)時間開業(yè)時間2009年12月商業(yè)類型商業(yè)類型購物中心建筑編建筑編號號業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合1座座4層：卡通尼樂園、貝可麗、蘇武牧羊、盤古烤肉3層：寰宇模型、迪士尼攝影館、新愛嬰早教中心2層：Uniqlo、NIKE Kids、Etam、KFC、YISELLE1層：巴黎三城、Uniqlo、老鳳祥、冰雪皇后、TEENIE WEENIEB1層：易買得2座座4層：上海歌城3層：艾尚美甲、紐悅伊人護膚中心、倫特微國際體重管理中心2層：Hotwind、Ochirly、避風(fēng)塘

10、、SKECHERS1層：Coffee Bean、Ochirly、ONLY、Jack & Jones、JOJO3座座4層：高點保齡球館、高點臺球館3層：薩利亞、吉旺、豆撈坊、約翰牛2層：光大通信EBT、棒約翰、DBHK、C&A1層：Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、Adidas Original5座座1層：Mister Donut、哈根達(dá)斯6座座3層：天虹海鮮酒家2層：小南國1層：BELLE、GEOX、漢堡王、Lawson便利店7座座3層：釜山料理、望湘園、赤坂亭2層：居適家、龍門客棧、旺池、滑板潮流店1層：The Face Shop、City Chain、一茶一坐、

11、滿記甜品、Cold Stone、ELAND、Basic House、真功夫、Costa8座座4層：逸品邁泰、川食公館稻香蛙3層：運動100、湯姆室內(nèi)高爾夫健身中心、功德林素食2層：運動100、i數(shù)碼蘋果專賣店、艾巢家居、安迪維特1層：運動100、藏經(jīng)閣、麥當(dāng)勞金橋國際購物廣場（金橋國際購物廣場（2/32/3）建筑編建筑編號號業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合9座座1-2層：雷克薩斯展廳10座座-11座座1-2層：宿野整體形象設(shè)計12座座3層：國美電器、泓葉精菜坊2層：國美電器、梅賽德斯-奔馳展廳、湘樂匯時尚湘菜1層：國美電器、梅賽德斯-奔馳展廳金橋國際購物廣場（金橋國際購物廣場（3/33/3）建筑形態(tài)錯落有致，

12、充滿趣味建筑形態(tài)錯落有致，充滿趣味街區(qū)型商業(yè)的成功案例，運用各種大小高矮不同的建筑群落創(chuàng)造出別致有趣的購物街區(qū)。在廣場周邊通過對建筑進行層層退臺設(shè)計，營造建筑間相互呼應(yīng)的商業(yè)氣氛，增強趣味性，提高消費者逗留意愿。在街區(qū)兩邊設(shè)立較多休閑餐飲，增加消費停留及消費時間。開發(fā)商具備豐富購物街區(qū)運營經(jīng)驗，細(xì)節(jié)處理較好開發(fā)商具備豐富購物街區(qū)運營經(jīng)驗，細(xì)節(jié)處理較好開發(fā)商具香港及新加坡背景，曾成功打造大寧國際購物廣場，管理具專業(yè)水平。定位準(zhǔn)確，滿足消費客群需要，彌補商圈市場缺位定位準(zhǔn)確，滿足消費客群需要，彌補商圈市場缺位定位為家庭型購物中心，滿足周邊金橋及碧云國際社區(qū)的消費需求，受新建立家庭歡迎。瞄準(zhǔn)周邊居民

13、消費能力強的特點，引進較多中高端業(yè)態(tài)，吸引消費者長期消費，降低前往市區(qū)的幾率。打造獨具特色的消費項目，如親子體驗概念店，DBHK設(shè)計師集合店，吸引其他地區(qū)人群前來目的型消費。大寧生活廣場（大寧生活廣場（1/91/9）思南公館思南公館商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積130,000平方米建筑形態(tài)建筑形態(tài)街區(qū)形式，由8幢建筑組成。整體定位整體定位滿足周邊社區(qū)家庭式消費集娛樂、購物、餐飲一體的一站式購物中心商業(yè)定位商業(yè)定位中端主要客群主要客群家庭、及部分商旅人士租售策略租售策略整體持有業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合零售48%，餐飲28%，零售24%運營情況運營情況項目處于成熟階段，租賃情況較好，入住率超過98%。針對周邊住

14、宅社區(qū)較高的特點，主要引入適合家庭式消費的賣場、餐飲業(yè)態(tài)所在地所在地上海閘北區(qū)共和新路1918號 開發(fā)商開發(fā)商開業(yè)時間開業(yè)時間2006年商業(yè)類型商業(yè)類型商業(yè)街區(qū)大寧生活廣場（大寧生活廣場（2/92/9）空間布局空間布局功能功能面積面積占比占比地上部分商務(wù)酒店30,00012.0%辦公樓39,00015.6%商業(yè)零售50,00020.0%餐飲/娛樂45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停車場和公共區(qū)域21,0008.4%地下部分停車場及設(shè)備房50,00020.0%合計250,000品牌名稱品牌名稱業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別單店建筑面積（單店建筑面積（m2）大潤發(fā)超市零售20000BM

15、B KTV零售2300CJ-CGV影院零售2800親子概念主題園零售3500Uniqlo零售1800Esprit零售1400C&A零售2000單店面積超過單店面積超過1500m2的零售品牌的零售品牌休閑娛樂占比高，體現(xiàn)新一代社區(qū)型商業(yè)廣場的主題休閑娛樂占比高，體現(xiàn)新一代社區(qū)型商業(yè)廣場的主題大型超市體現(xiàn)大型超市體現(xiàn)“家庭、生活家庭、生活”的定位思想的定位思想大寧生活廣場（大寧生活廣場（3/93/9）大寧國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布比例大寧國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布比例大寧福朋喜來登酒店大寧福朋喜來登酒店酒店酒店酒店酒店大寧生活廣場（大寧生活廣場（4/94/9）大寧生活廣場（大寧生活廣場（5/95/9）大賣場大

16、賣場為項目貢獻人流量為項目貢獻人流量大寧生活廣場（大寧生活廣場（6/96/9）零售部分零售部分具有家庭特色的國際快速時尚組合具有家庭特色的國際快速時尚組合大寧生活廣場（大寧生活廣場（7/97/9）零售部分零售部分各類流行時尚組合各類流行時尚組合大寧生活廣場（大寧生活廣場（8/98/9）餐飲部分餐飲部分突出家庭聚餐功能突出家庭聚餐功能大寧生活廣場（大寧生活廣場（9/99/9）娛樂部分娛樂部分電影院及電影院及KTV9696廣場（廣場（1/31/3）96廣場廣場商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積6.6萬平方米樓層數(shù)樓層數(shù)B2-3F整體定位整體定位陸家嘴商圈唯一一個開放式的商業(yè)休閑廣場。商業(yè)定位商業(yè)定位融時尚購

17、物、特色餐飲、休閑體驗等服務(wù)功能為一體的綜合性商場主要客群主要客群周邊居民和辦公樓商務(wù)人士為主租售策略租售策略自持業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合既有H&M、Ochirly、Only、Adidas Original、寶大祥青少年兒童購物中心等國際國內(nèi)著名的零售品牌，也有湯姆熊娛樂城、金寶貝兒童教育等極具人氣的兒童主題場館，以及渝信川菜、廣州蕉葉、望湘園等著名餐飲品牌。運營情況運營情況開業(yè)以來，已舉辦了多場品牌發(fā)布會、主題營銷活動、春季系列音樂會等，吸引了廣大消費者的歡迎和眾多業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。未來還將不斷推出各類特色活動，逐步打造成時尚文化與商業(yè)完美融合的新天地。所在地所在地浦東新區(qū)東方路796號開發(fā)商開發(fā)商

18、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司開業(yè)時間開業(yè)時間2008年11月28日商業(yè)類型商業(yè)類型商業(yè)休閑廣場樓層樓層主題主題業(yè)態(tài)品牌業(yè)態(tài)品牌B1兒童主題時尚運動、兒童零售、娛樂、教育寶大祥青少年兒童購物中心、芝麻開門、金寶貝、威爾士1F時尚購物時尚名品、便利零售、中西快餐屈臣氏、佰草集、H&M、orchirly、哈根達(dá)斯、漢堡王、沃歌斯、愛西西里2F特色餐飲時尚名品、中西餐廳大漁、合點壽司、大漁日式料理、廣州蕉葉、漢拿山韓式烤肉、烹大師燒肉達(dá)人3F特色餐飲中式餐飲、美發(fā)渝信川菜、望湘園。蒂凡尼美發(fā)9696廣場（廣場（2/32/3）9696廣場（廣場（3/33/3）96廣場接近八佰伴商圈，也承接張楊路

19、東方路酒店群、寫字樓群與陸家嘴商圈，周邊商務(wù)人士居多?？此凭o密連接的三條軌道交通世紀(jì)大道站，在東方路快車道隔離下，需繞路而未能直達(dá)商業(yè)廣場。項目周圍被眾城大廈、寶安大廈、江蘇大廈、裕安大廈所環(huán)抱。整個建筑極具海派特色，紅磚灰瓦的外立面、主題化的廣場、饒有情趣的空間設(shè)計和宜人尺度的低容量建筑，營造親切、溫暖、人性化的商業(yè)休閑氛圍。96廣場不同于第一八佰伴的大眾消費市場和華潤時代廣場的中高端人群，而將目光瞄準(zhǔn)了白領(lǐng)和周邊社區(qū)居民。將為竹園商貿(mào)區(qū)的辦公、商務(wù)人群和社區(qū)居民提供一流的商業(yè)、餐飲休閑場所，也為東方路、世紀(jì)大道沿線填補商業(yè)空白開業(yè)兩年多來零售業(yè)態(tài)普遍生意較清淡，相反，餐飲業(yè)態(tài)生意很好，依托

20、周邊商務(wù)人群的消費能力，中午和晚上餐飲基本滿座甚至等位。地下一層的開放式環(huán)境和兒童業(yè)態(tài)布局吸引了周邊學(xué)校和家長帶孩童平時和周末玩耍，相關(guān)業(yè)態(tài)的消費力有所提升。思南公館（思南公館（1/31/3）思南公館思南公館商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積20,000平方米建筑形態(tài)建筑形態(tài)街區(qū)形式，由24幢老建筑和5幢新建筑組成。整體定位整體定位環(huán)境傳承歷史，生化當(dāng)代；商品精致獨特，高雅親和；服務(wù)以人為本，以客為尊。商業(yè)定位商業(yè)定位定位高檔，國際化品味及服務(wù)?！皶健钡慕?jīng)營模式；具文化內(nèi)涵的生活藝術(shù)品；揉合文化、藝術(shù)和娛樂的推廣活動。主要客群主要客群游客、外籍人士、商務(wù)人士租售策略租售策略整體持有業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合約

21、30%為各式餐飲，其中包括中外餐廳、咖啡廳、茶館、酒吧、冰淇淋店和糕餅甜品店等，其余為商品零售和展銷運營情況運營情況項目處于剛開業(yè)前期培育階段，租賃情況較好，入住率達(dá)90%。針對消費人群收入較高特點，引進較多咖啡廳、酒吧和高檔餐飲，在夜晚下班時間人氣較旺。所在地所在地上海市思南路53號開發(fā)商開發(fā)商上海城投/永業(yè)集團/崇邦集團開業(yè)時間開業(yè)時間2010年商業(yè)類型商業(yè)類型特色街區(qū)思南公館（思南公館（2/32/3）功能分區(qū)功能分區(qū)區(qū)域特色區(qū)域特色南苑公館酒店區(qū)南苑公館酒店區(qū)19幢獨立花園洋房。其中15幢洋房供整幢出租，其余4幢分別為禮賓部、接待處、商務(wù)中心、酒吧及中西餐廳。1幢三層高外廊式建筑，為酒店宴會及多功能廳。1幢新建會所，設(shè)室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花園等。北里特色名店區(qū)北里特色名店區(qū) 由24幢老建筑